审理法院：唐山市丰润区人民法院
案号：（2015）丰民初字第1402号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-06-16
审理经过
原告黄绍全与被告张坐钟房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨慧苑独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄绍全、被告张坐钟的委托代理人王卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告黄绍全诉称，2008年，被告对塔湾村进行开发，因其开发涉及到原告居住的房屋及宅基地，为此，被告为完成开发工作，在2008年2月29日以自己名义与原告签订了房屋拆迁补偿置换协议书，协议书约定，在被告平改后，由被告无偿补给原告192平米楼房及两个配套地下室和地上车库一个。现被告开发小区工作已经完成，且已经将192平米楼房及地下室交付给原告，可车库迟迟没有交付原告。原告多次找被告，但被告总以各种理由推脱，原告认为被告有义务履行协议确定的义务，被告的行为已构成违约，故提起诉讼，请求依法判决被告按房屋拆迁补偿置换协议约定向原告交付车库。
原告提交原被告签订的房屋拆迁补偿置换协议书，证明自己的主张。
被告辩称
被告张坐钟辩称，2007年被告与他人合伙对塔湾村塔新街进行改造，当时按照拆迁改造政策制定的是0.25亩土地使用面积返迁160平米楼房面积，0.3亩是192平米楼房。当初黄绍全的工作是被告亲自给做的，因为原告要的比较多，作工作比较困难，多次商议后，被告同意给其32平米并给原告5万元现金，被告跟原告签订的拆迁补偿协议。按照拆迁协议是192平米，实际返迁202.02平米，超出置换面积10.02平米。按照置换协议的条款，原告应该按4660元每平米付给被告超面积10.02平米的房款46693元，再优惠百分之五就应为44358.35元，超出面积需要上契税1.5%，即665.38元，合计45023.73元。被告多次找到原告协商，让原告把这钱交了给车库，但是原告至今没交，导致现在车库仍没有兑现。所建的车库按规划都是地下车库，没有地上车库。因此，被告提出反诉，要求黄绍全给付超面积10.02平米的房款44358.35元及契税665.38元。
被告张坐钟为支持自己的主张提交如下证据：
1.黄绍全与塔湾居委会签订的合同。
2.唐山市丰润区物价局对唐山宏廷房地产开发有限公司《关于商品房销售明码标价方式内容及销售价格备案申请》的批复及润壹佳园1、2号楼销售价目表、唐山宏廷房地产开发有限公司润壹佳园预售方案、润壹佳园项目备案证、建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、唐山市丰润区人民政府《关于唐山北站片区改造的公告》、《关于浭阳新城区建设的公告》、设计图，证明原设计图纸层高是17层半、后因政府统一规划，2011年2月重新设计图纸，2011年7月27号，项目审批，国土资源局2011年8月3号颁发土地证，2011年8月份进场施工，2013年1月16号正式交付使用。按照合同约定交房是2013年5月30号，被告提前交房，不存在逾期交房问题。
黄绍全针对被告反诉辩称，交房之前张坐钟给被拆迁户开会，在会上他说“交房超期了，给被拆迁人造成的损失与超出合同的面积互相抵顶”。对反诉状所说的超出面积数没有意见，张坐钟是给过我五万。
黄绍全为支持自己的主张提交如下证据
2.证人叶某出庭证言，证明交房超期，违约金与超面积房款两顶。叶某陈述：我与原告住一个小区。2007年10月份甲方张坐钟与我们签订拆迁协议时说两年内返迁，但他们到2013年3月份才交房。他们违约了，没有给我们违约金。交房时我们原来塔湾的三十多住户向张坐钟、刘玉田提出违约金要求，他们口头答复的我们每户的超面积房款都给免了，抵顶违约金。
被告对原告证据的质证意见是：对原告证据1无异议，对原告证据2不认可，被告未延期交房，开发曾因政府统一规划而被叫停，不是被告的责任，被告从未承诺不要超面积房款。
原告对被告证据的质证意见是：对证据1有异议，不是原告所签；对证据2无异议。
本院对原被告提交的证据作出如下认定：对原告证据1的真实性予以认定，原告证据2无其他证据印证其真实性，本院不予采信。被告证据1与原告证据1的原告签名有出入，原告不认可，被告亦不能说明其形成过程，本院不予采信。对被告证据2的真实性予以采信。
本院查明
本院根据双方当事人的陈述及认定的有效证据，认定如下事实：2008年被告张坐钟与他人合伙欲对唐山市丰润区丰润镇塔湾旧平房进行拆迁改造。原告黄绍全有坐落在唐山市丰润区塔湾居委会塔新街19号房产一处，建筑面积69平米，占地面积2分5厘。2008年2月29日被告张坐钟（甲方）与原告黄绍全（乙方）签订房屋拆迁补偿置换协议书，协议约定土地及房屋补偿为：甲方必须无偿给乙方192平米房屋及两个配套房屋的地下储藏室及地上车库一个（价值约13万元），乙方所选的户型面积为暂定面积，双方结算时以房管局测绘面积为准，如果所选楼房面积超出应置换面积时，10平方米以内（包括10平方米）每平方米按该处楼房销售价优惠5%，但最多不能超过10平米，少于置换面积，按该处楼房售价给乙方补偿，但最多不能超过5平米。置换楼房的匹配及分配方法：甲方所建楼房为十七层外带电梯房，分给乙方一个二层和一个十二层，不用乙方付层次差价。拆迁过渡补偿费：每户每月补偿400元，计4800元，工程延期补偿费顺延。甲方一次性付给乙方搬家补偿费5000元，及装修费、过渡补偿费共计298000元。返迁入住时间：自支取搬家补偿费时间计算，20个月内入住。出现不可抗力的自然灾害除外。违约责任：在协议履行期间，不准单方中止协议，如单方违约，违约方向守约方赔偿实际造成的经济损失。
2009年6月7日，唐山市丰润区人民政府发布《关于唐山北站片区改造公告》，自公告发布之日起，任何单位和个人不得在规划红线范围内新建、扩建、改建建筑物。涉及片区范围内的规划许可、施工许可、取水证审批、用电审批、项目审批等一律停办。原告房产在规划范围内。2010年3月12日，丰润区人民政府发布《关于浭阳新城区建设的公告》，公告2009年6月7日区政府发布的《关于唐山北站片区改造的公告》仍然有效，并将规划建设范围扩大，自公告发布之日起，任何单位和个人不得在规划红线范围内新建、扩建、改建建筑物，涉及浭阳新城区规划区域内的规划许可、施工许可、项目审批等一律停办。2011年7月27日，唐山宏廷房地产开发有限公司将丰润区润壹佳园住宅楼工程项目向丰润区发改局备案，备案建设起止年限为2011年8月至2013年5月。2011年8月该公司取得建设用地使用证、建设用地规划许可证，2012年6月8日取得建设工程规划许可证，2012年7月18日取得建筑工程施工许可证。被告张坐钟以唐山宏廷房地产开发有限公司名义对该项目进行改造建设。2012年8月，唐山宏廷房地产开发有限公司向唐山市丰润区物价局提交《关于润壹佳园项目商品房销售明码标价方式内容及销售价格备案的申请》，预售价格为：一层4660元／平米，往上每层加20元／平米，顶层4660元／平米，平均预售价格为4880元／平米。该申请获得批准。2013年1月房屋建成，2013年3月交付使用。按规划要求，车库均建成带卷帘门的独立地下车库，每个车库价值13万元。原告黄绍全实际置换的楼房面积为202.02平方米。被告张坐钟未按协议约定给付原告车库，理由是原告未按合同约定交付超面积房款及契税。
本院认为
本院认为，原被告之间签订的房屋拆迁置换协议书，是双方当事人的真实意思表示，该协议对双方有法律约束力，双方均应按协议的约定全面履行各自的合同义务。在合同履行过程中，因政府统一规划，原被告之间的协议不能履行，被告对此不存在过错，被告在政府统一规划后，及时建房交房，并未违约，因此原告主张被告延期交房，理据不足，本院不予采信。原告主张被告承诺用延期交房的违约金抵顶超面积房款，理据不足，本院不予采信。原告要求被告按协议约定交付车库，但被告按规划要求只建有地下车库，被告应交付原告价值13万元的地下车库一个。协议约定，黄绍全所选楼房面积超出应置换面积10平方米，每平米按该处楼房销售价优惠5%，因此黄绍全应当给付张坐钟相应房款44270元（4660元／平米＊10平米-4660元／平米＊10平米＊5%）及契税664.05元（44270＊1.5%）。被告反诉要求黄绍全给付超面积10平米的房款及契税，理据充分，本院予以支持。被告要求黄绍全给付另超出合同约定的0.02平米的房款及契税，理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告张坐钟于本判决生效后十日内给付原告黄绍全唐山市丰润区润壹佳园价值13万元地下车库一个；
二、原告黄绍全于本判决生效后十日内给付被告张坐钟房款及契税合计44934.05元；
三、驳回原告黄绍全的其他诉讼请求；
四、驳回被告张坐钟的反诉其他诉讼请求。
本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告张坐钟负担。反诉案件受理费926元，减半收取463元，由原告黄绍全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判人员
审判员杨慧苑
裁判日期
二〇一五年六月十六日
书记员
书记员于桂红
