案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀11民终2458号
上诉人贺学友因与被上诉人河北昊和房地产开发有限公司（以下简称：昊和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2020）冀1123民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺学友委托诉讼代理人高书波、被上诉人昊和公司委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺学友上诉请求：1.要求依法改判，支持一审诉求；判决被上诉人给付上诉人迟延交房违约金4578.02元，因层高缩水退还（多收购房款）或赔偿上诉人72684.90元，共应给付77262.92元；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、基本事实与一审诉求。上诉人与被上诉人于2018年4月3日签订了《商品房买卖合同》一份。依合同上诉人以704311元的价款购买了御金院臻园25号1单元1402室。合同书第八条约定“2019年7月1日”前交房。第九条约定“每延误一日按总房价支付万分之一的违约金”。被上诉人迟延到2019年9月5日才交房，迟延交付65天，应支付给上诉人违约金（704311元乘万分之一乘65天）为4578.02元。合同书第三条约定“层高3米”，经实测实际层高仅为2.8米，比合同约定减少层高少0.2米，层高及空间减少了6.66%。被上诉人未与上诉人协商，擅自变更减少层高，造成居住感官上的压抑；缩小了房屋空间，对通风、采风均带来极其不利的影响。被上诉人的行为违反了合同约定、侵犯上诉人权益。上诉人要求参照合同第五条面积差异的约定计算，减少空间3%以内部分由被上诉人返还多付房款，超出3%部分由被上诉人双倍返还房款，应退还或赔偿总房价704311元的（3%加3.66%的两倍）10.32%，为退还或赔偿72684.90元。
二、被上诉人应该给付逾期交房违约金。1、被上诉人违背了可以“双方协商同意解除合同和变更合同”的约定，存在合同履行过错，应该承担违约责任。合同书第八条约定“2019年7月1日”前交房，“但如果遇到下列特殊原因（不可抗力和政府停工），除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人据实可以予以延期。”依据该约定，被上诉人遇到约定特殊原因，应该通知上诉人，保证上诉人的合同解除权和变更权，被上诉人没有通知上诉人，违背约定损害上诉人合同权利，应该承担违约责任。即便法院认为被上诉人因政府通知文件停工可以延期，也不能免除被上诉人合同履行过错责任；2、通知文件对被上诉人施工影响不大。周围居民众所周知，被上诉人始终在通知时间内间歇施工，白天停，晚上干，政府睁一只眼闭一只眼，政府文件对工期影响不大；3、被上诉人把延期交房责任推向政府没有道理。首先36个文件都没有签发人和责任人的名字，不符合行文规则，形式不具有合法性。其次，所有文件都是办公室通知，通知适用于转发批文，对政府机关内部适用，不能用于社会；发文主体不是机关法人，不具有对社会发文的主体资格，主体不合法。其中2018年文件发文单位是“武建气治”，落款签名是武强县住房和城乡规划建设局，发文单位与落款不相符。再次，名称是“通知”而不是决定、命令、公告，通知内容与名称不相称；对社会没有强制作用。其次，被上诉人在施工中对一切停工处罚文件有权提出异议、提出听证、复议、诉讼，被上诉人自己放弃权利，纵有停工损失应该自己承担，不能把损失转嫁给购房人。还有，民事审判不能认定行政文件的合法性有效，一审法院认定了36个文件的合法性有效性，程序错误。
三、被上诉人应该给付层高违约损失。1、被上诉人对层高缩水事实没有争议。合同书第三条约定“层高3米”，经实测实际层高仅为2.8米，比合同约定减少层高0.2米，层高及空间减少了6.66%。双方对此并无争议；2、被上诉人对层高违约没有免责理由。原审认为“案涉房屋层高2.8米与设计图纸相符，符合国家住宅设计规范且经相关部门验收合格，合同约定层高3米系网签系统模板默认层高，并非被上诉人故意虚假宣传。”在签订合同时涉案房屋框架已经完成，层高已经确定；被上诉人可以修改合同版本为层高2.8米，也可以告知上诉人层高不是3米。但开发商却在合同书内写明层高为3米，购房时售楼人员称比其他楼盘高20公分，应属开发商隐瞒事实的行为，应该承担违约责任和损失；3、层高不足影响生产空间的证明责任应该免除。原审认为称“层高不符是否必然导致被上诉人进行赔偿，取决于上诉人是否因此遭受损失，由于原被告双方并未在合同中约定层高不符的法律后果，且上诉人并未提交充分证据证实层高不足对其利益产生实质性影响。”没有任何道理。尽管合同对层高违约没有责任约定，房屋居住空间对使用功能造成的影响是显而易见，生产空间不是生产平面，减小高度就对上诉人的生存空间造成影响。这是“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；”应该免除上诉人对“层高不足对其利益产生实质性影响”的举证责任。国内判例很多，层高缩水损失都是参照司法解释关于面积误差规则处理层高缩水计算赔偿。
四、比照合同面积误差计算层高缩水赔偿是司法通说。国内判例很多，层高缩水损失都是参照司法解释关于面积误差规则处理层高缩水计算赔偿。
综上，请求二审法院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。
昊和公司答辩称，其所开发建设和已经交付使用的商品房，质量合格，且符合合同各项条款约定和法律规定，没有违约、违法行为，无需承担合同责任。上诉人明知且认可层高不是决定其买与不买的因素。上诉请求缺乏事实和法律依据，应当驳回上诉并更正诉讼费承担。原审类案34件，上诉的20件有17案上诉状完全相同，另3案完全相同，但3案购房人的姓名、时间、楼号各不相同，户型、面积和价格不尽相同，3案说辞却相同，这不合乎常理，说明17案诉状出自一人编造的故事剧本，而不是基于原发事实起诉或上诉，据此有理由质疑上诉人陈述的事实并不是事实。15案（含桃城区法院1件）判决已生效，应同案同判，驳回上诉，维持原判。一、层高不是上诉人决定买与不买商品房的核心要素，对3米层高更是没有期待利益，造成差异的唯一原因是政府合同模板缺陷。上诉人支付定金或签署认购确认单，即表明认同户型、结构、朝向、尺寸等全部要素。上诉人确定购买和完成购买的前期文件中，均没有“层高”概念和条款。层高不是上诉人购买与不购买商品房的决定因素。只是到了网签备案合同时，政府合同模板中才出现了层高概念，而这个概念也不是上诉人刻意专门提出的，上诉人从来没有说过，并且也没有证据证明“是3米层高就买，不是3米层高绝对不买”的期待利益和信赖利益。所签备案合同是政府审定的备案平台系统，层高均默认为3米。发生了不能点击更新按钮保存层高变更信息的技术缺陷，造成合同层高与实际层高不符的原因是政府合同模板缺陷。这个现象不只是发生在本案项目上，还发生在县域其他项目上。住建局工作人员向购房者当面解释了问题原因所在，这一事实不仅有现场录音和证人证言确认，更有桃城区法院生效判决书对该事实的确认。二、司法解释未规定层高差异比照面积差异或容积的缩减比率处理，上诉人验房后已经书面确认满意的文件对其有约束力。《全国法院民商事审判工作会议纪要》开篇指出，树立穿透式思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系；外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，实务中应当准确把握外观主义适用边界，避免泛化和滥用。只有金融票据才具有无因性、文义性，即典型外观主义。《商品房买卖合同》第三条虽然外观记载层高为3米，但合同不是票据，合同必须以当事人真实交易意思为准则。合同对层高差异的责任约定是“无”，既然上诉人追诉的是合同违约责任，而合同约定责任是无，就是不承担责任。司法解释没有规定对层高差异的责任可以按照面积差异责任的规定来处置，更未规定对层高差异按照房间容积缩减的比例来处置。这是因为上诉人购买商品房时，计价依据是建筑面积而不是建筑容积。上诉人在交付房产验收后确认对各项目满意，确认“满意”是有效的民事法律行为，对上诉人有约束力。上诉人已经装修入住，无证据证明商品房现况不能实现合同目的。三、图纸经政府审核后颁发行政许可，竣工后经政府综合验收合格；15个已发生法律效力的判决确认了相关事实。房屋层高不论是2.8米还是2.9米，都符合国家设计规范标准，是质量合格的建设工程。图纸设计单位有资质且经过了审图，均已报备到规划和建设行政部门，获得了规划和施工许可证，已经取得《建设工程竣工验收报告》、规划核实认可、竣工备案和不动产权证，说明政府的法律文件已确认了包括层高在内的全部指标质量合格。武强县法院和桃城区法院就上诉人所诉同一项目和相关事实，作出的14份和1份判决已经发生法律效力，判决认定并支持了我公司主张的事实，驳回了如上诉人原审所诉的全部请求。非要讲同案同判，则应当按照已经生效的判决确认的事实和裁判结果判决。而上诉人所列外地个案判决全都与本案事实不具有同一性和关联性。四、发生了合同约定的“可据实延期交房”的情形，我公司没有逾期交房，而是提前交房，上诉人该项诉求无事实根据。合同约定是2019年7月1日交房，实际交房是2019年9月初，外观表现似乎是逾期交房，这是因为发生了“可据实免责延期”的约定事由。合同第八条约定，遇政府责令停工，恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况，交付时间可据实免责延期。2018-2019年度，因大气污染防治影响工程施工的日期为157.5天，对此已有15案的生效判决予以确认。我公司在2019年9月向上诉人交房不构成逾期交房，无需承担违约责任。上诉人只看合同第八条第一款，却对第二款视而不见。上诉人称政府发布的停工令和因4.25事故全市工程停工的政府令效力不及于本案项目，但没有就此提交相应的证据证明。上诉人一方面主张合同违约责任，另一方面又讲过错责任，纯粹是概念糊涂且混乱。五、原判决定我公司承担受理费没有事实根据且违反法律规定。原判一方面认定上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据而驳回其全部诉讼请求，另一方面却又认定在签订及履行合同中未就相关情况向原告告知、说明，导致原告诉讼，故诉讼费由被告承担。这一决定不仅毫无证据证明，反而完全违背事实。这种认定不仅诉讼双方不认可，也违反《诉讼收费办法》第二十九条和司法解释规定。项目涉及上诉人原审所诉表面现象情况的有500户，经过政府和我公司说明相关情况，绝大部分购房户接受了住建局、信访局的解释工作和我公司的说明，只有35户在受人挑拨之下分别向武强县法院和桃城区法院起诉，一审全部判决驳回其诉讼请求。就合同和法律而言，我公司没有告知或说明义务，特别是，原告提起诉讼的根本原因，完全不是因为我公司未告知或说明，且经过了一审审理，我公司列举了大量证据和法律规定，上诉人已然完全明白，其仍然上诉，充分说明起诉的原因与所谓告知、说明没有任何关系。因有不得单独就诉讼费上诉的规定，故请二审法院纠正原判该错误决定。
贺学友向一审法院起诉请求：1、被告支付给原告迟延交付的违约金4578.02元；2、退还或赔偿原告72684.90元，共应给付77262.92元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告贺学友与被告于2018年4月3日签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，买受人购买御金院臻园25号楼1单元1402室，层高3米，建筑面积127.08平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5542.26元，总金额704311元。第五条约定，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以产权登记面积为准，多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条约定，出卖人应当在2019年7月1日前交付房屋，但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府责令停工，恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2019年9月5日被告向原告交付案涉房屋。
2018年因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工83天，其中1月5日0时至1月8日12时停工3.5天，1月12日0时至1月22日18时停工11天，1月26日0时至1月29日18时停工4天，2月25日0时至3月3日24时停工7天，3月10日8时至3月16日18时停工7天，3月23日20时至3月28日20时停工5天，3月29日0时至4月2日24时停工5天，4月17日12时至4月20日24时停工3.5天，10月19日18时至10月22日24时停工3天，10月31日18时至11月5日0时停工4天，11月11日12时至11月16日12时停工5天，11月22日18时至11月27日12时停工4.5天，11月30日18时至12月17日18时停工17天，12月19日22时至12月23日12时停工3.5天。经本院核实，2019年1至9月份因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工40天，其中1月1日0时至1月14日0时停工13天，2月16日8时至3月13日20时停工26天；因“衡水4.25事故”停工26天。以上共计停工148天。
原告主张案涉房屋层高为2.8米，被告庭审中予以认可，经本院与设计图纸核对结合竣工验收报告，可以确认案涉房屋层高为2.8米。2019年9月18日，在武强县信访局办公室，住建局工作人员王涛关于御金院层高的解释为网签系统默认的合同模板是层高3米。
另查明，御金院·臻园一期建设项目25#、26#、28#、29#、31#、33#、35#、地库及门卫，于2017年4月17日取得建设工程规划许可证，2017年5月11日取得建筑工程施工许可证。2019年7月18日竣工验收合格。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告主张被告延期交房要求给付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2019年7月1日前将验收合格的商品房交付使用，但被告实际交房日期为2019年9月5日。被告辩称其延期交房具备《商品房买卖合同》中约定的可据实予以延期的情形，即因不可抗力或政府责令停工、恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。本院认为，因大气污染武强县住房和城乡建设局要求停工及衡水市住房和城乡建设局因“衡水4.25事故”要求停工排查属于《商品房买卖合同》中约定的政府责令停工可据实予以延期的情形，被告的该项抗辩理由，符合合同约定，本院予以采纳。但被告提交的2018年度、2019年度的停工证据中，双方当事人签订合同之前的停工证据与本案不具有关联关系，本院仅认定自合同签订之日至交付房屋之日因政府责令停工可据实予以延期的天数。本案原被告合同签订之日至房屋交付之日因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停工累计79天，因“衡水4.25事故”排查停工26天，共计停工125天，被告可以据实延期125天交付房屋，即被告可于2019年11月3日前交房，其实际交房日期为2019年9月5日，不构成违约，原告要求赔偿延期交房违约金的主张没有事实依据，本院不予支持。
关于原告主张层高不符要求赔偿损失的问题。案涉房屋层高2.8米与设计图纸相符，符合国家《住宅设计规范》且经相关部门验收合格，合同约定层高3米系网签系统模板默认层高，并非被告故意虚假宣传。层高不符是否必然导致被告进行赔偿，取决于原告是否因此遭受损失，由于原被告双方并未在合同中约定层高不符的法律后果，且原告并未提交充分证据证实层高不足对其利益产生实质性影响，故本院对原告主张的层高不符造成损失要求赔偿，不予支持。
被告在签订及履行合同的过程中并未就相关情况向原告进行告知、说明，导致原告诉讼。本案因此而产生的诉讼费，应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用
案件受理费1732元，由被告河北昊和房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明的事实与一审一致。
另查明，案外人康某曾就昊和御金院小区房屋实际层高与合同约定不符以及昊和公司逾期交房，向衡水市桃城区人民法院起诉昊和公司，要求撤销商品房买卖合同，案号为（2019）冀1102民初6130号。衡水市桃城区人民法院判决驳回康素华的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
本院认为，本案二审中，根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，本院将双方当事人之间关于案件事实争执焦点归纳为：一、昊和公司对贺学友交付的房屋层高与合同约定不符是否构成违约以及是否应承担违约责任；二、昊和公司交付的案涉房屋是否存在逾期交房情况以及责任如何承担的问题。就以上争议问题本院分析认定如下：
关于昊和公司对上诉人贺学友交付的房屋层高与合同约定不符是否构成违约，是否应承担相应责任的问题。根据查明的案件事实，26#、28#楼层高为3米，29#、33#、35#楼层高为2.9米，25#楼层高为2.8米，均通过了竣工验收和备案，并且已经取得了不动产权登记证。上述层高并未违反国家设计规范标准，具备和满足居住条件与要求。相关政府行政机关依照法定程序颁发的相关证书和证明文件，应具备合法有效的证据效力。26#、28#楼房屋层高与合同约定层高相符，25#、29#、33#、35#楼房屋层高与合同约定有差异，该差异产生的原因，系网签系统模板默认层高值为3米，软件保存按键功能失效而造成。上诉人贺学友未举示证据证明所购房屋层高须达到3米作为购买的条件，主张按合同约定的面积差异处理规则或者按房间容积缩减比例折算房价款，要求昊和公司承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。
关于昊和公司交付的案涉房屋是否存在逾期交房情况以及责任如何承担的问题。诉讼中，双方当事人对合同约定的交房日期为2019年7月1日，实际交房日期为2019年9月初没有争议。双方当事人存在争议问题是是否发生了合同第八条第二款约定的可据实延期交房的情形，以及延期天数如何计算的问题。本院认为，一审判决关于政府及有关部门发布的停工文件对案涉工程施工进程影响以及影响程度即停工天数计算，已有充分评判，且该评判符合本案事实，本院予以认可。上诉人贺学友以有3次红色预警应当是春节前后的惯例施工停工，政府没有明令停工，且是涉案工程建设的中后期，应当不受影响的主张，因其未就此项主张举示证据证明，故本院不予采信。
综上所述，上诉人贺学友上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1732元，由上诉人贺学友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张天杲
审 判 员 张 晓
审 判 员 刘 畅
二〇二〇年十二月十五日
法官助理 宋建伟
书 记 员 刘 珍
