案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终3805号
上诉人保定大榕树房地产开发有限公司因与被上诉人尚晶晶、王**商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
保定大榕树房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2020）冀0602民初111号民事判决书并依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》系双方真实意思表示，应当认定为有效。2017年1月8日，上诉人与被上诉人签订《玉兰化园住宅预定协议》（以下简称该协议），约定由被上诉人预定上诉人开发建设的案涉房产。协议签订时，正值保定市房地产市场繁荣期，被上诉人在明知涉案房产尚处于开工建设环节，相关许可证正在办理中的情形下，仍自愿与上诉人签订该协议。上诉人认为，签订该协议系双方真实意思表示，双方并无欺诈、胁迫情形，其内容亦不违反法律、法规的规定，不符合《合同法》第52条所规定无效合同之情形，因此，应当认定其为有效。第二、被上诉人从事民事活动，应当遵循诚信原则秉持诚实，信守承诺依照《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人应信守承诺，不擅自毁约，严格按照双方约定履行义务，兼顾各方利益。被上诉人与上诉人签订购房协议时，保定市商品房价格较高，现价格回落。被上诉人据此诉请协议无效，利用司法资源损害上诉人权益，有违诚信原则。第三、上诉人积极履行合同义务，促进合同目的实现。上诉人在开发“玉兰花园”项目过程中积极履行合同义务，该项目已具备交房条件，达到预售要求，即将取得预售许可。被上诉人因购买时价格较高，单方面主张协议无效。有违市场经济规则。中央经济工作会议多次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。现合同目的即将实现，被上诉人利用司法资源规避炒房风险，主张协议无效。损害上诉人权益。商品房作为经济产品之一，应严格遵循市场经济规则，商品房价格波动属于正常经济现象，司法资源不应成为炒房人的避风港。第四、一审法院在审理个案时未考虑整体公平。法院在审理案件过程中应以公平的理念合理确定民事主体的民事权利和民事义务。被上诉人以上诉人未取得预售许可为由主张协议无效，实为购房时价格较高，利用司法资源规避炒房风险。如仅以是否取得预售许可判断协议是否有效，不考虑双方真实意思表示，将破坏交易的稳定性。综上所述。上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》应当认定为有效。因此，上诉人依法请求贵院撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
王**、尚晶晶答辩称，首先，双方签订的玉兰花园住宅预售协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十八条，应属无效，且上诉人应返还购房款及利息，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。其次，上诉人在明知法规和司法解释的情况下仍然提起上诉，才是其自身所说的浪费司法资源。
尚晶晶、王**向一审法院起诉请求：1.判决二原告与被告于2017年1月8日签订的《玉兰花园住宅预定协议》无效；2.判决被告向二原告返还已支付的购房款441968元及其利息56099.24元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2019年8月28日，实际请求至被告向两原告应返还款项付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月8日，原、被告签订《玉兰花园住宅预定协议》，约定两原告预定玉兰花园B区3号楼2单元13层1302号房屋，房屋建筑面积102.22平方米，单价14400元，房屋总价款为1471968元，在签订协议时一次性付清预定总房款的30％以上的预付款，即441968元，剩余部分办理按揭贷款，预计交付装修钥匙时间为2019年6月30日。协议签订后，二原告按约于2017年1月8日向被告交纳预付款441968元。至二原告起诉，被告未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，二原告与被告签订《玉兰花园住宅预定协议》具备《商品房销售管办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已经按约收受了二原告的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。被告未取得商品房预售许可证明，其与二原告签订的《玉兰花园住宅预定协议》应认定无效，被告依据该协议收取二原告的购房款应当予以返还。故一审法院对二原告主张被告返还购房款并支付占用购房款期间利息的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：被告保定大榕树房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王**、尚晶晶购房款441968元及利息（按购房款441968元和中国人民银行同期贷款利率计算，期间自2017年1月8日至购房款付清之日止）。案件受理费8772元，减半收取4386元，由被告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人保定大榕树房地产开发有限公司一、二审均认可尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》依法应属于无效合同。被上诉人王**、尚晶晶要求确认2017年1月8日签订的《玉兰花园住宅预定协议》无效的诉讼请求应予支持。同时，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人保定大榕树房地产开发有限公司应当返还收取被上诉人的购房款。上诉人作为房地产开发企业，在取得商品房预售许可证明的问题上相对于购房人居于主导地位，更应严格遵守相关规定，合同被确认无效后，其长时间占用购房者资金是客观事实，一审法院判令上诉人保定大榕树房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付被上诉人王**、尚晶晶资金占用期间的利息符合公平原则。
综上所述，保定大榕树房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8772元，由上诉人保定大榕树房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莉
审 判 员 郑 东
审 判 员 陈 萌
二〇二〇年十月十四日
法官助理 陈 思
书 记 员 孟瑞超
