案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终4344号
上诉人嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）因与被上诉人张树敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉昌房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1194号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种方
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式，两种方式的合同主体均为房地产开发企业和买受人。但是该案件中的《房屋拆迁安置补偿协议书》不属于商品房销售合同的任何一种，因此简单的将该案件理解为商品房买卖合同实属错误，该案件应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在案涉《房屋拆迁安置补偿协议书》中，上诉人不是协议主体，上诉人只是受政府委托对被上诉人进行安置，被上诉人向上诉人缴纳拆迁安置房屋差价款项，只能证明安置方式为政府出资和被拆迁人个人部分出资的共同安置，而拆迁安置协议和房屋买卖合同属于性质完全不同的两个合同，两者不能混为一谈。2、上诉人未办理房产证是在履行先履行抗辩权。在2009年9月8日，保定市人民政府保定火车站改扩建拆迁指挥部与上诉人签订《拆迁安置房订购协议》约定拆迁安置用房坐落阳光南大街与百花路交叉口东南侧的“嘉昌，荣域铂庭”小区11号住宅楼，共计106套。协议签订后，上诉人按照约定将被拆迁人都已妥善安置。可是政府应该给付上诉人的资金却迟迟不能到位，政府已经构成违约，在2019年11月29日，火车站改扩建拆迁指挥部对市解遗办做出关于加快解决火车站改扩建拆迁中与嘉昌公司产生的拆迁安置遗留问题的情况报告，说明市政府仍然拖欠上诉人该安置协议中的资金问题，根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序、先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，在市政府还没有给付购房资金的情况下，上诉人未办理房本是在履行先履行抗辩权。二、原审法院适用法律错误。在《拆迁安置补偿协议书》中，
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没有约定相关的办理房本事宜，原审法院没有考虑到拆迁安置补偿协议和商品房买卖合同性质不同。上诉人和被上诉人不是简单的商品房买卖关系，上诉人只是在替政府对被上诉人进行安置，因此不能简单适用商品房买卖合同纠纷解释中延期办理房产证违约金条款。而是应该充分考虑到安置条款内容，尊重安置合同的本意，考虑到在安置协议履行中政府对上诉人违约的实际情况，并且上诉人对被上诉人也已经安置完毕，不存在合同的约定损失，因此原审法院简单套用商品房买卖合同纠纷违约金条款适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人合法权益。
张树敏答辩称，上诉人嘉昌地产作为安置地点荣域铂庭小区的开发单位，收取了被上诉人缴纳的购房款，于2011年4月30日交钥匙入住，实际履行了《房屋拆迁补偿安置协议书》，但至今没有办理房产证，属嘉昌地产违约，应承担违约责任。而且，整个小区有拆迁户、回迁户、商品房，所有业主都没有房产证，导致房屋无法正常上市交易，严重侵害了被上诉人合法的财产利益。嘉昌地产与保定市政府的资金问题与被上诉人无关。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张树敏向一审法院起诉请求：1、判令被告支付办理不动产权违约金268221.42元（以原告缴纳总房款101920元+地下室29600元+原告拆迁房113.05×4600元合计651550元为基数按
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年利率4.75%标准计算，自2011年5月1日至2019年12月31日间）、(651550元×4.75%/12个月/30天×3120天=268221.42元)、(25.89㎡×3500元+113.05×100元=101920元）；2：判令被告承担本案全部诉讼费、保金费、交通费、差旅费。
一审法院认定事实：2009年11月7日，原告张树敏作为被拆迁人（丙方）与保定市土地储备中心为拆迁人（甲方）、保定市火车站改造拆迁指挥部作为乙方共同签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：丙方现住址西××××号院1-4-102，房屋建筑面积113.05㎡；拆迁补偿方式为异地安置（荣域铂庭）；安置丙方地点荣域铂庭11-1-801，建筑面积138.94㎡；差价款101920元。同日，保定市人民政府保定火车站改扩建拆迁指挥部向张树敏发出交款通知单，载明：应补偿拆迁人补偿款项一次性补偿搬家费2261元，装修及设施补偿22610元，电话移机补偿88元，有线电视移机260元，空调移机600元，小房6000元，以上合计31819元；客户需交纳购房款项置换楼层交纳金额11305元，超出原拆迁面积部分交纳金额90615元，以上合计101920元；应交款项为101920元-31819元＝70101元。同日，原告向被告嘉昌地产交纳定金10000元。2009年11月28日，原告向嘉昌地产交纳60101元。2011年4月29日，原告向嘉昌地产交纳地下室款29600元，4月30日交纳维修基金9695元。另查明，原告张树敏自述，拆迁安置的房子于2011年4月30日交房，在交纳协议结算差价及维修基金后，被告交付原告居住使用。庭审中，被告
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提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账真实性和关联性均不予认可。
一审法院认为，原告张树敏与保定市土地储备中心为拆迁人（甲方）、保定市火车站改造拆迁指挥部签订《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，被告嘉昌地产作为安置地点荣域铂庭小区的开发单位，收取原告张树敏交纳的购房款，并实际履行了《房屋拆迁补偿安置协议书》，原、被告商品房买卖合同关系成立，本院予以确认。被告在向原告交付房屋后，虽《拆迁房屋补偿安置协议书》未约定违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告未予办理产权证书，违反上述规定，属违约，应按照上述规定承担违约责任。本案中，拆迁安置房屋于2011年4月30日交付，被告为原告办理房地产权属证书期限应截至2011年7月30日。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼
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时效，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2017年5月12日至2020年5月12日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。截至房屋交付之日2011年4月30日，原告已通过被拆迁房屋折抵安置房面积并参照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定差价款3500元/㎡标准，折抵房款395675元（113.05㎡×3500元/㎡=395675元）及实际补交购房款70101元等方式交纳购房款465776元，上述违约金应以以上认定数额为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张树敏逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款465776元为基数，自2017年5月12日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至2020年5月12日，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告张树敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，减半收取2662元，由原告张树敏负担1775元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担887元。于本判决生效之日起七日内缴纳。
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本院二审期间，上诉人提交四份证据，证据一：拆迁安置房订购协议，是由保定市火车站扩建拆迁指挥部和上诉人签订的为西大园社区拆迁改造提供106套安置房的协议；证据二：保定市人民政府保定火车站改扩建拆迁指挥部关于加快解决火车站改扩建拆迁中与上诉人产生的拆迁安置遗留问题的情况报告，证明政府仍欠上诉人拆迁安置款；证据三：保定市人民政府专题会议纪要，证明政府出台政策要求尽快支付上诉人应付款项用于荣域铂庭项目房本办理；证据四：保定市人民政府/保定火车站改扩建拆迁指挥部文件，内容同证据二，但是时间是2020年8月19日新出的，证明政府至今仍拖欠上诉人款项。被上诉人质证称，没有见过证据一，安置是房屋产权的互换，该协议的标的应该包括被上诉人原有的房屋。证据二、三、四均是被上诉人起诉之后发生的，被上诉人起诉的违约金是2020年5月12日之前的，上诉人与政府间的问题与被上诉人无关。二审查明其他事实与一审认定一致。
本院认为，上诉人虽然是荣域铂庭小区的开发单位，但并非案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》的合同相对方，双方当事人并未成立商品房买卖合同关系，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，判决上诉人承担违约责任，欠妥当，应予纠正。上诉人不应就本案向被上诉人张树敏承担违约责任。综上所述，嘉昌房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
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判决如下：
一、撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1194号民事判决；
二、驳回被上诉人张树敏的诉讼请求。
一审案件受理费5324元，减半收取2662元，由被上诉人张树敏负担，二审案件受理费5324元，由被上诉人张树敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莉
审 判 员 郑 东
审 判 员 陈 萌
二〇二〇年十月二十一日
法官助理 陈 思
书 记 员 胡小双
