案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终839号
上诉人李子静因与被上诉人涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李子静上诉请求：1、请求依法撤销（2019）冀0681民初5658号民事判决书；2、请求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017-12897）于2019年11月13日已经解除；3、判令被上诉人向上诉人退还已付房款775816元并支付利息至实际清偿之日止（利息计算方式为：以775816元为基数，按照每日万分之三标准计算，自暂计至，为6749.60元）；4、请求判令被上诉人向上诉人支付房价款一倍的赔偿金（775816元）；5、请求判令被告支付原告因购房造成的经济损失至实际清偿之日止；（具体包括贷款利息损失，暂计至为59048.15元；押金2000元；公证费1163元；暂合计为62211.15元）；6、判令本案诉讼费用等由被上诉人承担。以上第三至第五项暂合计人民币1620592.75元。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人存在用欺诈的方式与上诉人签订商品房买卖合同，根据双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人享有解除权。1、被上诉人取得建设工程规划许可证及楼房层高报建的时间是2013年10月9日，被上诉人在明知楼房报建层高只有2.8米的情况下，仍于2017年7月11日与上诉人签订层高2.9米的《商品房买卖合同》，采取隐瞒房屋基本情况的重大事实，用欺骗的方式与上诉人订立商品房买卖合同，属于典型的隐瞒事实，欺诈消费者。2、根据双方于2017年7月11日签订的《商品房买卖合同》第3条，商品房基本情况中约定层高为2.9米，双方签订合同后，若出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，属于合同第15条约定的设计变更，根据该条规定“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购买商品房质量或者使用功能等情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”本案案涉商品房实际层高2.5米，根据上诉人庭前向涿州市自然资源和规划局调取的“建筑工程规划许可证、楼立面图”，被上诉人报建的层高为2.8米，根据合同第15条设计变更的规定，完全有可能影响上诉人所购买商品房的质量和使用功能等情况，事后被上诉人没有在规定的期限内书面通知上诉人，上诉人有权解除合同。且被上诉人至今也没有向上诉人出示过变更的施工设计文件，或者以任何方式形式通知上诉人，上诉人对此完全不知情，被上诉人属于采取隐瞒、欺骗的方式，欺诈消费者，交付房屋，上诉人享有解除权。3、根据被上诉人提供的建设用地规划许可证，紫竹园小区用地面积为63.045亩，规划用地附图中，松林店镇紫竹园小区项目建设用地分为两宗土地，一宗为24.4亩，一宗为38.645亩，本案中，被上诉人提供的国有土地使用证仅为38.645亩土地，上诉人所购买的案涉商品房，根据庭前上诉人实地勘察、查验，房屋实际坐落在24.4亩土地上，被上诉人提供的“涿国用2013更第06-217号土地使用证”并不是案涉房屋项下土地涉及的权属证书，针对上诉人所购买的商品房项下24.4亩土地，被上诉人并没有取得合法的国有土地使用权，且该宗土地原属于集体所有的土地，被上诉人也没有提供该宗土地合法权属变更依据、合法的征收手续及该宗土地招拍挂的信息，该商品房存在合法性的问题，属于用地违法的违法建筑，属于集体土地上的小产权房。对该情况，被上诉人没有任何告知，属于隐瞒房屋用地不合法的事实，与上诉人订立商品房买卖合同，严重欺诈消费者。4、被上诉人提供与案涉房屋无关的预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被上诉人应当承担赔偿责任。二、被上诉人存在未组织竣工验收或者对不合格按合格验收商品房擅自交付商品房的欺诈交房行为，上诉人享有合同解除权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第二条、第五条、第七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等规定，均对建设工程竣工验收等作了明确规定。本案中，被上诉人只是提供了部分验收结果，被上诉人通知上诉人收房的日期为2019年9月25日，被上诉人在通知上诉人收房时，分期验收尚不齐全，更没有办理综合验收竣工备案。没有取得消防验收合格，没有取得规划、环保部门的认可文件或者准许使用文件，没有办理市政基础设施竣工验收备案，没有组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，没有竣工验收原始文件，无法证明涉案小区楼盘符合国家质量标准，属于质量合格楼盘。没有到建设行政主管部门办理竣工验收备案，没有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，案涉房屋不具备交付条件。截至目前，被上诉人仍不具备交付条件，也没有向上诉人支付逾期交付违约金，依据合同第12条规定，上诉人有权解除合同。若被上诉人不能按期交付经各项验收合格，并办理竣工备案，并经勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件的合格商品房，被上诉人应当书面告知买受人原因，或者应当书面明确告知交付的商品房目前的实际情况，被上诉人隐瞒上述事实，擅自通知上诉人收房，其行为属于对上诉人的严重欺诈交房行为。根据《商品房销售管理办法》第三十条、第四十条规定，双方签订的商品房买卖合同应当解除，被上诉人应当承担违约责任。三、关于被上诉人提出的停工通知，该证据不是导致被上诉人迟延办理竣工备案，擅自违法交房的法定理由。1、被上诉人发出收房通知时间为2019年9月25日，是在合同约定期限之内，原审法院在经查部分认定“2019年9月25日，被告通知原告收取房屋时，涉案14号楼已完工”。说明被上诉人在通知收房时，楼房已经全面完工，并没有受到天气的影响。且本案被上诉人应当办理的各种分期验收、整体验收、竣工备案等，并不是施工，与天气无关。被上诉人属于无正当理由逾期交房，或者将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，上诉人可以依据合同约定享有解除权。2、本案即使存在受天气影响工期顺延，被上诉人应当书面通知买受人该情况，或者应当书面明确告知交付的商品房目前的实际情况，被上诉人隐瞒上述事实，擅自通知上诉人收房，其行为属于严重欺诈。3、本案中，被上诉人不能全部分项验收、整体验收、竣工备案、交付合格商品房的原因是，被上诉人在建设过程中，不仅涉及部分土地没有合法土地使用权，更涉及违法超建问题，完全属于被上诉人自身合法性问题造成。4、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不可抗力并非解除合同的阻却事由。原审法院未对案涉房屋不具备交房条件等情况作任何说明，却称“未按合同约定交付房屋，是因不能预见、不能避免且不能克服的客观原因”，该认定与上诉人在原审陈述的事实没有关系。上诉人是因为被上诉人隐瞒事实情况，擅自通知上诉人收房，将未组织竣工验收、对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，其行为属于严重欺诈交房行为而要求解除合同，并非因为被上诉人不能按期交房而要求解除合同。四、原审法院程序违法。对上诉人提供的证据三性没有任何采信、认定的过程。1、上诉人依法向被上诉人发出了解除通知书，已经履行了解除合同的法定条件，该商品房买卖合同应当自被上诉人收到通知之日起解除，被上诉人理应赔偿上诉人合理损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，上诉人分别于2019年11月12日、2019年11月21日向被上诉人发出解除合同通知，被上诉人分别于2019年11月13日、2019年11月22日签收，因此该商品房合同已经于2019年11月13日解除，被上诉人应当对上诉人返还房款、赔偿损失。原审法院对此没有任何认定，对该证据没有说明不予采纳的理由。2、原审庭审中，上诉人向原审法院递交了现场指认、勘察、勘验、测量申请书，原审法院未回应，亦没有说明理由，程序严重违法。综上，请求撤销原判，依法改判。
恒昌公司辩称，一、一审判决正确，应予维持。二、上诉人的上诉理由均与事实不符。上诉人不具备解除双方合同的法定条件，其之所以要求退房，主要原因是因房地产市场价格下降，涉案小区已经出售了700多套房屋，如擅自解除合同，无疑会造成社会的不稳定，被上诉人涉案房屋五证齐全，质量合格，预售许可证作为房屋销售的最后一个法定证件，如果前四个证据不具备，不可能颁发预售许可证，上诉人称取得土地不合法，根本与事实不符，另外其部分主张属于行政范围，不属于本案范围。上诉人所称发出的解除通知书，在一审中没有涉及，对于该事实，被上诉人不予认可。上诉人陈述并非因逾期交付房屋解除合同，其主张以其他理由解除合同，没有事实和法律依据。
李子静向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方于签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2017-12897）；2、请求判令被告返还原告购房款（含已付贷款部分）人民币775816元并支付利息至实际清偿之日止；（利息计算方式为：以775816元为基数，按照每日万分之三标准计算，自暂计至，为6749.60元）；3、请求判令被告支付原告因购房造成的经济损失至实际清偿之日止；（具体包括贷款利息损失，暂计至为59048.15元；押金2000元；公证费1163元；暂合计为62211.15元）；4、请求判令被告支付原告赔偿金人民币775816元；5、本案的诉讼费用等由被告承担。以上第一至第四项暂合计人民币1620592.75元。
一审法院认定事实：，原告李子静与被告恒昌公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＺＺＳ2017-12897），原告购买被告开发建设的紫竹园住宅小区××项目××单元××号房屋一套，房屋建筑面积83.43平方米，单价为9299元／平方米，总金额775816元。原告向被告交付购房首付款315816元，剩余购房款46万元原告以向建设银行申请贷款的方式向被告支付，，被告向原告出具金额为775816元的河北增值税普通发票，原告每月按期偿还银行贷款。该《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“出卖人应当在前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，除不可抗力外，出卖人承担逾期交付违约责任。
经查，被告恒昌公司提供2017年至2019年政府各部门发布的要求被告停止施工的文件13份，证明被告应政府要求停止施工，属不可抗力，非被告原因导致延期交付房屋。被告于取得《建设用地规划许可证》（地字第130681201100017号），于取得《中华人民共和国国有土地使用证》（国用2013更第06-217号），于取得5#、13#、14#楼《建设工程规划许可证》（建字第130681201300049），于取得《建筑工程施工许可证》（编号：涿松开（2017）003号），于取得紫竹园住宅小区8#、10#、11#、12#、13#、14#楼《商品房预售许可证》（涿房预售证（2017）第023号），被告通知原告收取房屋时，涉案14#楼已完工。，被告取得《涿州市建设工程竣工规划条件核实合格证》。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、建设银行个人住房借款合同、个人贷款对账单、公证书及被告提供政府文件13份、五证、涉案工程分项验收报告10份、阳光理政网页打印件一份等证据及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZZS2017-12897）系双方真实意思表示，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工。被告未按合同约定交付房屋，系被告不能预见、不能避免且不能克服的客观原因造成，被告不承担民事责任。被告五证齐全，并于通知原告收取房屋，因此原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十条以及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回原告李子静的诉讼请求。案件受理费9693元，保全费5000元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、李子静信访事项答复意见书，拟证明被上诉人在销售房屋的过程上存在虚假宣传，已经受到相应部门的处罚，本案中上诉人购买该商品房也是基于被上诉人的宣传，基于周边的环境、品质及交通状况等综合因素才进行购买的；双方签订商品房买卖合同时，合同约定的层高为2.9米，经有关部门进行实测丈量后，确认层高为2.8米，被上诉人存在合同欺诈的情况。2、涿州市自然资源和规划局对李子静信息公开答复意见书，拟证明答复意见书明确说明被上诉人实际用地面积为73.504亩，与一审被上诉人提交的建设用地规划许可证中，标注的用地面积63.045亩不相符，说明针对多余的土地，被上诉人并未取得相应的建房手续。被上诉人质证意见：1、对证据1真实性无异议，对其证明目的不认可。首先虚假宣传问题，不能证实存在欺诈行为，因该宣传中城际铁路项目是正在规划状态，并不是被上诉人故意虚构事实，不存在欺诈行为。关于层高问题，也有部分购买人提起了诉讼，且目前已经有生效的判决书，解决了层高的问题，并不能因此构成合同解除的法定条件。2、对证据2的证明目的有异议，原审中，被上诉人只提交了涉及本案上诉人购买房屋所占土地的土地证书，因为涉案项目存在一期和二期分开的项目，对于本案中不涉及上诉人购买的14号楼的其他证件，被上诉人没有义务进行举证，与本案没有关联性，涉案项目土地是否合法，不是本案审理范围，如果土地违法，涿州市政府不可能为被上诉人颁发五证。被上诉人提交以下证据：1、保定市建设工程竣工验收备案证明书，出具日期2020年1月17日，拟证明涉案房屋已经办理竣工验收备案手续，具备法定的交付条件。2、涿州市松林店经济开发区业主反映问题答复意见书，拟证明因受房地产市场价格滑落的影响，涉案小区多名业主要求退房，其反映了涉案房屋各种问题，该信访经开发区管委会调查进行了答复，对业主信访的所有问题均进行了处理和答复。证明涉案房屋属于合法建设，具备出售条件，也证明双方合同合法有效，双方应继续履行。上诉人质证意见：1、对证据1三性不认可。其不是备案证明法定形式，正规的竣工备案证明书应当有各分项验收单位消防、燃气、规划、环保等部门的盖章，经办人签字。竣工备案证明书应当针对小区的整体进行，属于建设主管部门对小区的整体验收结果，而非针对单独的个别楼号进行。另外，竣工备案证明书是2020年1月17日取得，被上诉人通知上诉人收房时间是2019年9月25日，能够说明被上诉人交房时该房屋没有进行整体的竣工验收备案，不具备交付条件，上诉人享有合同解除权。2、对证据2的真实性认可，对证明目的不认可，该信访答复与上诉人主张的合同解除没有任何关联性。
二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同约定履行各自的权利义务。本案案涉商品房五证齐全，双方签订商品房买卖合同后，上诉人向被上诉人交付了购房首付款，剩余购房款上诉人按照约定办理了银行贷款按揭手续。2019年9月25日被上诉人通知上诉人收房时，案涉楼房已完工。因扬尘治理等原因，政府下发停工通知而造成工期和竣工备案手续相应顺延，被上诉人并无过错。案涉楼房亦先后进行了分项验收及办理了竣工验收备案手续。综合本案双方所举证据及审理查明的事实，本案在合同履行过程中，不存在致合同主要目的不能实现的情形，故上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的相关上诉主张，理据并不充足，本院不予支持。关于程序问题，原审审理程序并无不当。上诉人关于原审程序违法的上诉主张，不能成立。
综上所述，李子静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9693元，由上诉人李子静负担。
本判决为终审判决。
审判长 康珍惠
审判员 杨玉龙
审判员 万丙申
二〇二〇年九月十七日
书记员 杨 旭
