案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀10民终3509号
上诉人潘虹与被上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
潘虹上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1、上诉人实际上已经履行了“商品房买卖合同”和“个人购房担保借款合同”约定的全部首付款义务，故上诉人尚欠首付款的事实和法律依据不存在。2、被上诉人负有向上诉人退还所收取差价的法定义务，但被上诉人拒不退还，又未按“商品房买卖合同”约定期限交付房屋已构成违约。
中鼎公司辩称，1、在具备了法律规定的条件后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力。2、《信息单》是双方真实意思表示，所记载实际成交价格应作为双方在交易过程中真实交易价格认定。3、合同双方应秉承诚信原则，方能保证交易进行。
潘虹向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；二、判令被告退还原告多支付的房款5508元；三、判令被告承担本案所有诉讼费。
中鼎公司向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人交纳首付款欠款350000元人民币；二、判令被反诉人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日；三、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月18日，潘虹在中鼎公司处认购了由该公司开发建设的位于固安县，认购单价25540元、总价2357128元，并签订了“学府锦园认购书”。2017年5月19日，双方就上述商品房签订“学府锦园认购签约信息单”及“商品房买卖合同”。“学府锦园认购签约信息单”约定：面积为92.29㎡，表单价25540元、总价2357128元；实际成交单价22398.18元、实际成交总价2067128元；合同单价18546.10元、合同总价1711620元；优惠政策电商4万抵8万、一等奖21000元、借款70万、差价355508元；合同数据填写首付比例50%、首付金额861620元、贷款比例50%、贷款金额850000元。交款数据填写首付比例50%、首付金额1217128元、贷款比例50%、贷款金额850000元；另记载合计已收款2017年5月18日定金20000元、2017年5月19日首付款1217128-20000-700000＝（355508、141620）；备注交款填写栏中的首付金额＝实际成交总价-合同贷款金额。该信息单由双方当事人及负责人签字、捺印。“商品房买卖合同”约定：商品房单价18546.10元，总价为1711620元，付款方式为首付款861620元、商业按揭贷款850000元；买受人逾期付款的违约责任，……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同另对商品房的基本情况、产权登记等内容作了具体约定。上述合同签订后，潘虹分别于2017年5月18日、5月19日两日向中鼎公司交纳定金20000元、首付款141620元、房款差价355508元，中鼎公司为其开具金额为161620元首付款收据一张、金额355508元房款差价款收据一张；2017年6月20日，潘虹作为借款人向固安县农村信用合作社申请并办理了个人购房商业贷款，固安县农村信用合作社向中鼎公司账户内转账850000元；2018年5月19日，潘虹又向中鼎公司交纳首付款350000元，同时中鼎公司向潘虹出具收款收据一张。2019年11月25日，中鼎公司为潘虹出具了总金额为1717128元的不动产增值税发票一张。因双方尚对涉案商品房实际交易价格存在争议，至今，中鼎公司未向潘虹交付房屋。潘虹诉至法院，请求判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；判令被告退还原告多支付的房款5508元。一审过程中，中鼎公司提出反诉，请求判令被反诉人交纳首付款欠款350000元人民币；判令被反诉人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日。
一审法院认为，本案的焦点在于对房屋买卖双方在交易过程中真实交易价格的认定。潘虹与中鼎公司交易中先后签订“学府锦园认购书”、“学府锦园认购签约信息单”、“商品房买卖合同”三份合同，三份合同记载交易价格有所差异。依法成立的合同，自成立时生效。合同的成立即指当事人就某特定事实意思表示一致，合同即成立。“学府锦园认购书”是双方当事人为确保签订商品房买卖合同而订立，属商品房预约合同。而与“商品房买卖合同”同时签订的“学府锦园认购签约信息单”系潘虹与中鼎公司买卖双方在公平协商基础上订立的合同，从其约定内容明确的可以看出签订时的主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例以及同时签订的“商品房买卖合同”中应当填写的合同单价、总价等数据内容，“商品房买卖合同”中记载的商品房单价、总价恰恰与该信息单上记载的“合同单价18546.10元、合同总价1711620元”数据一致，“商品房买卖合同”约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格，该信息单与“商品房买卖合同”也非属预约合同与本约合同的关系，信息单是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，其约定的“实际成交单价22398.18元、实际成交总价2067128元”应认定为双方真实交易价格。“商品房买卖合同”亦为双方因房屋的买卖协商一致签订，对双方具有约束力，但为向行政部门办理备案登记，双方通过“学府锦园认购签约信息单”合意另行确定了真实交易价格，该合同中第四条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且行为损害国家利益，故该合同第四条应为无效条款，双方应当按照“学府锦园认购签约信息单”约定真实交易价格履行义务。潘虹诉请判令中鼎公司向其交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向其支付已交房款万分之一的违约金一节，中鼎公司自认涉案商品房已具备交房条件，潘虹诉请向其交付房屋，符合合同约定，故予以支持；但潘虹尚有部分购房首付款没有交纳，中鼎公司以此为由拒绝交纳房屋，属正当履行不安抗辩权，本着诚实信用原则和公平原则潘虹诉请关于违约金的诉讼请求，应不予支持。关于潘虹请求判令中鼎公司退还其多支付的房款5508元一节，“学府锦园认购签约信息单”明确约定房屋实际成交价格2067128元以及签订当日潘虹应当交纳的款项，即首付款141620元、房款差价355508元，且遂后潘虹实际也是按照该信息单约定交纳各款项，中鼎公司收取潘虹交纳的各款项均有合同依据，故该项诉讼请求无事实及法律依据，亦不予支持。关于中鼎公司请求判令潘虹交纳首付款欠款350000元（2067128元-161620元-355508元-700000元-350000元＝350000元）一节，合法有据，应予以支持。关于请求判令潘虹交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息一节，双方对首付款履行期限未作具体约定，故其该项诉讼请求无合同依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第五十六条、第六十二条第四项、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决一、本诉被告固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将经验收合格的位于固安县交付于本诉原告潘虹；二、反诉被告潘虹于本判决生效后十日内向反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司交纳购房首付款350000元；三、驳回本诉原告潘虹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费20204元，减半收取10102元，由本诉被告固安县中鼎房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由反诉被告潘虹负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人潘虹为购买被上诉人中鼎公司开发建设的位于固安县，双方先后签订了“学府锦园认购书”、“学府锦园认购签约信息单”、“商品房买卖合同”三份交易价格不同的合同，其中“学府锦园认购书”是双方当事人就一定期限内签订商品房买卖合同而签订的协议，应属预约合同。“商品房买卖合同”系为向行政部门办理备案登记所签订，双方通过“学府锦园认购签约信息单”合意另行确定了真实交易价格，该合同中第四条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且行为损害国家利益，故该合同第四条应为无效条款，双方应当按照“学府锦园认购签约信息单”约定真实交易价格履行义务。涉案商品房已具备交房条件，中鼎公司有义务向潘虹交付房屋，但潘虹尚有部分购房首付款未交纳，此付款义务亦应履行。潘虹主张中鼎公司退还其多支付的房款，因潘虹系按照“学府锦园认购签约信息单”约定交纳各款项，中鼎公司亦是依约收取潘虹交纳的各款项，本院此主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23479元，由上诉人潘虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 方
审 判 员 汪铁刚
审 判 员 丁德松
二０二０年八月二十一日
法官助理 陈志勤
书 记 员 杜亚杰
