审理法院：沈阳市中级人民法院
案号：（2016）辽01民终1676号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-02-25
审理经过
上诉人李良与被上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第00887号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员相蒙参加评议的合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审李良诉称：请求法院依法判决白塔街道办履行所签协议向李良交付位于沈阳市浑南区火石桥回迁区的78平方米和95平方米各一套产权置换房；白塔街道办赔偿李良逾期交付产权置换房的安置补助费12，000元；案件受理费由白塔街道办承担。
一审被告辩称
原审白塔街道办辩称：一、双方签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反法律强制性规定应认定为无效。依据土地管理法的法律法规，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。法律明确规定了宅基地的取得应以户为单位。本案李良户籍不在小羊安村，且在该村未取得房产证，其并非该村集体经济组织成员，不具有该村宅基地的使用权，现置换协议以李良宅基地使用面积的一半作为补偿标准，违反了法律法规的规定，应为无效。二、本案拆迁补偿协议的组成材料中的土地认证使用权面积300平方米，损害国家利益，双方无产权调换的基础，所签协议不具有产权调换合同的成立属性，补偿协议不能构成法律意义上的完整性，合同应认定不具有法律效力。理由：1、王宏春于2001年分别与李良、吴玉华、何春复签订了《房屋买卖协议书》三份，房屋买卖面积分别为195平方米、78平方米、260平方米，但通过航拍及测绘图可证明王宏春仅有两套房屋。故房屋买卖不真实。而李良与吴玉华于2010年11月离婚时，离婚协议未对房屋进行处理，可证明本案买卖协议在当时不存在。且房屋未办理产权变更手续。2、李良与吴玉华在2001年同时与王宏春签订房屋买卖协议，将房屋同时转让给夫妻二人，依据一户一宅的规定，该二人不能同时拥有两处宅基地，该买卖行为应属无效。3、李良与吴玉华同时以申请审批宅基地的方式签订两份补偿安置协议，损害了小羊安集体利益。4、原王宏春地块的宅基地同时进行五户宅基地的审批明显违法。三、双方签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》因违反一户一宅的法律规定，应认定为无效。李良与吴玉华在政府作出土地征收决定之后离婚，按规定该二人仅享有一处宅基地，现补偿协议中二人获得两处宅基地并予以补偿，违反了法律的强制性规定。综上，请求法院依法驳回李良的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院审理查明：李良户籍为农业户口、户籍地为沈阳市浑南区（原东陵区）白塔街道塔南村，案外人何春复（何春复为农业户口、户籍地为塔北村）为李良前妻的母亲、与案外人吴玉华原系夫妻关系（二人于2010年11月9日经民政机关协议登记离婚）。2002年9月26日何春复与原东陵区白塔镇小羊安村村民王宏春、王志春签订协议书一份，约定由何春复从二人处购得建筑面积分别为48平方米房屋两间、东平房40平方米，房屋总价款为148，000元。落款处由买卖双方签字按印，并有五名中证人签字确认。何春复所购房屋中有证的面积为王志春房屋面积为48平方米、土地使用面积为458平方米；王宏春房屋面积为48平方米、土地使用面积为448平方米。2011年小羊安村所在地区动迁，在签订安置补偿协议期间，按要求由李良与案外人王宏春、何春复与王宏春、吴玉华与王宏春分别补签了《房屋买卖协议书》各一份，协议载明：王宏春（甲方）将坐落于白塔镇小羊安村的195平方米、260平方米、78平方米砖木房分别出售给李良等三人，协议落款时间均记为2001年9月2日。所补签的房屋买卖协议做好后，由李良等三人分别提供给白塔街道办拆迁部门进行审核，并将该买卖协议书交政府存档使用。后李良于2011年4月10日与白塔街道办签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为B878）一份，协议约定李良（乙方）房屋坐落在东陵区白塔镇小羊安村，土地认证使用权面积为300平方米，人口1人，户籍地为东陵区白塔镇塔南村189号；拆迁补偿金额为土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额及住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿等合计为478，100元；产权调换房屋为坐落在东陵区白塔镇火石桥社区的房屋，建筑面积为173平方米（其中78平方米一套、95平方米一套）；李良（乙方）保证于2011年4月10日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告（甲方）保证于2013年4月10日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给李良。该协议在履行过程中，因白塔街道办认为李良所取得的宅基地以及所签订的拆迁补偿协议均违法且不具有法律效力为由，拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故李良诉至法院。另查明，案外人何春复、吴玉华与李良以同样事由同时另行诉至法院。
一审法院认为
原审法院认为：双方于2011年4月10日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为B878），系土地被政府征收地区，由白塔街道办作为补偿款支付义务的主体，对具有合法宅基地使用权范围内的房屋因动迁灭失，其权利主体进而获得相应补偿权利所签订的协议，而补偿标准中包含有政府拆迁部门对属于本集体经济组织成员更为优惠的补偿政策。那么合法财产的界定范围是衡量双方所签订补偿协议是否具备公平原则、诚实信用原则的关键，而当事人订立、履行合同，亦应遵守法律、行政法规的规定。本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以李良在小羊安村享有300平方米的宅基地使用权的认证手续以及其与该村村民王宏春补签的《房屋买卖协议书》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。通过白塔街道办提供的三份补签的购房协议、李良的户籍地及户口性质及其当庭自认，可认定李良不具有小羊安村集体经济组织成员资格、并在与白塔街道办签订拆迁补偿协议时提供了虚假的购房书面材料。那么根据法律规定，我国农村村民住宅用地的使用主体仅为本集体经济组织成员，李良依法当然无权获得该村的宅基地使用权，更无法获得土地上所涉房屋的物权。显然本案李良明知其非该村村民无权获得宅基地使用权，并具有向政府拆迁机构提供虚假的房屋买卖协议的行为，已构成欺诈，而所涉补偿款的给付损害的是国家利益，故双方于2011年4月10日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此李良的诉讼请求，于法无据，不予支持。鉴于双方所签订合同的属性，包含有白塔街道办系履行政府拆迁的具体行政行为性质，所涉财产返还或补偿的后续问题，双方均可另案解决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条之规定，原审判决：驳回原告李良的诉讼请求。案件受理费8616元，由李良承担。
上诉人诉称
宣判后，上诉人李良不服，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费用由白塔街道办承担。事实与理由：我方要求按照已经签订的拆迁补偿协议，安置回迁房屋。
被上诉人辩称
被上诉人白塔街道办辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审中李良提供虚假的购房协议，其不是本村村民，不具有获得农村集体土地产权置换的拆迁补偿收益，损害了国家利益，签订的协议是无效的。
本院查明
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，《房屋买卖协议书》，身份证复印件，户口本复印件，航拍图复印件等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为
本院认为：土地管理法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定的标准。本案中，李良虽是农业户口，但其户籍地为沈阳市浑南区（原东陵区）白塔街道塔南村，其与王宏春签订房屋买卖协议，约定购买王宏春在小羊村的房屋及土地使用权，违反了上述强制性规定，房屋买卖协议是无效的，现李良主张获得补偿，是基于上述协议产生的，该协议无效，其作为非本村村民无权获得因土地使用权被征收而产生的补偿费用。对于合同无效的损失问题，李良可另行主张，原审法院认定合同无效并无不当，应予维持。另外，一审法院认为李良在明知其不是本村村民无权获得宅基地使用权，仍向政府提供房屋买卖协议的行为，构成欺诈，对此，白塔街道作为拆迁人应当知道李良的户口信息，但仍与其签订产权调换协议，现其主张李良存在欺诈，理由显然不能成立，一审法院认定李良存在欺诈，证据不足，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8616元，由李良负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王惠丽
审判员白丽萍
审判员相蒙
裁判日期
二〇一六年二月二十五日
书记员
书记员张鑫桐
