案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民再21号
再审上诉人陈红霞因与再审上诉人涿州市瑞和房地产开发有限公司（以下简称瑞和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）冀06民终2924号民事判决，向河北省保定市人民检察院申请检察监督。河北省人民检察院于2019年1月18日作出冀检民（行）监[2018]13000000337号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院于2019年3月12日作出（2019）冀民抗15号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年8月26日作出（2019）冀06民再59号民事裁定，撤销本院（2017）冀06民终2924号民事判决及河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初4534号民事判决，发回河北省涿州市人民法院重审。河北省涿州市人民法院于2019年12月20日作出（2019）冀0681民再9号民事判决，陈红霞、瑞和公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人陈红霞及其委托诉讼代理人王殿明、刘阳，再审上诉人瑞和公司的委托诉讼代理人郭爱周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审上诉人陈红霞上诉请求：1.依法维持河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民再9号民事判决第一、二、三项判决内容；2.撤销(2019)冀0681民再9号民事判决第四项，改判瑞和公司按照涉案房屋市场价值赔偿陈红霞因房屋增值产生的购买同等房屋的经济损失（以评估价值为准）；3.依法撤销(2019)冀0681民再9号民事判决第五项；4.上诉费用由瑞和公司承担。事实与理由:一、一审法院对瑞和公司因恶意违约给陈红霞造成的房屋增值损失数额认定错误，应依法改判。1.陈红霞请求瑞和公司按照房屋市场价值赔偿因房屋增值产生购买同等房屋的经济损失于法有据。根据本案已查明的事实，在涉案房屋价值上涨后，瑞和公司恶意违约将涉案房屋出售给案外人，致使陈红霞购买涉案房屋的合同目的无法实现，无法取得涉案房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，因瑞和公司将房屋出卖给案外人，导致陈红霞无法取得房屋的情况下，陈红霞有权要求瑞和公司按照房屋市场价值赔偿因房屋增值产生购买同等房屋的经济损失。2.因瑞和公司违约，陈红霞因房屋增值购买同等房屋的经济损失已经实际发生，瑞和公司应予赔偿。对该项损失，在河北省人民检察院作出的冀检民(行)监[2018]13000000337号民事抗诉书和河北省保定市中级人民法院作出的(2019)冀06民再59号民事裁定书，均认定陈红霞要求瑞和公司按照涉案房屋市场价值赔偿因房屋增值产生的经济损失于法有据。3.瑞和公司与案外人签订《商品房买卖协议》中的房价仅是作为向房管部门进行备案的价格，远低于实际交易价格。瑞和公司在陈红霞不知情的情况下将涉案房屋出售给案外人的房款差额，属于瑞和公司违约获益。一审法院将该差额认定为瑞和公司违约给陈红霞造成房屋增值产生的经济损失，明显与事实不符，违背公平原则，且远不足以弥补陈红霞因房屋增值购买同等房屋的经济损失，属于明显的认定事实错误。二、瑞和公司作为房地产开发有限公司，对房地产市场应有合理的判断，其完全能够预见到违反合同给陈红霞造成因房屋增值购买同等房屋的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，损失包括违约方能够预见到违反合同可能造成的损失。根据该规定，只要违约方认识到违约可能造成的损失，就应赔偿因违约造成的损失，并不要求违约方充分、准确预见到可能造成损失的具体金额。河北省涿州市人民法院以瑞和公司“不可能充分、准确预见到……发展趋势”，无视瑞和公司违约给陈红霞造成因房屋增值购买同等房屋的实际经济损失，仅以出售给案外人房价差额认定房屋增值的损失，属于明显的适用法律错误。
瑞和公司辩称：一、陈红霞未按购房协议约定履行支付房价款义务，已构成根本违约。瑞和公司与陈红霞双方于2013年12月18日签订《购房协议书》，根据协议约定陈红霞选择了按揭付款的方式。《购房协议》第九条第三款约定“办理银行按揭贷款的乙方须在甲方通知之日起七日内提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续。逾期30日，甲方有权解除合同，按照第九条第二款第2项处理。”根据上述约定陈红霞应于2013年12月25日前向瑞和公司提交银行按揭贷款资料，经瑞和公司多次催告，但截至2014年9月陈红霞仍未履行上述义务，已严重违反协议约定。二、在陈红霞根本违约前提下，瑞和公司根据《购房协议书》约定向陈红霞发送解约函，且陈红霞已收到，瑞和公司与陈红霞双方购房协议已解除。《购房协议书》第九条第二款约定“乙方逾期30日后，甲方有权解除合同，将该房屋另行出售。同时甲方有权要求乙方按合同总价款百分之十支付违约金，违约金直接从乙方缴纳的款项中扣除。”甲方以乙方在合同中标注的联系地址发出解除合同通知书即视为履行了通知义务。2014年9月22日，在陈红霞根本违约的情况下，瑞和公司依据上述协议约定向陈红霞发送解约函，且陈红霞收到解约函，瑞和公司发出的解约函自陈红霞签收之日视为已生效，瑞和公司与陈红霞双方签订的《购房协议书》已解除。三、陈红霞要求瑞和公司赔偿租房费、交通费、电话费、复印费、工资损失、房屋增值经济损失等无法律依据。1、瑞和公司与陈红霞双方系商品房买卖合同纠纷，陈红霞租房费、交通、电话、复印费、工资损失等与瑞和公司、陈红霞双方的房屋买卖合同纠纷无关。2、关于房屋增值损失是由陈红霞自身原因造成的，瑞和公司2014年9月22日发出解约函，陈红霞9月24日签收，陈红霞应积极履行退款手续另行购买房屋，或向瑞和公司提供按揭贷款材料并办理按揭手续，而不是协商优惠事宜，因为瑞和公司2015年8月31日才将涉案房屋出售。即使陈红霞不办理退房手续，也不向法院确认解约函的效力，以陈红霞的购买能力足可以另行购买房屋，陈红霞账户余额可以证实，因此，陈红霞向瑞和公司主张房屋增值损失，无法律依据。陈红霞诉称的工资、租房、房产增值等其他经济损失均是由于陈红霞造成的，与双方的商品房买卖合同纠纷无因果关系，陈红霞要求瑞和公司赔偿损失无法律依据。
再审上诉人瑞和公司上诉请求，1、撤销河北省涿州市人民法院(2019)冀0681民再9号民事判决，依法改判或发还重审。2、诉讼费用由陈红霞负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定瑞和公司违约，陈红霞不构成违约错误。瑞和公司与陈红霞于2013年12月18日签订了《商品房买卖协议书》，约定陈红霞认购瑞和公司开发的香邑溪谷项目A15-1-2602室，单价4943.5元，建筑面积89.97平方米，总价款444767元。同时购房协议约定陈红霞选择按揭付款方式，并交纳首付款40%，即184767元，剩余60%元即26万元以贷款方式支付。另外，购房协议约定，陈红霞在瑞和公司通知后7日内向瑞和公司提供按揭贷款资料，按此规定，陈红霞应于2013年12月25日前向瑞和公司提交银行按揭贷款资料，陈红霞未按约定提供，反而要求瑞和公司改变付款方式，这一点在陈红霞提供的证据可以证实。瑞和公司于2014年9月1日向陈红霞电话通知，要求提供按揭贷款资料，但陈红霞仍未提供，瑞和公司于2014年9月22日向陈红霞发出解约通知函，陈红霞于2014年9月22日签收。陈红霞收到解约函后依然找瑞和公司要求改变付款方式，由按揭贷款改为一次性付款，并给予一定优惠，瑞和公司未同意，陈红霞提供的微信截屏可以证明。陈红霞未按约定提供按揭贷款资料，已构成违约，一审法院认定瑞和公司违约错误。二、一审法院判令瑞和公司支付陈红霞居间服务费、租房费、交通费、电话费、复印费、工资损失错误。1、居间费2500元是陈红霞支付给北京瑞和嘉业房地产经纪有限公司的服务费，根据合同相对性，陈红霞应向北京瑞和嘉业房地产经纪有限公司进行主张，与瑞和公司无关。2、交通费、电话费、复印费1800元，是否为陈红霞实际支出费用一审法院未核实，而且要求瑞和公司承担无法律依据。再次，一审法院判决瑞和公司赔偿陈红霞租房费用9000元错误，陈红霞经常居住地为北京，而管辖法院为涿州市，距离30公里左右，而且开庭时间也不会超过半天，陈红霞没有必要在当地租房，陈红霞既向瑞和公司主张交通费，又向瑞和公司主张租房费不合理。3、一审法院判决瑞和公司承担工资损失21000元错误，该案件每次开庭时间不会超过半天，并且陈红霞聘有律师代为处理案件，陈红霞没有必要辞职专门处理该案件，瑞和公司承担7个月的工资损失不合理，陈红霞是否真的离职，法院应该进行核实。三、法院判决瑞和公司承担增值损失，没有法律依据。
陈红霞辩称：一、瑞和公司上诉请求违反法律规定，应依法驳回。本案依法不得再次发回重审，应依法驳回其上诉请求。二、陈红霞不存在违约，一审判决认定瑞和公司违约正确。涉案《商品房买卖协议书》解除，是瑞和公司恶意违约将涉案房屋出售给案外人，导致合同无法继续履行而解除，瑞和公司为违约方。三、一审判决判令瑞和公司赔偿陈红霞居间服务费、交通费、电话费、复印费、租房费、工资损失有事实和法律依据。瑞和公司违背契约精神和诚实信用原则，给陈红霞造成了居间服务费、交通费、电话费、复印费、租房费、工资损失，陈红霞就此提交了相应的证据。一审判决在查明事实的基础上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判令瑞和公司赔偿陈红霞居间服务费、交通费、电话费、复印费、租房费、工资损失有事实和法律依据。四、一审判决瑞和公司赔偿陈红霞的房屋增值损失正确，但房屋增值的经济损失数额应按照房屋市场价值赔偿。对于涉案房屋相同地段相同格局的房屋，瑞和公司在原审中认可2015年及2016年时的房屋价格为每平方米1.2万元至1.4万元，瑞和公司应按照房屋市场价值赔偿陈红霞因房屋增值产生的购买同等房屋的经济损失。综上所述，瑞和公司上诉请求违反法律规定，一审判决判令其赔偿陈红霞居间服务费、交通费、电话费、复印费、租房费、工资损失有事实和法律依据，应依法驳回瑞和公司全部上诉请求。
陈红霞向一审法院起诉请求：1、依法判令解除陈红霞与瑞和公司订立的香邑溪谷A15楼1单元2602室《商品房买卖协议书》；2、判令瑞和公司返还陈红霞已付购房款184767元及其利息（以184767元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年12月18日起计算至实际给付之日止）；3、判令瑞和公司赔偿陈红霞因购买涉案房屋支付的居间费用损失2500元；4、判令瑞和公司赔偿陈红霞为维护权益支付的租房费用9000元及交通费、电话费、复印费1800元；5、判令瑞和公司恶意违约造成陈红霞被迫放弃工作7个月的工资损失21000元及后续误工费用（以实际误工时间为准）；6、判令瑞和公司按照房屋市场价值赔偿陈红霞因房屋增值产生的购买同等房屋的经济损失（以评估价值为准），总计219067.00元；7、本案诉讼费用由瑞和公司承担。
一审法院再审认定，陈红霞于2013年7月25日在房产电商平台购买购房E金券一张，预存2500元优惠10000元，同日陈红霞与北京瑞合嘉业房地产经纪有限公司签订居间合同，北京瑞合嘉业房地产经纪有限公司为陈红霞出具结算确认书一份，载明：“结算确认书本人已确定购买涿州市香邑溪谷项目，并拟与发展商涿州瑞和房地产开发有限公司签署商品房销售（预售/现售）合同，现确认已领用电子凭单及编号为20130725163725193822的E金券，用以享受上述购房优惠。本人同意：组织方指示第三方支付平台将本人在该平台账户中的2500元预存款转入北京瑞合嘉业房地产经纪有限公司指定的账户，作为向该公司支付的服务费。本确认书一式两份，中介机构与购房者各执一份，具有同等法律效力。中介机构（盖章/签字）：北京瑞合嘉业房地产经纪有限公司购房者（签字）：陈红霞签署日期：2013年7月25日”。2013年12月18日陈红霞与瑞和公司签订商品房买卖协议书，约定：“甲方：涿州瑞和房地产开发有限公司乙方：陈红霞第一条：房屋坐落本商品房位于A15楼1单元2602室。第二条：商品房售价及房屋面积该商品房建筑面积为89.97平方米，单价为4943.5元/平方米，金额444767，大写肆拾肆万肆仟柒佰陆拾柒元整……第三条：付款方式……2、按揭付款：乙方于2013年12月18日付清首期壹拾捌万肆仟柒佰陆拾柒元整（￥184767）。贷款贰拾陆万零仟元整（￥260000）……第九条：违约责任……2、乙方逾期付款的，按下列方式处理：……（2）乙方逾期30日后，甲方有权解除合同，将该房屋另行出售。同时甲方有权要求乙方按合同总价款的百分之十支付违约金，违约金直接从乙方已缴纳的款项中扣除。甲方以乙方在合同中注明的联系地址发出解除合同通知书即视为履行了通知义务。3、办理银行按揭贷款的，乙方需在甲方通知之日起七日内提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续……逾期30日，甲方有权解除合同，按照合同第九条第二款第2项处理……”。合同签订后，陈红霞于2013年12月18日向瑞和公司缴纳房款184767元，瑞和公司为陈红霞出具收据一张。后双方一直未办理房屋按揭贷款手续。瑞和公司于2014年9月22日向陈红霞发出解约函：“致陈红霞女士：您于2013年12月18日与我公司签订了《商品房买卖协议书》，合同约定，您应于2013年12月25日前向我公司提交符合银行规定的按揭贷款资料。我公司工作人员已经于2014年9月1日通过电话通知您提供符合银行规定的全部按揭贷款资料；并于2014年9月1日给您发函通知。然而您至今仍未按约履行该义务。基于您的违约行为，我公司特此函告您：1、解除上述商品房买卖协议；2、您需向我公司支付违约金合同总价款的10%，我公司将从您支付的房款中扣除；3、请您在9月29日前来我公司香邑溪谷售楼处办理余款结算手续，逾期不办理的责任和风险由您自行承担……”。陈红霞于2014年9月22日收到该解约函。之后陈红霞多次与香邑溪谷工作人员联系、沟通，欲要求瑞和公司按照置业投资计划为其优惠后全额支付剩余全部房款，瑞和公司不同意变更合同主要条款，双方协商未果。2015年8月31日瑞和公司将香邑溪谷A15楼1单元2602室房屋出售给案外人张礼、史广萍。陈红霞诉至一审法院。
另查明，瑞和公司同意陈红霞第一项诉讼请求即解除双方签订的《商品房买卖协议》；瑞和公司于2015年8月31日将香邑溪谷A15楼1单元2602室房屋出售给案外人张礼、史广萍，单价每平方米6525.20元，房屋总价587072元，陈红霞在河北省涿州市人民法院（2017）冀0681民初4534号民事案件庭审过程中对该买卖合同的真实性认可。原河北省保定市中级人民法院（2017）冀06民终2924号民事判决送达后，瑞和公司已按河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初4534号民事判决向陈红霞履行了判决内容返还购房款184767元及利息（2013年12月18日至2017年7月17日）、居间费2500元、赔偿经济损失100000元、案件受理费4586元，共计325832.92元，陈红霞已经收到该款项。
一审法院再审认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方当事人均应按合同约定，全面履行合同义务。陈红霞起诉要求解除与瑞和公司签订的商品房买卖协议，涉案房屋已由瑞和公司于2015年8月31日出售他人，瑞和公司同意解除该商品房买卖协议，该《商品房买卖协议》已无法履行，应予解除，对此本院不持异议。一、关于陈红霞是否违约的问题，陈红霞与瑞和公司签订的《商品房买卖协议书》第九条第3款约定：“办理银行按揭贷款的，乙方（陈红霞）需在甲方（瑞和公司）通知之日起7日内提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续，逾期30日，甲方有权解除合同，按照合同第九条第二款第2项处理。”根据上述合同条款的约定，陈红霞应于瑞和公司通知之日起7日内提交相关资料，瑞和公司主张2014年9月1日已电话通知陈红霞提供相关资料，但瑞和公司除了在其制发的解约函中自述外，没有提交其他证据予以证明，对该事实陈红霞亦不予认可，因此不能认定陈红霞存在瑞和公司主张的违约行为。二、关于陈红霞主张的经济损失问题。瑞和公司在与陈红霞签订《商品房买卖协议书》后，未按该协议的相关约定通知陈红霞，致陈红霞未能按约定提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续，即向陈红霞发出《解约函》，违背契约精神和诚实信用原则，属违约行为，除应返还陈红霞已支付的购房款并支付利息外，还应赔偿陈红霞相应的经济损失。陈红霞已支付的居间费用2500元；交通、电话、复印费用1800元，租房费用9000元，工资损失21,000元，属因瑞和公司违约给陈红霞造成的损失，瑞和公司应当予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众所周知，近年来我国房地产市场发展迅猛，国家有关部委及地方各级人民政府，连续多年密集发布关于确保房地产市场健康发展及商品房销售的限购政策；瑞和公司未按双方签订的商品房买卖协议约定通知陈红霞提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续，即向陈红霞发出解约函，但该公司在与陈红霞签订《商品房买卖协议书》的2013年12月18日以及向陈红霞发送解约函的2014年9月22日，并不可能充分、准确预见到国家有关部委及地方各级人民政府关于商品房销售的政策、规定实施后的调控效果、商品房价格的发展趋势；陈红霞主张要求瑞和公司赔偿《商品房买卖协议书》合同履行后可获得的利益，该部分数额应当以瑞和公司于2015年8月31日将该商品房销售给案外人的实际价款总额与陈红霞、瑞和公司原所签《商品房买卖协议书》房价总额的差额（587072元-444767元）为准；陈红霞要求对该房屋进行价格评估并根据评估后的差额由瑞和公司进行赔偿，有悖公平原则，故陈红霞的评估申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：“一、解除原审原告陈红霞与原审被告涿州瑞和房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的《商品房买卖协议书》；二、原审被告涿州瑞和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原审原告陈红霞返还购房款184767元并支付利息（以184767元为基数，自2013年12月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际给付完毕之日止）；三、原审被告涿州瑞和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原审原告陈红霞居间服务费用2500元，交通、电话、复印费用1800元，租房费用9000元，工资损失21,000元，共计34,300元；四、原审被告涿州瑞和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原审原告陈红霞因房屋增值产生的经济损失142305元。五、驳回原审原告陈红霞的其他诉讼请求。案件受理费6721元，由原审被告涿州瑞和房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间对已经给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”
本院再审中，双方当事人未提交新证据。再审二审查明的事实与再审一审查明事实一致。
本院再审认为，一、双方签订的《商品房买卖协议书》第九条第三款约定，“办理银行按揭贷款的，乙方需在甲方通知之日起七日内提交合格的申请按揭贷款资料并履行银行贷款手续……逾期30日，甲方有权解除合同，按照合同第九条第二款第2项处理”。瑞和公司主张陈红霞违约的主要理由是该公司于2014年9月1日已电话通知陈红霞提供办理贷款相关资料，陈红霞未按约定时间提交。但陈红霞对瑞和公司上述主张并不认可，瑞和公司除其在解约函中自述外，也未提交其他证据证明2014年9月1日电话告知陈红霞提供贷款资料这一事实的存在，故一审法院对其主张不予认可并无不当。瑞和公司在没有证据证明其已通知陈红霞提交贷款资料的情况下即于2014年9月22日向其发送解约函，瑞和公司的行为违背了双方签订的《商品房买卖协议书》的约定，属于违约行为。二、陈红霞主张因瑞和公司违约造成了居间服务费用，交通、电话、复印费用，租房费用，工资损失共计34300元，并提交了证据证实，一审法院对该部分损失予以确认并判令瑞和公司应予赔偿陈红霞的上述损失有事实和法律依据。三、关于陈红霞主张要求瑞和公司按照涉案房屋市场价值赔偿房屋增值部分，一审法院认为该部分数额应当以瑞和公司于2015年8月31日将该商品房销售给案外人的实际价款总额与陈红霞、瑞和公司原所签《商品房买卖协议书》房价总额的差额（587072元-444767元）为准，因瑞和公司违约时并不可能充分、准确预见到国家有关部委及地方各级人民政府关于商品房销售的政策、规定实施后的调控效果、商品房价格的发展趋势，该观点较符合本案当时的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，因违约造成损失所包括的合同履行后可以获得的利益不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在近年房地产市场迅猛发展的背景下，瑞和公司作为房地产开发部门，即便能够意识到其所开发房产价格会上涨，也不可能准确把握房价上涨的幅度和时间。一审法院将二合同差价认定为因瑞和公司违约给陈红霞造成的可得利益损失，判由瑞和公司赔付给陈红霞，使得该公司在将涉案房产出售给案外人时并未获得差价利益，该项判决符合法律规定及公平原则。陈红霞主张该价格仅是备案价格，低于当时实际市场价格，未提供证据证明，对该项上述主张不予支持。
综上所述，再审上诉人陈红霞、瑞和公司的上诉理由均不能成立，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持再审一审判决。
再审二审案件受理费6721元，由再审上诉人陈红霞负担2889元，再审上诉人涿州市瑞和房地产开发有限公司负担3832元。
本判决为终审判决。
审判长 韩 皓
审判员 刘华锋
审判员 段 超
二〇二〇年十月八日
书记员 孟瑞超
