案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终5420号
上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人张珊珊商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浩正方信房地产公司上诉请求：一、请求撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初3519号民事判决书，发回重审或依法改判。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人延期交房系不可抗力，不构成违约。2016-2019年由于保定市出现中度及重度污染，保定市政府决定启动重污染天气应急响应措施，向各施工单位发出停工通知，故由于政府政策原因致使上诉人延期交房，政府行为属于不可抗力，根据《商品房认购协议》第三条约定，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。2、上诉人在案涉房屋符合交付条件后，多次通知被上诉人可以办理交房手续，但是被上诉人手机处于停机状态，始终不配合办理后续交房手续，其行为系违约行为。二、原审法院适用法律错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，涉案房产五证齐全，并且具备交付条件，上诉人早已通知被上诉人交房，但是被上诉人迟迟不收房，即使法院认为上诉人延期交房，违约程度也是显著轻微的，根据诚实信用原则和鼓励交易原则，本案达不到根本解除合同的条件，合同的目的完全是可以实现的。三、被上诉人在购买此房时正处于雄安新区成立之初，系恶意炒房行为，在房价有所回落的情形下又恶意提起诉讼要求解除合同，既违法又违反了诚实信用原则，解除合同不利于维护房地产交易市场的安全与秩序。
张珊珊答辩称，一、上诉人延期交房，非因不可抗力。我国《合同法》第一百一十七条明文规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人的上诉理由载明，上诉人于2016年至2019年期间多次收到保定市政府发出的停工通知。然而，答辩人与上诉人签订合同是在2017年4月14日，这一铁的事实证明，上诉人在签订合同时就明知停工必然会造成延期交房，并非签订合同之后才发生的停工。因此，该上诉理由不能成立。二、原审判决适用法律正确，上诉人违约程度并非显著轻微。答辩人和上诉人在合同第四条约定逾期三个月交房即构成违约，答辩人有权要求解除合同退还房款。上诉人应于2018年12月31日前交房，可是上诉人到2020年4月才向答辩人交房，逾期了整整16个月，不构成“违约程度显著轻微”。三、上诉人称答辩人的购房行为系“恶意炒房”，这纯属是对答辩人的污蔑，答辩人认为签订合同时上诉人明知因政府经常通知停工，必然造成交房时间的遥遥无期且无法确定，但其为了套用答辩人的资金，隐瞒了该实情，仍然承诺短期交房，这显然是故意违约的行为。现在上诉人是在滥用上诉权，故意拖延时间拒绝退还房款。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决事实清楚，适用法律正确。因此，答辩人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张珊珊向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2017年4月14日签订的《商品房认购协议》；二、判令被告返还原告已交房款478,770元、给付原告居间费用25,020元；三、判令被告给付原告违约金25,471元（2019.1.1-2020.5.17），并自2020年5月17日起按每日万分之一标准给付违约金直至购房款等全部款项返还完毕为止；四、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月14日，原告张珊珊（乙方）与被告浩正方信房地产公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，协议约定：乙方自愿购买渼林湾11号楼1A单元801室房屋，总价为1,588,770元；乙方首次于2017年4月14日交付房款478,770元，其余房款办理银行按揭，以甲方通知为准7日内向甲方或甲方指定的银行提供按揭贷款资料；第三条交房日期：甲方应当在2018年12月31日，将符合合同约定的房屋交付乙方使用，如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方；除合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行，房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房，甲方返还乙方全部房款，本合同自行解除……。协议签订当日，原告向被告交纳了购房首付款478,770元。被告未按合同约定日期向原告交付房屋。原告于2020年5月25日提起诉讼。庭审过程中，被告陈述本案涉及的渼林湾项目从2020年4月开始具备交房条件，并提交了本案涉及的由其开发的渼林湾项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（有效期限：2020年1月15日至竣工验收合格之日）及不动产登记证书等证据。原告对被告提交的上述证据的真实性不认可，认为原告无法核实是否为真实的，但未提交反证，亦未对真实性提出鉴定。
一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉及的《商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的基本特征，应认定为商品房买卖合同。对被告提交的被告在原告起诉前取得的商品房预售许可证，原告对该证据的真实性未提交反证，亦未对真实性提出鉴定，故对该证据的真实性予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案原被告对双方签订的《商品房认购协议》均认为有效，故对该《商品房认购协议》的有效性予以确认。双方应依约全面履行合同义务。对被告提交的2016年-2019年政府停工通知复印件，因原告不认可，上述证据复印件无原件予以印证，故不予认定。因被告自认渼林湾项目自2020年4月才开始具备交房条件，故原告要求解除合同及要求被告返还已交房款并给付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。因居间费系居间方收取的服务费用，原告主张被告给付居间费25,020元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、解除原告张珊珊与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司于2017年4月14日签订的《商品房认购协议》；二、被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司于本判决生效后三日内返还原告张珊珊房款478,770元并支付违约金（自2019年1月1日始，按日万分之一标准计算至付清房款日止）；三、驳回原告张珊珊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4,546元，由原告张珊珊负担215元，被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担4,331元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，2017年4月14日，上诉人与被上诉人所签订的《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，且案涉房屋已经取得相关手续，一审法院认定该合同合法有效，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，案涉双方应按照约定履行各自的义务。案涉协议第3条约定甲方（上诉人）应当在2018年12月31日将合同约定的房屋交付乙方（被上诉人），但该条同时约定，如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，并须及时通知乙方，被上诉人亦是基于该约定主张行使约定解除权。上诉人主张延期交房系因2016年至2019年保定市出现中度及重度污染，保定市政府决定启动重度污染天气应急相应措施，从而造成停工。该情形虽然不构成不可抗力，但属上诉人与被上诉人约定的“地方及相关政府部门等原因”的情形。关于上诉人的该项主张，其在一审中提交了相关的停工通知，且近几年来保定市在采暖季或其他重大活动时，因大气治理原因进行停工停产系众所周知的事实。上述条文约定政府行为停工应当及时告知被上诉人，虽然上诉人并未提交证据证明其履行了通知义务，但该义务未履行不能否定因政府行为导致停工的事实。一审法院对上诉人的该项主张未予采信不妥，本院予以纠正。另外，案涉房屋现已具备了交付条件，对此双方均未提出异议。被上诉人签订案涉协议的目的是为购买该房屋，上诉人亦主张继续履行合同，故该合同的目的足以实现。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据该规定，从有利于交易的稳定性出发，一审法院迳行将案涉合同解除不妥，本院予以纠正。上诉人主张应当继续履行合同，合法有据，本院予以支持。虽然上诉人提交了停工通知，但因政府或疫情导致停工的具体时间本案无法确定。若被上诉人有证据证明扣除政府原因或疫情导致停工外，上诉人存在逾期交房的行为，其可依法另行主张相关损失或违约赔偿。
综上所述，河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初3519号民事判决；
二、驳回被上诉人张珊珊的原审诉讼请求。
一审案件受理费4,546元，二审案件受理费4,546元，均由被上诉人张珊珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈道忠
审 判 员 于纪芳
审 判 员 黄俊学
二〇二〇年十二月七日
法官助理 杨占军
书 记 员 刘安琪
