案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终3148号
上诉人田贺慧因与被上诉人保定市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
田贺慧上诉请求：1、撤销涿州市人民法院（2020）冀0681民初686号民事判决书，依法改判；2、请求判令支持上诉人一审诉求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对部分事实认定不清。一审法院未对符合交房条件的时间、标准作出认定，合法的交房时间应当依据涿州住建部门的验收备案，而不是依据勘察、设计、施工、建设等企业的自行验收，勘察、设计、施工等企业都是被上诉人的合作企业不是政府部门。时至一审开庭时被上诉人也没有提交涿州住建部门出具的竣工验收备案材料，应当承担举证不能的不利后果。事实上涉案楼栋的地下室等设备设施还未施工完毕，还无法使用。我方提交的2018年12月18日涿州市人民防空办公室对李凌茹、吕昆、张桂芳的回复，证明涉案房屋所在的项目还未办理人防工程竣工验收备案手续，不符合交房条件；2018年12月19日涿州市住建局对尚丰叶、田贺慧、彭志营的答复通知书，证明涉案房屋所在的项目备案申请表、验收申请等材料还在办理中，还未办理竣工验收备案手续，不符合交房条件；2019年6月27日涿州市消防大队关于李凌茹、吕昆申请的华瑞卓悦城15#、16#楼的信息公开申请的答复，证明涉案房屋所在的项目还未办理消防工程竣工验收备案手续，不符合交房条件。《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。该条例第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。被上诉人并没有取得消防、人防、住建部门的验收备案。2、一审法院对政府文件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观原因认定错误。部分文件是在合同签订前下发的，根本不影响合同的被上诉人在签订合同的时候是可以预见的，并且可以避免和克服的。并且合同签订之后下发的文件也没有对合同的履行产生影响，十八份文件都是政府规范性文件，都是保证空气质量的措施，及对扬尘建筑、道路施工等污染源操作的规定。不是针对被告的具体行政行为，没有要求被告停止施工的规定，只是要求施工企业在施工过程中应采取防尘防污染的相关措施。如果被告符合防尘、空气治理的措施，是可以施工的，所以不是不能克服、不能避免的。被上诉人是房地产开发企业，而且自2014年就陆续收到政府的相关文件，应当能预见自己的工期和交房时间。3、一审法院未对因政府原因影响施工的具体期限进行查明。退一万步讲，即使因政府的原因造成停工，那影响了多长时间呢？一审中上诉人提出了因政府文件影响工程施工的具体天数、计算方法、计算依据的问题，但被上诉人没有提交，应当承担举证不能的不利后果，一审法院也未进行查明。如果不查明政府文件造成的停工天数，那就意味着被上诉人可以无限期的拖延下去，很显然这是不公平的。并且各地政府都有保护环境的相关文件，难道这就意味着所有的逾期交房都不用承担违约责任了吗？4、双方签订的商品房买卖合同第8条明确约定了交房期限，并约定了该商品房经验收合格方能交付使用；第9条约定了逾期交房的违约责任；延期交房不超过90工作日的按已付房款日万分之一的标准支付违约金；超过90个工作日的如继续履行合同的也按已付房款的日万分之一的标准支付违约责任。违约条款是双方真实的意思表示，约定的违约金也是在合理的范围之内，甚至该违约金已经低于房屋的租金，不足以弥补逾期交房给上诉人造成的需要租房住无法使用房屋的损失。而且合同只约定了不可抗力条款，并没有约定政府行为免责条款。以上的政府文件也不属于不可抗力。逾期交房是被上诉人自身原因造成的，属于被上诉人的经营问题。5、一审法院使用法律错误，没有对本案涉及的房地产开发企业竣工验收的法律法规进行适用和说明。贵院审理案例：河北省保定市中级人民法院（2016）冀06民终5064号民事判决书，本院认为部分认定的相关法律法规：《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发管理条例》第十七条等。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。综上，上诉人认为一审判决事实认定不清、适用法律错误，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求!
保定市华瑞房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、我公司在2018年8月28日已经取得了保定市建设工程竣工验收报告，符合双方签订的商品房买卖合同中关于交房条件的约定；2、我公司受政策、天气以及大气污染治理等因素的影响不得不执行政府关于责令停工的指示，所造成的延期交付房屋是符合合同约定的延期交房情形。我公司不应承担违约责任。
田贺慧向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2017年9月1日至实际交付房屋时的逾期交房违约金，暂计40214元（暂算至2019年8月31日）；2.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2017年9月1日至符合交房条件之日550880元房款利息；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年10月13日，原告田贺慧与被告保定市华瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号ZZS2016-9648），原告购买被告开发建设的华瑞•卓悦城项目13#楼2单元2001号房屋一套，房屋建筑面积99.96平方米，总金额550880元。该《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……《合同补充协议》第六条房屋交付的约定第10项约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力……（2）由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其它非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延”。另查，被告华瑞公司提供2014年10月至2018年3月政府部门发布的要求被告停止施工的文件，证明被告应政府要求停止施工，属不可抗力，非被告原因导致延期交付房屋。被告于2018年8月22日取得案涉房屋的《房屋面积测绘报告》，于2018年8月28日取得《保定市建设工程竣工验收报告》，于2018年10月10日通知原告收取房屋。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房票据；被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋面积测绘报告》、《保定市建设工程竣工验收报告》、挂号信回执、18份政府相关文件及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工。原被告双方约定，“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”。被告未按合同约定交付房屋，系被告不能预见、不能避免且不能克服的客观原因造成，被告不承担民事责任。被告于2018年8月22日取得案涉房屋的《房屋面积测绘报告》，于2018年8月28日取得《保定市建设工程竣工验收报告》，并于2018年10月10日通知原告收取房屋，因此原告要求被告承担延期交房违约金及房款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十条以及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回原告田贺慧的诉讼请求。案件受理费403元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了三组证据：1、2020年7月5日涿州市自然资源和规划局关于对彭志营申请信息公开的答复意见书，拟证明，未验收是因为被上诉人资料室失火，验收资料被烧毁，已在公安机关备案，无法提供验收合格材料及附件；2、2020年6月23日涿州市住建局信息公开回复通知书4份（对彭志营、尚丰叶、李凌茹、吕昆），拟证明，关于消防和竣工验收资料，目前建设单位未到住建局办理此两项验收；3、2020年6月23日涿州市自然资源和规划局政府信息公开函复4份（吕昆华瑞·卓悦城16号楼、李凌茹15号楼、尚丰叶11号楼、刘付平14号楼），拟证明，企业资料室失火，竣工验收资料烧毁导致无法规划验收，无法提供相关资料。被上诉人发表质证意见称，1、三份证据并不属于二审新证据；2、三份证据与本案无关联性，并非本案当事人；3、上诉人和被上诉人所签订的商品房买卖合同明确约定了其房屋交付的条件，并不违反我国法律的强制性规定，因此上诉人所提交的证据所涉及的房屋验收条件并非本案房屋交付的必备要素，并不影响被上诉人通知上诉人已经交付房屋的事实。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据一审法院查明的事实，能够证明自2016年10月14日至2018年3月15日因大气污染治理、扬尘治理、环境保护需要，涿州市政府多次下发文件，要求相关企业停止施工作业，被上诉人作为房屋建设单位执行政府文件停止施工，该延期交房系被上诉人不能预见、不能避免且不能克服的客观原因所造成，且双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中有“出卖人可以就非出卖人原因造成的工期延误据实予以延期”的约定，一审法院据此认定被上诉人不承担民事责任有事实及法律依据，并无不当。被上诉人已于2018年8月28日取得《保定市建设工程竣工验收报告》并已通知上诉人收取房屋，上诉人对此虽不予认可，但其提供的证据并不足以推翻上述事实，上诉人主张涉案房屋不具备交付条件理据不足，本院难以支持。
综上所述，田贺慧的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费806元，由上诉人田贺慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘克伟
审判员 杨玉龙
审判员 万丙申
二〇二〇年九月十五日
书记员 何 军
