案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终3897号
上诉人李振亭因与被上诉人廊坊景丰房地产开发有限公司（以下简称廊坊景丰公司）、北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称朗运通经纪公司）、渤海银行股份有限公司廊坊分行（以下简称渤海银行廊坊分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李振亭上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初400号民事判决，依法改判；2、判令确认上诉人与被上诉人廊坊景丰公司签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《小区地下车位使用权协议》已于2019年9月4日解除，由廊坊景丰公司协助上诉人办理撤销网签备案手续；3、判令确认《补充协议》第一条无效或者撤销第一条；4、判令解除上诉人与被上诉人廊坊景丰公司、原审第三人渤海银行廊坊分行签订的《个人购房借款/担保合同》；5、判令被上诉人廊坊景丰公司向上诉人返还房屋首付款828830元，赔偿利息损失（以828830元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；6、判令被上诉人廊坊景丰公司返还上诉人至判决生效日止已付的贷款本息（截止2019年10月，已支付贷款本息为150260.32元）；7、判令被上诉人廊坊景丰公司向上诉人返还车位费100000元，赔偿利息损失（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；8、判令由被上诉人廊坊景丰公司向渤海银行廊坊分行偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息；9、判令被上诉人廊坊景丰公司和朗运通经纪公司共同向上诉人返还团购费35000元，赔偿利息损失（以35000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；10、判令被上诉人廊坊景丰公司向上诉人支付违约金329766元（以1648830元*20%计算）；11、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《小区地下车位使用权协议》均是格式条款，尤其是《补充协议》第一条是廊坊景丰公司为重复使用预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有商业性。廊坊景丰公司对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明，且该条款免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利，应无效。2、上诉人与廊坊景丰公司在签署合同时，就购房合同内有无跃层表述进行过多次协商，廊坊景丰公司表示这是格式条款，不写入购房合同不会影响跃层的交付，拒不修改购房合同和补充协议。上诉人购买的汤林玉苑小区一区中，顶层带跃层的房子大约有15套，比普通顶层价格高出至少6000元/平米。所有的客户都签署了同样一份且只有一份《补充协议》。汤林玉苑所有的高层购房人，均签署了《补充协议》。3、廊坊景丰公司交付的商品房是顶层带跃层结构，但是跃层没有封顶，达不到交房标准。一审已经认定上诉人与被上诉人存在顶层带上跃层的口头约定，却以双方之间没有签订补充协议，否认之前已经认定的事实，属于认定事实错误。4、廊坊景丰公司的销售人员在给上诉人介绍顶层带跃层的户型时，对房屋功能和装修效果作出了详细说明，并对赠送面积进行了详细标注。这已不是口头约定，而是类似于书面约定的电子约定，且约定具体明确。因为顶层和跃层的户型图有详细的尺寸、功能分区、结构等，顶层和跃层都有上下楼梯的图示，楼梯位置相互对应，明显看得出是属于同一套住宅。上诉人购买的汤林玉苑小区一区中，顶层带跃层的房子大约有15套，比普通顶层价格高出至少6000元/平米。这些宣传足以让购房人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也视为合同要约，即合同内容，而非要约邀请，上诉人不将跃层封顶，明显违反合同约定。5、按照公共常识，跃层是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通，不通过公共楼梯而采用户内独力小楼梯连接。按照《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）第4.1.6条，顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。因此跃层只能与顶层住宅连体出售，而不能单独成户出售，除非增设电梯，否则就违反了国家强制性规范要求。可见跃层是正常使用的住宅房屋，是封顶的。一审法院也承认涉案房屋确实存在顶层带跃层的房屋结构，目前越层的结构为四周建有围墙、窗户、隔断墙，但是没有封顶。如果按照一审法院的认定跃层上部因验收需要而未封顶，被上诉人向上诉人交付的商品房符合双方合同约定的交房标准，被上诉人明显违约。6、因为《商品房买卖合同》、《补充协议》被解除，导致签订《小区地下车位使用权协议》合同目的无法实现，相对于《商品房买卖合同》、《补充协议》，《小区地下车位使用权协议》系从合同，主合同被解除，从合同无存在的必要，上诉人有权解除《小区地下车位使用权协议》。7、廊坊景丰公司明显处于强势地位。跃层不写进书面合同，只会对处于极度弱势的购房人产生巨大风险，被上诉人是开作为商知晓建房的过程，购房人距离楼盘相距100公里，无法进入施工现场，上诉人无法有主观动机去规避商品房销售管理的相关规定。8、一审法院判决合同有效，廊坊景丰公司不违约，又判决关于上诉人和廊坊的相关问题，可以另行协商解决，自相矛盾，明显错误。
廊坊景丰公司辩称，1、《商品房买卖合同》属于要式合同，依法必须采用书面形式。被上诉人与上诉人作为商品房的出卖人与买受人，双方以书面形式订立了《商品房买卖合同》、《补充协议》等合同，双方应当依据上述合同确定权利义务，一审判决认定双方在签订房屋买卖合同时，确实对顶层带上跃有过口头约定是错误的。2、上诉人以合同目的不能实现为由解除《商品房买卖合同》的主张不能成立。只有存在根本违约的情形才能构成法定解除合同的事由。双方在商品房买卖过程中所签订的所有书面协议，均没有关于所谓跃层的约定，被上诉人不存在根本违约的情形。双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于出售、购买符合合同约定的商品房。诉争商品房已经取得竣工验收备案证明书，被上诉人已经向上诉人邮寄了入住通知书，通知其办理收房的手续，显然上诉人主张合同目的无法实现不是事实。3、《商品房销售管理办法》第十七条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》中明确约定了商品房定价方式为双方协议价。商品房价款属于市场调节价，受多种因素的影响，其中买受人的购买欲、购房时间等，均会对商品房的成交价格有重大影响，上诉人不能以房价高于其他房屋的价格为由主张存在所谓的跃层，且该合同在永清县住房保障和房产管理局办理了网签备案手续，符合法律规定。4、诉争房屋自始至终不存在规划设计变更的情形，被上诉人以规划设计变更为由主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》没有事实和法律依据。5、依据住宅设计规范，跃层住宅是指套内空间跨越两个楼层，且设有套内楼梯的住宅，但双方签订的商品房买卖合同的附件户型图中并没有显示跨越两个楼层，说明双方在签订合同时对于该商品房不存在跃层是明知的。6、我方不认可上诉人处于弱势地位，双方是商品房买卖合同关系，处于平等地位。2017年年初，环京楼市火爆，房价一路看涨，上诉人不是永清本地人，其买房的目的不言而喻。上诉人所提补充协议系格式条款的问题，坚持一审意见。李振亭当庭提交的民事上诉状中上诉请求第三项在一审中并未作为诉讼请求，不能作为上诉请求提出。
朗运通经纪公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请驳回上诉，维持原判。上诉人与我公司不存在房屋买卖合同关系，本案为商品房预售合同纠纷，我公司不是本案的适格被告。我公司已经促成上诉人与廊坊景丰公司签订商品房买卖合同，居间服务已经完成，上诉人要求退还服务费没有法律依据。
渤海银行廊坊分行述称，我行基于上诉人的申请，为其向廊坊景丰公司购买的房屋提供借款，也是基于上诉人的指定，向廊坊景丰公司支付借款。上诉人要求解除借款合同无法定理由，也不符合双方的约定，借款合同并非商品房买卖合同的从合同，只有房屋买卖合同解除后，上诉人才可向我公司提出解约。
李振亭向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告廊坊景丰公司签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》已于2019年9月4日解除，由被告廊坊景丰公司协助原告办理注销网签备案手续；2、判令解除原告与被告廊坊景丰公司、被告渤海银行廊坊分行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令被告廊坊景丰公司向原告返还房屋首付款828830元，赔偿利息损失（以828830元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；4、判令被告廊坊景丰公司返还原告至判决生效日止已付的贷款本息（截止2019年10月，已支付贷款本息为150260.32元）；5、判令被告廊坊景丰公司向原告返还车位费100000元，赔偿利息损失（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；6、判令由被告廊坊景丰公司向被告渤海银行廊坊分行偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息；7、判令被告廊坊景丰公司和被告朗运通经纪公司共同向原告返还团购费35000元，赔偿利息损失（以35000元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年3月26日起计算至实际支付日）；8、判令被告廊坊景丰公司向原告支付违约金329766元（以1648830元*20%计算）；9、判令三被告承担本案诉讼费、律师费。
一审法院认定事实：原告与被告廊坊景丰公司于2017年4月7日签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》。上述协议约定，原告购买被告廊坊景丰公司开发的位于河北省廊坊市永清县房屋。房屋建筑面积79.19平方米，价款共计1648830元。房屋首付款828830元，向被告渤海银行廊坊分行商业贷款820000元。该商品房经验收合格后于2019年5月30日前交付，双方还就合同其他条款进行了约定。《补充协议》约定“买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预定单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”；出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何承诺，亦无权擅自向买受人收取钱款。《小区地下车位使用权协议》约定“廊坊景丰公司为原告提供使用车位一个，使用费10万元”。合同签订前，原告于2017年3月26日通过P0S机分别向被告廊坊景丰公司和朗运通经纪公司缴纳了房款首付828830元、车位费100000元，团购费35000元。2017年6月，原告（借款人）、被告廊坊景丰公司（保证人）与被告渤海银行廊坊分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，原告向被告渤海银行廊坊分行借款820000元用于购买涉案商品房。被告渤海银行廊坊分行依借款合同约定将贷款支付给被告廊坊景丰公司，原告依约定向被告渤海银行廊坊分行偿还贷款本息。2019年8月23日，涉案工程验收合格，2019年8月26日取得“河北省建设工程竣工验收备案证明书”，达到交付条件，被告廊坊景丰公司通知原告收房。2019年9月4日，原告以被告擅自更改房屋结构，严重影响房屋使用功能为由向廊坊景丰公司邮寄了《退房通知书》。另查明，依据原告的诉请及当庭提供的证据，经一审法院勘察核实涉案房屋确实存在顶层带跃层的房屋结构，目前跃层的房屋结构为四周建有围墙、窗户、隔断墙，但是没有封顶。
一审法院认为，原告李振亭与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，对当事人均具有法律约束力。被告廊坊景丰公司向原告交付的商品房，符合双方合同约定的交房标准。原告主张与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月4日解除。一审法院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的法律效果。经查明，原告在《退房通知书》中以“满足商品房买卖合同第十条关于规划、设计变更的约定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在经规划部门批准规划、设计变更的情形，原告当庭也未提供充分有效的证据证实涉案房屋存在合同约定的规划、设计变更，因此原告并不享有该条约定的解除权。原告以被告未按照口头承诺提供顶层带上跃层，致使合同目的不能实现为由解除合同，依据本案查明的事实，可以认定双方在签订涉案房屋买卖合同时，确实对顶层带上跃层有过口头约定，且被告廊坊景丰公司交付的商品房之上确实建有跃层。但是原告以其在2019年8、9月份与销售人员问答的现场和电话录音，证实没有将跃层写进书面合同的原因系商品房买卖合同为制式合同的主张，一审法院不予采纳。理由如下：首先，双方口头约定跃层是在2017年，而该证据系在2019年取得，原告提问的角度及接待人员理解能力、语言表达能力高低，影响对事实的准确判断，双方在协商解决纠纷中所做的认可和让步，更多的是为了解决纠纷，故不能作为认定2017年双方口头约定内容依据；其次，因商品房买卖合同是制式合同而口头约定没有写进合同的理由不能成立，因为在制式合同之外可以签订补充协议，事实上原被告也签订了《补充协议》，并且补充协议可以签订若干个。而本案原告诉称其购买涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有顶层带跃层的布局结构，对于这么重要的合同条款，在原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均没有进行重点表述，对于作为完全民事行为能力人的原告对此应该是明知和认可的。因此，一审法院认为，不将跃层写进书面协议是当时双方协商的结果，是双方达成的共识。如果双方对于大额房款的支出不能达成一致意见，是不会签订商品房买卖合同的，这一点也是符合市场交易的一般习惯。双方诉争焦点系对被告廊坊景丰公司建造的跃层是否符合当初的口头约定，虽然原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，涉案跃层的约定未载入合同，但该跃层对于涉案房屋价格有重大影响，亦应视为合同内容。但由于双方没有签订书面协议，对于跃层的具体布局结构要求约定不明，原告也未能提供相关有效证据证实原被告对跃层的布局结构做出过明确具体的约定，因此认定被告廊坊景丰公司违反了双方当初的口头约定，理据不足。原告主张被告廊坊景丰公司在销售涉案商品房时做出虚假承诺，交房时通知业主自建跃层，与一审法院查明事实不符，该口头约定是双方合意的结果，并非单方承诺，跃层也并非业主自建，只是跃层上部因验收需要而未封顶。故对于原告以书面商品房买卖合同约定范围之外的口头约定为依据，主张合同目的不能实现的意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依据《商品房销售管理办法》的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，因为跃层不在批准的建设规划范围之内，双方不将该事项写进书面合同，规避了商品房销售管理的相关规定。对于不签订书面合同存在的巨大风险双方是明知的，应当承担相应的责任。综上，原告与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》不存在约定和法定解除事由，原告也未提供充分有效的证据证实被告廊坊景丰公司在履约过程中存在根本违约的行为。因此原告请求确认《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月4日解除的诉讼请求一审法院不予支持。双方就口头约定跃层的相关问题，可以另行协商解决。综上所述，原告不享有约定和法定的解除权，其请求确认与被告廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》于2019年9月4日解除的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，故一审法院不予支持。原告基于解除上述合同提出的相关其他诉讼请求一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李振亭的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计8897元，由原告李振亭负担。
本院二审期间，各当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人李振亭与被上诉人廊坊景丰公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定全面履行。上诉人提出《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用协议》均是格式条款，《补充协议》第一条是廊坊景丰公司为重复使用预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有商业性，廊坊景丰公司对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明，且该条款免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利，应无效的上诉主张，上诉人对于上述合同的真实性均认可，《补充协议》中对于重点内容均进行了加黑、加粗标识，协议尾部用加黑加粗字体载明“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示。”上诉人在下面买受人处签字、按手印，故应认定被上诉人对协议内容对上诉人进行了提示、说明，协议的内容未违反相关法律的规定，本院对该上诉主张不予支持。对于上诉人提出要求确认双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》和《附件1：小区地下车位使用权协议》已于2019年9月4日解除问题，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的法律效果。上诉人未提供充分证据证实涉案房屋存在与合同约定不符的规划、设计变更，其依据《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，提出解除合同，不能成立。作为双方履行依据的《商品房买卖合同》、《补充协议》中没有关于案涉房屋带有跃层的约定。但根据一审现场勘察情况及上诉人提交的证据，可以认定双方对于“跃层”存在口头约定，但口头约定的内容不明确，双方陈述不一致，在上诉人未能提供有效证据证实双方对“跃层”的布局结构做出过明确具体约定的情况下，其以不明确的口头约定为依据，主张合同目的不能实现，要求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及《小区地下车位使用权协议》，缺乏事实和法律依据。对于双方约定不明的“跃层”问题，应协商解决。
综上所述，李振亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17794元，由李振亭负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇二〇年十一月十六日
书记员 周 雪
