案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀04民终4418号
上诉人邯郸市招商房地产开发有限公司（以下简称招商房地产公司）因与被上诉人刘晓英商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人招商房地产公司委托诉讼代理人汪斌、肖萌萌，被上诉人刘晓英的委托诉讼代理人王志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招商房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决并改判。（1）解除上诉人与被上诉人于2014年9月22日签订的《集中商业购买权协议书》；（2）被上诉人于协议解除后十日内返还安居东城项目集中商业栋10层02号房屋；（3）被上诉人支付自2016年5月19日起至实际返还房屋之日止，以房屋总价款559,607元为基数，按照同期贷款利率计算的房屋占用费；（4）被上诉人支付违约金55,960.7元。2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人依法有权解除案涉合同。首先，被上诉人丈夫王志彬于2016年5月19日向上诉人承诺剩余房款529,607元于2016年6月30日前一次性付清，上诉人接受该承诺。至此，双方就案涉合同的履行方式及履行期限进行了变更。履行期限届满后被上诉人并未付款。虽经上诉人多次催要，其仍拒绝履行。其支付房款不到10%的违约行为已构成迟延履行主要债务，属于严重违约。根据合同第六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上诉人请求权基础成立，上诉人有权解除合同。其次，即使按照原审判决的认定，“该约定不发生效力”，被上诉人均应当向上诉人支付购房款，即使无法办理按揭贷款，其也应当通过其他方式支付购房款，而非不再负有支付义务，原审法院认定《集中商业购买权协议书》第3.3条属于约定不明确，不发生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，招商公司有权随时要求被上诉人支付购房款。招商公司于2018年9月26日向刘晓英邮寄送达了《律师函》，要求其自收到《律师函》三日内将剩余房款及违约金付清，被上诉人于2018年9月27日本人签收后，至今仍未履行付款义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，上诉人享有法定解除权，有权解除《集中商业购买权协议书》。最后，上诉人从未向被上诉人交付涉案房屋，且是否交付房屋均不影响上诉人的合同解除权。上诉人使用房屋就应当交纳物业费，物业公司（非上诉人）收取物业费不能视为上诉人认可交付房屋，二者不具有关联性。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉合同确认解除的，被上诉人应当将案涉房屋返还给上诉人。三、被上诉人未按合同约定支付购房款，已构成违约，应当向上诉人承担违约金55,960.7元。《集中商业购买权协议书》第四条约定“延期超两个月的，甲方有权解除合同，同时将该乙方认购房屋另行出售，并有权要求乙方承担总房款（取消优惠后房款）10%的违约金以赔偿甲方损失”，合同解除后，甲方有权要求乙方承担总房款10%的违约金以赔偿甲方损失，故被上诉人应当根据合同约定支付上诉人违约金即55,960.7元。四、被上诉人未经上诉人交付房屋擅自使用，严重侵害了上诉公司的合法权益，应当支付房屋占用费。上诉人在尚欠购房款509,607元、未经上诉人交付房屋的情况下，对该房屋进行了装修并居住，实际享有了违约的经济收益。被上诉人违约反而获得收益，显然不符合法律规定，其违法占用期间的资金占用费，实际就是上诉人在此期间的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人应该赔偿上诉人因其违约造成的损失。即自2016年5月19日起至实际返还房屋之日止，以房屋总价款559,607元为基数，按照同期贷款利率计算的房屋占用费。
刘晓英辩称，剩下尾款不交的原因是：被上诉人是在2012年底交的首付款30万元，当时上诉人没说是抵押在建房屋。后被上诉人要了300多平方，1002号房屋和1003号房屋是被上诉人的，催尾款时一共交了110多万元。当时上诉人的领导为了签合同，被上诉人问能贷款吗，他说可以，把被上诉人的钱全部挪到1003号房屋，这套全部交清。被上诉人准备申请1002号房屋贷款的时候，销售公司说不能贷款，说需要和银行沟通好，因为盖有抵押在建的章。从2013年11月开始抵押，至2016年9月5日才解押。被上诉人之后才知道这件事，所以才拖着尾款没交。他项权证号0103079345显示将S6地块抵押给河北银行，到目前为止，被上诉人交清尾款的1003还没有签合同，说是还没有解除抵押，需要盖抵押在建的章。当时招商房地产是招商房地产与安居房地产合资，与现在的销售公司不一样。当时说知道抵押出去了，不让被上诉人跟别人说。上诉人说当时让被上诉人装修，且被上诉人装修时保安、物业经理都知道，没有给被上诉人停水、停电。如果不默认被上诉人装修，那么大的动静，他们肯定会阻止我。被上诉人装修了一个多月，没人阻止过。被上诉人的水电费都照交，所以被上诉人不是违约。被上诉人1003房屋交清钱了，不给被上诉人签合同，所以产生了50多万元不交的原因。不知道上诉人能不能交付房屋，所以尾款就不敢交。房子是在不好卖的情况下买的，现在涨价了才跟被上诉人解除合同。如果降价了肯定不会和被上诉人解除合同。被上诉人不交钱是有原因的，不是无故不交。请求：驳回上诉、维持原判。
招商房地产公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方于2014年9月22日签订的集中商业购买权协议书；2．判令被告于协议解除后十日内，返还安居东城项目集中商业项目1栋10层02号房屋；3．判令被告以房屋总价款559,607元，按同期贷款利率支付房屋占用费；4．判令被告支付违约金55,960.70元；5．诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月22日，原、被告双方签订了一份集中商业购买权协议书。约定，刘晓英购买招商房地产公司开发建设的位于安居东城集中商业项目1栋10层02号房屋；建筑面积约为100.27㎡；单价5,581元/㎡（含热力集资费）；总价款559,607元；首付款399,607元，乙方保证在2013年3月31日前办结商业按揭贷款并付清剩余房款160,000元；如乙方未能按照本协议选定的方式支付购买权标的款，则应按照总标的款（取消优惠后房款）日万分之五标准，向甲方支付延期付款违约金；延期超过两个月的，甲方有权解除合同，同时将该乙方认购房屋另行出售，并有权要求乙方承担总房款（取消优惠后房款）10%的违约金以赔偿甲方损失。
集中商业购买权协议书签订后，刘晓英于2016年5月19日通过银行卡转账方式向招商房地产公司交纳了购房款定金50,000元。招商房地产公司为刘晓英开具了50,000元定金的收款收据。
安居东城集中商业项目1栋10层02号房屋建成后，刘晓英在尚欠购房款509,607元、未经招商房地产公司交付房屋的情况下，对该房屋进行了装修并居住。刘晓英居住该房屋后，招商房地产公司于2019年12月3日向刘晓英收取物业费、电梯费、垃圾费10,000元。
一审法院认为，关于招商房地产公司主张解除购买权协议、返还房屋、房屋占用费、违约金问题，从招商房地产公司举证的原、被告双方于2014年9月22日签订的集中商业购买权协议书、交纳定金收款收据、物业费收款收据分析，该购买权协议书沿用了旧的格式协议，即约定：“乙方保证在2013年3月31日前办结商业按揭贷款并付清剩余房款，如乙方未能支付购买权标的款，延期付款超过两个月的，甲方有权解除合同。”该条款确定按揭贷款履行日期在订立购买权协议之前一年半之久，应认定约定不明确，不产生合同效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”刘晓英的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的情形。而且，招商房地产公司在订立购买权协议书之后近八个月之久，于2016年5月19日收取定金50,000元后，刘晓英对该房屋进行了装修并居住，招商房地产公司又于2019年12月3日向刘晓英收取物业费、电梯费、垃圾费等，应认定招商房地产公司认可交付房屋。故招商房地产公司主张解除购买权协议、返还安居东城项目集中商业项目1栋10层02号房屋、房屋占用费、违约金之诉讼请求不能成立，予以驳回。招商房地产公司应向刘晓英主张交纳购房款及赔偿损失的诉讼请求。判决：驳回邯郸市招商房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费1,200元，由邯郸市招商房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了2014年9月22日付款凭证2份及收款收据2份、2016年3月11日付款凭证2份及收款收据1份、1003号商品房《集中商业购买权协议书》1份、1002号商品房《不动产权证书》、刘晓英和王志彬的婚姻登记信息等新的证据，用以证明合同应当解除；刘晓英提交了从河北银行拍摄的一般在建工程抵押登记照片打印件，用以证明刘晓英买房的时候是抵押在建房，没有告知刘晓英，刘晓英在不知情的情况下购买。本院组织当事人进行了质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年9月22日，招商房地产公司与刘晓英签订《集中商业购买权协议书》一份，甲方为招商房地产公司，乙方为刘晓英，联系电话为139××××5000，通讯地址部分为空白。约定：乙方购买甲方安居·东城项目集中商业项目1栋10层02号，单价5581元／平方米（含热力集资费），总价款为人民币559607元，签订购买权协议时付清70％首付款即399607元，乙方并保证在2013年3月31日前办结商业按揭款并付清剩余房款即160000元……第四条关于付款的特别约定2．如乙方未能按照本协议选定的方式支付购买权标的款，则应按照总标的款日万分之五标准，向甲方支付延期付款违约金。延期超过两个月的，甲方有权解除合同，同时将该乙方认购房屋另行出售，并有权要求乙方承担总房款10％的违约金以赔偿甲方损失。第五条其他约定1．乙方需按甲方通知时间，携本协议书、身份资料到安居·东城营销中心行使购买权－签订《商品房买卖合同》（含附件）及其他签约文本，并向甲方交回本协议书，已缴纳款项转为合同房款。2．《商品房买卖合同》（含附件）及其他相关文本必须由乙方本人亲自签署；如乙方需委托他人代为签署《商品房买卖合同》（含附件）及其他相关文本，则受托人必须出具经公证的且经甲方认可的授权委托书。3．甲乙双方的通信联络以本协议书所载明的电话、地址等为准。乙方联系方式如有变更，应在变更后三天内以书面形式通知甲方，否则，因此引起的后果由乙方负责。若甲方按上述电话、地址等联系不到乙方，则相关责任乙方自行承担。乙方同意甲方可以采取报纸公告的形式以体现或不体现乙方名义的方式送达有关通知。第六条合同解除遇有下列情况之一的，甲方有权解除合同，解除合同的通知至送达乙方生效。1．乙方未在本协议约定的期限内交纳协议款项，并符合本协议第四条第2款情形的。2．乙方未能按照甲方通知要求的时间内行使本协议项下的购买权，与甲方订立《商品房买卖合同》的。招商房地产公司为刘晓英出具了收到刘晓英399,607元的收款收据，收费项目显示为“S6－1号楼－1002#订金”。同时，招商房地产公司为刘晓英还出具了收到刘晓英200,393元的收款收据，收费项目显示为“S6－1号楼－1003#订金”。
2015年8月4日，邯郸市住房保障和房产管理局为招商房地产公司颁发了《商品房销售许可证》，楼号为1#，用途为办公，栋数为1，层数为6－26，单元数为1。2015年12月3日，大业信托有限责任公司向邯郸市住房保障和房产管理局出具承诺书，内容为“招商房地产公司以位于邯郸县东柳大街以西、友谊路以北在建工程抵押、土地使用权抵押在我单位贷款，并于2013年11月4日在邯郸县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，于2013年11月20日在贵局办理在建工程抵押登记。为保证贷款按时偿还，我单位做以下承诺：1．同意该公司对外出售安居东城商务大厦1、2、3、号楼商品房。2．同意该公司与购房人签订安居东城商务大厦1、2、3号楼商品房买卖网签合同并备案。由此产生的抵押权利不能实现的后果，其责任由我单位自行承诺”。
2016年3月11日，刘晓英在2014年9月22日399,607元的收款收据书写了“本人同意将此房款全部转入1003#房款刘晓英（捺印）”的内容，并刷卡分别支付208,208元（系刘晓英之夫王志彬签名）、200,000元，共计408,208元。招商房地产公司为刘晓英出具了收到刘晓英807,815元的收款收据，收费项目显示为“S6－1号楼－1003订金”。2016年5月19日，刘晓英丈夫王志彬刷卡支付50,000元。招商房地产公司为刘晓英出具了收到刘晓英50,000元的收款收据，收费项目显示为“商务大厦1#楼1002#订金”。同时，刘晓英之夫王志彬出具了承诺书一份，内容为“东城A座1002剩余房款陆月叁拾号前交清，否则房屋收回，已交房款扣做违约金”。2016年5月20日，刘晓英在补足1003号房款之后，与招商房地产公司签订《集中商业购买权协议书》。
2018年9月26日，肖萌萌律师向刘晓英发出律师函，内容为“1．请于收到本律师函后三日内，到委托人营销中心支付剩余房款509607元及延期付款违约金；2．立即停止使用安居东城项目集中商业1栋10层02号房屋，并将该房屋恢复原状。如您未按上述通知期限付款，委托人将依法解除合同，收回房屋，并追究您的违约责任；如您不立即停止使用该房屋，委托人将采取相关措施暂停您对该房屋的占有、使用，由此造成的一切后果由您自行承担”。收件人为刘晓英，电话为139××××5000，地址为河北省邯郸市丛台区安居商务大厦Ａ座10层1003号，快递详单显示9月27日“本人收”。刘晓英本人称未收到该律师函。
2019年6月24日，招商房地产公司取得了1002号房屋的《不动产权证书》。
另查明，2019年1月17日，招商房地产公司投资设立了邯郸市招商物业服务有限公司（以下简称招商物业）。2019年12月3日，刘晓英向招商物业缴纳了2016年3月12日至2020年3月12日期间的物业费、电梯费、生活垃圾处置费及电费。招商物业成立之前，该栋楼由邯郸市安居物业服务有限公司负责物业管理。
本院认为，关于王志彬所出具承诺书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。按照本条规定，对受托人以自己的名义和第三人订立合同，第三人知道代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。理解这一情况，需要掌握两个关键点：一是受托人在委托人的授权范围内与第三人订立合同，也就是没有超出“委托人的授权范围”；二是第三人“知道”，且知道的时间是“在订立合同时”，还“知道”受托人是委托人的代理人，即第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，如果是订立合同的当时不知道，而是事后知道，则不适用本条的规定。本案中，刘晓英丈夫王志彬出具承诺书时并未向招商房地产公司出具刘晓英的书面授权委托书，仅凭王志彬和刘晓英是夫妻关系，和王志彬为案涉房屋交纳50,000元订金及之前为1003号房屋交纳208,208元房款刷卡支付的事实不能认定王志彬出具承诺书时有代理权。因此该承诺书对刘晓英不具有约束力。
关于招商房地产公司主张解除合同、返还房屋、支付违约金的请求应否支持的问题。本案协议书第六条规定，“合同解除遇有下列情况之一的，甲方有权解除合同，解除合同的通知至送达乙方生效。1．乙方未在本协议约定的期限内交纳协议款项，并符合本协议第四条第2款情形的。2．乙方未能按照甲方通知要求的时间内行使本协议项下的购买权，与甲方订立《商品房买卖合同》的”。第四条关于付款的特别约定第2款规定，“如乙方未能按照本协议选定的方式支付购买权标的款，则应按照总标的款日万分之五标准，向甲方支付延期付款违约金。延期超过两个月的，甲方有权解除合同，同时将该乙方认购房屋另行出售，并有权要求乙方承担总房款10％的违约金以赔偿甲方损失”。首先，因本案约定的按揭贷款履行日期早于订立本案协议书的时间，且该格式合同系招商房地产公司提供，应认定双方对付款期限约定不明。故本案不符合协议书第六条第1项规定的解除条件。其次，2016年3月11日刘晓英同意将1002号房款全部转入1003号房款，应视为对原1002号房屋协议书付款方式的变更，但未能明确之后的付款方式。王志彬于2016年5月19日代为支付50,000元订金，招商房地产公司为刘晓英出具了收款收据予以确认，但剩余房款未约定付款期限。因此也不符合协议书第六条第2项规定的解除条件。综上，招商房地产公司签订合同的目的是将1002号房屋出售并收取房款，从目前看并不影响其合同目的的实现，且刘晓英的特别授权代理人当庭表示愿意支付所欠房款，故对招商房地产公司要求解除合同、返还房屋、支付房屋占用费及因解除合同按照总房款10％的标准支付违约金的上诉请求，应不予支持。
关于刘晓英应否支付房屋占用费的问题。从招商物业出具的收款收据看，刘晓英自2016年3月12日起开始交纳物业费等费用，该时间早于2016年5月19日交纳50,000元订金的时间，因此能够确定1002房屋的交付时间为2016年3月12日。因为招商房地产公司当时并未对刘晓英占有、使用该房屋提出异议，且还于之后的2016年5月19日收取50,000元订金，所以招商房地产公司上诉称刘晓英在未经其交付房屋的情况下擅自使用，证据不足。故本院对招商房地产公司要求刘晓英支付房屋占用费的上诉请求不予支持。
综上所述，招商房地产公司的上诉请求均不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,200元，由上诉人邯郸市招商房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 强
审判员 达建华
审判员 郑佳佳
二〇二〇年十一月二十七日
书记员 李子杰
