案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀09民终4743号
上诉人（原审被告）：肖红升，男，汉族，1985年3月5日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县，现住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：肖福德（肖红升大伯），男，1944年11月11日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。
上诉人肖红升因与沧州光瑞房地产开发有限公司（以下简称光瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光瑞公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项判决内容，改判肖红升支付光瑞公司违约金280,704元，并协助光瑞公司办理解除《商品房买卖合同》的网签手续；2．本案一审、二审的诉讼费由肖红升承担。事实与理由：一、光瑞公司在《商品房买卖合同》的签订及履行过程中不存在过错，一审法院认为光瑞公司未及时解除合同导致肖红升损失扩大存在过错属于认定事实不清。首先，肖红升明知其征信存在问题签订了合同，且向光瑞公司承诺通过还清消费贷款等方式尽快通过银行贷款审批，因此光瑞公司给予了肖红升贷款宽限期。其次，肖红升违约属于过错方，其不存在损失或损失扩大的情况。二、关于违约金过髙的调整标准问题，九民纪要及最高院的公报案例均有明确的意见，一审法院错误地将认定违约金过髙的标准理解为减少违约金的标准，机械地将合同约定的违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十没有法律依据，属于适用法律错误。根据2019年11月8日最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条违约金过高标准及举证责任，“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。最高院公报案例【（2011）民再申字第84号】明确，“对于前述司法解释中‘当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十’的规定应当全面、正确地理解”。“百分之三十”并不是一成不变的固定标准；另一方面，前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，审理案件中，既不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十”。因此：1.光瑞公司的损失除利息损失，还包括合同履行后可以获得的利益损失、该商品房房价下跌的损失、融资损失（根据地产开发行业的惯例，开发商就项目的融资利率一般在18%左右），且肖红升为违约方其应当对违约金是否过高承担举证责任，而肖红升未提供证据证明。故合同约定的解约违约金不存在过高的情况，应有效适用。第2.一审法院将违约金认定为利息的百分之一百三十属于法律理解适用错误，不符合立法原意及最高院的指导意见。三、肖红升违约导致合同解除，根据《商品房买卖合同》附件四第十八条4款的约定，肖红升应承担全部的诉讼费。
肖红升对光瑞公司的上诉意见其答辩理由同肖红升的上诉状内容。
肖红升上诉请求：撤销一审民事判决第二、三项，依法改判光瑞公司退还已收取的全部购房款285,680元，并自2019年2月11日按照银行贷款利率向肖红升支付利息损失（不服金额20,000元）；案件受理费由光瑞公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，光瑞公司存在明显欺诈，使肖红升在认识错误的情况下签订合同，光瑞公司对于合同无法履行存在主观故意，一审法院未考虑该合同履行的前因后果，孤立地看因为肖红升征信导致未能办理贷款从而认定肖红升违约，以形而上学片面的方式看待动态发展的民事行为，错误加重肖红升的责任，让肖红升为光瑞公司的不诚信行为承担法律责任，本末倒置，也显失公平。一、光瑞公司存在欺诈行为，使肖红升在认识错误的情况下签订《商品房买卖合同》。肖红升在签订《商品房买卖合同》前已经明确表明自己需要通过银行按揭的方式购买案涉房产：而且也向光瑞公司披露自己征信花的情况。鉴于此，肖红升多次向光瑞公司的置业顾问邢晓青核实自己能否办理贷款，也是在邢晓青明确告知其审核都通过了，贷款没有问题的情况下，才决定签署《商品房买卖合同》，购买涉案房产。可以说，能否办理贷款决定了肖红升是否购买房屋。而对于肖红升能否办理贷款实际上是由光瑞公司向银行核实，在双方微信聊天截图第五张肖红升问“大概多久审核”，邢晓青说“征信他们都看过了，应该没啥问题”，第十八张邢晓青说“你这个网签都签完了就说明审核都通过了等着房款了”，以上聊天内容和通话录音可以充分证明这一事实。正是因为光瑞公司欺骗肖红升贷款放款没有问题，使肖红升在错误认识的情况下才签订的买卖合同。如果肖红升知晓自己不能办理贷款的情况是断不会签署该合同，而这一错误信息也是光瑞公司传达给肖红升。综观双方的合同履行过程，肖红升已经全面披露了影响合同签订和履行的己方信息，也要求光瑞公司为自己核实相关信息，肖红升不存在明知自己不能办理贷款却签署合同的主观恶意，那么光瑞公司在明知肖红升无法办理按揭贷款却谎称贷款审核通过，其居心何在？二、本案双方当事人对于合同的履行和签订情况不一致，缔约主体的实际行为变更了合同约定的事项和权利义务。对于各方责任和过错不能以书面合同衡量标准。肖红升一审当中的举证，足以说明双方之间《商品房买卖合同》的订立和实际履行是不一致的。双方之间备案的《商品房买卖合同》签订于2019年3月20日，肖红升一审的举证也说明在本合同签订前双方已经就买卖合同进行了实质性的磋商和履行，足以说明《商品房买卖合同》所约定的买受人自行办理贷款手续一事已经变更为出卖人为买受人办理银行贷款事宜。且实际履行中肖红升也是将办理贷款的材料、手续转给邢晓青，由光瑞公司与银行信贷机构联系，具体肖红升能不能办理按揭手续，银行如果有反馈也是直接回复给光瑞公司，因此不存在由肖红升自行办理手续的情况。三、缔约双方虽然为民事主体，但客观上存在信息、资源的不对等。肖红升作为一个知识水平和社会经验有限的个人，对于购买商品房所涉及的诸多繁琐流程并不完全清楚知晓；且不可否认的现实情况是，房地产销售企业在面对潜在客户时，为了成单，会主动上门接客户看房子，为客户跑贷款或承诺为客户提供其他与购房有关的服务。对于长期从事房产销售的光瑞公司及其工作人员应该对办理房屋买卖流程和注意事项更为清楚，会更了解哪个银行的贷款利率相对较低，哪个银行的放款会相对宽松，基于合理信赖利益，肖红升相信光瑞公司向其披露的贷款信息是真实的，其主观上不存在过错。四、本案表面上看是肖红升无法办理贷款出现了合同所约定的逾期付款违约行为，但是此违约结果是由光瑞公司一手导演，如果不是光瑞公司隐瞒肖红升不能办理贷款的真实情况，肖红升必然不会签署该合同，那么违约行为自然不会发生。在光瑞公司有意设定骗局的情况下，只是从光瑞公司提供的书面材料上看，其自然不会将故意欺骗的行径书写的书面合同上。但是法院作为司法裁决机关，应当根据日常生活行为法则公平公正审查当事人的行为，从一般逻辑看，如果肖红升明知道自己的贷款办不下来，还要签这样一份对自己明显不利的合同，显然是荒唐的，现在的结果只能证明，在肖红升有意向购买该房屋时，光瑞公司明确告知其贷款没有问题，使肖红升在没有顾虑的情况下签署合同。如果肖红升明知自己贷款有问题，也不会在与邢晓青3月20日之前的聊天中一直围绕贷款问题沟通。退一步讲，即便肖红升没有自己向银行核实征信问题存在过错，这也是基于相信光瑞公司能够为肖红升核实清楚，其过错为过于疏忽大意的过失。光瑞公司隐瞒肖红升不能办理贷款的真实情况，欺骗其签署案涉合同，对于引发肖红升违约存在主观故意。五、光瑞公司陈述的买房经过和贷款办理经过也并非事实。一审对姜林明的询问笔录中姜林明言明查询征信情况不需要网签合同，只要草签合同即可，但是实际情况是肖红升与光瑞公司也并未草签合同，光瑞公司是依据什么得出“审核都通过了等着放款了”的结论？另外光瑞公司提交的合同落款日期为3月28日，想以此说明在签订合同前肖红升已经知道贷款不能办理仍签合同的主观过失。但是真实情况是双方在2019年3月20日就签订了正式的《商品房买卖合同》，然后在当天缴纳契税，因为不能在没有签订合同前就缴纳契税，光瑞公司如此拙劣伪造事实的行为应当被法律所否定。六、诚实信用是从事民事活动所应当恪守的基本原则，根据该原则的要求民事活动的参与者应当具备诚实、守信、善意的主观心理状态，在从事民事活动的过程中，应当忠于事实的真相，不能欺骗他人、损人利己，不能采用欺诈胁迫等手段促成民事合同的订立。但是追究本案发生的前因后果，恰恰是光瑞公司在双方磋商合同前期违反诚实信用原则，将肖红升圈定在其设定的骗局中，如果合同正常履行，光瑞公司赚取房款，如果买房者不能贷款，也能从违约金中受益。案涉房屋对于光瑞公司而言是用以获取商业利益的商品，但对于肖红升而言是安身立命之所。对于一个理性行为人而言谁也不会用全部积蓄去买一个违约行为的代价。肖红升签订案涉合同是为了取得房屋所有权，也为此按照约定足额支付了首付款，并缴纳了契税、担保等各类费用，对于未能办理贷款肖红升主观上不存在任何恶意或是明显过失。光瑞公司虚假披露影响合同成立的重要信息，使肖红升在受欺诈的情况下签订合同，又在肖红升交付款项一年多的时间里占有、使用肖红升的资金，并未给其造成任何损失，如果按照一审判决认定，还要由肖红升向光瑞公司支付违约金，也是对社会主义公平正义的彻底否定。
光瑞公司答辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照其履行；2、在合同签订及履行过程中，光瑞公司不存在过错，肖红升贷款无法办理是因其征信存在问题导致，应当按照合同约定承担违约责任。根据《置业指南》认购须知第二条，购房人有义务向按揭银行确认其信贷状况是否满足贷款要求，根据《商品房买卖畅通》补充协议第19条，销售人员的任何承诺不构成合同内容，对出卖人没有约束力，因此肖红升在签订合同之前没有尽到向按揭银行确认其贷款状况的责任，且根据光瑞公司提交的证据，肖红升说明自己征信花的情况是在2019年11月22日，而合同签订的时间是在2019年3月22日，因此肖红升没有在签订合同前向沧州光瑞公司提供其真实的信贷情况，存在过错。
光瑞公司向一审法院起诉请求：1、依法解除光瑞公司、肖红升之间订立的《商品房买卖合同》，肖红升配合光瑞公司办理完毕解除《商品房买卖合同》的房管局网签手续。2、肖红升依照合同约定支付违约金280,704元。3、本案诉讼费由肖红升承担。事实与理由：光瑞公司与肖红升订立了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称本协议），肖红升购买了光瑞公司开发的沧州【翡丽公园】项目21号楼1单元23层2303室的房屋，总房价款为人民币935,680元。肖红升已支付285,680元，根据本协议约定，肖红升应于2019年5月13日前支付剩余购房款650,000元。截止至起诉之日，肖红升仍未支付上述剩余购房款。光瑞公司就肖红升逾期未支付款的行为进行多次催告，无果。故依照本协议约定，诉请法院解除光瑞公司、肖红升之间订立的《商品房买卖合同》并由肖红升向光瑞公司支付违约金280,704元。
肖红升辩称：（一）合同签订过程和贷款事实与理由。逾期未付款65万元是指银行贷款。光瑞公司在起诉状上没有明确说明，是否对方有意回避这一根本性的关键问题，不得而知。但是，我必须要把贷款的事实和理由一一申诉清楚。①、2019年2月11号交付购房首付款285620元，团购费2万元。按照光瑞房地产开发有限公司阳光城翡丽公园营销中心售楼员邢小青（157××××0556）提供指定的中国银行开发区支行，按照该行的要求，提供了贷款所需全部申请资料，只等待审批了。当时还有缺少的资料，售楼员邢小青说，“你先把该签的签了吧，回头补了，我给银行送件”（有录音为证）。两天后售楼员邢小青又说，转农行办理贷款，利率低也好办，后来我分析可能是中行的贷款申请没有通过。②、2019年2月16日到中国农业银行沧州解放路支行提交了符合银行要求的全部申请资料，包括银行征信记录。③、3月14日下午15：51，售楼员邢小青给我打电话说：“哥，可以回来签合同了，下周一或者周二来吧”（录音为证）。我问邢小青银行贷款申请通过了吗？邢小青说“过了”（有录音为证）。④、3月20日上午签订了商品房买卖合同，在签订合同的当天下午按照售楼员邢小青的意见，又交了担保费5200元，房屋契税14025元。当天晚上与邢小青通话时她说：“你不是交完契税了吗？然后担保和预告也都办了，就都办齐了，啥也不差了，你这个网签都签完了，就说明审核都通过了，就等着放款了”，“会提前给你发短信，如果快的话，下个月开始还款”。（录音为证）本人积极配合银行和开发商向两个银行提供申请贷款所需的全部资料，并且真实、无半点虚假，履行了本人应尽的责任和义务。⑤、贷款未获批准3月20日在签完商品房买卖合同仅相隔一天后，3月22日接到了中国农业银行解放路支行姜经理（185××××1029）的电话通知我征信不合格，贷款没批准。姜经理说“我们首先看你的征信，一看征信不合格我们就退了，电话通知的售楼员，他这个不行做不了，贷不下来”，“不行就是不行，始终没有通知开发商批下来了，这一条能确定”。（有录音为证）。（二）缔约过失，合同无效。①、售楼方明明知道银行贷款没有批准，还通知购楼方说审批通过了来签订购房合同吧，这是明显的有诱导购房方签订合同的欺诈行为，根据中华人民共和国合同法第52条、53条的规定，应该认定所签订的购房合同为无效合同。②、关于商品房买卖合同在中国法治网上也有解释阐述，“购售双方在签订商品房购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行批准贷款为成立要件，如果银行未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款”。以此对照，购房人剩余未付购房款65万元归于合同中的无效条款，自然光瑞公司方要求支付违约金（280704）元也就不成了。③、售楼方如果认为银行贷款批下来了，是有效合同，请在法庭上出示银行批准贷款的证据，举证证明。④、按照商品房买卖规程，在售楼方得知购楼人征信不合格、贷款没有批下来，就不应该签订购房合同，更不应该在签订合同的当天，让购楼人缴纳契税和担保费。这件事说明售楼方怀有目的，别有用心，把购楼人逼入进退两难的困境，这在房地产行业中是少有的。⑤、不完备合同，在购售双方签订的商品房买卖合同，末尾未署名签订合同的年月日，难道像写文章一样留有埋伏笔吗？不得而知。（三）购楼人要求退房，开发商借故推辞。①、2019年3月22日获悉银行贷款没有批准三天后即3月25日，我就向开发商提出了退房要求。4月1日售楼员邢小青说：“经理说再等两天，经理给农行行长打电话”。4月16日再次提出退房要求，售楼员邢小青讲：“这个我要跟领导，再沟通一下”，4月16日上午1：34,小青说回话说：“我们财务经理的意见就是先缓一段时间，然后让你把你的消费贷还还，然后再看贷款能不能批过”。（有录音为证）。②、开发商在民事起诉状上讲：“光瑞公司就肖红升未付款的行为进行多次催告，无果”。实际情况是：光瑞公司一次催要都没有，相反的是售楼员邢小青又是联系中信银行，又是让我办理假离婚，以我女人的名义贷款等等，拖延时间，维持合同。期间我也没有接到开发商撤销合同的书面通知书，直到2020年3月2日，突然间接到法院的电话起诉我了。从2019年3月25日我要求退房，到2020年3月2日接到起诉我的电话通知整整一年零二十三天的时间，请问开发商是办事效率低呢，还是故意拖延时间呢，很值得分析研究，很值得追究责任。（四）答辩请求。①、请求法官注重购售双方当事人在签订合同前后过程中所发生的事实，判定双方所签订的《商品房买卖合同》19021029号为无效合同。②、要求解除合同，退回已交的全部房款及利息。
一审法院认定事实：2019年2月14日，肖红升在光瑞公司提供的置业指南（包括认购须知、付款须知、签约须知、按揭须知等）上签字确认，其中认购须知第二条（认购注意事项）第三款规定：如您选择银行按揭付款方式购房，请您先向按揭银行确认购房人的信贷状况是否满足贷款要求，按揭银行联系方式请向置业顾问索取。2019年3月20日光瑞公司、肖红升签订编号为1902110029号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定肖红升购买光瑞公司开发的沧州开发区翡丽公园小区21号楼1单元2303室的房屋，房款总价为935,680元。合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。合同第六条“付款方式及期限”约定：首期款在2019年2月11日前支付全部房价款的30．53%金额285,680元，剩余房款65万元应于2019年3月28日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人预售商品房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余10%待配套设施全部竣工，经有买受人代表参加的验收并确认合格后方予收取。《补充协议》第三条约定：1、买受人应在签约后3日内自行办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用，出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合……。2、买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本补充协议第5条的约定承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第五条第6款约定：逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的30%向出卖人支付违约金。《补充协议》第十六条约定：1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同和/或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和/或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同和/或本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。《补充协议》第十九条特别确认：第2款：买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下，按照本补充协议约定的期限付清全部购房款并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由，要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本补充协议第五条承担违约责任。第6款：出卖人明确告知：销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员，无权对能否获得贷款、贷款条件、能否预告登记及能否产权过户作出任何承诺，如有承诺，则该等承诺不构成合同内容，对出卖人无约束力。合同签订后，肖红升如约交纳了首付款285,680元和相应的契税、担保费等，之后因肖红升的征信问题其贷款未能获得贷款银行的审批通过，以致不能在签订合同后45日内（即2019年5月4日之前）支付剩余房款导致违约。
一审法院认为：光瑞公司、肖红升双方签订的《商品房买卖合同》和附件四《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）系当事人双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。肖红升未按合同约定交纳剩余房款的原因是按揭贷款没有批下来，而贷款未批的原因是肖红升的征信出了问题，导致违约的责任在肖红升，故肖红升应承担违约责任。鉴于目前肖红升已无法继续履行合同，故对光瑞公司诉求的解除光瑞公司、肖红升之间订立的《商品房买卖合同》，肖红升配合光瑞公司办理解除《商品房买卖合同》在房管部门的网签手续，一审法院予以支持。
对于光瑞公司诉求的依照合同约定支付违约金280,704元，明显过高，依法应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
光瑞公司并未提交除利息之外有其他损失的证据，且本案的商品房买卖合同实际为商品房预售合同，依据《商品房买卖合同》第六条，收取剩余房款应为总房款的90%减去首付后的余额（935680×90%-285680）为556,432元。故本案的利息损失经测算为23,281.72元（附测算表）。23348.03元乘以130%为30,266.24元。
本案肖红升的违约是因征信有问题，但是肖红升的违约主观上并不存在故意，虽有过错但确属无奈。光瑞公司作为开发商应该表现出应有的大度和宽容。光瑞公司在得知肖红升征信有问题后应当及时采取有效措施避免损失扩大，及时止损。但光瑞公司为了尽量促成合同的履行，客观上拖延了时间，对于损失的扩大也有过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考量本案的实际情况，一审法院酌定肖红升承担违约金2万元。
关于贷款和签订房屋买卖合同的先后顺序问题，《中国农业银行个人一手住房贷款操作规程》（农银规章［2012］151号）第三章第十八条规定：“贷款申请借款人填写《中国农业银行个人信贷业务申请表》并提供以下资料：……（四）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；（五）购房首付款证明……”。由此可见，双方签订房屋买卖合同是贷款的前提条件。肖红升在签订合同之前应当按照置业指南“先向按揭银行确认购房人的信贷状况是否满足贷款要求”。
关于肖红升辩称其签订合同系被诱导、被欺诈，合同无效的主张。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由此可见，肖红升主张的合同无效不符合上述法律的规定，肖红升作为一个完全民事行为能力人，对于签订购房合同和按揭贷款中应注意的事项应该有正常的认知，其对自身的征信情况也是完全清楚的，其本人也承认“征信花”。其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》完全是自愿的行为，并且在贷款未批的情况下，也是想方设法办理贷款继续履行合同。故对于肖红升的答辩意见一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国和合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、解除肖红升与沧州光瑞房地产开发有限公司之间签订的1902110029号《商品房买卖合同》；二、肖红升于本判决生效后10日内赔偿沧州光瑞房地产开发有限公司违约金2万元并协助光瑞公司办理解除《商品房买卖合同》的网签手续；三、沧州光瑞房地产开发有限公司将收取肖红升交纳的购房款扣除2万元的赔偿金后退回肖红升；四、驳回光瑞公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,755.28元由沧州光瑞房地产开发有限公司承担2,558.97元、由肖红升承担196．31元。
本院经审理查明，肖红升与光瑞公司邢晓青的微信记录，其中2019年2月8日的微信记录主要内容：“邢晓青：您是担心办不下贷款吗？是之前有过逾期还是什么原因？肖红升：征信花。没逾期。邢晓青：没有逾期基本就没啥问题了”。2月14日的微信记录：“肖红升：要农行过不去咋办？邢晓青：主要就是看征信征信他们都看过了应该没啥问题了”。3月20日微信记录：“肖红升：别总说应该啊，我这情况特殊，要帮我上点心啊。邢晓青：…你这个网签都签完了就说明审核都通过了等着放款了”。
本院经审理查明，对一审查明事实予以确认。
本院认为，光瑞公司、肖红升对解除双方之间的《商品房买卖合同》均无异议，双方争执的焦点是合同履行中，肖红升是否存在违约行为，应否承担违约责任。2019年2月10日肖红升交纳了涉案房屋的首付款，其提供的交纳首付款之前与光瑞公司售房人员的微信记录中，显示肖红升已明确了其征信记录中存在“征信花”情况，即存在征信不良或征信被金融机构查询太多的情形；在双方签订《商品房买卖合同》之前、之后肖红升与光瑞公司售房人员的微信聊天记录中，亦能反映光瑞公司知道肖红升存在征信异常的情况。肖红升明知自身存在征信异常仍签订以按揭贷款形式支付房款的《商品房买卖合同》，肖红升存在违约行为；光瑞公司在签订《商品房买卖合同》之前已知晓肖红升存在征信异常的情况下，仍与肖红升签订以按揭贷款形式支付房款的《商品房买卖合同》，亦存在违约行为；即双方对签订的《商品房买卖合同》不能履行均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，因双方的违约行为产生的违约责任是同种责任，依其性质可以抵销的，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵销；就本案而言，肖红升与光瑞公司之间解除双方签订的《商品房买卖合同》，肖红升配合光瑞公司解除涉案商品房的网签手续；同时，为减少诉累，在解除双方签订的《商品房买卖合同》后，认定光瑞公司退还肖红升交纳的购房款，双方互不追究违约责任，合情、合理、合法。
综上所述，肖红升的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初589号民事判决第一项；
二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初589号民事判决第二、三、四项；
三、肖红升于本判决生效后十日内协助沧州光瑞房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的网签手续；
四、沧州光瑞房地产开发有限公司于肖红升协助沧州光瑞房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的网签手续后十日内将收取的肖红升的购房款退还肖红升；
五、驳回沧州光瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2755.28元，由沧州光瑞房地产开发有限公司承担2655.28元，肖红升承担100.0元；二审案件受理费5,810.0元，由沧州光瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 潘艳辉
审判员 王兰英
二〇二〇年九月二十七日
书记员 苏虹文
