案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    （2020）冀10民终4137号    

上诉人刘某1因与被上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某1的委托诉讼代理人何彦周、屈新峰，被上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人巩姝、杨振魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某1上诉请求：1、请依法撤销固安县人民法院作出的(2020)冀1022民初531号判决，并依法改判。2、请依法判决双方签订的《商品房买卖合同》、《学府锦园购房补充协议》、《学府锦园内部员工购房款借贷协议(AB方案)》无效。3、请依法判决被上诉人返还以购房名义支付的理财金10万元及以10万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算利息损失，自2016年12月28日计付至实际付清之日止。4、请依法判决被上诉人协助上诉人办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的按揭手续，并归还从银行套取的剩余资金。5、请依法判决被上诉人协助上诉人办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的网签手续。6、请依法判决被上诉人返还因套取银行贷款给上诉人造成的损失。计算方式：自第一期还款（2017年5月20日）至解除贷款手续时最后一期偿还银行的本息之“和”及产生的利息损失。以偿还的本息之“和”为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计利息损失，自2017年5月20日计付至实际付清之日止。7、请依法判决被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院未认定关键事实且适用法律错误。本案争议焦点是被上诉人通过合法形式掩盖非法目的，同时规避了国家房地产调控政策、金融管理制度和信贷管理制度，损害了国家利益。一审法院绕开合同的目的违法，仅以形式合法从而认定合同、协议等合法有效显然不妥。本案中，被上诉人通过设置理财产品（理财宝），出具虚假首付款手续和虚假收入证明等借用购房人资格套取银行按揭资金数亿元，达到低成本使用银行资金、共同分红的目的，并且设置了房屋更名、回购等退出机制使借名购房人得以解套，被上诉人得到按揭资金后拒绝回购和更名，严重损害了上诉人利益，使上诉人背负“房奴”之债。具体理由如下：1、一审法院仅审查了系列协议内容不违反法律法规而认定合同有效是错误的，应当审查系列协议合法形式所掩盖的非法目的，从而认定该系列协议无效。被上诉人推售方案A、方案B、方案C，其中上诉人选择的方案A（购房理财产品，一年期回购或自留），从签约日期起有效时间一年，如果市场价格低于签约价格，开发商无条件回购，以购房首付款10万元作为理财基金，年化益率30%(3万元)，一年后理财收益作为投资人的回报。从开发商推售方案可知，双方以购房的形式，实际上是在理财。开发商并不是真正的要把商品房卖给员工，员工不是真实的买房，是为实现理财收益。员工也没有购房需求，更不具备买房的经济实力。双方签订系列协议的目的，是套取银行资金，低成本使用，非法用于以房产为载体的理财产品上，应当认定合同无效。2、一审法院认定被上诉人推售方案非法降低首付款门槛的福利购房政策是错误的，实质上是规避国家房地产调控政策，破坏了国家金融管控制度，增加了金融风险，损害国家利益。开发商无权“降低门槛”推售商品房，我国房产调控政策坚持“房住不炒”。能够足额交付30%首付款，是购房实力的验证，也是房产作为抵押物清偿贷款的有效担保，开发商以0首付或10万元首付售房，违反首付比例规定，开具虚假首付款收据提交银行，开具虚假高收入证明给银行，其目的是制造己支付房款30%首付款比例的假象，骗取银行贷款。员工并未享受到福利，反受其害。开发商却实现了资金回笼，制造虚假的销售业绩，扰乱了房地产市场调控，增加了金融风险。如果这种操作模式得到认可，首付款比例规定落空，银行贷款风险控制落空，最终国家利益受到损害。3、系列协议认定无效，恢复原状，无损于双方利益。双方签订系列协议，目的不是真实购房，开发商在推售方案中也认可进行集中统一回购和更名，设定了退出机制，其目的是绕开国家房地产调政策，套取银行贷款。由此，认定协议无效，恢复原状，开发商回购房另售，解除员工背负之债，符合双方初衷，无损双方利益，也纠正了开发商的错误。系列合同无效后，上诉人的各项请求应予以支持。4、开发商“假按揭”涉嫌犯罪，应当移送公安机关处理。上诉人除了以上推售方案外，还让员工介绍有购房资格的人，与被诉人签订虚假购房合同，办理假按揭，被上诉人给予名义购房人相应的回报，被上诉人按月偿还贷款本息，该行为已涉嫌诈骗银行贷款罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，人民法院在审理案件时，发现有犯罪线索的应当移送相关机关。

固安县中鼎房地产开发有限公司答辩称，刘某1的上诉请求缺乏事实与法律依据，应维持原判。一、《学府锦园购房补充协议》、《学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB方案）》、《学府锦园认购、签约信息单》、《商品房买卖合同》均是双方真实意思的表示，应当认定为合法有效的合同。1、合同当事人符合主体资格。本案双方当事人具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格；2、合同当事人表意真实；3、以上合同不违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不损害社会公共利益，不违反社会公共道德；4、双方于2016年12月23日签订的《学府锦园认购、签约信息单》明确标明此房屋是“员工福利房，借款357529，两年内还清。A方案”，落款有被答辩人的签字摁印。此信息单说明正因为被答辩人是公司员工（或亲属），才可以有向公司借贷的优惠条件；5、双方于2016年12月23日签订《学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB方案）》，被答辩人借款357529元，并于当日通过刷卡缴纳首付款100000元；6、双方于2017年1月6日签订《商品房买卖合同》，并于2017年1月22日在房管局办理了合同备案。被答辩人于2017年1月13日办理了银行贷款且正常还贷。二、答辩人为激励员工以优惠购房价格、延缓支付购房款等降低购房门槛形式，向包括被答辩人在内的员工推售自行开发建设的商品房，被答辩人系答辩人公司职工（或亲属），明知被答辩人售房规则及福利政策，自愿购买答辩人所售房屋并选择相应福利购房政策，并向答辩人交付购房首付款，并与答辩人因房屋的买卖及部分首付款的借贷协商一致先后签订《学府锦园购房补充协议》、《学府锦园内部员工购房款借贷协议(AB方案)》、《商品房买卖合同》等系列合同，该系列合同内容不违反法律行政法规，合法有效，对双方具有约束力。三、根据《学府锦园内部员工购房款借贷协议(AB方案)》，被答辩人尚欠首付款357529元，不存在返还首付款100000元的法定理由。根据双方签订的《学府锦园内部员工购房款借贷协议(AB方案)》和《商品房买卖合同》约定：首付款应为457529元，被答辩人已于2016年12月23日交首付款100000元；剩余款项被答辩人应于2017年12月23日下午五时前偿还170000元、于2018年12月23日下午五时前偿还187529元，至此，被答辩人尚有357529元首付款欠款。请贵院依法驳回被答辩人所有的上诉请求。

刘某1向一审法院起诉请求：1、判决原、被告双方签订的“商品房买卖合同”、“学府锦园购房补充协议”、“学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB方案）”无效；2、判决被告返还以购房名义支付的理财金10万元；3、判决被告协助原告办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的按揭手续，并归还从银行套取的剩余资金；4、判决被告协助原告办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的网签手续；5、返还被告因套取银行贷款给原告造成的损失，计算方式：自2016年12月28日起以10万元为基数按同期人民银行贷款利率计算至偿还之时，自2017年4月1日起以104万元为基数按同期人民银行贷款利率计算至偿还之日，自第一期至解除贷款手续时最后一期偿还银行的本息之和；6、被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年间中鼎公司以降低购房门槛形式推售其开发建设的商品房，推售对象为其集团内部员工，推售优惠政策方案分为三个，即方案Ａ、方案Ｂ、方案Ｃ。其中方案Ａ（购房理财产品，一年期回购或自留），以员工本人身份购房享9折优惠，限价部分已绑定锦园地下室进行补差价，每位员工仅限一个名额；针对指定房源设立购房保底价格（员工实际购买资格），从签约日期起有效时间一年，有限期截止日后如学府锦园当时的住宅平均销售价格高于员工购买时的保底价格，员工可选择保留房子，如果低于保底价格开发商进行无条件以保底价格进行房源回购（含按揭利息）；员工贷款购房享受房款首付10万元（包括2万元定金），从签约日期起分两年期补齐首付款（每年偿还50%）；针对选择回购房源方案的贷款员工设立一年期理财基金，以购房首付款的10万元作为理财基金，年化收益率30%（3万元），一年后理财收益作为投资回报给予购房人；员工购房需签订借款协议，离职或被公司辞退仍须履行合同；购房人需按期配合开发商办理签约、按揭等手续，并提供相关材料和交纳相关费用；一年后如购房人选择开发商回购房源，则购房过程中所产生的任何费用由开发商承担；一年后如购房人选择自留房产，需补齐剩余的应交首付款，并且不享受上述任何理财基金收益所涉及的一切费用自行承担。方案Ｂ（房屋更名不回购，利润分成）……。原告刘某1之子刘润洲曾系被告中鼎公司职工，2016年12月23日，原、被告签订“学府锦园认购、签约信息单”、“学府锦园购房补充协议”，原告选购上述优惠政策中的方案Ａ。原告刘某1向被告中鼎公司所购买的商品房系固安县房屋，该房屋建筑面积88.91㎡，房屋成交总价格为1497529元，其中自付首付款100000元、借款357529元、贷款1040000元。当日原告向被告交纳购房首付款100000元，同时以借款方式向中鼎公司借款357529元用以支付剩余首付款，双方签订“学府锦园内部员工购房款借款协议（ＡＢ方案）”，该协议约定，原告刘某1为乙方、被告中鼎公司为甲方，关于借款条件与用途：乙方向甲方申请借款用于购房，不得把购房借款转做其他用途；乙方自愿为本协议项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和甲方实现债权的费用承担连带责任保证。借款金额为357529元。借款期限：2017年12月23日下午五时前乙方还款170000元；2018年12月23日下午五时前乙方还款187529元。关于借款利息：乙方借款357529元需于最后还款期限前足额还清，在最后期限前还清借款，乙方所借款无需支付利息，超出最后还款期限未还清金额按照年息20%支付。关于违约责任：乙方在本合同约定的借款期限到期前尚未偿清全部借款，甲方有权拒绝将其所购上述房屋支付乙方，由此所产生的后果由乙方承担，甲方有权通过法律手段追讨乙方所借款项及违约金及未还清金额应收罚息，由此所产生的相关费用由乙方承担。……协议另有其他约定。2017年1月6日，原、被告双方就上述房屋签订“商品房买卖合同”，合同对房屋基本状况、付款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记相关事宜、违约责任等做了明确约定。该合同已经房管部门备案登记。后原告办理了银行按揭贷款手续。现原告以双方签订“商品房买卖合同”的目的不是实际购房需求，而真正的目的是套取银行贷款，被告制造了虚假销售业绩，扰乱了房地产市场，变相收取的银行贷款，扰乱了正常的金融秩序为由，诉至本院，请求判准所诉。以上事实有“商品房买卖合同”、“学府锦园购房补充协议”、“学府锦园内部员工购房款借贷协议（ＡＢ案）”、“学府锦园内部员工购房借款申请审批单”、“学府锦园认购、签约信息单”、房款收据及原被告的陈述与辩解等予以证实。

一审法院认为，被告为激励员工以优惠购房价格、延缓支付购房款等降低购房门槛形式，向包括原告在内的员工推售其开发建设的商品房，原告系被告职工家属，明知被告售房规则及福利政策，自愿购买被告所售房屋并选择相应福利购房政策，并向被告交付购房首付款，并与被告因房屋的买卖及部分首付款的借贷协商一致先后签订“学府锦园购房补充协议”、“学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB案）”及“商品房买卖合同”等系列合同，该系列合同内容不违反法律行政法规，合法均为有效，对双方具有约束力。关于原告所诉判决原、被告双方签订的“商品房买卖合同”、“学府锦园购房补充协议”、“学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB方案）”无效的诉讼请求，未提供充分证据证实，不予支持。关于判决被告返还以购房名义支付的理财金10万元；判决被告协助原告办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的按揭手续，并归还从银行套取的剩余资金；判决被告协助原告办理解除关于学府锦园二期8-1-802号房屋的网签手续；返还被告因套取银行贷款给原告造成的损失的诉讼请求，亦无事实及法律依据，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人庭上提交三份证据，证据一是背户名单表（上诉人自己命名），来源被上诉人单位的原秘书刘影手中，证明涉及到149户通过类似的方法骗取银行资金，这一部分人包括其中只用他们的名字承诺给付3-5万元，用他们名字买房，用他们名字贷款，然后开发商还款，用于套取银行资金，这个证据进一步印证了本案中被上诉人利用他人名称套取银行资金。证据二是开具假收入证明、假印章登记表（上诉人自己命名），来源于被上诉人单位的原秘书刘影手中，证明被上诉人伪造了30多个其他单位的印章，开具收入证明等资料用于骗取银行资金。证据三是学府锦园认购、签约信息单，来源于被上诉人单位的原秘书刘影手中，证明原审判决中认为只是员工享有的福利，实际是对不特定的社会公众均是采取这种方式来骗取银行资金的。庭后补充提交四份证据。证据一，刘安娜收入证明，该收入证明是被上诉人伪造北京智博高科生物技术有限公司的印章后，并使用在名为刘安娜的收入证明上面，现原件存放于中国邮政储蓄银行固安支行，并且通过该文件已经骗取了银行资金。证据二，李建宇收入证明，该收入证明是被上诉人伪造北京北国春天美容美发店公司的印章后，并使用在名为李建宇的收入证明上面，现原件存放于中国邮政储蓄银行固安支行，并且通过该文件已经骗取了银行资金。证据三，李香香收入证明，该收入证明是被上诉人伪造北京华远农副产品综合批发市场有限公司的印章后，并使用在名为李香香的收入证明上面，现原件存放于中国邮政储蓄银行固安支行，并且通过该文件已经骗取了银行资金。证据四，印章图片及空白盖章纸。该照片是存放于被上诉人中鼎公司伪造的印章照片和加盖的空白Ａ4纸照片。该部分印章主要用于被上诉人中鼎公司骗取银行资金。被上诉人中鼎公司质证认为，1、上诉人出示的自命名为“背户名单表”的名单所载内容与本案无任何关联，真实性和证明目的均不认可；2、上诉人出示的自命名为“开假收入证明假印章登记表”的名单所载内容与本案无任何关联，真实性和证明目的均不认可；3、上诉人出示的“签约信息单、申请审批表、借贷协议”复印件均为案外人的信息，与本案无任何关联，真实性和证明目的均不认可。针对上诉人出示的自命名为“固安县中鼎房地产开发有限公司涉嫌伪造印章犯罪补充材料”的证据质证认为，该四份文件所载内容与本案无任何关联，真实性和证明目的均不认可。1、上诉人为资深的一线地产营销人员，对固安县价有着很强的敏感度，对房价走向有着很高的预判能力，当初购买我公司开发的房产也是寄希望于房价持续上涨；2、我公司选择性地对达到一定资历的公司员工提供优惠名额，且不论Ａ／Ｂ／Ｃ那种购房方案，也不论是回购、更名、自留等方式，公司均给出了一年期限，然而直至起诉之日，一年期限早已过去，上诉人却在房价下降的此时要求解除购房合同，违背了民法的诚实信用原则；3、至今，上诉人仍在正常还贷中。本院经审查认为，上诉人庭审中提交的三份证据系其自行命名制作，来源及所载内容无法确认其真实性，对上述证据本院不予采信。对上诉人补充提交的证据因系复印件，且记载内容为案外人信息，所述材料中的印章真伪亦无比对样本，证据的真实性、关联性均无法确认，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，被上诉人为激励员工以优惠购房价格、延缓支付购房款等降低购房门槛形式，向包括上诉人在内的员工或家属推售其开发建设的商品房。刘润洲作为房地产开发公司即被上诉人中鼎公司的内部员工，较普通购房者更了解购买商品房的相关知识和被上诉人的商品房销售状况及规则。在明知被上诉人售房的相关规则及福利政策情况下，仍选择相应的福利购房政策，就案涉房屋以自己父亲刘某1的名义与被上诉人签订“学府锦园购房补充协议”、“学府锦园内部员工购房款借贷协议（AB案）”及“商品房买卖合同”等系列合同，自愿购买被上诉人所售房屋，向被上诉人交付购房首付款，并向银行办理了抵押贷款，案涉房屋已在房管部门备案，上诉人持续正常偿还贷款至今，可见上诉人就案涉房屋与被上诉人签订的一系列合同系自己的真实意思表示，且也实际履行。双方当事人签订的系列合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人设定理财形式销售房屋，虽不符合常规的销售模式，但不影响合同的效力。如认为被上诉人的销售模式存在违规情形，上诉人可向有关部门反映，由相关主管部门进行处理。现有证据不能证明被上诉人借他人名义与自身签订虚假购房合同，双方不存在以合法形式所掩盖非法目的、规避国家房地产调控政策、破坏国家金融管控制度、损害国家利益的情形。故，一审法院判决并无不当，应予维持。

综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人刘某1承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　帆

审 判 员　　丁德松

审 判 员　　汪铁刚

二〇二〇年十一月十二日

法官助理　　郑培明

书 记 员　　杜亚杰

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