案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终4976号
上诉人周保健、贾秋兰因与被上诉人保定市佳泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周保健、贾秋兰，被上诉人保定市佳泽房地产开发有限公司委托诉讼代理人闫广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周保健、贾秋兰上诉请求：1、依法撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1765号民事判决书，依法改判或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审中，上诉人向法院提交购房协议书、购房款票据一张（340,560元）、pos机转账记录4张。微信转账截图、银行转账记录及流水明细。
证据能相互印证，形成了证据链且证据来源合法，符合证据三要素:客观、真实、关联性，该证据依法应予采纳，而一审法院仅认定了购房款票据上的数字340,560元，对其他款项未给予查明。pos机转账行为均发生在被上诉人处，上诉人按照被上诉人工作人员的安排进行了刷卡行为，且有部分款项包含在购房款票据中，一审法院认定部分成立部分不成立，不知出于何种考虑，一审判决中未作出任何释明，不符合规范的法律文书之要求。受诉法院应全面保护受害当事人之诉讼请求，即便有其他款项支出，也应由被上诉人先行给付，其再行行使追偿权。二、一审法院判决上诉人的损失按照银行同期同类贷款利率计算错误。理由：被上诉人将未取得商品房预售许可证的房屋出卖，其行为明显存在欺诈，且房屋亦属生活必需品,按照法律规定,上诉人可主张加倍赔偿。被上诉人在合同签订中具有明显的过错，且严重违约，理应赔偿上诉人的损失，协议中明确约定了损失的计算方式及时间,按己付房款的12%计算,退房后一个月内退清。上诉人认为，购房协议中有约定的应该按约定,没有约定的可以按实际损失主张，合同无效导致的法律后果，不仅仅是财产返还，还应包括赔偿损失。需要更加说明的是一审法院用所谓的购房款340,560元减去返还的50,000元后计算利息方式错误。三、上诉人在一审法院审理后发现了新的证据，请求二审法院给予重新审理并质证。一审法院审理完毕后上诉人找到了2020年5月20日被上诉人给业主签订的关于五里铺购房业主退房意见的回复。该意见书中被上诉人承诺了退款时间及款项利率，再次与购房协议书中载明的利息计算数字相互印证一致。四、一审判决书共发现两处明显错误，望二审法院予以纠正。(2020)冀0606民初1765号民事判决第二页购房票据金额34,060元与340,560元存在巨大差距，该判决第四页涉案小区为五里华都，而并非橙市阳光小
区。五、一审法院对于诉讼费的比例分担判决欠妥,望二审法院重新作出裁量。本案总诉讼标的为384,060元，一审法院支持了340,560元,区区43,500元的差距一审法院径自判决上诉人承担32%的诉讼费实属不妥。综上所述，上诉人认为一审法院在该案的审理中存在严重错误，望二审法院给予重新审理并做出公平、公正的判决，以维护上诉人的合法权益不受侵害。
保定市佳泽房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉状所述事实错误，比如上诉状所提到的一审法院认定被上诉人收取购房款340,560元，判决被上诉人应支付上诉人购房款290,560元是错误的，上诉人的上诉状故意制造了虚假事实，上诉人的上诉请求应当予以驳回。
周保健、贾秋兰向一审法院起诉请求：1、依法判决被告给付原告购房款384,060元及利息（按年息12%计算至付清全部款项）。2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2018年7月3日，原、被告双方签订购房协议书，约定，原告购买被告开发建设的“五里华都”1号楼2单元101号房屋，房屋单价每平米8,800元，购房首付款340,560元。同时协议还约定原告自购房之日起一年后有权申请退房。被告按原告已付房款12%计算利息并在原告提出退房后一个月内退清购房款及利息。购房协议签订后，原告于2018年7月交付购房款340,560元。被告开发莲池区天威东路567号橙市阳光小区，未取得商品房预售许可证明。
一审法院认为，被告开发莲池区天威东路567号橙市阳光小区，未取得商品房预售许可证明而预售房屋，而且被告也未向法院证明在本案原告起诉时其已经取得商品房预售许可证明，故依法应确认原被告双方签订的《购房协议书》无效。被告因该协议
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书收取原告购房款340,560元，被告已经返还5万元，尚有290,560元应予返还。原告称向被告交付房款384,060元，因无相应依据，不予认可。被告长期占用原告资金，应当给予原告赔偿。原告要求按照无效合同约定的利率计算利息，不予支持。原告有权要求被告按照银行借款利率支付占用原告资金期间的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告保定市佳泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告周保健、贾秋兰购房款290,560元；二、被告保定市佳泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告周保健、贾秋兰支付购房款290,560元的利息，从2018年7月3日起算至实际还清房款之日止的利息（利息自2018年7月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回周保健、贾秋兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,194元，减半收取计2,597元，原告负担835元，被告负担1,762元。
二审中，上诉人周保健、贾秋兰提交两份证据。证据一、被上诉人出具的“关于五里铺购房业主退房意见的回复”，证明被上诉人答应给付利息。2020年9月1日前年利息是12%，9月1日之后是按15%计算，一审法院计算的利息错误。证据二、银行交易明细清单，证实被上诉人分两次，向上诉人退还购房款5万元。被上诉人质证称，是我公司出具的，但是规定没有法律效力，
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真实性没有异议。因为合同无效，合同附件应当是无效的。利息过高违反了法律规定。证据二没有异议,认可。
二审审理查明，被上诉人开发的是五里花都居民养老小区。被上诉人分别于2019年9月12日、26日返还上诉人购房款20,000元、30,000元。
二审经审理查明其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，被上诉人所开发的五里花都居民养老小区在未取得商品房预售许可情况下预售房屋，直至上诉人起诉时其也未取得商品房预售许可证明，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定上诉人、被上诉人双方签订的《购房协议书》无效并无不当。上诉人于2018年7月3日向被上诉人交房款340,560元，有被上诉人出具的购房收据为证，上诉人无异议，故上诉人主张其支付购房款384,060元，理据不足，本院不予支持。2019年9月12日、26日被上诉人共计返还上诉人购房款5万元，现被上诉人尚欠上诉人购房款290,560元。因被上诉人长期占有上诉人购房款，依据有关法律规定，被上诉人应按照银行借款利率支付占用上诉人资金期间的利息，一审法院判决被上诉人按购房款290,560元支付从2018年7月4日至2019年8月19日利息不妥，本院予以纠正。故被上诉人应向上诉人支付购房款340,560元利息自2018年7月4日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息;购房款340,560元利息自2019年8月20日至2019年9月26日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息；购房款290,560元利息自2019年9月27日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息。
综上所述，上诉人周保健、贾秋兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）规定，判决如下：
一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1765号民事判决第一、三项即“被告保定市佳泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告周保健、贾秋兰购房款290,560元”及“驳回周保健、贾秋兰其他诉讼请求。”；
二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1765号民事判决第二项即“被告保定市佳泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告周保健、贾秋兰支付购房款290,560元的利息，从2018年7月3日起算至实际还清房款之日止的利息（利息自2018年7月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）为“被上诉人保定市佳泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向被上诉人周保健、贾秋兰支付购房款340,560元利息自2018年7月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；购房款340,560元利息自2019年8月20日至2019年9月26日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息；购房款290,560元利息自2019年9月27日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5,194元，减半收取计2,597元，上诉人周保健、贾秋兰负担632元，被上诉人保定市佳泽房地产开发有限公司负担1,965元。二审案件受理费5,194元，上诉人周保健、贾秋兰负担1,264元，被上诉人被上诉人保定市佳泽房地产开发有限公司负担3,930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵鹏壮
审 判 员 张 力
审 判 员 庞 茜
二〇二〇年十一月十八日
法官助理 马巧灵
书 记 员 甄红云
