案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀02民终4632号
上诉人郭俊岐、王立荣因与被上诉人唐山市兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭俊岐、王立荣委托诉讼代理人杨宁，被上诉人兴盛公司委托诉讼代理人马洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭俊岐、王立荣上诉请求：一、要求依法改判或撤销该判决发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理认定事实不清。2014年4月20日，上诉人郭俊岐、王立荣与被上诉人签订了两份商品房买卖合同（编号：唐兴盛凤凰【2014】销字第1-商D3-3号、唐兴盛凤凰【2014】销字第1-商D5-1号），购买了被上诉人开发两套房产，按合同约定向被上诉人支付了全部房款共计人民币25,470,654元，依照该合同约定，被上诉人应在2014年12月31日前将上述两套房产交付上诉人使用，并在交付后60日内为上诉人办理“不动产权属证书”。但是在签订合同时，被上诉人只是提供了已经打印好的格式合同，指示上诉人签字，被上诉人未按《中华人民共和国合同法》第39条规定，告知上诉人注意该合同第15条内容，而是自行单方选择了该条第1项违约条款。所以被上诉人即未采取合理的方式提请上诉方注意免除或者限制其责任的条款，也未与上诉人协商确定违约条款，只是让上诉人签字，显然是排除了上诉人的主要权利。且上述情况在一审时上诉人已申请证人出庭作证可以证明。但在一审判决中未提及该证人证言，以及其效力。这也是该判决中的漏洞。上述签合同的情节从情理上分析也符合事实情况，对上诉人来说，花巨资购买两套商业房，主要是为了投资使用，而不是为了退房，所以不可能选择合同第15条第1项的违约责任，之所以被上诉人会单独自行选择第15条第1项的违约责任，而不采取合理的方式提请上诉人注意也是因为唐山近几年房价是节节攀升的，而退房是按当时的购买价格退款，而不是按现在的市场价格退款，日违约金相对于购房款来说显然是极其不合理的，所以被上诉人自行选择第15条第1项的违约责任是具有恶意性的。因此通过情理分析，上述签订合同时的情况是真实可信的，被上诉人违反合同法第39、40条规定与上诉人签订了合同，排除了上诉人的主要权利，故该合同第15条第1项应为无效，是有充足的事实和法律依据的。一审法院在判决中对上述事实情况也没有体现，也没有对该事实情况是否认定进行表述，显然是极其不负责任的。在事实不清楚的情况下，所做出的判决是错误的。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实不清楚，又基于上述真实的事实情况，本案应依法适用《中华人民共和国合同法》第39、40条规定，认定该合同第15条第1项为无效条款，采取第15条第2项违约条款。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以上诉人要求被上诉人支付违约金是有法律依据的，应当依法支持。三、在一审判决书中表述被上诉人有三点答辩意见，但在实际庭审中被上诉人当庭未提到第一点答辩意见，以及第三点答辩意见中关于提供契约税票的问题，但在判决书中确有体现，这显然是不正常的。综上所述，被上诉人违约在先，其在庭审中也承认违约，一审法院也认定被上诉人违约。但一审法院却驳回了上诉人的诉讼请求。一审法院所做判决不仅违背了合同法的诚实信用原则和相关法律规定，而且也不符合构建诚实守信和谐社会的国家基本政策，要求一审法院依法撤销该判决，发回重审或依法改判。
兴盛公司答辩称，郭俊岐、王立荣的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
郭俊岐、王立荣向一审法院起诉请求：1．依法判令兴盛公司违约承担违约责任，支付郭俊岐、王立荣违约金6,838,870.62元；2．兴盛公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月20日，郭俊岐、王立荣与兴盛公司签订了两份商品房买卖合同，购买了兴盛公司开发的唐山市路北区凤凰世嘉D区商业步行街D3楼商业D3-3号，D5楼商业D5-1号房产两套，并按合同约定向兴盛公司支付了全部房款共计25,470,654元。合同约定，兴盛公司应在2014年12月31日前将上述商业用房交付郭俊岐、王立荣使用。合同中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托兴盛房地产到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.001%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款Ｘ%向买受人支付违约金。”兴盛公司向郭俊岐、王立荣交付涉案房屋后，未在约定时间内办理房屋权属登记。郭俊岐、王立荣找兴盛公司协商未果，故诉至法院，经一审法院多次调解双方未达成一致意见。
一审法院认为，郭俊岐、王立荣、兴盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。兴盛公司辩称，涉案房屋未能按期办理产权证是郭俊岐、王立荣的违章搭建导致，但其未提交相应证据，其抗辩意见，不予采纳。兴盛公司未按合同约定期限办理涉案房屋权属登记，存在违约情形，郭俊岐、王立荣有权按合同约定向兴盛公司主张违约责任。郭俊岐、王立荣提出，《商品房买卖合同》中第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金”的约定，排除了郭俊岐、王立荣的选择权，应属无效条款，兴盛公司应按法律规定支付郭俊岐、王立荣违约金。经查，根据郭俊岐、王立荣、兴盛公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.001%赔偿买受人损失。综上，郭俊岐、王立荣已在合同中选择了以退房的方式处理出卖人的违约责任，故其主张《商品房买卖合同》中第十五条第2项属无效条款，并要求兴盛公司支付违约金6,838,870.62元的诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回郭俊岐、王立荣的诉讼请求。案件受理费59,672元，减半收取29,836元，由郭俊岐、王立荣负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。兴盛公司作为房屋销售者在销售房屋时虽采用预先拟定并可重复使用的格式合同，但在该合同中关于付款方式、违约方式处理、产权登记的约定等约定均采取供双方当事人选择方式确定双方有关的权利义务关系，购房人在购买房屋签订合同时对其行为享有自主决定权利，其合同约定符合法律规定。郭俊岐、王立荣作为完全行为能力人在与兴盛公司签订合同时已对自身权利作出了明确处分，即：在该合同中双方对开发商违反该义务所应承担的违约责任选择的是在业主退房情形下开发商应承担相应违约责任，并未选择不退房情形下开发商所应承担的违约责任，而该条款的约定不属于免除了出卖人责任，加重购房人责任的情形，仅是双方达成的对于开发商违反该义务后双方认可的处理方式，故本案不存在双方对不退房情形下没有约定的事实。郭俊岐、王立荣在不退房的情形下，要求兴盛公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付逾期办证违约金，无事实和法律依据。综上所述，郭俊岐、王立荣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59,672.0元由上诉人郭俊岐、王立荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李木子
审判员 孙乾辉
审判员 王 健
二〇二〇年九月二十三日
书记员 刘雪姣
