案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终449号
上诉人河北广通房地产开发有限公司因与被上诉人刘莹商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
河北广通房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销固安县人民法院（2019）冀1022民初2925号民事判决书第四项判决，不服判决金额为800364元；二、上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院已经认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同为无效合同，在双方签订该合同时，上诉人并未隐瞒涉案房屋没有预售许可证的事实，也未提供虚假的预售许可证，故一审法院对法律条文的理解与适用存在错误，因此一审法院判决结果存在错误。二审庭审期间，上诉人补充上诉理由为：本案中上诉人不存在欺诈行为，被上诉人也不存在巨大经济损失，被上诉人在一审反诉状中主张的诉讼请求第二项请求判令赔偿800364元及其事实理由部分主张我方存在欺诈行为，应向法庭提交有效证据，依据民诉法61条第一款之规定及民诉解释91条之规定，反诉原告对其主张的积极事实应举证，而举证责任是法律规定的责任，本案中不适应于反诉被告自证清白的举证责任。同时，一审反诉原告证据清单及反诉状均未提交任何有效证据，此为一审法院认定事实及适用法律错误。同时，在该证据未提交的前提下，一审法院适用惩罚性赔偿判决显失公允。其次，对方即使存在利息损失，也与法院判决的80多万元损失存在巨大差距，且该案中已支持利息损失，被上诉人亦无证据证实其损失。且依据赔偿法的规定也不应支持。2003年对商品房买卖合同的司法解释第9条的适用前提是欺诈行为需是故意行为，只有存在故意行为才承担惩罚性责任，这一点最高院司法解释和证据规则均说明，应由本案被上诉人承担举证责任。2016最高人民法院129号指导性案例公示具有审判指导意义，出卖人不具有欺诈行为及欺诈故意不承担惩罚性赔偿责任。同时，本案为商品房预售合同纠纷，而商品房买卖解释中第九条明确规定商品房买卖合同是适用该解释的前提条件，预售合同与买卖合同存在区别，在订立预售合同时明确约定签订后续买卖合同，不应认定为买卖合同，同时最高人民法院2012年第11期公告也说明了该项事实，商品房买卖合同应对13项做出具体规定，而双方签订的预售合同中仅包含了三项，故不属于买卖合同范围，该合同第六条下面明确载明一方应在约定时间内签署商品房买卖合同，同时对于房屋的交付使用期限及日期装饰装修设备承诺、供水供电、通讯、绿化等基础设施有相关权益及责任配套设施产权登记相关事宜，违约责任等商品房买卖合同的八项重要条款均未作出明确约定。同时，最高人民法院对于预约合同不适用惩罚性赔偿责任，2017最高法院民申46号指导性案例及裁判要点均已作出解释及说明。故，人民法院无权分配举证责任，举证责任属于法定义务，我方不存在欺诈行为，对方不存在损失，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
刘莹答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。2015年12月8日，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的翠林湾一期一幢一座602、603。被上诉人先后向上诉人支付了购房款800364元，由于上诉人故意隐瞒所开发的楼房未取得商品房预售许可证明的事实，导致被上诉人购买的房屋至今无法办理房屋产权登记手续，房屋无法正常使用。上诉人的欺诈行为使被上诉人遭受了巨大经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。签订合同时，上诉人并无预售许可证，根本没有所谓的房屋产权，但却让被上诉人支付契税，上诉人这样的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的“故意隐瞒”的行为，应当承担赔偿责任。另外，办理商品房预售许可证是上诉人的义务，并应将预售许可证向被上诉人出示，被上诉人作为买受人对上诉人没有办理商品房预售许可证并不知情，对于合同无效其并无过错。基于以上的事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。补充：在上诉人与被上诉人签订合同时，固安房价为5000元一平，而2020年固安房价在15000元一平，因此被上诉人遭到了巨大经济损失，上诉人应当予以赔偿。
河北广通房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求确认与被告签订的翠林湾1号楼1单元602、603室房屋买卖合同无效。2、诉讼费由被告承担。
刘莹向一审法院反诉请求：1、请求被反诉人退还反诉人购房款800364元。2、被反诉人赔偿反诉人800364元。3、被反诉人赔偿反诉人两涉案房屋契税、公摊费、燃气费、炉具费、办证费等共计55988元。4、被反诉人赔偿反诉人利息以856352元（800364元+55988元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息自2011年12月8日至实际给付之日止。5、诉讼费、保全费、律师费等由被反诉人负担。
一审法院认定事实：2011年5月22日、2011年6月1日,被告刘莹与原告河北广通房地产开发有限公司分别签订两份商品房买卖合同，刘莹作为买受人购买原告开发建设的固安县翠林湾1号楼1单元602、603室房屋，建筑面积分别为88平方米、86平方米，房屋价款分别为487168元、458896元。合同签订后，被告刘莹于2015年12月8日向原告缴纳602室购房款343196元、契税4696元、公摊9391元、炉具5400元、燃气6000元、办证费500元；603室购房款357168元、契税7758元、公摊10343元、炉具5400元、燃气6000元、办证费500元。同时，被告刘莹于2015年12月8日向固安县嘉信物业服务有限公司支付602室、603室物业费968元；装修押金4000元。2015年12月8日，原、被告签订补充协议，双方约定乙方应在2015年12月8日补交110000元，2016年12月31日补交126372元，剩余房款在2016年12月31日之前交清。2018年1月26日，被告刘莹向原告分别支付602室、603室购房款各50000元。同日，原告将房屋交付给被告，被告对该房屋并未进行装修。涉案房屋所在小区的房屋至起诉前未取得商品房预售许可证。
另查，原、被告均认可双方原先签订商品房买卖合同中出售房屋为701/702室，后更改为602/603室。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、转账记录、收据等在卷佐证。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。本案中，原告河北广通房地产开发有限公司在起诉前也没有取得商品房预售许可证明，在签订合同时故意向被告刘莹隐瞒此事，双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第9条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告应将诉争房屋归还给被告，被告则应将已经收取的购房款及利息返还给原告，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，利息以购房款为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日至退款之日。对于原告所缴纳的契税、公摊等费用，被告应予一并返还。因原告对所交付的物业费及装修押金未主张，本院不予审理。对于被告辩称原告在签订合同时明知其没有商品房预售许可证的主张，没有提供证据，且被告做为购房者没有查明预售许可证的法定义务，被告对此没有过错，不应承担合同无效所产生的法律责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条、第9条的规定，判决如下：一、原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议无效；二、反诉被告河北广通房地产开发有限公司返还被告刘莹购房款800364元及利息（其中700364元利息从2015年12月8日至履行之日止；100000元利息从2018年1月26日至履行之日止。利息按中国人民银行同期借款利率计算）；三、反诉被告河北广通房地产开发有限公司返还原告刘莹公共维修基金、契税等费用55988元（25987元+30001元）；四、反诉被告河北广通房地产开发有限公司赔偿反诉原告刘莹购房款一倍赔偿金800364元；五、被告刘莹将固安县翠林湾1号楼1单元602、603室房屋返还给原告河北广通房地产开发有限公司。上述第二、三、四、五项于判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5650元，由原告河北广通房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5771元，由反诉被告河北广通房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：河北广通公司是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，应否承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。……”。本案中，被上诉人未提供证据证明双方当事人对在涉案合同签订时，上诉人故意隐瞒其未能取得商品房预售许可证，故被上诉人以上诉人构成欺诈为由要求其承担惩罚性赔偿责任，证据不足，理由不当，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，河北广通房地产开发有限公司在起诉前没有取得商品房预售许可证明，双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效。因上诉人自被上诉人交纳购房款后一直占用被上诉人资金，上诉人应支付资金占用期间的费用。被上诉人于2011年5月22日交纳购房款247168元，于2011年6月1日交纳购房款233196元，于2015年12月8日交纳220000元，2018年1月26日交纳100000元。根据上诉人占用被上诉人资金数额及时间，本院酌定由上诉人支付被上诉人资金占用费用400000元。
综上所述，河北广通房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2925号民事判决第一、三、五项，即“一、原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议无效；三、反诉被告河北广通房地产开发有限公司返还原告刘莹公共维修基金、契税等费用55988元（25987元+30001元）；五、被告刘莹将固安县翠林湾1号楼1单元602、603室房屋返还给原告河北广通房地产开发有限公司。”；
二、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2925号民事判决第二、四项，即“二、反诉被告河北广通房地产开发有限公司返还被告刘莹购房款800364元及利息（其中700364元利息从2015年12月8日至履行之日止；100000元利息从2018年1月26日至履行之日止。利息按中国人民银行同期借款利率计算）；四、反诉被告河北广通房地产开发有限公司赔偿反诉原告刘莹购房款一倍赔偿金800364元”；
三、上诉人河北广通房地产开发有限公司返还被上诉人刘莹购房款800364元；
四、上诉人河北广通房地产开发有限公司赔偿被上诉人刘莹资金占用期间的损失400000元。
上述第一、三、四项于本判决书生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5650元、反诉案件受理费减半收取5771元，由河北广通房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11804元，由河北广通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 柴秋芬
审判员 罗丕军
二〇二〇年十二月十六日
书记员 韦 丹
书记员 周承恩
