审理法院：上海市闸北区人民法院

案号：（2015）闸民（行）初字第65号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-07-23

审理经过

原告高超诉被告上海银邦置业有限公司（以下简称银邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年5月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告高超、被告银邦公司的委托代理人张兆雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告高超诉称，其承租本市某某路102弄3号房屋（以下简称系争房屋），现该房屋被列入拆迁范围。拆迁中，原告根据被告提供的动迁居民预排参考方案单中的房源选定了三套安置房源。因当时拆迁基地的签约率尚未达到80%，其他的奖励、补贴费用尚未确定，故2014年6月22日，被告经办人员只将《上海市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）的最后一页交由原告签字，原告签字并捺印。同年8月19日，原告将系争房屋移交给被告。10月，被告要求原告根据《拆迁补偿协议》的第十四条、第十五条的规定一次性付清所选三套房源的差价款，否则不能办理进户手续。原告认为，1、该基地的拆迁安置方案中并无相关规定，该条款系被告未与原告协商而自行制定，违反了法律、行政法规的强制性规定；2、根据相关规定，拆迁所得的补偿款属承租人户共有，该款项由承租人一户独有，他人无权干涉；3、根据社会公认的规则，购房者只需向房产开发商支付一定的首付款或不到50%的购房款，即可取得房屋，故被告无权强制制定《拆迁补偿协议》的相关条款；4、原告户获得的补偿款与安置房屋价值的差额不足70000元，足以支付三套房屋中两套房屋的价款，最后一套房屋也可依法分期付款。综上，原告诉请要求确认原、被告于2014年6月12日签订的《拆迁补偿协议》无效。

被告辩称

被告银邦公司辩称，其与被拆迁居民签约前已将基地的安置方案以书面及公示的形式向全体居民发放和宣传，原告应清楚基地的安置方案。同时，被告在与原告充分沟通、协商的基础上签订了《拆迁补偿协议》，原告亦签署了《安置房预约单》、结算单等，并在签约后将系争房屋退租并移交。现该协议已生效，应受法律保护，故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，系争房屋属公房，承租人为原告，居住面积18平方米。2003年9月10日，该房屋被列入拆迁范围。该房户籍在册人员4人。2014年6月12日，原、被告签订《拆迁补偿协议》，约定：……；系争房屋认定建筑面积27.72平方米；经上海申价房地产评估有限公司评估，系争房屋的房地产市场评估单价为28879元／平方米（建筑面积）；……；系争房屋的价值补偿款为1287439.71元；原告户不符合居住困难户的条件；系争房屋装饰装修补偿款为8316元；原告户选择房屋产权调换，以原告户应得的款项1287439.71元，被告提供给原告户产权调换房屋计3套，分别为青浦某路1021弄西单元3号101室、嘉定某路1500弄东单元22号802室、嘉定某路1500弄东单元22号1002室；以上房屋价格合计1872249.71元；……；原告户还可得搬家补助费补贴、家用设施移装费补贴、过渡费补贴、未见证面积补贴、嘉定云翔二房购房补贴、青浦新城一站一房购房补贴、居住房屋签约奖、居住房屋早签多得特别奖、居住房屋被拆面积奖等补贴奖励合计353500元；……。

该协议第十四条约定：协议生效后，被告通知原告户办理首套安置房进户手续7日内，原告户应向被告结清该协议相关条款约定的款项共计222994元；第十五条约定：原告户未按照该协议约定支付被告款项的，每延迟一日，应当按照未支付款项的万分之一向被告支付违约金；……。

该地块在规定的签约期内，房屋拆迁范围内签约居民户数达到被拆迁居民总户数的80%，协议生效。

同日，原告签署了上述协议约定的三套产权调换房屋的《安置房预约单》。

2014年7月21日，经公示，截止2014年7月20日，该拆迁基地签约率已达80.38%，符合该地块房屋拆迁补偿安置协议签约率达到80%以上的生效条件，故该地块已签约的房屋拆迁补偿安置协议自2014年7月20日正式生效。系争房屋业已拆除。

审理中，原告户向被告支付了其所得补偿款与产权调换房屋之间的差价款。

以上事实，有被告提供的房屋拆迁许可证及房屋拆迁期延长许可证通知（若干）、租用公房凭证、户籍资料、上海市城市居住房屋拆迁评估分户报告单及送达回证、《拆迁补偿协议》、《安置房预约单》（3份）、协议生效公告、空房交接单、退房单以及《闸北区5号街坊旧区改造重新启动项目结算单》等和各方当事人的陈述予以证明。

本院认为

本院认为，原告承租的系争房屋经有关部门批准依法列入拆迁范围。拆迁中，原告选择了三套产权调换房源，并与被告就房屋拆迁补偿事宜签订了《拆迁补偿协议》，该协议对系争房屋的价值等进行补偿，符合相应的法规、政策，故协议的整体补偿内容与法无悖，本院予以确认。但该协议的第十四条以及第十五条系被告方提供的格式条款，被告作为格式条款的提供方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，但现第十四条约定，原告须在通知办理首套安置房屋进户手续7日内即结清所有产权调换房屋与相应补偿款的差价，该内容显然加重了原告方的支付责任，应属无效。但该条款内原告户所应支付的差价款系该户应履行的义务，故该条款无效后原告已支付的差价款无需返还。同时，第十五条内容规定了对违反第十四条的支付期限所承担的违约责任，亦应无效。上述两项条款无效，不影响协议其他部分的效力，协议的其他部分仍然有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条之规定，判决如下：

裁判结果

原告高超与被告上海银邦置业有限公司于2014年6月12日签订的《上海市城市房屋拆迁补偿协议》中第十四条、第十五条内容无效。

案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告上海银邦置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判人员

审判员孙迪

裁判日期

二〇一五年七月二十三日

书记员

书记员周莹青