审理法院：白山市中级人民法院
案号：（2010）白山民一终字第263号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2010-09-27
审理经过
上诉人（原审原告）王发友因与房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2010）八民二初字第114号民事判，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开审理了本案。上诉人王发友、被上诉人吉林省博成房地产开发有限公司委托代理人单波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告诉称
王发友一审诉称，吉林省博成房地产开发有限公司（以下简称博成公司）于2008年6月18日与王发友签订了«房屋拆迁安置协议书»，按协议要求，回迁面积与拆迁面积不符时，面积误差比超出3％的房价款应由开发商承担。本案中，双方办理回迁时，博成公司却不履行协议条款，强行将超出3％的面积款加在回迁户身上，致使王发友不能按协议条款回迁；按协议规定，王发友本应在2008年12月30日前回迁，而博成公司工期一再迟延到2009年12月，却拒不按白山政发［2007］8号文件规定支付逾期回迁加倍的临时安置补助费；王发友的回迁房不具备日常生活必备条件，缺门少窗台，无坐便、水池等生活必需设施，要求博成公司向王发友支付每户2,000.00的装修费，保证回迁户不低于原居住条件；根据白山政办发［2007］8号文件规定，2007年7月1日以后审批的房地产开发项目，其燃气管网建设费一律不得再向用户收取；根据白山发改收管联字［2009］246号文件规定，单元门（程控门）属于住宅建设的配套设施，费用应由建设单位列入房屋造价成本中，不得另行收费，而博成公司已向王发友收取单元门垃圾建设点费等。鉴于以上事实，王发友诉至法院，请求判令博成公司承担超面积房价款7,590.86元、加倍临时安置补助费10,653.75元、单元门、垃圾建点费450元、燃气管道费1,000.00元、取暖费3,000.00元、装修费5,000.00元，合计27,694.61元。
一审被告辩称
原审博成公司一审辩称，王发友与博成公司经协商自愿达成最后协议：一、博成公司对王发友的临时安置补助费虽然在回迁补偿表上体现为每平方米5元，但通过减少房差款、免燃气热费、多给取暖费、多给装修费等方式，使得王发友实际享受的临时安置补助费已经远远超过了每平方米10元的标准；二、对于回迁房屋的面积差王发友已经认可，并且博成公司已经给予王发友每平方米6.84元的差价优惠；三、双方对取暖费和装修费都没有异议。综上，双方签订的商品房买卖合同和回迁费用补偿表完全出于真实意思表示，博成公司将房屋交付王发友已经履行完了自己的义务。原告领取了回迁补偿款并且办理了入户，现在反悔并无理要求超额的费用，显属恶意诉讼，其没有任何事实依据和法律依据。请求人民法院查明事实，依法驳回王发友的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院判决认定，白山市浑江区百合住宅小区二期工程位于河口街，属于白山市区棚户区改造工程，博成公司系工程开发建设单位。王发友在在该区域原有一处有照房屋，建设面积168m²，另有附房及阳台88.05m²。在对该区实施拆迁过程中，博成公司（甲方）与王发友（乙方）于2008年6月11日签订«房屋拆迁安置协议书»一份，主要内容有：一、甲方拆迁乙方房屋256.85m²，回迁2栋1单元403号，62，95m²；5栋1单元402号，62.32m²；4栋3单元401号，65.39m²；5栋1单元501号66.19m²。最后面积以产权处核定为准，多退少补。二、乙方在2008年6月20日前迁出现住地。三、甲方提供安置用房为毛坯房，室内地热，塑钢窗，地面水泥找平。四、回迁安置期限在2008年12月30日。如因特殊原因，按拆迁补偿规定执行。协议签订后，王发友如期迁出原房，自行安排住处。后双方在该协议空白处补充协议内容：一、2栋1单元403号，62.95m²调到3栋2单元501号，70，15m²；二、4栋楼有回迁户装修，其它楼号无回迁装修，为毛坯房。
博成公司将楼建成后，王发友于2009年10月24日回迁4栋3单元401号，于2009年12月31日回迁3栋2单元501号、5栋1单元402号、5栋1单元501号。博成公司于2009年12月31日收取原告燃气管道费1,000.00元、单元门款400元、垃圾建点费50元。由博成公司制作并由王发友和博成公司单位相关人员签名的三张«百合二期回迁户补偿费用表»体现：博成公司已向王发友发放168m²房屋过渡费两笔，一笔为9,240.00元（168m²×5元×11月），另一笔为5,544.00元（168×3×11月），发放168m²房屋取暖费两笔各1,000.00元、装修费两笔各1,000.00元，发放65.39m²房屋过渡费2,942.00元（65.39×5元×9月），发放65.39m²房屋取暖费、装修费各1,000.00元。以上发放的过渡费（临时安置补助费）、取暖费共计20,726.00元，装修费3,000.00元，合计23,726.00元。在此之前，博成公司已将2008年12月30日前的相关费用给付王发友。
2009年12月29日，王发友与博成公司就该四户房屋分别签订了商品房买卖合同。其中3栋（已改为第15栋）2单元501室实际建筑面积为71.41m²（安置协议约定面积70.15m²），5栋（已改为11栋）1单元501室实际面积74.61m²（安置协议约定面积为66.19m²）。
2007年3月22日白山市人民政府发布实施的«白山市区棚户区和煤矿棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定»第十二条规定：“在过度期内被拆迁人或者承租人自行安排住处的，由拆迁人按照被拆迁人房屋原建筑面积每月每平方米5元的标准给付临时安置补助费；逾期不能回迁的，自逾期之日起增加一倍发给临时安置补助费。”第十三条规定：“在过渡期内遇有冬季采暖期的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人按每一采暖期以房照为准每户1000元的标准补发给采暖补助费。”
一审法院认为
原审法院认为，一、博成公司与王发友签订«房屋拆迁安置协议书»承诺王发友于2008年12月30日回迁，而王发友于2009年10月24日回迁一户65.39m²房屋，逾期回迁10个月，博成公司应给付逾期临时安置补助费：5元／月、m²×10个月×65.30m²＝6530元。王发友于2009年12月31日回迁其余三户房屋，逾期回迁12个月，博成公司应给付逾期安置补偿费：5元／月m²×2×12个月×191.46m²＝22,975.20元。王发友、博成公司«房屋拆迁安置协议书»约定“如因特殊原因超期，按拆迁补偿规定执行，”而«白山市棚户区和煤矿棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定»第十三条规定：“在过渡期内遇有冬季采暖期的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人按每一采暖期以房照为准每户1,000.00元的标准补发给采暖补助费。”本案中王发友在拆迁前只有一份房照，按照逾期回迁的期限和上述规定至多只能得到1000元的冬季采暖补助费。以上费用合计30,514.20元，博成公司已经给付23,726.00元，尚欠6,788.20元，应当承担继续给付的责任。博成公司主张王发友对补偿费用表列明的相关费用已经认可，证据不足，本院不予确认。博成公司主张已经少收王发友6,840.00元扩大面积款以冲抵应该给付王发友的过渡费，亦证据不足，本院不予确认；二、博成公司已经向王发友收取燃气管网建设费、单元门款和垃圾建点费，并非违反法律或者行政法规的强制性规定，不宜返还；三、庭审中王发友增加诉讼请求，要求博成公司承担2009年冬季三分之一的取暖费。因王发友增加诉讼请求超过法定期限，故不予审理。王发友诉请博成公司承担装修费5,000.00元，证据不足，不予支持；四、原告主张面积误差比超出3％部分的房价款应由博成公司承担。本院认为，双方签订«房屋拆迁安置补偿协议书»约定“最后面积以产权处核定为准”，该约定内容不违反法律规定，系有效约定。故王发友的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。据此，依照«中华人民共和国合同法»第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院«关于民事诉讼证据的若干规定»第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”和第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原审判决：“一、被告尚欠原告逾期临时安置补助费、采暖补助费6,788.20元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费492.00元减半收取，由原告承担221元，被告承担25元。”
上诉人诉称
宣判后，上诉人王发友不服，向本院提起上诉。上诉理由为，一、一审费用认定被告所收取的燃气管网建设费、单元门款和垃圾建设点费，未违反法律等规定，不宜返还，是错误的。据白山政发（2007）18号文件之规定，自2007年7月1日开始，建设单位要将燃气管网建设费纳入工程成本，不再向用户另行收取。被上诉人收取该建设费用明显违反文件的规定；白山发改收联字（2009）246号文件规定，物业服务企业（包括建设工程单位）不得向入住业户单元门费（程控门）、垃圾建设费。单元门及垃圾点均属于住宅建设的配套设施。被上诉人违反规定收取的费用，应当予以返还。二、本案是一审法院适用简易程序审理的，上诉人当庭提出要求被上诉人返还多收的取暖费不超过法定期限，不予审理是错误的。三、上诉人与被上诉人于2008年6月11日签订的«房屋拆迁安置协议书»约定“最后面积以产权处核定，多退少补”。该约定是格式条款，是事先打印的，是霸王条款，不应作为开发商事后任意改变回迁房屋面积的理由，更不能作为法院判决的依据，面积误差超出3％的房价款应由开发商承担。被上诉人应当返还上诉人超出3％面积房价款。请求二审法院撤销（2010）八民二初字第114号民事判决，重新改判。
被上诉人辩称
被上诉人辩称，一、上诉人的事实与理由不符。被上诉人没有收取燃气费、垃圾建设点费，取暖费多支付2,000.00元，装修费也多支付2,000.00元，过度费多给付6,840.元，总计在回迁过程中多给付上诉人20,280.00元。二、文件规定回迁户只是按原面积给付过度费，但是，上诉人要的房屋是200多平方米，原面积是168平方米，我们现在已经给付17,726.00元，还应给付754元过度费。
本院查明
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿纠纷，上诉人主张的被上诉人强行收取的燃气管网建设费1,000.00元、单元门款400元、垃圾建设点费50元是双方在上诉人回迁时发生的，是双方达成的新的合同，是另一种民事法律关系，上诉人未主张撤销或者变更该合同条款，原审法院认为不宜返还并无不当，原审法院已经明确告知了上诉人的举证期限，而上诉人在举证期限届满后，才提出请求被上诉人返还2009年冬季三分之一取暖费，该项请求超出法定期限；上诉人主张的误差比超过3％部分的房价款应被上诉人承担问题。最高人民法院的司法解释是针对商品房买卖合同纠纷案件当事人没有约定的情形而作的规定，本案双方当事人是房屋拆迁安置法律关系，双方在拆迁安置协议中已明确约定“最后面积以产权处核定为准，多退少补”，故上诉人的该项上诉理由也不成立。上诉人原有房屋面积为256.85m²，这是双方当事人在房屋拆迁安置补偿协议中认可的事实，被上诉人提出应按168m²计算过度费，原审按200多平方米计算错误的理由不充分。依据«中华人民共和国合同法»第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院«关于民事诉讼证据的若干规定»第二条、第三十四条第三款和«中华人民共和国民事诉讼法»第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费492元由上诉人王发友承担。
本判决为终审判决。
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审判人员
审判长杨文华
代理审判员朱济生
代理审判员唐华
裁判日期
二〇一〇年九月二十七日
书记员
书记员于大涛
