审理法院：南通市中级人民法院

案号：（2015）通中民终字第00886号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-09-16

审理经过

上诉人海安县城建开发投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被上诉人缪新民、原审被告海安县城镇房屋拆迁事务所有限公司（以下简称拆迁公司）、张桂梅，原审第三人王继宾、缪汉文、缪琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安开民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，坐落在海安县海安镇东大街复兴路4号，建筑面积分别为63.07平方米、21.69平方米的两处房屋产权人登记为缪新民。

马永兰前夫王雁宾（音）去世后，与缪新民结婚。马永兰与前夫生有一女王继宾（第三人之一）。据王继宾陈述，其8个月大时，父亲王雁宾去世。

缪新民、马永兰婚生一子一女，即儿子缪汉文、女儿缪琴。1985年，王继宾结婚。1992年左右，缪汉文与张桂梅结婚，婚后与缪新民、马永兰夫妇共同居住生活。1996年，马永兰去世。半年后，缪新民与许金芳结婚，并常年居住在许金芳家（如皋市柴湾镇柴湾村6组）。

按照缪新民的陈述，最早是在上述两处住房北侧租了两间公房。缪汉文婚前，由缪新民申请并报批，在两间公房南侧建一排三间私房，该私房建成后，北侧两间公房中西首一间作为整个大家庭的厨房，东首一间作为缪新民母亲的住房。所建三间私房中，缪汉文住西首一间，东首两间由缪新民、马永兰夫妻居住。该三间私房南侧有一条东西向小路，后缪新民申请在小路南侧建房，经批准建一排两间房屋，东边为一个房间，西首一间为厂房。该两间私房在缪琴出嫁前曾由其居住。该两间房屋南侧，将小河填平做了天井。本案讼争的两处被拆除的住房，即位于上述公房南侧的两排私房。

城投公司系海安县城东大街旧城改造工程拆迁人，拆迁公司系该工程B区的拆迁实施单位。自2008年5月起，经有关部门批准，城投公司拟拆迁海安县海安镇东大街区域。为组织实施，海安县建设局在上述区域公告了拆迁安置方案。

2008年6月2日，城投公司与拆迁公司签订拆迁委托协议书1份，城投公司将其经有关主管部门批准的海安县城东大街旧城改造工程B区工程规划红线范围内的房屋及其附属物的拆迁事宜委托给拆迁公司办理。2008年6月初，城投公司向海安县建设局申领上述区域的拆迁许可证，海安县建设局随后组织了听证，并于2008年7月9日向城投公司颁发了海建拆许字（2008）第017号房屋拆迁许可证。海安县建设局于当日在上述区域张贴了拆迁公告。随后，城投公司及拆迁公司对上述区域的被拆迁对象进行了入户调查，张榜公布了房产、地籍信息，并进行了分户评估及公示。此后，城投公司、拆迁公司开始与包括张桂梅等在内的住户洽谈拆迁事宜。

有关拆迁事宜，曾有拆迁工作人员与缪新民电话联系，且请王继宾一起做张桂梅思想工作。

2009年12月1日，张桂梅与拆迁公司签订海安县城市房屋拆迁补偿安置协议书2份（两排房屋分别签订），就缪新民名下坐落在海安县城东大街复兴路4号的被拆迁房屋两处私房的相关拆迁事宜进行了约定（王继宾在场）。两份协议均系拆迁公司提供的格式协议，协议甲方为城投公司，拆迁公司为其委托代理人，乙方为张桂梅和缪新民，协议落款处有张桂梅在乙方栏中的签名及指印，并无缪新民签名或指印，拆迁补偿总额分别为295978元、134681元，合计430659元，选择的均是恒源新村的安置房。拆迁补偿款中包括临时过渡补助费补偿，该项补偿款是根据合法建筑面积，按每平方米每月6元，计算18个月。

上述拆迁协议签订当日，拆迁工作组组长康祝平还向张桂梅出具保证书1份载明：“被拆迁人张桂梅：被拆迁人缪新民（缪汉文）委托张桂梅拆迁协议业已签订，两份协议总价461361.12元（其中包括买协议款），各自都已结清，无异议。为了保证被拆迁人（无）后顾之忧，现保证：假如东大街旧城改造政策有新政策出台，将按新的政策办理。保证人：康祝平，2009.12.1”。

张桂梅想要取得拆迁补偿款，但房产登记在缪新民名下，无缪新民本人或指令无法提取款项，为此拆迁工作人员向张桂梅提供了一份名为缪新民的委托书，委托书中缪新民为委托人，缪汉文、张桂梅为受托人，落款时间为2009年9月8日，委托书上缪新民的签名及指印均非缪新民本人所为，拆迁工作人员张宝旺在该所谓委托书上还注明“情况属实，同意委托”，落款时间为2010年1月6日，张桂梅由此取得了补偿款461361.12元。此后，拆迁公司将拆迁协议中的两套安置房进行了处置，一套卖于严国郡、朱元高，另一套卖于高盛友，而两户安置房屋的转让协议均由拆迁工作人员办理，协议所涉缪新民的签名和指印均非缪新民本人所为，张桂梅也表示不清楚此事。此后，朱元高、严国郡在海安镇恒源新村购得一套建筑面积108.36平方米的商品房，同时购得车棚一间（8.91平方米）。高盛友在海安镇恒源新村购得一套建筑面积为107.22平方米商品房，同时购得车棚一间（8.88平方米）。

2009年12月，张桂梅以缪新民名义将上述拆迁房屋交给城投公司，并由拆迁公司、城投公司、张桂梅三方签订交接单1份。此后不久，城投公司、拆迁公司将上述被拆迁房屋拆除。

不久，缪新民偶然从如皋回海安老家，发现讼争房屋被拆，找拆迁工作组（包括城投公司、拆迁公司）交涉未果，缪新民遂诉至法院，请求判决确认城投公司、拆迁公司与张桂梅于2009年12月1日签订的两份房屋拆迁补偿安置协议无效；张桂梅返还拆迁补偿款461361.12元，城投公司、拆迁公司承担连带返还责任；城投公司、拆迁公司、张桂梅赔偿缪新民诉讼代理费6000元、诉讼费用16000元、精神损失费80000元、过渡费71125元（46个月，128.85平方米，12元／月／平方米）、交通费及住宿费7200元（36个月，2次／月，100元／次）；城投公司、拆迁公司另行与缪新民签订房屋拆迁安置补偿协议，按拆迁政策规定给予缪新民在海安县海安镇东大街、海安县海安镇恒源新村拆迁安置房各1套。

一审法院认为

原审法院认为，房产是公民最重要的生产生活资料。拆迁安置涉及公民根本切身利益，因此必须遵循《中华人民共和国物权法》的物权法定原则和物权公示原则。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，本案拆迁所涉房产均登记在缪新民名下，依照法律规定应属缪新民与马永兰夫妻共同财产，马永兰去世后，包括缪新民在内的有权继承人尚未分割马永兰遗产。因而依据物权变动的公示公信原则，在拆迁房产仍登记在缪新民一人名下情况下，缪新民无疑是法定的被拆迁人。城投公司和拆迁公司应当与缪新民签订拆迁安置补偿协议，而不是其他人，除非有缪新民明确的授权，但城投公司和拆迁公司仅与张桂梅签订了全部房产的拆迁协议。房产变动要以房产登记为基本条件，属要式行为，不适用表见代理的规定，因此，城投公司和拆迁公司认为张桂梅属家事代理，有理由相信张桂梅有权处分的理由不能成立。而为了让张桂梅获取全部补偿款，拆迁工作人员虚构的委托书更不可能成为张桂梅有权处分的依据。故张桂梅无权以自己的名义与城投公司、拆迁公司签订包括缪新民个人房产和共有房产全部在内的拆迁安置补偿协议。

因涉讼房产已被拆除，诉讼中缪新民表示确认张桂梅所签拆迁安置补偿协议所拆除的房产面积、补偿款数额以及安置房地点，法院照准。由此，本案讼争的焦点在于补偿款归属及安置房的落实。

关于拆迁补偿款。两份拆迁补偿安置协议载明的补偿款为430659元，拆迁工作人员出卖安置计划后共实际得款461361.12元，现均为张桂梅占有，由于本案所拆迁的房产均登记于缪新民名下，涉及其妻马永兰的遗产尚未分割，故张桂梅所占有的全部补偿款应当支付给缪新民，本案不处理共有财产的分割。法院注意到张桂梅所获款项中包含有出卖安置房指标所得的30702.12元，该款非属本案任何当事人支付，故本案不予理涉。

关于拆迁安置房。缪新民在诉讼中确认张桂梅所签拆迁协议中约定的两套安置房及其所在区域，城投公司、拆迁公司未经许可擅自将该指标出售于他人，后果自负，仍应当向缪新民提供位于恒源新村的安置房。因拆迁公司在案涉地域从事拆迁工作是受城投公司委托，故安置房未实际安置给缪新民，相关责任应由城投公司承担。

关于缪新民主张的其他损失。缪新民主张获赔诉讼代理费、精神损害抚慰金，缺乏法律依据，主张获赔交通费、住宿费，缺乏事实依据，法院均不予支持。缪新民主张临时过渡补助费，属于以安置房安置方式的被拆迁人依法应当获得的，由于城投公司、拆迁公司擅自将安置房指标出售，导致缪新民不能获得安置，故城投公司、拆迁公司理应承担安置房实际交付前的过渡补助费，计算标准按照拆迁时的政策规定，并相互承担连带责任。从2009年12月1日签订拆迁补偿安置协议之日起计18个月（至2011年6月底）的该项费用已经在协议上列明并计入补偿额，故应从超出18个月之日起计算，即从2011年7月起计算至实际交付之日。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张桂梅向缪新民给付拆迁补偿款430659元。二、城投公司按与张桂梅签订的拆迁协议向缪新民提供两套海安镇恒源新村区域的安置房（每套安置房面积在100至110平方米之间，并同时附有车棚一间，车棚面积在8至10平方米之间），缪新民按案涉地块当时的拆迁安置政策缴纳相应房款；如上述区域确实已无房可用于安置，则在海安镇恒源新村附近区域就近安置。三、城投公司、拆迁公司给付缪新民临时过渡补助费21868.08元（从2011年7月，计算至2014年12月底，共43个月；两块被拆除房屋的合法建筑面积总计为84.76平方米；6元／月／平方米）；从2015年1月1日起，至城投公司实际给付缪新民安置房之日止，城投公司、拆迁公司仍按上述标准给付缪新民临时过渡补助费。城投公司、拆迁公司对此负连带责任。上述一至三项，均于判决发生法律效力后一个月内履行完毕。四、驳回缪新民的其他诉讼请求。案件受理费15140元，由缪新民负担4500元，城投公司、拆迁公司负担10640元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人城投公司不服，向本院提起上诉称，1、缪新民对案涉房屋的拆迁知情，对其委托儿媳张桂梅代理也是认可的。在签订协议过程中，上诉人曾多次联系缪新民，协议签订后拆除搬家时，缪新民还曾买香烟对相关工作人员表示感谢。案涉委托书是张桂梅向拆迁工作组提供的，只不过委托书内容系由工作人员草拟，张桂梅带回去签完字后再行提交。2、案涉房号的买卖并不是拆迁工作组人员所为。案涉房号的买卖系张桂梅作出的真实意思表示，一审法院对买卖房号的价款不作处理显然使得张桂梅获取了不当利益。如果一审法院认定系由拆迁工作人员出卖安置计划，那么本案涉嫌刑事犯罪，应当移送侦查，以确定相关人员的法律责任。3、案涉拆迁补偿安置协议并未侵犯被上诉人的合法利益。案涉协议系完全按照法律和政策规定签订，如缪新民对张桂梅出售房号的行为有异议，其应当以张桂梅为被告主张权利，与城投公司无关。综合考量当时的房屋市场价格和当时房号买卖的交易价格，案涉房号买卖符合交易的通常判断标准。综上，一审法院判决认定事实有误，请求二审法院撤销原审判决的第一、二、三项，并依法改判张桂梅向缪新民返还拆迁款项及出卖安置计划款项共461261.12元，并驳回缪新民的其他全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费用由缪新民承担。

被上诉人辩称

被上诉人缪新民答辩称，案涉房屋拆迁时，工作人员没有通知本人，本人没有在委托书、拆迁安置补偿协议上签字，也不清楚拆迁补偿费、过渡费、安置补助等政策。

上诉人拆迁公司答辩称，东大街拆迁在2008年开始后，2009年缪新民委托其儿媳张桂梅办理拆迁事宜，缪新民所称对拆迁不知情且没有委托张桂梅参与拆迁显然与事实不符。原审法院已经将事实审理得很清楚，并将本案移送给检察院，对拆迁人员是否参与案涉房号的买卖已经查清，该买卖计划系张桂梅所为。同意城投公司的上诉意见。

原审被告张桂梅未到庭答辩。

原审第三人王继宾答辩称，其是海安镇政府工作人员，因与张桂梅具有亲属关系，政府曾安排其去配合做张桂梅的工作，动员其支持拆迁。在其配合做工作过程中，所见到的都是拆迁公司的人员带其做张桂梅的工作，从未见到缪新民到场，也未见有人与缪新民联系。签订拆迁协议时，只有拆迁公司工作人员、张桂梅和其本人在场，张桂梅本意是想获得拆迁补偿款，但在拆迁协议签订后，到结算中心付取拆迁补偿款时，结算中心工作人员认真负责，要求被拆迁人缪新民本人到场或有缪新民的委托书才可以付款，张桂梅即向拆迁公司人员提出由缪新民到场，但拆迁公司工作人员竟然再次未让缪新民到场，而是私自伪造了缪新民的委托书，由张桂梅在受托人处签名后付款。拆迁协议是2009年12月1日签订的，付取拆迁款是2010年1月6日，拆迁公司伪造的委托书的落款时间故意写成2009年9月8日，其实就是付款当天伪造的，这一事实从拆迁公司工作人员在委托书上签署“情况属实，同意委托2010年1月6日”即可证实。拆迁公司利用张桂梅的无知，私自出售安置房计划，损害了缪新民利益。故城投公司无罪，拆迁公司腐败，张桂梅无知，缪新民的主张依法有据，应当有错必究，缪新民的安置房计划应归其所有，法院应当支持其诉讼请求。

原审第三人缪琴答辩称，其经常在外，在收到一审传票时才知晓房子拆迁，父亲缪新民不知此事。因其已经离婚，故房子拆迁应当有一间房间给其。其想争取自己的利益，拿一套属于自己的房子。

原审第三人缪汉文未答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，案涉拆迁房产登记在缪新民名下，按照物权变动的公示公信原则，缪新民系法定的被拆迁人。拆迁事项关系到公民的重大权利，城投公司及拆迁公司在拆迁过程中，理应对被拆迁人的身份信息、委托材料严格审查，但本案中拆迁工作人员未经核实即在由其草拟的委托书上注明“情况属实、同意委托”，过错明显。城投公司与拆迁公司在完全能够与缪新民取得联系并签订拆迁安置补偿协议的情况下，却与张桂梅签订案涉拆迁协议处分了缪新民名下的房产，且未有证据证明张桂梅事前得到了缪新民的授权或者事后得到了缪新民的追认，故张桂梅与城投公司、拆迁公司签订拆迁协议的行为属无权处分，侵犯了缪新民的合法权益。城投公司主张缪新民对案涉房屋的拆迁知情，对其儿媳张桂梅的代理认可，但未能提供相关证据予以证实，故本院对该主张不予采信。

拆迁工作组组长康祝平向张桂梅出具的保证书中明确“两份协议总价461361.12元（其中包括买协议款）”，且张桂梅所得的补偿款及其出售安置指标款均由城投公司支付而非由购买安置指标的高盛友、朱元高、严国郡直接支付，上述事实可以反映安置指标系由城投公司、拆迁公司出卖，故对城投公司主张案涉安置指标的买卖并非拆迁工作组人员所为的上诉主张，本院不予采信。城投公司、拆迁公司未经缪新民许可即将该安置指标出售给他人，故仍应当承担对缪新民进行安置的责任。

因诉讼中缪新民表示确认张桂梅所签拆迁安置补偿协议所拆除的房产面积、补偿款数额以及安置房地点，故原审判决对案涉补偿款的处置、安置房的落实、临时过渡补助费的计算并无不当。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15140元，由上诉人城投公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长秦昌东

代理审判员郭相领

代理审判员高雁

裁判日期

二〇一五年九月十六日

书记员

书记员李新珠