案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终3572号
上诉人焦玉荣因与被上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
焦玉荣上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、判令支持上诉人一审中所有诉讼请求，返还房款、车位款及应支付的违约金利息，共计591331元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未按协议约定时间（2018年12月31日）交付房屋，履行最基本的交房义务，上诉人要求解除合同的条件已经成就，依据《合同法》第93条规定，上诉人有权行使解除权。但是一审判决认为本案房屋现已具备交房条件并认为被上诉人已按照合同全面履行了义务，驳回上诉人的诉讼请求，前后矛盾，认定事实错误；2、一审判决认定双方签订的《渼林湾车位出售协议》合法有效，被上诉人未按约定时间（2019年12月31日前交付车位）履行交付车位义务，现已不具备当时签订合同的目的，依据《合同法》第94条第4项规定应予解除。但是一审判决认协议中未约定解除条件，上诉人请求解除该协议没有事实依据和法律依据，驳回上诉人的请求，判决错误；3、虽然双方签订的两份协议中未约定被上诉人违约责任，但是被上诉人的违约行为侵犯了上诉人的合法权利，严重损害了上诉人的切身利益，依据《合同法》规定应承担违约责任，支付违约金利息。
浩正方信房地产公司辩称，双方签订的商品房认购协议及车位出售协议均是双方的真实意思表示，并且案涉房屋已经取得五证，具备交房条件，被上诉人延期交房系因不可抗力，被上诉人未构成根本违约，不影响合同目的的实现，同时依据2019年《最高院民商事会议纪要》第47条规定，违约方的程度显著轻微不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
焦玉荣向一审法院起诉请求：依法判令解除焦玉荣与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》，浩正方信房地产公司返还焦玉荣购房款及车位款共计513632元及利息77699元（按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类基准利率自款项支付之日起至2020年3月18日止）并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月8日，浩正方信房地产公司（甲方）与焦玉荣（乙方）签订《商品房认购协议》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾11号楼1A单元3103室房屋、建筑面积124.88平方米、单价11400元、总价1423632元……第二条付款方式二、按揭货款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款433632元，其余房款99万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2018年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，浩正方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由焦玉荣签字并按有指印。上述协议签订当日，焦玉荣将款项转账给浩正方信房地产公司，浩正方信房地产公司为焦玉荣开具收据一张，载明收到焦玉荣渼林湾11-1A-3103首付款433632元。
2019年3月13日，浩正方信房地产公司（甲方）与焦玉荣（乙方）签订《渼林湾车位出售协议》，载明：“一、乙方购买的车位使用权，其位置（以下简称“该车位使用权”）位于保定朝阳项目，编号：Ｆ37。二、有下列情况之一甲方免责：1、非甲方原因导致乙方不能正常使用。2、因法律、法规、政府规定导致本合同不能履行。……三、车位售价：车位总价为8万元／个。四、车位的交付：2、甲方预计在2019年12月31日前交付（实际交付以甲方通知为准），如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，甲方可据实予以延期，甲乙双方互不追究责任。3、车位出售的是长期使用权，使用年限与渼林湾住房产权年限相同。该车位使用权不退不换……”上述协议中甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处签有焦玉荣签字并按有指印。协议签订当日，焦玉荣将款项交付给浩正方信房地产公司，浩正方信房地产公司于协议签订当日为焦玉荣开具收款收据一张，载明收到焦玉荣渼林湾车位款11-1Ａ-3103（Ｆ37）8万元。本案涉及房产于2019年7月8日取得了不动产权证书、于2019年8月19日取得了建设用地规划许可证、于2019年11月28日取得了建设工程规划许可证、于2019年12月13日取得了建筑工程施工许可证、于2020年1月15日取得了商品房预售许可证。庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已具备交房条件。
一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。
其次，焦玉荣与浩正方信房地产公司所签订的《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》是双方的真实意思表示，浩正方信房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中的《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，合法有效。
第三，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方签订的《渼林湾车位出售协议》并未约定合同解除的条件，双方签订的《商品房认购协议》第四条第三项虽约定“房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋现已具备交房条件，浩正方信房地产公司不同意解除本案涉及合同。浩正方信房地产公司已按照合同全面履行了基本的义务，其逾期交房不构成根本性违约。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦显失公平。综合以上事实，焦玉荣要求解除双方签订的《渼林湾车位出售协议》没有事实依据和法律依据，要求解除双方签订的《商品房认购协议》不应得到支持。焦玉荣的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回焦玉荣的诉讼请求。案件受理费4593元，由焦玉荣负担。
本院二审期间，上诉人崔玉荣提交其向被上诉人主张退房的视频一份，证明诉前已经向被上诉人申请退房。被上诉人的质证意见：不能证明双方具备解除条件，只是上诉人焦玉荣单方面申请退房。
本院认定证据和事实如下：上诉人提交的视频证实其向被上诉人申请退房。二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，上诉人焦玉荣与被上诉人浩正方信房地产公司签订了《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》，上述两份协议是双方的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形；在一审审理中，被上诉人提交了渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审判决据此认定涉诉的《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》合法有效，并无不当，予以维持。
因双方签订的《渼林湾车位出售协议》并未约定合同解除的条件；双方签订的《商品房认购协议》约定逾期三个月后不能交付的，有权退房，但是本案房屋现已具备交房条件，被上诉人逾期交房不构成根本性违约，结合案涉房产施工实际，从有利于交易的稳定性出发，一审判决双方的《商品房认购协议》及《渼林湾车位出售协议》不予解除，并无不当。
综上所述，上诉人焦玉荣的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9186元，由上诉人焦玉荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓彦威
审判员 钱 娜
审判员 郑 东
二〇二〇年九月二十七日
书记员 林冠臣
