案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终5465号
上诉人崔婷婷因与被上诉人涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
崔婷婷上诉请求：1、撤销原判；2、判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖预售合同；3、依法判令被上诉人返还上诉人购房首付款人民币368,767元，依法返还上诉人自2017年10月13日起至实际还款之日支付的购房按揭贷款；4、依法判令被上诉人自2017年1月5日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率向上诉人支付违约金；5、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决认定事实不清，本案的真实情况如下：2016年12月28日上诉人经人介绍到位于涿州市松林店镇被告开发的紫竹院住宅小区看楼盘，到了之后，被上诉人的销售人员要求原告先交1万元定金，才能够了解楼盘的相关情况，如果上诉人不购买房屋，定金是可以退还的，于是上诉人便交了1万元定金。交完定金后，被上诉人的销售人员将上诉人带到销售大厅，给上诉人看了宣传单，介绍了楼盘的相关情况。2017年1月1日上诉人又到被上诉人的售楼处，按被上诉人要求又交了2万元定金，选定购买11号楼1单元705号房屋。上诉人之所以选定这个房屋，是因为被上诉人的销售人员说该户型南北通透，客厅和主卧室都朝南，采光好。上诉人与被上诉人就所选房屋的面积、房屋价款、首付款数额、贷款数额等进行了确认。之后上诉人于2017年1月5日交首付款248,737元，6月29日交首付款90,000元，加上之前的3万元定金转为首付款，共计交纳首付款368,737元。2017年7月20日左右，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖预售合同，约定购房总价款为908,737元，首期房价款368,737元，剩余房款540,000元向商业银行贷款，被上诉人应于2019年10月31日之前交付房屋。在签合同时，被上诉人的销售人员将合同拿出来，只让上诉人在几处签了字，具体的内容没让上诉人看，并且在上诉人签完字后合同就被全部收走了。签完商品房预售合同后，上诉人按被上诉人的要求提交了房屋贷款所需要的材料，在2017年9月22日与建设银行涿州物探支行签订了个人住房借款合同，并从2017年10月13日起按月归还房贷。2019年10月15日上诉人按被上诉人通知验收房屋时，得知该商品房没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合约定的交付条件。整个楼房因地基下沉导致墙体裂缝严重，楼顶层漏水严重。同时发现上诉人所购买的房屋户型有变化，客厅由朝南改为朝北，每个房间的平米数也和之前说的不一致，现所购房屋主卧室和次卧室因面积严重缩水，卧室中有排水管道，热水器也安装在卧室中，致使无法满足上诉人的居住需求。房屋的层高和合同约定的也不一致，也影响了房屋的采光、舒适度等居住要求。上诉人和其他业主拒绝接收房屋，并且多次和被上诉人协商要求退房。在协商时维权过程中，发现被上诉人销售房屋时有欺骗上诉人等购房者的行为。二、上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》有法可依。在一审开庭时，上诉人向法庭提交了一份被上诉人关于工程验收的五方验收资料，可以证实案涉工程是按设计文件及洽商变更要求施工完成，也就是说，案涉工程设计规划有变更，被上诉人擅自变更了涉案工程的设计规划，但并未按相关法律规定告知上诉人。上诉人曾向一审法院提交了调查取证申请书，申请法院依法调取案涉工程的施工图及设计文件，但一审法院未进行调取，而武断认定上诉人无具体证据证明案涉工程有设计变更，进而判决驳回上诉人的诉讼请求。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
恒昌公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持，上诉人上诉理由不能成立。
崔婷婷向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告签订的商品房买卖预售合同；2、请求人民法院依法判令被告返还原告购房首付款人民币368,737元，购房按揭贷款人民币79,479.05元，两项共计人民币448,216.05元；3、请求人民法院依法判令被告自2017年1月5日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率向原告支付利息；4．由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：请求人民法院依法判令被告返还原告购房首付款人民币368,737元，依法返还原告自2017年10月13日至实际还款之日支付的购房按揭贷款。
一审法院认定事实：2017年7月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告出售其开发的紫竹园住宅小区××单元××号房屋，每平米8634.08元，总金额908737元。原告向被告交付了首付款并办理了银行按揭。合同显示国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证的具体信息。庭审中原告提交验收资料复印件一份，主张涉案工程设计规划有变更未告知原告，被告对此不予认可。被告提交了上述四证及建设用地规划许可证，并提交建设工程竣工验收备案证明书，显示：涉案工程经组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，于2020年1月17日按规定备案。上述事实，有商品房买卖合同、交款凭证、银行还贷明细、验收资料复印件、照片、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、涿州松林店经济开发区建筑工程施工安全监督站通知和文件及双方当庭陈述在卷佐证。
一审法院认为，涉案房屋“五证”齐全，且已经相关部门验收合格备案。原告称被告未就设计规划变更通知原告，主张解除合同。关于规划变更，根据合同约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。根据被告提交的建设工程规划许可证，均显示：“同意11#、12#楼楼号变更为13#、14#楼，其他许可能容不变”等楼号变更的内容，无合同中约定的需通知原告方的变更。关于设计变更，原告无具体证据证明其主张，被告对此亦不予认可，结合被告提交的建设工程竣工验收备案证明书，显示涉案房屋验收合格，故对原告该项主张及房屋质量的主张不予采信。综上，对原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告崔婷婷的诉讼请求。案件受理费8,024元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人提交照片3张，证明现场设计与当时看房时的设计不一致，主卧中墙角有一个上下水的主管道，还有一个太阳能热水器储水罐，噪音很大，根本无法居住，设计图纸上朝阳的卧室现实中这个卧室是L形，如果放一个小床就剩一点点空间，根本无法居住。恒昌公司质证称，不认可，不能达到上诉人的证明目的，不存在噪音问题，从照片看该部位是否属于主卧室不能确定，根据目前的设计理念，一般采取悬挂式太阳能热水器，因此才将太阳能热水器安排在阳台部位，该设计不会影响房屋的任何使用功能。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否应予解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同约定履行各自的权利义务。上诉人提出案涉商品房设计规划变更未向其通知，且被上诉人销售商品房时存在欺诈行为，应予解除案涉合同的主张，经查，案涉工程于2020年1月16日经验收合格，恒昌公司于2020年1月17日取得涿州市住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案证明书，证明案涉商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定标准。现该工程五证齐全，并经行政部门依法验收，案涉合同履行过程中，不存在致合同主要目的不能实现的情形，故上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的相关上诉主张，理据并不充足，不予支持。综上所述，崔婷婷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,024元，由上诉人崔婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 苗
审 判 员 万丙申
审 判 员 肖 雅
二〇二〇年十二月十四日
法官助理 续婉君
书 记 员 何 军
