审理法院：中级法院

案号：（2019）粤01民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年02月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人东建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回温毅敏全部诉讼请求；3.温毅敏承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定的不可抗力天数与事实不符。东建公司未能在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间内向温毅敏交付房屋是由于恶劣天气以及政府部门的停工令等东建公司不可预见也无法抗拒的客观原因导致的，且东建公司已向一审法院申请调查有关政府停工令的真实性，一审法院经调查后也确认了其真实性。一审法院在温毅敏无法提出相反证据证明的情况下，没有任何合理理由肆意减少政府停工令确定的天数，认为穗建质[2017]2024号文件所确定的停工情况属于东建公司自身原因造成而不予认可，最终仅确定不可抗力的天数为42天，远远少于东建公司提出的119日，导致东建公司的合法权益严重受损。其中，东建公司一审提交的证据三、六、七关于停工的天数一审法院未作扣减，存在错误。1.证据三中，一审法院已经查明东建公司存在停工八天的事实，但却认为该停工是东建公司的原因造成的，存在错误。这些事故的发生是因承建方其他工地质量问题被责令停工的，是东建公司无法预见和无法避免的，也不应归责于东建公司，故依法可以顺延。2.证据六《2017年中秋国庆期间验停施工管理告知书》中规定，在节假日期间有事故发生的一律不准施工作业，但是一审法院不予认可这项规定，东建公司认为停工是合理的。3.证据七中，关于在特别重大活动期间，危险性较大的工程，因为受该文件通知影响，东建公司停工时间为8天，但一审法院只认可1天的停工时间，东建公司认为一审判决结果不合理。二、一审判决认定的交楼条件与东建公司、温毅敏签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七的约定不符。附件七第5条“商品房的交付”第2点约定，涉讼房屋的交付条件已变更为东建公司取得《建设工程竣工验收报告》，供水供电达到使用要求，电梯可以正常使用三项交付条件。东建公司在一审中所提交的证据可以看出，涉讼房屋所在的项目在东建公司根据收楼通知书所确定的办理收楼手续的日期之前已取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求以及电梯可以正常使用的证明文件，温毅敏无视合同约定拒绝收楼，延迟交楼的责任不应当由东建公司承担。一审判决一方面没有否认上述合同条款的合法性，另一方面又不按照合法有效的合同条款约定支持东建公司的答辩意见，反而在扣除所谓的42天不可抗力天数后，要求东建公司承担温毅敏收楼前的违约责任，明显不合理。故东建公司上诉请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人温毅敏二审答辩称：一、不同意东建公司的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、东建公司提出证据三、六、七中停工期间应作扣除的问题。1.一审法院根据公平原则，根据东建公司提交的证据酌情认定停工时间42天，是一个公平合理的天数。2.关于证据三，停工原因是东建公司施工单位造成的，东建公司作为建设方与施工单位是一体的。3.关于证据六，节假日期间所有风险性较大的工程一律不准施工。但是涉讼房屋所在楼盘不属于该规定的风险性较大的情况。这个时间是2017年中秋和国庆节期间，本来就是法定节假日，工人本来就该放假的。4.关于证据七，广州市海珠区建设工程质量安全监督站所规定的风险性较大的工程装修与涉讼楼盘无关，涉讼楼盘不属于该规定范围之内。

一审原告诉称

温毅敏于2019年1月29日诉至一审法院，请求判令：1.东建公司向温毅敏支付延期交房违约金144417.52元（从2018年1月1日起至2018年4月17日温毅敏收楼之日止，每日按总房款2699393元的0.05%计算，共计107日）；2.本案诉讼费由东建公司承担。

一审法院查明

一审法院经审理查明：东建公司是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2014年12月19日，温毅敏（乙方、买方）与东建公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要内容：（第四条）乙方所购商品房为佳滨苑T3栋10层1004号房，房屋地址海珠区东晓路98号1004房，建筑面积97.5493平方米；（第七条）该商品房总金额2699393元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；等。该合同附件七《本合同补充协议》第五条“商品房的交付”第2点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第3点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第4点约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第11点约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第十六条约定，《买卖合同》所致的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。

合同签订后，温毅敏在收楼前向东建公司付清了合同约定的全部购房款。2018年4月17日温毅敏办理了收楼手续。温毅敏、东建公司双方确认，东建公司曾于2017年12月28日向温毅敏发出收楼通知，通知温毅敏于2018年1月25日至1月31日期间收楼，因温毅敏认为东建公司未具备收楼条件而拒绝收楼。

2018年1月23日东建公司取得涉讼房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》，同年3月20日取得《建设工程规划验收合格证》，同年3月21日取得《建设工程质量监督报告》,同年5月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。

另查，合同履行期间，东建公司没有证据证明其已将导致迟延交付房屋的不可抗力原因通知温毅敏。

东建公司就其抗辩主张向一审法院提交了如下证据：1.2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2.在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定；3.2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4.复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5.2017年8月18日微信通知（复印件），内容：节假日、周六日禁止危险性较大分部分项工程施工，等；6.2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8.2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日暂停夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9.2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11.2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12.2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件），证据11-12的内容均是关于做好13号台风“天鸽”防御工作；13.微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全面停工，9月2日下午工地全面停工；14.广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市，累计影响日数34天，等；15.《建筑工程竣工验收报告》，验收日期为2018年1月23日；16.2018年1月25日由广州市自来水公司南区供水分公司出具的《安装市政管道工程完工证明书》、2018年1月11日的《表后给水系统验收记录表》；《客户受电工程竣工检验意见书》，验收日期为2017年7月19日；17.《特种设备使用登记证》及电梯《检验标志》；18.《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》，验收日期分别为2018年3月21日、3月20日；19.《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，验收日期为2018年5月14日。上述证据1-14，拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响，涉讼项目停工时间长达119天，其中证据1-2，停工时间20天（2017年7月22日至8月10日）；证据3-4，停工时间9天（2017年9月19日至9月27日）；证据5-6，停工时间18天（2017年8月18日至10月14日节假日、周末）；证据7，停工时间8天（2017年10月17日至10月24日）；证据8-9，停工时间9天（2017年12月3日至12月11日）；证据10，停工时间6天（2017年12月26日至12月31日）；证据11-14，停工时间49天。温毅敏对1-4、6-8、10-12、14-19的真实性没有意见，但对东建公司其余不可抗力的证据有意见。温毅敏认为上述证据不能证明东建公司可以延迟交楼，且发生不可抗力因素后东建公司从未通知过温毅敏。

一审法院认为

一审法院认为：温毅敏与东建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，东建公司应当于2017年12月31日前将涉讼房屋交付温毅敏使用，同时合同还约定发生不可抗力且东建公司在不可抗力排除之日起30日内通知温毅敏或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，东建公司可顺延房屋交付时间。东建公司为证明因政府及恶劣天气原因导致涉讼工程停工时间长达119天的事实，提交了相关证据。经一审法院审查和调查，对东建公司提交相关证据的真实性予以确认。一审法院认为，在合同履行期间东建公司虽然没有将不可抗力的原因通知温毅敏，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，一审法院酌情顺延东建公司交楼时间为42天，具体如下：1.关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3.2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件停工时间7天；4.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件停工时间6天；5.受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，东建公司确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位——广州市住宅建设发展有限公司，属于东建公司自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。综上，合同约定的交楼时间为2017年12月31日，顺延42天，即东建公司的交楼时间应为2018年2月11日。

另外，依照合同约定，温毅敏收楼时东建公司应当向温毅敏提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设部门出具的《建设工程质量监督报告》及建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》等文件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，温毅敏有权拒绝收楼。本案中，虽然东建公司没有证据证明温毅敏在办理收楼手续时其向温毅敏交付了《建设工程竣工验收报告》的文件或出示了该份文件，且《建设工程规划验收合格证》及《建设工程质量监督报告》也是在温毅敏收楼后东建公司才取得，但温毅敏于2018年4月17日自愿办理了收楼手续，是其对自身权利的处分，故延期交房违约金应计算至2018年4月17日止。

综上，东建公司应向温毅敏支付从2018年2月12日起至2018年4月17日止的延期交房违约金，对温毅敏超出该时间段的违约金请求，一审法院予以驳回，其余请求，一审法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2019年8月27日判决如下：一、广州市东建实业集团有限公司于本判决生效之日起三日内，向温毅敏支付延期交房违约金（从2018年2月12日起至2018年4月17日止，每日按总房款2699393元的0.05%计算）；二、驳回温毅敏其余的诉讼请求。一审案件受理费3188元，由温毅敏负担1251元，广州市东建实业集团有限公司负担1937元。上述受理费已经由温毅敏预交，温毅敏同意由广州市东建实业集团有限公司在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给温毅敏。

本院查明

二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。

另查明，2018年1月23日东建公司取得涉讼房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》，同年3月20日取得《建设工程规划验收合格证》，同年3月21日取得《建设工程质量监督报告》,同年5月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。2018年4月17日温毅敏办理了收楼手续。

本院认为

本院认为，一审法院认定东建公司、温毅敏签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东建公司的上诉主张，认定如下：

一、东建公司上诉主张一审法院认定的不可抗力天数与实际事实不符的问题。首先，东建公司提供广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》反映其迟延交房是因其施工单位造成，其因施工单位原因主张减免自己与温毅敏之间商品房预售合同项下的迟延交付责任，于法不符。其次，关于中秋节、国庆节停工的问题。因中秋节、国庆节系法定节假日，原本就应停止施工，东建公司应对此有所预期。最后，至于东建公司提交的广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》，东建公司并未提供政府部门针对涉案工程发出的停工令，故不能成为东建公司迟延交房免责的事由。因此，东建公司上诉主张应当扣除前述相应的迟延交楼的天数，理据不足，不予支持。

二、关于交楼条件的问题。东建公司于2017年12月28日向温毅敏发出收楼通知时，涉讼房屋未达到法定交楼条件且影响正常使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。东建公司于2017年12月28日通知温毅敏于2018年1月25日至1月31日期间收楼时尚未完全取得合同约定的交楼文件，温毅敏此时有权拒绝收楼。东建公司于2018年5月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，故涉讼房屋于2018年5月14日才符合交楼条件。温毅敏于2018年4月17日自愿办理了收楼手续，是其对自身权利的处分，一审法院认定延期交房违约金应计至2018年4月17日止，并无不妥，本院予以维持。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东建公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1937元，由上诉人广州市东建实业集团有限公司负担。

本判决为终审判决。