审理法院：海伦市人民法院
案号：（2014）海民初字第84号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
审理经过
原告佟晓伟诉被告北安市三江房地产开发有限公司、商允朋、路荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告佟晓伟、被告商允朋及其委托代理人刘春波到庭参加诉讼，被告北安市三江房地产开发有限公司、被告路荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称
原告佟晓伟诉称，被告商允朋、路荣挂靠在被告北安市三江房地产开发有限公司，并以该公司的名义在海伦市文明街10委区域立项兴建盛龙花园小区，自2010年3月份开始实施拆迁。原告家自有临街门市房屋130平方米，用于出租他人经营使用。2010年7月28日，原、被告签订了回迁安置协议书，双方约定原告回迁盛龙花园小区东厢房1号楼与2号楼之间从南往北数第二门一、二层门市房屋，面积为120平方米，双方互不找差价，交付房屋时间为2011年11月30日。2011年9月份，被告方开工建设东厢房时，原告发现自己回迁位置的房屋设计与回迁协议约定的标准不符，双方发生纠纷，经市政府领导及拆迁主管部门领导多次协调，被告商允朋才同意将原告回迁房屋更换为原回迁房屋南屋，即1号楼与2号楼之间从南往北数第一门市房屋，总面积变更为154平方米（被告商允朋提供的建筑图纸标注面积为153.18平方米），原告交付被告方10万元增加面积款，双方重新签订回迁协议时（协议签订时间标注为2010年7月30日，所用合同文本是与第一次合同一样的格式合同），原告交付2万元增加面积款，下欠8万元。可是在原告回迁房屋建成后，被告商允朋和路荣却告知原告回迁的房屋面积增加了18.99平方米，一楼面积81.9平方米，二楼面积91.09平方米，要求原告按均价每平方米4800.00元交付差面积款，后被告又降至每平方米4000.00元。原告认为被告商允朋和路荣提出的要求既不合理又不合法，未同意其意见，原告此后积极与其协商，但被告商允朋、路荣以种种理由推脱不予解决，即使在市政府和征收办领导协调此事时，被告商允朋拒不参加，致使原告回迁房屋至今未能交付，给原告造成巨大经济损失。因此诉讼到法院，要求三被告按拆迁安置协议交付房屋，原告被告约定的回迁房屋面积为154平方米，在此基础上增加的4.62平方米（按3%计算）面积按市场价格每平方米4800.00元交付差面积款，超出3%部分产权无偿归原告所有，同时要求三被告支付逾期交付房屋违约金。
被告辩称
被告北安市三江房地产开发有限公司、被告路荣未出庭，未答辩。
被告商允朋辩称，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，非房屋买卖合同纠纷，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从该解释第一条规定的内容可以看出，该解释的适用范围是以商品房买卖合同作为前提条件，同时，房屋买卖合同纠纷与房屋拆迁安置补偿合同纠纷是两个并列案由，两者属不同法律关系性质的案件。按照海伦市回迁房屋交付习惯及合同法规定，原告应先向被告交付多出面积的款项91152.00元，被告才能交付房屋。根据双方于2011年10月12日签订的变更协议第六条约定，新建楼房面积最终按测绘报告为准，如有误差，双方应相互找钱。被告方不应向原告交付违约金，本案导致房屋未按期交付，是原告在签订合同后离开海伦，变更了通讯方式，致使被告无法通知原告接收房屋，违约责任应由原告自行承担。
本院查明
经审理查明，被告商允朋和路荣系夫妻关系，借用被告北安市三江房地产开发有限公司资质以该公司的名义在海伦市文明街10委区域立项兴建盛龙花园小区。2010年3月份，商允朋、路荣开始在原告佟晓伟房屋区域内实施拆迁，2010年7月28日，原告佟晓伟与被告商允朋、路荣签订了回迁安置协议书，双方约定原告建筑面积130平方米门市房回迁被告开发的盛龙花园小区东厢房1号楼与2号楼之间从南往北数第二门一、二层门市房屋，面积为120平方米，一层60平方米，二层60平方米，同时约定此门市房东西长度15米，南北宽4米，如长度减，宽度相应加宽，最终合成60平方米，高度正常。特别约定回迁面积和建成楼房面积正负3%按相关规定执行。交付房屋时间为2011年11月30日，到时如不交工不能入户，相关补偿，按相关规定执行。2011年9月份，被告方开工建设东厢房时，原告发现自己回迁位置的房屋设计与回迁协议约定的标准不符，经市政府领导及拆迁主管部门领导多次协调，双方于2011年10月12日又签订了一份回迁安置协议书（该协议书上标注的签订时间为2010年7月30日），在原协议基础上，将原告回迁房屋更换为原回迁房屋南屋，即1号楼与2号楼之间从南往北数第一门市房屋，总面积变更为154平方米（被告商允朋提供的建筑图纸标注面积为153.18平方米），原格式合同中手写的特别约定部分即“楼房面积正负3%按相关规定执行”等内容未重新填写，只是就变更后楼房增加的34平方米口头约定由原告向被告商允朋、路荣交纳10万元（每平方米均价2941.18元）。原告于2011年10月13日向被告商允朋、路荣交付2万元，并出具了8万元欠据。房屋建成后，原回迁房屋面积经测绘公司测绘为一层81.09平方米，二层91.90平方米，总计面积为172.99平方米，与约定的154平方米超出了18.99平方米。在本案原审诉讼过程中，被告商允朋将该楼一层西侧间壁了一个18.99平方米的单独房间，致使现在该楼一楼面积为62.10平方米。2013年4月27日，绥化市价格认证中心作出（2013）绥价认涉民字第003号价格鉴定结论书，6月26日作出变更说明，鉴定结论：海伦市盛龙花园小区东厢房一号楼与二号楼之间从南往北数第一门一、二层154平方米门市房十六个月零十天的房屋租金为28558.00元，日租金为58.28元。
以上事实有书证、证人证言、鉴定意见、原告被告陈述等在卷证实。
本院认为
本院认为，原告佟晓伟与被告商允朋、路荣签订的拆迁安置协议书是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律和社会公共利益，该拆迁安置协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。原告依约交付了被拆迁房屋，被告商允朋、路荣应按合同约定按期交付给原告回迁房屋，因此，原告要求确认座落于海伦市盛龙花园小区东厢房一号楼与二号楼之间从南往北数第一门一、二层门市房屋归其所有，被告商允朋、路荣将该房屋交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。因被告商允朋、路荣系借用被告北安市三江房地产开发有限公司资质并以该公司的名义兴建海伦市盛龙花园小区，故被告北安市三江房地产开发有限公司对交付给原告的回迁房屋与被告商允朋、路荣承担连带责任。关于该诉争房屋多出18.99平方米面积原告应如何计算找差款的问题，原告请求按照法律规定的正负3%计算面积的差价，第一份合同对此虽有明确约定，但第二份合同对此未重新约定，故应适用协议书第六条：新建楼面积最终按房地产测绘报告为准，测绘面积多于或少于双方约定面积，甲乙双方相互找钱，户型结构以设计图纸为准。关于给付找差款的价格，因签合同时被告商允朋提供的设计草图标注的面积为153.18平方米，被告商允朋违约将该房建成为172.99平方米，原告方无过错，故应按协议第二条第二项：“回迁面积大于房屋拆迁面积，按优惠价购买”的约定，按双方重新签合同时多出34平方米付差价款10万元的标准计价，每平方米2941.18元，因此原告应给付被告18.99平方米找差款55852.94元（2941.18元X18.99平方米）。原告要求被告给付逾期交付房屋违约金的请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。经绥化市价格认证中心对该涉案房屋2011年12月1日至2013年4月10日期间的租金进行鉴定，鉴定该期间该房屋的租赁价格为28558.00元，即每日租金为58.28元，双方当事人对此无异议，本院对该鉴定结论予以确认。因此被告商允朋、路荣应给付原告佟晓伟2011年12月1日至2013年4月10日期间的逾期交付房屋违约金28558.00元，2013年4月11日以后以每日58.28元计算违约金，至房屋交付时止，被告北安市三江房地产开发有限公司对违约金的给付承担连带责任。被告关于原告应先行给付多出面积的差价款被告才能交付房屋的主张于法无据，本院不予支持，其关于原告变更了通讯方式无法联系以致被告无法通知原告接收房屋，因此被告无违约行为不应支付逾期交付房屋违约金的主张，因未提供相应证据证实自己的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告商允朋、路荣于本判决生效后十日内将座落于海伦市盛龙花园小区东厢房一号楼与二号楼之间从南往北数第一门一、二层面积172.99平方米门市房屋交付给原告佟晓伟。被告北安市三江房地产开发有限公司对交付给原告的回迁房屋与被告商允朋、路荣承担连带责任；
二、原告佟晓伟于本判决生效后十日内给付被告商允朋、路荣房屋找差款55852.94元；
三、被告商允朋、路荣于本判决生效后十日内给付原告佟晓伟2011年12月1日至2013年4月10日期间的逾期交付房屋违约金28558.00元，2013年4月11日后以每日58.28元计算违约金至房屋交付时止，被告北安市三江房地产开发有限公司对给付违约金承担连带责任。
案件受理费100.00元，鉴定费1000.00元由被告商允朋、路荣负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审判人员
审判长刘树福
审判员周明
人民陪审员马贵生
裁判日期
二二0一四年十二月二十三日
书记员
书记员单萌
