中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终1166号

上诉人（一审原告）：贵阳市南明区建中学校。住所地：贵州省贵阳市南明区五里关。

法定代表人：钟丽，该学校校长。

委托诉讼代理人：黄志刚，该学校法律顾问。

委托诉讼代理人：强磊，北京市隆安律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。

法定代表人：肖春红，该公司董事长。

委托诉讼代理人：幸刚鸿，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师。

上诉人贵阳市南明区建中学校（以下简称建中学校）与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2016）黔民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，建中学校委托诉讼代理人黄志刚、强磊，宏益公司委托诉讼代理人幸刚鸿、李毅维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

建中学校上诉请求：一、撤销一审判决对其主张可得利益损失不予支持的判决，判令宏益公司支付可得利益收入100307664元；二、判令宏益公司支付截止到2018年5月24日的超期临时安置补助费7697039元及利息631847.15元；三、撤销一审判决关于“酌情参照贵阳市政府车位租赁指导价计算案涉5个停车位的预期收益”的内容，采用建中学校主张的赔偿数额，即5个车位可得利益收入为3504000元；四、判令宏益公司给付建中学校精神损失费1元；五、房屋双倍赔偿应按100624500元而非99932400元作为计算的基础，以上上诉请求增加总金额为138640906.82元。事实与理由：一、对于学校、幼儿园20年的可得利益损失，一审法院为了平衡双方当事人的利益而不予支持该主张，该做法一无法律依据，二是显失公正；二、一审法院将“建中学校不再要求房屋置换”等同于“至此不再计算超期临时安置补助费”，导致对超期临时安置补助费的截止时间认定错误，应将宏益公司履行完法院生效判决的所有内容之日作为截止时间，截止于2018年5月24日宏益公司应向建中学校支付超期临时安置补助费7697039元及利息631847.15元；三、一审法院参照贵阳市政府车位租赁指导价来确定五个停车位的可得利益损失实属错误；四、由于宏益公司的恶意违约及欺诈行为，导致建中学校的名誉严重受损，建中学校关于精神损失费的请求于法有据；五、《评估报告》中载明案涉学校、幼儿园的市场价值为100624500元，一审法院在计算案涉学校、幼儿园的赔偿数额时却变为99932400元，实属错误；六、一审法院以《关于将本案中宏益公司尚欠按照对学校评估价值应付给建中学校利息一并支付给建中学校的申请》已过举证期限为由而不予采纳是错误的，赔偿金额变化不等于诉讼请求变更，既然诉讼请求未变更，则不需要重新确定举证期限；七、一审法院支持了五个停车位的可得利益损失，却不支持学校、幼儿园的可得利益损失，显然矛盾。

宏益公司辩称：一、一审法院认为宏益公司主观上存在欺诈故意，属于事实认定错误。宏益公司在规划时，已经将建中学校的安置校舍列入规划范围，建中学校所诉的位于五里冲棚户区改造项目内的W-2区综合学校并不是宏益公司在招拍挂文件及土地出让合同中约定要无偿交给政府办学的学校，只是由于行政机关通过行政命令强制干涉，才导致宏益公司履行不能。宏益公司将案涉学校移交给教育局是无偿的，宏益公司没有因为移交行为获得不当利益。二、本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七、八、九条规定的情形，一审法院根据前述法条作出判决属于适用法律错误且显失公平。

宏益公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由双方按比例承担。事实与理由：一、本案不能机械适用“房地一体”原则，赔付范围仅包含W-2区综合学校、幼儿园的房屋价值，不包含土地价值。建中学校对原用土地并无使用权，《房屋置换补偿协议》约定置换标的物也不包括土地使用权，故本案的置换标的物仅为房屋。建中学校实际损失远低于W-2区房屋评估价值，宏益公司自愿按W-2区房屋评估价值进行补偿，已足以弥补建中学校所受损失；二、宏益公司并无欺诈行为，不符合《商品房买卖合同司法解释》第七、八、九条规定的情形；三、宏益公司只应向建中学校赔付约73894197.64元，其中，房屋价值约70000000元、超期临时安置补助费及利息3654197.64元、五个车位20年的租赁费240000元。

建中学校辩称：一、房产与地产具有不可分离的自然属性，且房地一体原则是我国民事法律规范中的强制性规范。二、宏益公司在2011年得知案涉校区将会被区教育局收回，却仍在2012年与建中学校签订《房屋置换补偿协议》，案涉校区建好后又无法交付给建中学校，已构成欺诈。三、宏益公司主张其不应支付3000万元的土地价款，此数额不仅没有依据，该主张亦违反房地一体原则。另外，宏益公司将超期临时安置补助费及利息固定在3654197.64元没有依据，该款项的赔付应以建中学校拿到全部赔付款时为截止时间。最后，五个车位20年的预期损失应以当前政府指导价与市场价相结合并考虑20年预期损失来确定，并非宏益公司所主张的仅仅为240000元。

建中学校向一审法院请求:一、宏益公司赔偿建中学校经济损失共计301266205元。具体为：1.赔偿花果园项目W-2区综合学校、幼儿园面积2倍的价值即199206540元;2.5个停车位20年出租的预期收益为1752000元;3.W-2区综合学校、幼儿园20年预期出租收入100307664元;4.要求宏益公司书面道歉，并赔偿精神和名誉损失1元。二、宏益公司支付超期临时安置补助费及利息4813379.19元。以上两项共计306079584.19元。三、要求建中学校承担本案的诉讼费。

一审法院经审理查明：2007年5月20日，建中学校取得《建筑施工许可证》，载明总建筑面积7904平方米。2012年9月24日，宏益公司(甲方)与建中学校(乙方)签订《房屋置换补偿协议》,约定:经贵阳市人民政府批准，根据贵阳市南明区人民政府文件(南府发[2012]22号)《关于贵阳市南明隧五里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目房屋征收的决定》，甲方在南明区五里冲实施危旧房、棚户区、旧城改造项目(以下简称项目)，项目涉及搬迁乙方占地面积9.3亩、总建筑面积7904㎡的一所学校、一所幼儿园和100㎡的经营门面。现经甲、乙双方协商，就学校搬迁达成以下协议：一、甲方用项目改造完成后W-2区综合学校(综合楼、学校)、幼儿园各一所安置乙方。规划总用地面积19038㎡(约为28.6亩)，总建筑面积12296.7㎡(附平面规划图)，其中综合楼1998.5㎡，学校7065.2㎡，幼儿园3233㎡。甲方负责为乙方办理产权，并分别将W-2区综合学校、幼儿园办理成两个独立产权交付乙方。二、甲方同意一次性包干补偿补助乙方共计2000万元，该费用包括搬迁过渡费、装修费、设备及附属设施迁移费、附属物补偿补助等一切费用。甲方签订协议即日起3日内将补偿补助费用一次性付给乙方，同时乙方将房屋腾空交甲方拆除。三、过渡期为36个月。甲方如在过渡期内未能按期将W-2区的综合学校、幼儿园交付乙方,从逾期之日起,每超一个月，超期临时安置补助费按169000元标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过169000元的5倍。四、甲方提供学校底层5个车位供乙方免费使用(应交的管理费除外)，如今后车位对外销售，乙方可按销售价的50%优先购买。五、本协议一式肆份，双方各持贰份，未尽事宜双方协商解决。

2012年9月24日，五里冲片区改造项目(第二区域)被征收房屋(附属设施)验收单(被征收户)载明：贵阳市××里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目被征收户贵阳市南明区建中学校现已搬迁完毕，房屋位于五里关，总建筑面积7904平方米完好，按规定于2012年9月24日移交给圣益拆除公司实施拆除。宏益公司也向建中学校支付了2000万元补偿费。之后，宏益公司未向建中学校支付过其他补助费用。

另，贵阳市土地矿产资源交易管理处《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌资料》(2011年第03期)第24页第六段载明：地块内按挂牌出让规划条件需配建的教育设施用地，由竞得人按规划部门审定的方案修建竣工验收后，将产权无偿移交给南明区政府教育行政主管部门。《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌资料》（2011年第03期）第23页载明:G(11)23地块位于贵阳市××里冲，土地级别为住宅四级、商业五级。地块总面积207812平方米，规划条件：地块内挂牌出让规划条件需配建的教育设施用地，由竞得人按规划部门审定的方案修建竣工验收后，将产权无偿移交给南明区政府教育行政主管部门。

2016年1月19日，贵阳市南明区人民政府向宏益公司下发《南明区人民政府关于义务教育阶段学校建成交由教育部门统筹办学的督办通知》，载明：你公司须将义务教育阶段配套学校无偿移交当地教育行政主管部门进行统筹办学，以满足业主子女义务教育阶段就近入学，并做好项目内业主的稳定工作。

2016年2月1日，宏益公司向建中学校发出《关于<房屋置换补偿协议>相关事宜处理的函》，载明:贵校于2012年9月24日与我司签订《房屋置换补偿协议》，在该协议中约定我司用改造完成后W-2区的综合学校(综合楼、学校)、幼儿园各一所安置贵校。2016年1月19日，我司接到贵阳市南明区人民政府发来的《南明区人民政府关于义务教育阶段学校建成交由教育部门统筹办学的督办通知》，该函要求我司根据中央、省、市的文件精神及棚改项目的实际，将案涉地块配套学校无偿移交给当地教育行政主管部门进行统筹办学，以满足业主子女教育需求。为此我司特致函告知贵校，我司与贵校签订的上述协议因特殊原因已无法实际履行，请贵校接获本函后三日内与我司指定联系人联系，以及时商议上述协议的后续处理问题，防止损失进一步扩大。

2016年2月28日，建中学校回复《泣血报告》给宏益公司，要求:1.按原签订的《拆迁补偿协议》执行。鉴于现实情况，可在贵公司开发的范围内另外选址修建学校、幼儿园补偿我校。2.我校与第三方签订的《联合办学合同》是受法律保护的，我校作为签订合同的一方无任何过错，过错方是贵公司，故对第三方造成的一切损失请贵公司尽快拿出一个解决方案。3.请贵公司在2016年4月前安排一所校舍(含学生宿舍，可容纳2000余名学生)安置第三方。因我校与第三方签订《联合办学合同》后，第三方已与原合作方中断合作，目前2000余名学生面临无教室读书的局面。

2016年3月2日，宏益公司再次向建中学校发出《关于协议后续履行方式的工作联系函》，载明：鉴于包括政策等不可抗力在内的因素产生，我公司无法将该协议中原约定应置换给贵校的房屋交付给贵校，经贵我双方多次协商，我方建议通过变更协议履行方式的办法处理该事务，现就协议后续履行办法函告贵校如下:一、我公司拟将协议约定的房屋置换补偿方式变更为货币补偿，按照政府征收方案，贵校原房屋及土地评估总价应为31837312元，即我公司应按照该标准向贵校支付该笔补偿款。二、依据协议约定，我公司还应参照征收条例相关规定向贵校支付临时安置超期过渡费，截至2016年3月24日，按协议约定，我公司应向贵校支付超期过渡费共计1434331.91元。三、另贵校也可在我公司开发红线范围内选择房屋进行价值互换。四、若贵校选择货币补偿方式，请贵校在收到本函后十日内书面告知我公司贵校用以收领本函第一、二条所还款项的专用银行账户，我公司将在收到贵校书面告知函后二十日内支付上述款项。五、若贵校选择实物价值互换请尽快与我公司联系。

2016年3月8日，建中学校发送《关于对“协议后续履行方式的工作联系函”的回复》给宏益公司，认为该校实际建筑总面积应为10000多平方米，也从未对原校址价值进行评估，宏益公司提出的变更协议履行方式的五条处理办法，除第二条外，均予以拒绝。

2016年3月9日，宏益公司再次向建中学校发出《关于南明区建中学校协议后续履行方式的第二次工作联系函》，载明：一、根据贵校与我公司于2012年9月24日签订的协议，双方已确认我公司对贵校位于南明区五里冲涉及搬迁的一所学校、一所幼儿园的建筑总面积7904平方米以及100平方米的生产用房，我公司将按协议中双方确认的以上面积予以货币补偿。二、根据国家及有关职能部门的规定和政策，我公司开发建设的花果园项目内的教育设施修建竣工验收后，须将产权无偿移交给政府相关职能部门。因此，我公司依法拟将协议约定的房屋置换补偿方式变更为货币补偿。三、贵校如不同意按照我公司提出的“协议后续履行方式”进行补偿的，贵校可以采取包括向人民法院起诉等合法有效的方式向我公司主张权利。

2016年6月24日，建中学校发出《关于要求支付贵阳市南明区建中学校超期临时安置补助费的函》，载明:根据双方签订的《房屋置换补偿协议》，贵公司应从逾期之日(2015年9月24日)起按月支付我校超期临时安置补助费。但时至今日，我校从未收到贵公司支付的任何费用。请贵公司严格执行双方签订的协议，立即支付我校之前(2015年9月24日至今)的超期临时安置补助费，并制定措施，今后每月按时支付。

另查明，2015年9月27日，建中学校(甲方)与贵阳市育强中学(乙方)签订《校区租赁合同》，约定:甲方同意将租赁物租赁给乙方用于经办幼儿园和学校。甲方将拥有完全产权、位于贵阳市花果园楼盘内“半山小镇(W-2区综合学校)”、目前正在修建的校舍，含一个学校(含操场)和一个幼儿园(含操场)等，总占地面积28.6亩、总建筑面积约15000平方米(占地面积和建筑面积以房开企业修建完毕交之给乙方后的实物为准，不影响本合同的执行。出租物的准确地名以今后政府命名的为准)。租赁期为二十年，从2016年9月1日起至2036年9月1日止。租金计算方式:三年内租金为每年300万元。2019年9月1日起之后每一年按10%的幅度递增。在每年的租金达到人民600万元时不再递增。违约责任:双方在没有违反本合同的情况下，一方提前解除合同，违约方需向守约方赔偿违约金100万元。2015年9月28日，贵阳市育强中学法定代表人张玉强的儿子支付400万元给建中学校的法定代表人钟丽，后建中学校的法定代表人钟丽及其夫黄志刚将中国建设银行银行卡(金额共400万元)的理财产品赠与张子一。

另查明，建中学校为民办非企业单位(法人)。

另，宏益公司诉建中学校房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵阳市南明区人民法院于2016年6月23日立案，宏益公司请求确认《房屋置换补偿协议》已经解除，后于2017年1月18日撤诉。2017年5月15日，宏益公司再次向贵阳市南明区人民法院起诉，请求解除《房屋置换补偿协议》，后将诉请变更为确认该协议无效，贵阳市南明区人民法院裁定驳回起诉，宏益公司不服，上诉至贵阳市中级人民法院，该院维持了一审裁定。

2017年6月4日，建中学校向一审法院申请对本案所涉贵阳市南明区花果园楼盘W-2区的综合学校(综合楼、学校)、幼儿园及5个地下停车位进行价值评估，规划总面积为19038平方米，总建筑面积为12296.7平方米，其中综合楼建筑面积为1998.5平方米，学校建筑面积为7065.2平方米，幼儿园建筑面积为3233平方米。经一审法院委托，北京建亚恒泰房地产评估有限公司贵州分公司（以下简称建亚恒泰评估公司）对建中学校申请评估的楼房进行了价值评估，价值时点为2016年9月23日。2017年11月7日，建亚恒泰评估公司出具《评估报告》，载明：确定评估对象于2016年9月23日满足各项假设及限制条件下的房地产正常市场价值总额为10062.45万元，其中：综合学校、幼儿园房地产总价值9993.24万元，综合学校、幼儿园房地产单价8127元/平方米，5个停车位房地产总市场价值69.21万元，每个停车位房地产市场价值13.84万元。

一审法院认为：根据各方当事人的诉辩主张及举证质证情况，归纳本案争议焦点为:1.本案赔付的范围是否包含W-2区综合学校、幼儿园的土地价值，赔偿数额为多少;2.一倍的赔偿责任能否支持，如支持则数额为多少;3.建中学校主张的W-2区综合学校、幼儿园预期收益能否得到支持;4.关于超期临时安置补助费截止时间及相应利息如何认定;5.W-2区综合学校、幼儿园、5个停车位预期收益数额为多少;6.建中学校主张精神和名誉损失能否得到支持。一审法院认为，建中学校和宏益公司签订的《房屋置换补偿协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏益公司延迟交付W-2区综合楼、幼儿园，且现需将其移交给南明区行政部门，故《房屋置换补偿协议》无法履行，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，解除《房屋置换补偿协议》。

一、关于本案赔付的范围是否包含W-2区综合学校、幼儿园的土地价值及赔偿的数额为多少问题

宏益公司认为，建中学校对原有土地并无使用权，宏益公司对原建中学校所附土地以及W-2区综合学校、幼儿园通过招拍挂程序支付了土地出让金，不应再额外支付任何费用。建中学校若认为其享有W-2区综合学校、幼儿园的土地使用权，只能向政府主张补偿，无权向宏益公司主张。一审法院认为，第一，建中学校是经过政府职能部门批准设立的民办学校，国家对新建民办学校按照公益事业用地给予优惠，所获得的土地只要是用于教育用地，无论是通过划拨或出让方式均不影响建中学校对原校址土地享有使用权，原校址的价值应当包括房屋价值与土地使用权价值。第二，宏益公司即使缴纳了原校址土地出让金，该行为也是依照法律规定将教育用地转化为商业用地需要补足的，土地性质的转化所产生的利益由宏益公司享有，缴纳土地出让金的行为对宏益公司需补偿建中学校标准不因此而发生变化。第三，本案双方签订《房屋置换补偿协议》明确约定：宏益公司开发的项目涉及搬迁建中学校占地面积9.3亩……，宏益公司用项目改造完成后W-2区的综合学校、幼儿园各一所安置建中学校。规划总用地面积19038㎡(约为28.6亩)……。该合同性质为互易合同，双方在合同中的意思表示均涵盖了土地的面积，可以认定双方互易对象包括原建中学校校址的土地和W-2区综合学校、幼儿园的土地。宏益公司并无提交其他证据证明双方达成过置换的房屋不包含土地使用权的约定，因此对宏益公司认为置换的价值不包含土地价值的主张不予支持。

根据建亚恒泰评估公司评估W-2区综合学校、幼儿园房地产总市场价值99932400元，现宏益公司已无法交付W-2区综合学校、幼儿园给建中学校，双方已同意解除《房屋置换补偿协议》，宏益公司应当赔偿未能交付的W-2区综合学校、幼儿园房屋及土地价值，即赔偿99932400元。

二、关于建中学校主张的一倍赔偿责任能否支持，如支持则数额为多少问题

一审法院认为，建中学校主张的一倍赔偿即为惩罚性赔偿，该赔偿数额是超过实际损害数额的赔偿，是对于真实赔偿的一种“附加”赔偿。其目的是补偿守约方所遭受的，由违约方的违约行为所造成的损害，这种赔偿是对违约方的一种惩罚。《商品房买卖合同司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述规定明确了在违约方存在恶意违约和欺诈，致使守约方无法取得房屋的情形适用惩罚性赔偿原则。本案中，宏益公司虽然没有将W-2区的综合学校、幼儿园签订合同后另行出卖或抵押给第三人等情形，其在明知W-2区的综合学校、幼儿园会被政府机关收回的情况下，仍然与建中学校签订《房屋置换补偿协议》，存在恶意违约和欺诈的行为，并在修建好后无法将学校交给建中学校。与《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条倡导遏制欺诈、恶意毁约等摈弃诚实信用原则，严重损害市场交易安全的行为予以制裁的立法目的相一致。在宏益公司存在恶意违约或欺诈的情形下，仅返还已付购房款及利息并赔偿所受损失将会导致其违约成本过低，从而在客观上鼓励违约行为的后果。因此，一审法院支持建中学校主张的一倍赔偿责任，按照W-2区综合学校、幼儿园房地产2016年9月23日总市场价值99932400元计算。

三、关于建中学校主张的W-2区综合学校、幼儿园预期收益能否得到支持问题

一审法院认为，建中学校主张的预期收益，实际上是指可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，宏益公司与建中学校签订《房屋置换补偿协议》时，《商品房买卖合同司法解释》已经实施，因此，宏益公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。从《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性损害赔偿制定的背景及目的看，规定的赔偿损失并不包括对可得利益损失的赔偿，而是通过规定惩罚性损害赔偿对恶意违约或欺诈行为进行惩罚。且已支持建中学校主张的惩罚性损害赔偿，为了更好平衡双方当事人的利益，一审法院对建中学校可得利益损失的主张不予支持。

四、关于超期临时安置补助费截止时间及相应利息如何认定问题

根据双方签订的《房屋置换补偿协议》约定可以得知超期临时安置补助费的起算时间及标准，双方对此均无异议，一审法院予以确认。对于截止时间，建中学校主张超期安置补助费应计算到法院判决执行完毕为止。宏益公司主张超期安置补助费计算到2016年8月31日。一审法院认为，双方约定超期临时安置补助费是对于宏益公司如逾期交付W-2综合学校、幼儿园，补偿建中学校的相应损失，宏益公司不能履行双方的合同后，与建中学校多次磋商解决后续事宜。2016年6月24日，建中学校专门就超期临时安置补助费发函向宏益公司主张，在双方不能协商一致的情况下，建中学校于2016年9月23日向一审法院起诉宏益公司，主张相应的赔偿款及超期临时安置补助费等费用，此时建中学校已明确其向宏益公司主张赔偿损失，而不再要求房屋安置，至此不应再计算超期临时安置补助费，为平衡双方的权利义务关系，一审法院认定超期临时安置补助费截止时间为2016年9月22日，即超期临时安置补助费从2015年9月24日到2016年9月22日，标准为从逾期之日起，每超一个月，按照169000元标准递增10%，递增后的费用最多不超过169000的5倍。经计算数额为3597868元。建中学校主张宏益公司应支付超期临时安置补助费利息，利息以1年期基准贷款利率4.35%计算。因宏益公司逾期支付款项，对建中学校造成一定损失，故对其主张的利息，以应付金额为基数按年利率4.35%累加计算，时间则从2015年9月24日起至2016年9月22日止，经计算为56329.64元。

五、关于W-2区综合学校、幼儿园、5个停车位预期收益数额为多少问题

建中学校主张按照每个车位2元/每小时计算，5个车位20年预期收益为1752000元。宏益公司主张按照每个车位2400元/年，5个车位20年240000元。一审法院认为，《房屋置换补偿协议》约定是宏益公司提供5个车位供建中学校自用，车位的使用必然产生相应的管理费，应当予以扣除，同时考虑提供的车位本不具有营利性质等因素。一审法院酌定参照贵阳市政府车位租赁指导价每车位2400元/年，5个车位20年即为240000元。

六、关于精神和名誉损失能否得到支持问题

一审法院认为，精神损害赔偿是针对遭受精神痛苦或精神受到损害而给予赔偿的一种民事责任，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》对精神损害赔偿的范围进行了规定，对于合同违约的情形，主张精神损失没有法律依据，不予支持。名誉是对自然人道德品质方面社会评价，名誉权是自然人对其道德品质方面评价享有的权利，对这种社会评价的贬损才导致对自然人名誉权的侵犯。是否对名誉权造成损害，以社会对特定当事人的评价是否降低作为评判名誉权是否被侵犯的标准，而不是受害人主观的感受。因此，行为人的某些行为如果没有造成受害人的社会评价降低，则不构成对名誉权的侵害。因此，建中学校主张名誉损失亦不予支持。

综上，宏益公司应支付建中学校各项经济赔偿为99932400元(W-2区综合学校、幼儿园房地产价值)+99932400元(一倍赔偿责任)+3654197.64元(超期临时安置补助费及利息)+240000元(5个车位20年租赁收费标准)=203758997.64元。

综上所述，建中学校部分诉讼请求应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百七十五条，《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决：一、宏益公司于本判决生效之日起十五日内向建中学校支付各项经济损失203758997.64元;二、驳回建中学校其他诉讼请求。案件受理费1572197元，评估费500000元，由宏益公司负担1379461元，由建中学校负担692736元。

二审中,宏益公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。

第一组证据为：《G（11）23号地块国有建设用地使用权出让合同》《G（11）24号地块国有建设用地使用权出让合同》、编号为0002401、0002000、0002866、0002877的《缴交国有土地使用权出让金登记单》、筑国用（2013）第04668号、第09969号《国有土地使用权证》，拟证明：1.宏益公司已经通过出让方式获得本案所涉G（11）23、24号地块的国有土地使用权，且目前仍是前述地块的使用权人。2.建中学校无权向宏益公司就土地主张赔偿。3.按照出让合同约定，宏益公司需向南明区政府教育主管部门移交一所幼儿园、一所小学和一所中学，但并未约定违约责任。

第二组证据为：《关于研究花果园五里冲棚户区改造项目新增教育医疗用地相关工作专题会议纪要》（筑府专议〔2014〕207号）、《关于安排布置花果园片区综合整治有关问题会议纪要》（筑府专议〔2018〕152号）、《贵州省企业投资项目备案证明》，拟证明：宏益公司目前正在按照《G（11）23号地块国有建设用地使用权出让合同》和《G（11）24号地块国有建设用地使用权出让合同》的约定履行修建学校的义务。

第三组证据为:2012年9月24日宏益公司与建中学校签订的《房屋置换补偿协议》、贵阳市住房和城乡建设局于2012年7月16日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第520000201112078号）、贵阳市住房和城乡建设局于2012年8月15日颁发的《建筑工程施工许可证》（编号为520101201209122201号）、《贵阳花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目W-2区总平面图（一）》和《贵阳花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目W-2区总平面图（二）》，拟证明：1.宏益公司给建中学校置换的标的物是W-2区的综合学校（综合楼、学校）、幼儿园各一所并且双方约定了具体的交付时间。2.宏益公司给建中学校置换的标的物规划有具体方位、面积和标高，现移交给政府教育行政主管部门的标的物原本就是修建给建中学校的。3.《房屋置换补偿协议》的附件确定的学校与《贵阳花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目W-2区总平面图（一）》和《贵阳花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目W-2区总平面图（二）》载明的学校是同一标的物。

第四组证据为：贵阳市南明区花果园社区服务中心于2018年11月12日出具的《情况说明》、贵阳市公安局南明区分局花果园派出所于2018年11月9日出具的《情况说明》、贵州宏立城物业服务有限公司于2018年11月12日出具的X区和W区入住《情况说明》各一份、宏益公司与贵阳市云岩区人民政府签订的《花果园W区配建学校、幼儿园移交协议书》，拟证明：1.由于建中学校不同意开设部分义务制教育班级，导致W-2区发生严重群体事件。2.为了维护社会的稳定，迫于政府的压力，宏益公司将原本修建给建中学校的校区移交给了贵阳市云岩区人民政府，宏益公司不存在恶意违约。

第五组证据为：南明区房屋征收管理局与建中学校于2012年9月3日签订的《征收补偿协议》，拟证明：建中学校已获得征收补偿。

针对上述五组证据，建中学校认为整体上没有真实性、关联性，第四组证据是一种污蔑，而且后四组证据都是复印件。本院认为，宏益公司二审提交的新证据与本案无关联性，无法达到证明目的，本院不予采纳。

二审审理期间，贵州省贵阳市南明区教育局副局长张晋平向本院陈述称：1.依据《贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告》[筑土出告字（2011）第03号]之规定，宏益公司需要在五里冲棚户区、城中村、危旧房改造项目内配建2所中学、3所小学、4所幼儿园，并无偿移交给贵阳市南明区教育局。建中学校并不在规划配建的范围内。2.案涉片区的业主要求修建公立学校，建中学校属于民办学校，因此引起业主上访的问题，贵州省贵阳市南明区教育局与宏益公司协商，宏益公司才决定将原定给付建中学校的校区交给政府做公办学校。建中学校质证认为张晋平的陈述不具有真实性。本院认为，张晋平的陈述无其他证据佐证，亦不影响本案处理结果，本院不予采纳。

各方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，根据建中学校与宏益公司二审诉辩主张并经双方认可，本案二审争议焦点是：一、本案赔付的范围是否包括W-2区综合学校、幼儿园的土地价值；二、建中学校主张的一倍赔偿能否得到支持；三、建中学校主张的W-2区综合学校、幼儿园预期收益能否得到支持；四、超期临时安置补助费及其利息的计算截止时间如何认定；五、W-2区综合学校、幼儿园五个停车位预期收益数额如何确定；六、建中学校关于精神及名誉损失赔偿的主张能否得到支持；七、建中学校关于请求宏益公司依据W-2区综合学校、幼儿园房地产的双倍价值为基础支付利息的请求是否超出举证期限。根据本案查明的事实和相关法律、法规、司法解释的规定，本院分析评判如下：

一、关于本案赔付的范围是否包括W-2区综合学校、幼儿园的土地价值问题

宏益公司关于本案应赔付的范围要扣除W-2区综合学校、幼儿园的土地价值的上诉请求，本院不予支持。一审判决对此问题分析认定的三点理由本院均予认可，不再重复，此外补充两点。首先,《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”，依据上述法律法规的规定，“房地一体”是我国房地产法律规范中的基本原则。其次，《房屋置换补偿协议》第一条约定“甲方用项目改造完成后W-2区的综合学校（综合楼、学校）、幼儿园各一所安置乙方。……甲方负责为乙方办理产权，并分别将W-2区的综合学校、幼儿园办理成两个独立产权交付乙方”，双方在《房屋置换补偿协议》中并未明确约定拆迁安置的房屋土地使用权利益的补偿要以建中学校对被拆迁校区有土地使用权为前提,根据前述“房地一体”原则，既然宏益公司约定将W-2区的综合学校、幼儿园办理两个独立产权交付建中学校，当然也包括相应的土地使用权。不管建中学校对被拆迁校区有无土地使用权，宏益公司未按合同约定向建中学校交付拆迁安置房地产,折价赔付的范围均应包括W-2区综合学校、幼儿园的土地使用权价值。

二、关于建中学校主张的一倍赔偿能否得到支持问题

宏益公司关于建中学校主张的一倍赔偿责任不能成立的上诉主张，本院不予支持。首先，依据《贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告》[筑土出告字（2011）第03号]之规定，宏益公司需要在五里冲棚户区、城中村、危旧房改造项目内配建2所中学、3所小学、4所幼儿园，并无偿移交给贵阳市南明区教育局。由此可见宏益公司早已知道W-2区的综合学校、幼儿园在建好之后需要无偿移交给政府部门。即使如宏益公司所说，在招拍挂文件以及土地使用权出让合同中，所有地块上学校的具体位置、规模等都只是意向性规定，需要经过贵阳市城乡规划局审批同意才能确定，但也说明宏益公司早已知晓案涉校区存在被政府部门回收的可能性。因在签订《房屋置换补偿协议》时宏益公司对建中学校故意隐瞒前述情况，W-2区的综合学校、幼儿园修建好后亦无法按照合同约定交给建中学校，一审法院认定宏益公司存在恶意违约和欺诈故意并无不当。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条规定对拆迁安置补偿违约赔偿的适用并不以欺诈为前提，不管是在《房屋置换补偿协议》签订前宏益公司明知W-2区综合学校、幼儿园将被政府无偿收回开办公益学校，还是W-2区综合学校、幼儿园修建好后因小区业主需要而交给政府开办公益学校，均是宏益公司原因导致建中学校拆迁安置W-2区综合学校、幼儿园的合同目的不能实现，无法取得拆迁安置房屋的建中学校依据《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条的规定主张解除合同并要求一倍的损失赔偿，均有事实和法律依据。第三，虽宏益公司与建中学校签订的《房屋置换补偿协议》系以物易物的互易合同，而非名义上的商品房买卖合同，但二者对价性的实质并无不同，宏益公司机械理解前述司法解释的规范范围不当；不管宏益公司是基于土地招拍挂协议的约定还是建好后因业主需要而将W-2区综合学校、幼儿园交给政府用于开办公益学校，宏益公司都会基于土地招拍挂的价值、房地产开发销售的价值、削减其他开发义务或政府补偿等方式变相获得相对应的利益，这种对价性在本质上与房屋买卖亦无二致，宏益公司关于其非另行出卖的上诉理由亦不成立。

三、关于建中学校主张的W-2区综合学校、幼儿园预期收益能否得到支持的问题

建中学校关于因宏益公司的违约导致建中学校无法履行与贵阳市育强中学签订的《校区租赁合同》而应赔偿100307664元预期利益损失的上诉请求,本院亦不支持。首先，因宏益公司不能交付建中学校W-2区综合学校、幼儿园,需按房地产评估价99932400元折价给付建中学校，该款项的性质是宏益公司向建中学校交付W-2区综合学校、幼儿园这一合同义务的替代，既然建中学校已经获得了与W-2区综合学校、幼儿园价值相当的对价，其基于W-2区综合学校、幼儿园所能获得的可得利益转换为相应房产对价款的使用可能获得的利益,若建中学校再以其基于W-2区综合学校、幼儿园的权利而主张预期收益,则可能存在双倍获益。其次,如前所述,建中学校已因其拆迁安置W-2区综合学校、幼儿园的合同目的不能实现而获得一倍的违约赔偿,这种赔偿既包括对守约方可得利益损失的补偿性赔偿,也包括对违约方的惩罚性赔偿。一审判决按照《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条的规定认定宏益公司应承担的一倍赔偿责任中已经包含预期收益损失，建中学校再行主张W-2区综合学校、幼儿园的预期收益，亦不能得到支持。

四、关于超期临时安置补助费及其利息的计算截止时间如何认定问题

建中学校关于超期临时安置补助费及其利息的计算截止时间应定为生效判决执行完毕止的上诉主张，本院不予支持。首先，从《房屋置换补偿协议》第三条“过渡期为36个月。甲方如在过渡期内未按期将W-2区的综合学校、幼儿园交付乙方，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按169000元标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过169000元的5倍”的约定，可以看出双方约定超期临时安置补助费的目的是为了督促宏益公司按时履行交付案涉校区的义务。其次，宏益公司已经将W-2区综合学校、幼儿园移交给了政府部门,宏益公司也无意另行修建学校交付建中学校，《房屋置换补偿协议》已实际履行不能。最后，在建中学校向一审法院提起诉讼之前，与宏益公司一直处在磋商阶段，包括请求宏益公司在花果园楼盘内另行选址修建同等规模的学校交付给建中学校，但是并未磋商成功，建中学校向一审法院提起诉讼表明不再要求宏益公司另行交付学校，而是改为请求折价补偿并赔偿相应的损失，在该请求得到判决支持的情况下，如前所述，此时宏益公司交付拆迁还建房屋的义务已经转换为折价款项给付，建中学校主张再计算此后的超期临时安置补助费缺乏事实基础，一审法院以建中学校起诉时为认定超期临时安置补助费及利息数额的截止时间，并无不当。

五、关于W-2区综合学校、幼儿园五个停车位预期收益数额问题

建中学校上诉主张五个停车位的预期收益应为3504000元，本院不予支持。按照《房屋置换补偿协议》第四条的约定“甲方提供学校底层5个车位供乙方免费使用（应交的管理费除外），如今后车位对外销售，乙方可按销售价的50%优先购买”，案涉五个停车位的用途为建中学校自用，不存在营利性质，一审法院按照贵阳市政府车位租赁指导价来酌定五个停车位的二十年预期收益数额并无不当，建中学校主张按照市场价来计算缺乏合同依据和法律依据。另，建中学校上诉主张拆迁按照房屋双倍赔偿应以100624500元而非99932400元作为计算的基础。本院认为,《评估报告》载明的100624500元包含W-2区综合学校、幼儿园房产价值99932400元，加上五个停车位市场价值692100元。根据前述约定，建中学校对于案涉5个车位享有免费使用或者优先购买的权利是二选一，一审法院已经支持建中学校基于免费使用车位可获得预期利益的赔偿请求，建中学校再以案涉5个车位的购买价值为基础主张双倍赔偿，本院不予支持。

六、关于建中学校主张的精神及名誉损失赔偿能否得到支持问题

《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第五条规定,“法人或者其他组织以人格权利遭受侵害为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院不予受理”。因此，建中学校主张精神及名誉损失赔偿缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当。

七、关于建中学校请求宏益公司依据W-2区综合学校、幼儿园的双倍价值为基础支付利息的请求是否超出举证期限的问题

本院认为，建中学校未在一审举证期限内提出该请求，一审法院未予处理并无不当。首先，建中学校在起诉后请求宏益公司依据W-2区综合学校、幼儿园的双倍价值为基础计算并支付利息，而未在一审起诉时一并提出，构成诉讼请求的变更。其次，二审中建中学校称由于没有确切的基数作为计算利息的依据，因此不得不在一审判决作出后才提出该请求，本院认为即使计算的基准数尚未确定，建中学校也可以在一审起诉时一并提出该请求，因此该理由不能成立。最后，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定,“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，建中学校未在一审举证期限届满前提出前述利息诉请，应自行承担相应的责任后果。

此外，二审庭审中，宏益公司主张一审法院在建中学校未提出解除《房屋置换补偿协议》的诉讼请求及一审法院在未向双方当事人是否同意解除协议进行释明的情况下判令该协议解除，属于程序违法。本院认为，首先，建中学校在一审询问笔录上已经签字确认同意该协议解除。其次，在一审认定该协议予以解除后，双方当事人在上诉状中都没有对此提起上诉。最后，双方当事人在二审庭审中都已明确表示同意解除该协议。虽一审在形式上具有一定程度的程序瑕疵，但实质上仍然符合当事人的真实意思，案件的处理结果亦无不当。

综上，宏益公司、建中学校的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1795598元,由贵阳宏益房地产开发有限公司负担1060594元，贵阳市南明区建中学校负担735004元。

本判决为终审判决。

审判长　黄　年

审判员　张　纯

审判员　潘勇锋

二〇一九年一月六日