审理法院：中级法院

案号：（2019）苏05民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年02月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

谭佳华、谭辰、胡洁明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令国银公司赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明凉亭、步道缺失产生的赔偿金167540元；2.撤销一审判决第4项，判令国银公司赔偿其擅自开挖集水井等行为导致谭佳华、谭辰、胡洁明客观上无法实际接收使用房屋期间产生的物业费（自2010年12月31日至国银公司实际交付房屋之日止，具体按物业公司制定的收费标准计算）。事实和理由：一、关于凉亭、步道缺失的赔偿金167540元。涉案商品房预售时国银公司展示的样板间设计有漂亮的凉亭、步道等配套景观设施，是谭佳华、谭辰、胡洁明决定购买房屋的重要原因。凉亭、步道的造价与选材等具体施工内容密切相关，在双方签订的商品房购销合同中无具体约定。谭佳华、谭辰、胡洁明主张参考（2014）苏中民终字第02513号民事判决书的裁判意见，酌情考虑2014年至今建材物价等建造成本上涨因素，按合同约定的建筑面积乘以每平方米500元予以赔偿。二、关于物业费。1.国银公司书面通知交房后，未经谭佳华、谭辰、胡洁明同意，于2011年3月在属于谭佳华、谭辰、胡洁明权益的下沉式私家花园内开挖公共集水设施。公共集水井深数几米，体积达数个立方，并附属有泵、管道和配电设施，带电运行有严重安全隐患。该侵权行为一直延续至谭佳华、谭辰、胡洁明诉至一审法院。2.在一审诉讼期间国银公司才对上述集水井进行简单填埋，但对相关绿化仍未恢复原状。同时公共集水井的缺失进一步侵害了谭佳华、谭辰、胡洁明作为业主享有的安全使用房屋的权利。3.国银公司拟交付的房屋还存在花园面积短少、凉亭及步道等景观设施缺失、房屋墙面开裂渗水漏水、地基沉降、室内外高低不平造成裂纹、管线明拉乱铺等质量问题。谭佳华、谭辰、胡洁明未实际收房使用期间产生的物业费应由国银公司承担。

被上诉人辩称

国银公司辩称，1.国银公司在一审中举证证明凉亭、步道的造价按照2019年的标准测算为35884.49元，谭佳华、谭辰、胡洁明上诉也称该项损失应参考当时造价成本测算，但未要求对该价格进行审价或举证。在国银公司举证证明了造价成本情况下，本案不应再适用（2014）苏中民终字第02513号案件的酌定意见。2.物业费的收费主体并非国银公司，谭佳华、谭辰、胡洁明至今未产生物业费的损失，且其未付清房款、收取房屋，导致损失扩大。现有排水设施已通过规划验收，符合要求。花园的西北角目前不存在集水井，根据一审判决及法院实地勘查所做的笔录可知，当时花园西北角的地下仅为一处水池，没有任何泵、管线及电力设施。谭佳华、谭辰、胡洁明不能以此为由不收房。

上诉人诉称

国银公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：一、一审判决第三项超出谭佳华、谭辰、胡洁明诉请的赔偿标准，违反不告不理原则。谭佳华、谭辰、胡洁明主张花园面积短缺的损失均是以花园短缺面积32平方米为基准，按5940元/平方米为计算单价。谭佳华、谭辰、胡洁明主张花园面积短缺32平方米缺乏法律依据。国银公司主张的花园短缺面积20.56平方米与被撤回的鉴定结果数据一致，一审法院也予以认定。由此倒推一审法院认定的花园短缺面积单价高达8754.86元/平方米，远超谭佳华、谭辰、胡洁明诉请金额。二、一审法院酌定的花园短缺面积单价以及谭佳华、谭辰、胡洁明诉请的单价均畸高。1.一审法院认定的花园短缺面积单价高于房屋单价，有悖常理。2.花园建造成本极低，仅为土地上铺设草皮和零星绿植。谭佳华、谭辰、胡洁明诉请的赔偿标准高达房屋单价的70%，显失公平。3.国银公司在一审中书面申请对涉案房屋土地价值进行司法评估，法院未予采纳。国银公司提供了（2014）苏中民终字第02513号案件中的土地司法审价报告，所评估的与涉案A128房屋同小区的A81房屋的土地价值为1222元/平方米，苏州中院的终审判决也是围绕上述评估价对花园缺损面积单价进行认定。A81房屋的占地规模为A128房屋的两倍，A81房屋花园缺损面积占花园面积比例高达11%，而A128花园缺省面积占整个花园面积的比例低于5%，对谭佳华、谭辰、胡洁明正常使用并无实质影响。花园减少面积的单价应在同小区A81号房屋土地司法评估价1222元/平方米的基础上进行调减。三、谭佳华、谭辰、胡洁明拖延九年未付清房款，并在国银公司催告后仍未付清房款及办理收楼手续，导致损失扩大，应由谭佳华、谭辰、胡洁明自行承担损失。自2010年至2019年间，国银公司多次发函催告谭佳华、谭辰、胡洁明付清房款并办理收房手续，谭佳华、谭辰、胡洁明未提出异议，也未付清房款及办理收楼。一审判决第三项援用的酌定价格没有依据，混淆了可用于建设房屋的土地价值和仅铺设草皮的土地价值。

被上诉人辩称

谭佳华、谭辰、胡洁明辩称，一、关于涉诉花园短少面积的认定。对花园短少面积的计算公式双方无异议，建筑基底面积的组成有同小区相似判例作为依据，花园短少面积应为32平方米。二、关于花园短少面积的赔偿单价。涉案房屋总价2851200元，按每平方米2000元左右建筑成本计算，地上建筑物、构筑物及附属设施等价值约670160元，因此土地地价值为2181040元，每平方米土地价值为5940元。（2014）苏中民终字第02513号案件中确定3500元/平方米的赔偿标准，综合考虑近年来土地价值上涨幅度较大的因素，一审法院酌定180000元的赔偿总价并无不妥。三、国银公司持续违约、侵权导致谭佳华、谭辰、胡洁明产生重大损失，且迄今未予赔偿。谭佳华、谭辰、胡洁明已在合同约定期限内全额支付房款。花园面积短少导致的损失与谭佳华、谭辰、胡洁明是否及时收房并无关联。国银公司对花园面积短少的违约赔偿问题一直未给予明确答复，并非谭佳华、谭辰、胡洁明恶意放任损失扩大。国银公司拟交付房屋存在严重质量问题。

一审原告诉称

谭佳华、谭辰、胡洁明向一审法院起诉请求：1、国银公司交付位于昆山市房屋并配合办理产权登记手续；2、判令国银公司支付因未能按合同约定交付凉亭、步道等缺失所造成的房屋价值减损的赔偿金167540元，计算标准以每平方米价值减损500元，住宅及储存室面积共计335.08平方米为标准计算；3、判令国银公司赔偿因不符合合同约定花园面积短缺32平方米赔偿金190080元，以每平方米5940元乘以32计算得出；4、判令国银公司拆除擅自建在谭佳华、谭辰、胡洁明庭院内的集水井及其附属配电箱、管线等设施，对下沉式花园和路边绿化带工程恢复原状；5、判令国银公司建设符合国家规范行业标准的本涉案房屋给排水设施；6、判令国银公司赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明物业费损失75000元；7、判令国银公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定事实：2009年7月9日，谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定国银公司将位于昆山市别墅出售给谭佳华、谭辰、胡洁明，住宅和储藏室单价均为8509.012元/平方米，房价总金额为2851200元。双方约定若以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。在合同的附件四中，双方约定该物业的花园面积竣工后实际数据不得低于258平方米。合同签订后，谭佳华、谭辰、胡洁明支付了合同约定的房款，但面积补差款12764元未付。2010年12月29日，国银公司取得了涉案房屋的商品房屋交付使用备案证书。在随后的交房过程中，双方因凉亭步道缺失、花园面积短少等问题产生纠纷，协商未果，诉引起本案纠纷。

另查明，在本案审理过程中，一审法院会同谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司双方于2018年10月26日赴涉案房屋进行现场勘验，谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司当场协商一致，由国银公司对涉案房屋花园西北角的地下水池进行拆除并用泥土回填，现国银公司已经拆除、回填完毕。在庭审过程中，谭佳华、谭辰、胡洁明表示愿意支付房屋面积补差款12764元。

再查明，涉案房屋早已竣工，但缺失了凉亭、步道，花园的面积也有短缺。在本案审理过程中，双方就花园短缺面积存在争议，谭佳华、谭辰、胡洁明遂于2019年4月19日向一审法院提出鉴定申请，后一审法院将本次鉴定材料移送鉴定部门。2019年8月29日，因谭佳华、谭辰、胡洁明经函告仍未缴纳鉴定费，本次鉴定被退回。

一审法院认为

一审法院认为，谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司之间的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律规定，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。现房屋已经具备交房条件，双方亦具有交房及收房意愿，且谭佳华、谭辰、胡洁明同意支付剩余房屋面积补差款12764元，故一审法院对谭佳华、谭辰、胡洁明诉请第一项予以支持，谭佳华、谭辰、胡洁明亦应当支付国银公司房屋面积补差款12764元。关于凉亭步道缺失的损失，谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司对该事实均无异议，国银公司认为该损失应当以凉亭步道的造价为准，并认可损失金额为35884.49元，而谭佳华、谭辰、胡洁明主张以其房屋总面积为基础，每平方米损失500元计算，双方的计算方式均无充分依据，一审法院根据涉案房屋的现状，考虑到市场一般行情，酌定谭佳华、谭辰、胡洁明因涉案房屋凉亭步道缺失所造成的损失为50000元。关于花园面积短少的损失，双方未能就花园短少的面积达成一致，谭佳华、谭辰、胡洁明申请鉴定后又拒绝交纳鉴定费，且谭佳华、谭辰、胡洁明对其主张的短少面积为32平方米未提供充分证据，故一审法院对谭佳华、谭辰、胡洁明认为花园面积短少32平方米的主张不予认定。国银公司认可花园短少面积为20.56平方米，在此基础上，一审法院根据涉案房屋现状，参考附近同类型房屋价格，结合本地建筑市场一般行情，酌定谭佳华、谭辰、胡洁明因涉案房屋花园面积短少造成的损失为180000元。关于谭佳华、谭辰、胡洁明主张的拆除集水井、配电箱、管线等以及对绿化带恢复原状，因在本案审理过程中，国银公司已经将该集水井及相关附属设施移除，且谭佳华、谭辰、胡洁明未能证明破坏绿化带的主体系国银公司，故一审法院对谭佳华、谭辰、胡洁明该项诉请依法不予支持。关于谭佳华、谭辰、胡洁明要求国银公司修建符合国家标准的给排水设施的诉请，涉案房屋经相关部门验收已经取得了商品房屋交付使用备案证书，谭佳华、谭辰、胡洁明未能证明现有给排水设施不符合国家规范以及行业标准，故一审法院对谭佳华、谭辰、胡洁明该项诉请亦不予支持。关于谭佳华、谭辰、胡洁明主张的物业费损失，国银公司并非收取物业费的主体，谭佳华、谭辰、胡洁明也未证明该损失已经实际发生，一审法院对谭佳华、谭辰、胡洁明该项诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、谭佳华、谭辰、胡洁明应于判决生效后十日内支付昆山国银置业有限公司房屋面积补差款12764元，昆山国银置业有限公司应当在收到上述款项后十日内将位于昆山市别墅交付给谭佳华、谭辰、胡洁明，并配合谭佳华、谭辰、胡洁明办理该房屋的不动产登记手续。二、昆山国银置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明凉亭步道缺失的损失50000元。三、昆山国银置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明花园面积短少的损失180000元。四、驳回谭佳华、谭辰、胡洁明其他诉讼请求。案件受理费29610元，由谭佳华、谭辰、胡洁明负担9610元，昆山国银置业有限公司负担20000元。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为

本院认为：谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。

本案二审争议焦点之一是凉亭、步道缺失的赔偿标准问题。谭佳华、谭辰、胡洁明主张应参考（2014）苏中民终字第02513号民事判决书的裁判意见，酌情考虑2014年至今建材物价等建造成本上涨因素，按合同约定的建筑面积乘以每平方米500元予以赔偿。国银公司主张应以凉亭、步道的造价为准。本院认为，凉亭、步道在双方订立合同时对商品房价格确定有影响，国银公司变更了房屋规划，取消了凉亭的设置，凉亭、步道缺失对房屋的影响不应仅限于凉亭、步道的建造成本。国银公司2010年通知交房时凉亭、步道缺失的情况即已存在，谭佳华、谭辰、胡洁明主张应考虑从2014年至今建材物价上涨因素确定赔偿金额也没有依据。根据房屋的具体情况，一审法院酌定房屋凉亭、步道的损失为50000元偏低，本院认定国银公司对该项损失依据合同约定的建筑面积按每平方米200元予以赔偿，故国银公司应赔偿凉亭、步道的损失67016元（200×335.08）。

本案二审争议焦点之二在于花园面积减少的赔偿问题。首先，对于花园短少面积的认定，国银公司主张按照土地使用权面积减去建筑基底面积确定，花园实际面积为237.44平方米，比合同约定少20.56平方米。谭佳华、谭辰、胡洁明就花园短缺面积申请鉴定后，未缴纳鉴定费。一审法院按照20.56平方米确定花园短少面积并无不当。其次，对于面积短缺问题的违约责任的承担应以业主购买房屋时合同约定的价格为基础。涉案合同未单独约定花园的购买总价及单价，但综合涉案房屋的建筑面积、建筑构造、房屋价款以及花园面积减少对房产价值的影响，一审法院酌定国银公司因花园面积短少20.56平方米向谭佳华、谭辰、胡洁明赔偿180000元过高。本院酌定国银公司以3500元/平方米单价向谭佳华、谭辰、胡洁明进行赔偿，应赔偿花园面积短缺款71960元（3500×20.56）。

本案二审争议焦点之三为谭佳华、谭辰、胡洁明要求国银公司赔偿物业费损失应否支持。谭佳华、谭辰、胡洁明主张国银公司在其花园内开挖公共集水井，且房屋存在花园面积短少、凉亭及步道等景观设施缺失、房屋墙面开裂渗水漏水、地基沉降等质量问题，国银公司应承担未实际收房使用期间产生的物业费。本院就此认为，国银公司已取得商品房交付使用备案证书并按约通知谭佳华、谭辰、胡洁明收房。谭佳华、谭辰、胡洁明主张国银公司交付的房屋存在花园面积短少、景观设施缺失或其他质量问题，应可要求国银公司赔偿损失或承担保修义务。谭佳华、谭辰、胡洁明认为国银公司在通知交房后在其花园内开挖集水井，对其使用房屋造成影响，应依据相应证据就该项损失提出赔偿。谭佳华、谭辰、胡洁明直接要求国银公司赔偿其未实际收房使用期间的物业费并无依据，且谭佳华、谭辰、胡洁明也未证明该损失已实际发生，对该诉请本院不予支持。

综上，谭佳华、谭辰、胡洁明与国银公司的上诉请求部分成立。一审法院对损失认定不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、维持江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初16914号民事判决第一项；

二、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初16914号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分；

三、昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明凉亭步道缺失的损失67016元；

四、昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谭佳华、谭辰、胡洁明花园面积短少的损失71960元；

五、驳回谭佳华、谭辰、胡洁明其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费29610元，由谭佳华、谭辰、胡洁明负担5286元，昆山国银置业有限公司负担24324元。二审案件受理费7550元，由上诉人谭佳华、谭辰、胡洁明负担4531元，昆山国银置业有限公司负担3019元。

本判决为终审判决。