审理法院：恩施市人民法院
案号：（2015）鄂恩施民初字第00322号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-04-16
审理经过
原告吴峰诉被告恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法追加郑朝平为共同原告参加诉讼。依法组成由审判员于永国担任审判长，审判员郭韶华、张勇参加的合议庭于2015年4月7日公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人王明、被告东源房地产公司的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告吴峰、郑朝平诉称，原告是恩施市舞阳大街80号住户（原恩施市粮油储运公司宿舍），2009年被告开发原告所在区域，需要拆迁原告房屋，并于2009年5月27日与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定按原产权证面积1：1置换，并赠送25㎡住房面积，原告房屋产权面积62.01㎡，其中分摊面积0.80㎡，需还建108.81㎡住房。原告签订协议后就搬出原住房让被告拆迁。直到2014年8月30日，被告方发短信可以交房，被告按原告选择的116.42㎡户型要求补交现金，且还建的房屋含约20㎡的分摊面积。原告认为：首先，原告被拆迁的房屋没有分摊面积，被告不能把多余的分摊面积计算在内，否则就缩小和侵吞了原告的建筑面积。其次，原告搬迁完毕至被告交付63个月，除去过渡期30个月，被告迟延交房33个月，理应赔偿违约金。请求判决：1、被告按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的建筑面积为原告交付房屋并结算；2、被告赔偿迟延交付房屋的租金损失33000元（1000元／月×33个月）。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋拆迁补偿安置协议》复印件。拟证明：1、按产权面积1：1置换；2、由被告赠送25㎡的住房面积；3、过渡期约定为30个月；4、2009年5月27日协议达成；5、应还建的面积为108.81㎡。
证据二、《房屋所有权证》复印件。拟证明：原告被拆迁房屋不含分摊面积。
证据三、2012年8月26日《协议书》复印件。拟证明：还建房建筑面积中含有分摊面积。
被告辩称
被告东源房地产公司辩称，一、原告不承担房屋分摊面积的理由不成立。双方明确约定还建面积为建筑面积，并约定以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，还建户型、面积均系原告自行选择。原告原产权证面积包含分摊面积。根据房产测量规范规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和公用分摊面积两部分构成。二、被告交付房屋时间不违反合同约定。《房屋拆迁补偿安置协议》约定“过渡期按照30个月计算……约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%”，可见过渡期30个月只是暂定，超过30个月也只是增加过渡费，被告不应承担违约责任。原告全额领取了被告增加的过渡费，未提出任何异议。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证、资质证书、商品房预售许可证复印件，法定代表人身份证明原件。拟证明：被告的主体资格。
证据二、《房屋拆迁补偿安置协议》复印件。拟证明：1、被告给原告还建的房屋面积；2、双方对还建房屋的期限有明确约定，30个月只是暂定，不是确定的期限，超过30个月被告只承担增加过渡费的义务，不应承担违约责任。
证据三、《协议书》复印件。拟证明：1、还建房户型及面积由原告自行选择；2、面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准；3、双方对测量面积误差处理有明确约定。
证据四、《房屋所有权证》复印件。拟证明：该证建筑面积包含有分摊面积。
证据五、恩施市江山测绘有限公司测绘报告复印件。拟证明：测绘部门测绘的房屋准确面积。
证据六、领条复印件。拟证明：被告支付了过渡费和延期后增加的过渡费，不存在违约。
经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一至证据三，被告对其真实性无异议，认为：1、过渡期30个月只是暂定；2、原告原产权证面积包含有分摊面积；3、还建房户型及面积系原告自行选择，双方明确约定以测绘部门测绘的建筑面积为准；4、双方在《协议书》中对面积差有明确约定。关于被告提交的证据一至证据六，原告对其真实性无异议，认为：1、协议明确约定过渡期为30个月，不是暂定状态，过渡期顺延增加20%的过渡费是关于过渡费的约定，不是对过渡期限的约定；2、《协议书》约定的面积是抽象的，当时被告未出示测绘报告，原告不知晓房屋具体面积，而是认为被告提供的数据就是套内面积；3、原告原产权证面积不含分摊面积。
本院查明
本院认证，关于原告提交的证据一至证据三，被告提交的证据一至证据六，因具备合法性、客观性、关联性，本院予以确认。
经审理查明，2000年11月21日，原告取得了房权证恩市私字第××号《房屋所有权证》，该证载明原告系恩施市舞阳大街80号第二层房屋所有权人，该房屋为房改房，其建筑面积为62.01㎡（其中套内功能面积61.21㎡，公用分摊面积0.80㎡）。
2009年5月27日，原告（乙方）与被告东源房地产公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。双方约定：因旧城改造配套工程建设需要及原有房屋存在安全隐患，乙方自愿申请将房屋拆迁。一、乙方被拆迁房屋证载面积为62.01㎡，改制时备案面积21.80㎡。二、房屋按原产权证面积1：1置换，甲方向乙方赠送25㎡住房面积。三、还建楼层为6至8层，还建面积约108.81㎡，上下10㎡内供乙方选择。六、过渡期房租费按每月600元／户补偿，过渡期按照30个月计算，过渡费分年每年年初第一个月支付；约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%。七、过渡期为自搬迁完毕后30个月。十一、拆迁补偿安置协议约定由拆迁人支付的各项补偿款，按拆迁补偿安置协议约定的时间及期限执行，按规定的时间新房交钥匙后顺延2个月为装潢时间。
2012年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》。双方约定：2、甲方给乙方按协议约定还建房面积为108.81㎡，楼层为6至8层。3、乙方自由选择的甲方“东源·锦华苑”小区还建房为7楼D2户型面积116.42㎡（房号708）。5、乙方所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个月内办理交接房手续，结清房屋价款。逾期未办理交接手续的视为甲方已交房。
2014年8月30日，被告以短信方式向原告发出了交房通知。被告按照约定标准付清了自搬迁完毕之日起至2014年8月31日止的过渡费。
2015年2月3日，原告提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。本案因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为
本院认为，原、被告所签《房屋拆迁补偿安置协议》、《协议书》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，一、还建房建筑面积应否包含分摊面积；二、被告是否应承担违约责任。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：
一、关于还建房建筑面积应否包含分摊面积的问题。原告被拆迁房屋产权证面积62.01㎡（其中套内功能面积61.21㎡，公用分摊面积0.80㎡），改制时备案面积21.80㎡。双方所签《房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋按原产权证面积1：1置换，被告向原告赠送25㎡住房面积。《协议书》约定，原告自由选择的被告“东源·锦华苑”小区还建房为7楼D2户型面积116.42㎡（房号708）；原告所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。据此，原告主张还建房建筑面积不包含分摊面积，没有事实及法律依据。原告以还建房建筑面积不含分摊面积为由要求按约定建筑面积交付房屋和结算，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。
二、关于被告是否应承担违约责任的问题。原告以双方约定过渡期为30个月、被告逾期交房33个月构成违约为由，请求判决被告赔偿逾期33个月交房的租金损失33000元（按1000元／月计算）。双方所签《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定，过渡期房租费按每月600元／户补偿，过渡期按照30个月计算，约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%；过渡期为自搬迁完毕后30个月。根据该约定，过渡期并非仅限于30个月，而是“约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延”，顺延期间每月增加20%的过渡费。被告按照约定付清了自搬迁完毕之日起至通知原告交房时止的过渡费，其行为不构成违约，即不存在赔偿原告租金损失的问题。
综上所述，原告提出的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，且无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告吴峰、郑朝平的诉讼请求。
案件受理费625元，由原告吴峰、郑朝平共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长于永国
审判员郭韶华
审判员张勇
裁判日期
二〇一五年四月十六日
书记员
书记员罗毅
