案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终3086号
上诉人吴英因与被上诉人廊坊市盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉公司）、原审第三人三河市禹燕房产经纪有限公司（以下简称禹燕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴英上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据规划许可证附图，6号楼的层数是十层，层高是2.9米。2017年3月19日，上诉人签订的《房屋认购书》记载层数为15层，层高为3.8米，与规划不符，6号楼属于违章建筑，上诉人有权解除合同。即使后来有规划局对现在规划的认可，也属于《商品房买卖合同》第十条规定的规划的变更需通知买受人的情形，出卖人未通知的，买受人有权退房。2、根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。结合永清住建局的答复，6号楼开发单位无权自行组织验收。答复中明确2018年6月19日现场办公会议纪要，要求聘请第三方安全评估机构对工程质量安全进行评估，并出具评估报告。住建局依据评估报告对工程质量安全进行认定。可见，6号楼因规划变更，存在安全隐患。上诉人有理由相信被上诉人至今未取得工程质量安全评估报告。3、合同约定2019年6月30日交房，被上诉人至今未按合同约定通知上诉人收房，逾期超过了375天，已经构成严重违约。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过30天的，买受人有权解除合同。上诉人已经达到合同解除的条件。4、上诉人提出合同解除至今已有十个月左右，被上诉人仍未向法庭提出合同解除的异议。按照合同法的规定，合同解除条件已经成就。5、上诉人与工匠家签订的团购优惠书中的签字人是被上诉人的公司员工张晓燕，在一审中被上诉人予以认可。60,000元团购费含在房款总价中，是与首付款同时在被上诉人售楼处支付的。因此，上诉人有理由认为团购行为是被上诉人自主经营行为的一种促销手段。团购费既可以理解为购房款，属于上诉人的直接损失。6、案涉工程于2014年开工，到2017年3月已经接近尾声，不存在停工的必要性。7、但是根据商品房买卖合同的司法解释，违约金应参照金融机构计收的逾期贷款利率计算。8、本案一审的立案时间为2019年12月2日，并非2019年9月18日，立案时已超过逾期30天的合同解除条件。9、竣工验收合格是指综合验收合格，且要满足房屋交付条件，必须向行政主管部门备案。被上诉人向一审法院提交的竣工验收报告，只是参与工程建设的社会主体自行组织的竣工验收，其并没有进一步提供依据《建筑法》、《规划法》、《消防法》、《环境保护法》等国家有关主管部门，为保证人民生命健康安全，而行使的国家监督层面的专业验收报。10、一审法院认为上诉人自愿签订e购房团购合同，按照合同相对应原则，应该向相对方主张团购费，没有事实和法律依据。11、一审法院认为重污天气原因确定交房顺延69天没有事实和法律依据。12、双方2017年3月19日签订的《购房协议书》应定性为商品房买卖合同。
盛辉公司辩称，1、一审判决认定上诉人于2019年9月18日提起诉讼并无不当。上诉人在2019年9月18日向一审法院提起诉讼后，按照法院的审判流程，先由调解速裁庭进行调解，在调解无果后，再转入审理程序。一审卷宗中调解阶段的送达回证显示盛辉公司签收日期为2019年9月23日。2019年12月2日为移交审判庭日期。盛辉公司和上诉人联系交房事宜时，上诉人已经明确表示提起诉讼，诉请解除商品房买卖合同。在案件进入诉讼程序后，只能通过诉讼解决，盛辉公司再和上诉人办理交房手续，不具备现实的操作性，也不符合诉讼法规定。2、《商品房买卖合同》第八条明确约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，并非上诉人认为的“综合验收合格”。2019年8月21日，案涉项目经建设、勘察、设计、图审、监理、施工单位与中成环宇建设工程有限公司验收合格，出具了竣工验收报告，且同意交付使用。竣工验收备案仅是行政主管部门对建设单位实施一种行政管理行为，不是合同约定的交付条件。3、上诉人在一审所提交的e购房团购合同仅是一份影印件，被上诉人在一审中未予质证，不具有真实性、合法性及关联性。上诉人交付禹燕公司的款项，一审法院认为其应向合同相对方主张权利，符合法律规定及案件事实。4、重污染天气造成的停工，属于合同约定的政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的情形。5、永清县建设局于2018年7月2日出具了关于馨达园项目6号楼的规划认定意见，认定现状为15层。永清县住房保障和房产管理局在2018年7月13日颁发了商品房预售许可证。双方签订网签商品房买卖合同的时间是在2018年10月25日，至该日期，案涉商品房完全符合规划和销售条件。上诉人的所有事实理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
禹燕公司未参加诉讼，未作陈述。
吴英向一审法院起诉请求：1、判令解除与被告盛辉公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告盛辉公司退还原告房屋全款414,630元及违约金4,146.3元；3、判令被告盛辉公司赔偿原告支付给禹燕公司的60,000元服务费及按照同期银行贷款利率计算自2017年3月19日起至实际支付之日止的利息损失（截至2019年8月30日利息6,407元）；4、判令被告盛辉公司赔偿原告首付款170,580元为基数按同期银行贷款利率算自2017年3月19日起至实际支付之日止的利息损失。截至2019年8月30日利息18,215元；5、判令被告盛辉公司赔偿以244,050元为基数（剩余房款）按同期银行贷款利率算自2018年9月28日起至实际支付之日止的利息损失。截至2019年8月30日利息9,772元；6、判令被告盛辉公司向原告支付以474,630元为基数逾期签订网签合同补偿款20,646元；7、判决被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年3月19日，原告吴英到河北省永清县被告廊坊盛辉公司开发建设的高铁壹号项目售楼处选购楼房。当时，原告签订了三份协议书，一份与北京工匠家网络科技有限公司签订，名为《工匠家e购房团购优惠书》，主要内容为：原告购买高铁壹号项目6号楼1215号房源，面积48.78平方米，单价12,307元，总价600,337元，原告自愿参加e购房团购，交纳60,000元服务费，独享团购优惠70,000元。另外两份协议是与被告签订的《购房协议书》及《购房认购书》补充协议。主要内容为：原告认购馨达园项目6号楼1215号商品房一套，面积48.78平方米，单价8,300元，总价414,630元。2017年10月1日前可免费更名一次，如在2017年10月1日前未签署正式购房合同，被告按原告交纳金额同期银行一年利率补偿原告。原告当天通过pos机向三河禹燕公司账户转款60,000元、向廊坊冀通房地产开发有限公司账户转款170,580元，被告为原告出具收取首付款170,580元收据一张。2017年9月28日，被告向原告发出《高铁壹号（馨达园项目）延期网签致歉函》，称因政府严控新项目入市等原因，网签日期延期至2017年11月30日前。2018年9月28日，原告向孙俊敏转款244,050元，被告为原告出具收取房款244,050元收据一张。2018年10月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，并在永清县住房和城乡建设局备案。合同约定：原告购买被告开发预售的馨达园小区6单元12层1215号商品房一套，面积48.78平方米，层高3.8米，单价8,500元，总价414,630元。被告应于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告。逾期交房超过30天，买房人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，被告未在2019年6月30日前向原告交付房屋，2019年8月21日，涉案项目经建设、勘察、设计、图审、监理、施工单位与中成环宇建设工程有限公司出具河北省建设工程竣工验收报告，竣工结论为合格同意交付使用。本院于2019年9月18日收到原告起诉材料，至起诉之日，被告未书面通知原告收房。另查明，自原被告双方于2018年10月25日签订《商品房买卖合同》至合同约定的商品房交付时间2019年6月30日期间，廊坊市人民政府发布并由永清县人民政府转发多次重污染天气橙色预警并启动二级及以上响应的通知：2018年10月31日至11月5日，共四天；2018年11月11日18时至16日12时，共四天；2018年11月22日18时至11月27日24时，共五天；2018年11月28日0时至12月3日24时，共6天；2018年12月12日18时至12月31日24时，共19天；2019年1月2日22时至1月19日12时，共17天；2019年2月16日8时至3月3日，共15天；2019年3月16日18时至3月20日12时，共四天；2019年3月20日12时至4月2日，共13天；2019年4月20日至4月30日24时，共11天。合计99天。因建筑行业在冬季有一定的停工期，停工期期间的重污染天气不应予以扣除，冬季停工期酌定为两个月，自2019年1月1日至2019年2月28日，期间重污染天气30天，不应当再扣除，故合理的顺延期间为69天，被告交付商品房的期限顺延至2019年9月7日前。
一审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定被告应在2019年6月30日之前交付商品房，被告实际施工中，因重污染天气原因，造成工期延误，本院依据查明的事实，确定交付时间顺延至2019年9月7日，原告于2019年9月18日向本院提起诉讼之时，被告逾期交房尚未超过30天，不符合约定的解除合同条件。被告开发的涉案项目已经于2019年8月21日取得竣工验收报告，原告合同目的能够实现，未发生法定解除合同的情形。故原告起诉解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告廊坊盛辉公司赔偿以首付款170,580元为基数按同期银行贷款利率自2017年3月19日起至实际支付之日止的利息损失的诉讼请求。依据双方签订的《购房认购书》补充协议，如在2017年10月1日前未签署正式购房合同，被告按原告交纳金额同期银行一年利率补偿原告。该约定对双方具有约束力，被告在2018年10月25日与原告签订《商品房买卖合同》，逾期期间应当按照约定向原告支付利息。因利率约定不明，原告要求按照银行同期贷款利率计算利息，本院不予支持，本院酌定依据银行同期一年定期存款利率计算利息，至2018年10月25日止。原告向三河禹燕公司账户转款60,000元，并与工匠家公司签订《工匠家e购房团购优惠书》，依据合同的相对性原则，原告按照约定向合同相对方主张权利。本案被告在发生可能导致工期延误的情形时，应当及时向原告通报延误情况，协商顺延交房时间。在工程竣工验收合格之后，应当按照合同约定书面通知原告收房。所以本诉讼的发生，系被告存在不当行为所致，故案件诉讼费由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以170,580元为基数补偿原告吴英自2017年3月19日起至2018年10月25日止的利息（利率按照同期银行一年期定期存款利率计算）；二、驳回原告吴英的其他诉讼请求。案件受理费9,138元，减半收取计4,569元，由被告廊坊市盛辉房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，盛辉公司提交如下新证据：1、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、永清县建设局关于案涉小区6号楼的规划认定意见各一份，拟证明6号楼符合销售的相关标准，证件齐全，不存在吴英所提的问题。2、工程鉴定报告、检测鉴定报告各一份，拟证明6号楼经第三方机构鉴定符合安全使用要求。吴英对证据1的真实性没有异议，建设工程施工许可证记载的6号楼建筑规模是10828.6平米，建设局的认定意见记载的原规划总建筑面积为9844.63平米，层数为10层，6号楼为公寓楼，直到2018年7月2日认定为15层，总建筑面积为15683.35平米，规划用途为住宅，上述记载表明6号楼是按照10层施工，最后加盖到15层，基础与15层的要求不一致，存在安全隐患；证据2中工程鉴定报告仅有结构工程师韩力的盖章，没有签名，不具有合法性，且不能体现是依据哪份设计文件作出，与本案不具有关联性，该报告未向永清县住房和城乡建设局提交，表明该报告不符合住建局要求；证据2中的检测鉴定报告为无效报告，不能作为证据使用，该报告仅加盖检测鉴定专用章，未加盖计量认证专用章，出具报告的博瑞公司不具备安全评估资质，该检测报告依据的图纸不明，且未向行政主管部门提交。本院经审查认为，证据1表明6号楼销售所需的五证齐全，6号楼由原规划的10层，变更为现在的15层，已获得行政主管部门认定；证据2的检测鉴定报告证实2019年5月28日，6号楼经河北博瑞建工技术有限公司检测鉴定，该工程主体未发现明显影响主体结构安全性的损伤及缺陷，所测主体项目及构件满足设计及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015要求，该建筑主体主要承重构件承载力满足要求，该建筑主体满足安全使用要求；该报告的鉴定项目为安全性、抗震鉴定，并非计量认证；河北博瑞建工技术有限公司的经营范围包括建筑工程、人防工程、消防工程质量检测、鉴定，房屋安全抗震性能、可靠性鉴定、评价和评估，具备相关鉴定资质。
吴英提交如下新证据：1、建设工程规划许可证及附图一份，拟证明6号楼规划层数为10层，层高2.9米，与6号楼实际层数及层高不符，6号楼属于违章建筑。2、建设工程施工许可证及永清县住房和城乡建设局政府信息公开申请答复书一份，拟证明6号楼尚未竣工验收，6号楼为问题楼盘，存在安全隐患，且开发企业无权自己验收，应由企业聘请第三方安全评估机构对工程质量安全进行评估，出具评估报告后，住建局依据评估报告对6号楼的工程质量安全作出认定意见。盛辉公司对上述证据的真实性没有异议，不认可证明目的，建设局已出具的规划认定意见，确认6号楼为15层；6号楼验收的时候已聘请中成环宇建设工程有限公司作为第三方机构，并已验收合格，符合上述答复意见的要求，6号楼存在质量问题是吴英的主观臆断，无证据支持。本院经审查认为，上述证据能够证实，6号楼规划时为10层，实际建成为15层，6号楼曾被认定为问题楼盘，但根据上述盛辉公司提交的证据，6号楼的现状已获政府行政主管部门认定，且经检测鉴定建筑主体满足安全使用要求，吴英主张6号楼属于违章建筑及存在安全隐患不能成立。
本院经审理查明：2019年5月28日，馨达园住宅小区6号楼经盛辉公司委托河北博瑞建工技术有限公司检测鉴定，该工程主体未发现明显影响主体结构安全性的损伤及缺陷，所测主体项目及构件满足设计及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015要求，该建筑主体主要承重构件承载力满足要求，该建筑主体满足安全使用要求。其他的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，吴英诉请解除《商品房买卖合同》的理由主要是两点：一、6号楼规划10层，实际建成15层，不符合规划，且因变更规划导致6号楼存在安全隐患；二、盛辉公司未依约书面通知吴英收房。对于第一点，6号楼原规划确为10层，但根据永清县建设局关于案涉小区6号楼的规划认定意见，6号楼建成15层的现状已获政府行政主管部门认定。盛辉公司于2018年7月13日取得6号楼商品房预售许可证亦能够印证。而吴英与盛辉公司签订《商品房买卖合同》是在此之后。另外，对于6号楼改变规划是否符合安全使用要求问题，盛辉公司已根据行政主管部门要求委托第三方鉴定机构进行了检测，确认6号楼主体满足安全使用要求。6号楼虽未完成竣工验收备案，但工程竣工后已经建设、勘察、设计、图审、监理、施工单位与中成环宇建设工程有限公司验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条第1项“该商品房经验收合格”的交房条件。吴英主张应综合验收合格无合同依据。对于第二点，首先，因污染天气停工限产，系保护社会公共利益的举措，造成延期交房不应归责于盛辉公司，且合同并未约定此种情况造成停工需通知买受人，故盛辉公司不应承担此期间的违约责任。合同约定的交房时间为2019年6月30日，扣除重污染天气停工天数，交房时间顺延至2019年9月7日。虽然一审立案时间为2019年12月2日，但根据一审卷宗材料记载吴英的起诉时间为2019年9月18日，即在起诉时，即使盛辉公司未依约以书面方式通知吴英收房也未及合同解除条件。故吴英诉请解除《商品房买卖合同》不能成立，本院不予支持。另，2017年3月19日双方签订的《购房协议书》，对房屋交付时间、交付条件、房屋状况、违约责任等内容未做约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能认定为商品房买卖合同。
综上所述，吴英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,138元，由吴英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇二〇年九月七日
书记员 牛紫薇
