案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终4295号
上诉人王丽娟与被上诉人固安县金海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王丽娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，被上诉人作为开发商在明知房屋不符合消防验收条件，无法办理登记的情况下有义务告知上诉人。2、被上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。3、被上诉人的行为已经构成欺诈，应赔偿上诉人所受损失。
固安县金海房地产开发有限公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同第15条的规定，公司的义务是在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书的资料向有关机关备案，公司的义务是办证资料的报备，不是办理产权证书。产权证书之所以没有及时办理，是因为政府政策原因导致涉案的整个楼盘没有进行初始登记，所以公司应该履行的办证资料报备手续无法进行，公司不应承担相应的责任。
王丽娟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款2368863.60元；3.判令被告退还原告支付的金海城1-208地下室使用费100000元；4.判令被告支付原告赔偿金2368.86元；5、判令被告支付原告购房优惠服务费30000元；6.判令被告支付原告专项维修资金8210元；7.判令被告赔偿原告支付的契税35523.95元；8.判令被告赔偿原告购房款7106590.80元；9.判令被告支付原告财产保全责任保险保费19304元；10.本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告固安县金海房地产开发有限公司于2011年6月16日取得用地项目名称为金海城住宅小区一、二期，用地位置为新中东街北侧、××西路西侧，地字第131022201100019号的《建设用地规划许可证》，规划的用地性质为商业、居住用地，用地面积88967.7平方米（商业7732.6平方米、住宅81235.1平方米）等。2011年11月13日该项目建设取得“固国用（2011）010003号”《国有土地使用权证》，载明地号1-（09）-0004-0009，使用权面积22065.20平方米等内容。2012年12月26日，该项目建设取得“建字第131022201200079号”《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为金海城（4＃-11＃、14＃、15＃、17＃-21＃、辅1＃、2＃、3＃，辅1＃-2、辅2＃-2），建设规模213831.52平方米等内容。2013年3月29日该项目取得编号131022Ｘ130030301号的《建设工程施工许可证》，项目名称为金海城住宅小区二期项目三标段4＃、5＃、6＃、17＃、18＃楼，建设规模为71955.26平方米，合同价格9534.0702万元等内容。2016年7月10日固安县住房和城乡建设局出具了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明金海城住宅小区6＃工程于2016年7月5日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2016年7月10日按规定备案。2016年9月7日金海城住宅小区二期（4＃、5＃、6＃楼）取得（冀固）房预售证第2016081号《商品房预售许可证》，预售总建筑面积1729.41平方米，共16套；房屋用途性质为住宅（预售面积不含回迁安置428套，40960.14平方米）；销售对象为内销。2017年3月28日原告王丽娟与被告项目部签订了《购房优惠服务说明书》购房优惠“叁万顶柒万”，在此基础上原告交付了首付款500474元，其中包含金海城1-208地下室使用费100000元。2017年4月7日原、被告签订了编号：ＧＦ-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的位于新中东街北侧、××西路西侧，编号为1-（09）-0004-0009土地上的第0006座01单元6层0602号房屋。合同约定，房屋合同建筑面积118.36平方米，每平方米20196.64元，总价款2390474元。同时合同还约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；付款方式为首付1200474元，银行按揭贷款1190000元；出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房房价款的0.1%向买受人支付违约金等相关条款。原告王丽娟于2017年4月7日交纳了首付款800000元，2017年9月28日中国建设银行股份有限公司固安支行向被告发放住房贷款1190000元，现该贷款原告已全部还清。后因《商品房买卖合同》中原预测面积118.36平方米与现实面积117.29平方米相差1.07平方米，被告于2019年8月21日向原告退款21610.40元，涉案房屋实际价款为2368863.60元。同时原告为购买该房屋支付了专项维修基金8210元及支付契税35532.95元。该《商品房买卖合同》于2017年5月4日进行了备案，备案号为：20170407306。被告在合同约定的时间向原告交付了该商品房。被告固安县金海房地产开发的金海城住宅小区（4＃、5＃、6＃）项目规划设计方案，于2011年3月份经规委会审议通过。2015年5月实施的新版《建筑设计防火规范》与老版《高层民用建筑设计防火规范》相比内容有所改动，造成该项目消防验收未通过。固安县人民政府采取一事一议议定，由消防部门出具认定意见代替消防验收报告，但在办理房产初始登记时，认定意见不能进行初始登记。截止到现在，涉案房屋所在的6号楼盘没有进行初始登记。目前，固安县人民政府正在对房地产开发遗留问题研究出台相关政策，上述消防手续问题也在解决房地产遗留问题之中，正在等待县政府新政策出台，解决上述问题。
一审法院认为，被告固安县金海房地产开发有限公司作为房地产开发企业取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《工程施工许可证》、《商品房预售许可证》与原告王丽娟就其开发建设的金海城6号楼1单元6层602室房屋所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告主张被告无权销售涉案房屋，无事实及法律依据，亦未提交被告存在欺诈行为的证据材料，故对原告所主张的被告无权销售涉案房屋及被告存在欺诈行为，应不予采信。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告已履行了支付房价款及其他款项的义务，被告虽如约交付了涉案房屋，亦应依约在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因2015年5月实施的新版《建筑设计防火规范》与老版《高层民用建筑设计防火规范》相比内容有所改动，造成该项目消防验收未通过。虽然固安县人民政府采取一事一议议定，由消防部门出具认定意见代替消防验收报告，但在办理房产初始登记时，认定意见不能进行初始登记，致使截止到现在，涉案房屋所在的6号楼盘没有进行初始登记，原告的产权证书不能办理，是被告不能预见、不能克服的，原因不能归责于被告，亦不能因此而视为被告违约。现固安县人民政府正在对房地产开发遗留问题研究出台相关政策，上述消防手续问题也在本次解决房地产遗留问题之中，正在等待县政府新政策出台后，原、被告所面临的问题很快就能得到解决。综上，对原告王丽娟请求判令解除与被告签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及请求判令被告退还购房款2368863.60元、退还支付的金海城1-208地下室使用费100000元、支付赔偿金236.86元、支付购房优惠服务费30000元、支付专项维修基金8210元、赔偿支付的契税35523.95元、赔偿购房款7106590.80元、支付财产保全责任保险保费19304元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决一、驳回原告王丽娟要求判令解除与被告固安县金海房地产开发有限公司签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、驳回原告王丽娟要求判令被告固安县金海房地产开发有限公司退还购房款2368863.60元、退还支付的金海城1-208地下室使用费100000元、支付赔偿金236.86元、支付购房优惠服务费30000元、支付专项维修基金8210元、赔偿支付的契税35523.95元、赔偿购房款7106590.80元、支付财产保全责任保险保费19304元的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人王丽娟与被上诉人固安县金海房地产开发有限公司就金海城6号楼1单元6层602室房屋所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。固安县金海房地产开发有限公司开发建设涉案项目取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，其可以对涉案房屋进行销售。合同签订后王丽娟已履行了支付房屋价款及其他款项的义务，固安县金海房地产开发有限公司依约交付了涉案房屋，在涉案商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。后因2015年5月实施的《建筑设计防火规范》与之前的《高层民用建筑设计防火规范》之间内容有所改动，造成涉案项目消防验收未通过，在办理房产初始登记时未能办理。上述情况系固安县金海房地产开发有限公司不能预见、不能克服的，不能归责于固安县金海房地产开发有限公司。另，固安县人民政府正在对房地产开发遗留问题研究出台相关政策，涉案项目的问题正在解决之中。双方当事人的主要合同义务已经履行完毕，王丽娟要求解除合同本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79496元，由上诉人王丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 方
审 判 员 汪铁刚
审 判 员 丁德松
二〇二〇年十月十二日
法官助理 陈志勤
书 记 员 杜亚杰
