审理法院：深圳市罗湖区人民法院

案号：（2011）深罗法民三初字第221号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2011-06-28

审理经过

上列原告诉被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加李胜春作为第三人，公开开庭进行审理。原告委托代理人向勇、被告委托代理人邵秋雯、第三人李胜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告起诉称，原告的已故父亲郑添福在深圳市水库新村有一栋房号为54号的住宅楼，建筑面积为1601平方米的房产。2004年被告对水库新村部分房屋进行拆迁改造，2004年6月22日，被告与没有获得合法授权的郑官生签订两份以该房产为标的的《村民住宅拆迁补偿合同》，该两份合同名义上是由被告与原告的父亲签订的。其中一份《村民住宅拆迁补偿合同》约定，水库新村54号住宅楼其中486平方米建筑面积以4500元每平方米的价格卖给被告。同日被告又与郑官生签订《付款补充协议书》约定：将其中的房款人民币1,243,165元分给案外人王如龙，由郑官生出具收据后由被告直接交付王如龙，郑添福所得人民币943,835元由被告分期给付。另外一份《村民住宅拆迁补偿合同》约定的内容有：由被告将原告父亲在深圳市水库新村的54号住宅楼建筑面积1115平方米拆旧建新，负责在建成后的建筑物内补偿原告父亲1115平方米商品房，同时被告支付原告父亲每月31,220元人民币房租补偿费，支付时间从移交旧房直至交付新房的第二个月止，一次性支付搬迁费及装修补偿款等人民币20万元；为原告父亲办理补偿房的房产证。逾期交房，支付违约金人民币1,000元等。其后，被告拆除水库新村54号住宅楼在内的新村旧房，于2007年4月24日竣工建成阳光绿地家园小区。但被告既没有按签订的《村民住宅拆迁补偿合同》向原告等合法权利人交付相关房款、拆迁补偿费、安置费，也没有交付拆迁补偿房，更没有为原告办理补偿房产的房产证。而是将应予补偿给原告的部分房产，即阳光绿地家园13套房产的房产证办在郑官生及李胜春的名下。之后，又将上述13套房产以郑官生及李胜春没有合法权利为理由，起诉至罗湖区人民法院，案号为（2009）深罗法民三初字第96-108号，要求将这13套房产返回到被告的名下。之后，被告与郑官生及李胜春达成调解协议，将这些房产中的12套返回被告自己的名下，将其中一套保留在郑官生及李胜春的名下。原告最近才知道父亲有遗产可供继续，因其他继续人都在海外，不方便回国办理继承事宜，因而由原告继承全部的遗产。原告认为，被告作为一家专业的房地产开发商，在对原告所拥有合法权利的水库新村54号住宅楼进行拆迁补偿过程中，所作出的行为是违法及损害原告权利的。首先，被告与郑官生签订的关于购买486平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同》及《付款补充协议书》，没有授权，严重损害原告的权利，该合同无效，对原告没有约束力，并且被告没有向原告支付房款，原告不予认可。原告要求被告赔付相同面积的房产，并且赔偿这些年的经济损失及装修损失。其次，对于被告与郑官生签订的关于1115平方米房的《村民住宅拆迁补偿合同》，原告认为，房产已经拆迁，这是客观事实，原告认可该合同的内容，但被告目前拒不将相关房产交付原告，拒不为原告办理商品房房地产证是违约的，原告要求被告按合同向原告履行，办理相关房产的房产证，将未补偿的房产补偿原告，并赔偿原告的相关经济损失。最后，被告通过非法签订拆迁补偿合同的方式非法占有原告财产的目的是明显的。表现为采用欺骗手段对一栋房产，一个标的物故意签订两份拆迁补偿合同，以隐瞒被拆迁房产的实际建筑面积，之后又通过签订一个补充付款合同的方式，将购房款侵吞从而彻底侵占这部分房产。将应补偿的部分房产的房产证办在其他人的名下，之后又将其转回自己的名下，目的也是为了非法占有属于原告的财产。为了维护原告的合法权利，维护海外侨胞的合法权益，请求法院查明事实，判令：1、被告向原告补偿商品房建筑面积486平方米，作为被告实际拆迁原告父亲相同面积的房产对原告的补偿，补偿的房屋的价值应与罗湖区阳光绿地家园商品房的价值相当，价值按人民币4,860,000元计算；2、被告赔偿原告因拆迁原告父亲486平方米房产没有补偿拆迁补偿房产给原告造成的经济损失人民币1,188,270元，按深圳市同期房屋指导租金2006年12月30日前29个月按30/平方米/月计算，2007年1月1日后45个月按35/平方米/月计算，自2004年7月24日暂计至2010年10月24日，其后的逾期交房造成的经济损失仍在请求范围内；3、被告按被告与原告父亲签订的《村民住宅拆迁补偿合同》的约定将未为原告办理房产证的罗湖区阳光绿地家园商品房房产证办理在原告名下，具体房产为……（面积为596.46平方米，价值按人民币2,684,070元计算）；4、被告依与原告父亲签订的《村民住宅拆迁补偿合同》的约定，将1115平方米拆迁补偿房中尚未补偿原告的518.54平方米房产补偿原告，补偿的房屋的价值应与罗湖区阳光绿地家园商品房的价值相当（价值按人民币5,185,400元计算）；5、被告支付原告房租补偿费合计人民币479,130.96元（2004年7月25日至2007年4月24日共计33个月，每月人民币14,519.12元）及利息损失人民币138,679元（利息损失的起算日期为【2004年7月25日】，截至日期为被告实际付款日。暂计至2010年10月24日，其后的利息损失仍在请求范围内）；6、被告支付原告搬迁费及装修补偿费人民币180,186元；7、被告支付本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告答辩称：一、现有证据不能证明原告主体身份适格，也不能排除遗漏必要共同诉讼当事人的可能性。二、签订涉案拆迁补偿合同时，被告有理由相信郑官生具有合法的授权。1、鉴于被拆迁房产并没有办理房地产证，被告作为外来的开发商，无从了解被拆迁房产权利人的实际情况，新村实业公司（即新村村委）所出具的证明当然具有说服力。2004年6月22日郑官生提供的授权书由新村实业公司盖章确认“属实”，被告由此认定郑官生有“代表处理一切”，因此与郑官生协商拆迁补偿。2、郑官生同时向被告提供了《土地使用费登记证》与《个人房产租赁纳税申报登记簿》的原件，进一步证实郑官生有权代理的身份。3、该“授权书”授权“郑官生代表处理一切”，显然，郑官生可以决定被拆迁房产部分以货币形式补偿、部分以回迁房产补偿，包括其与合建者王如龙的利益分配比例都可由郑官生决定。4、该“授权书”中虽明确“日后有关赔偿金钱或楼房，要直接存入本人郑伟忠户口，代理人不得出租或变卖”，但“授权书”中并未提供郑伟忠的账号，被告不可能只签订合同不支付任何款项就拆除房产，且原告与郑官生之间为委托代理关系，该限制条款显然对郑官生具有约束力，即被告将相关款项与房产交予郑官生，郑官生应该直接存入原告的账号，不得将房产予以出租或变卖。该条款对被告直接形成约束并不现实，被告将补偿款项与回迁房直接交付郑官生并无重大过错。5、被告与郑官生协商以4500元/平方米的价格收购486平方米的房产不是恶意的行为，该价格为当时拆迁补偿的价格，不存在低价的问题。原告认可关于1115平方米房产的拆迁合同，但认为关于486平方米的拆迁合同是低价处置的行为，完全不能成立。1115平方米房产的拆迁合同中明确回迁房面积超出标准的，经每平方米4500元的价格结算；而23套回迁房的价格也是4500元/平方米。因此，根本不存在原告所主张的低价处置的恶意。三、被告已依约履行了支付拆迁补偿款及交付回迁房的义务，不存在原告所主张的恶意侵占其财产的问题。1、被告按照拆迁补偿合同的约定已足额支付了一次性卖断款（即486平方米的货币补偿款，其中一部分按郑官生指示直接付给了王如龙）、房租补偿费、拆迁费及装修补偿费。郑官生是否支付给了原告，仅凭原告一面之辞不能认定，而且属于郑官生与原告之间委托代理关系纠纷，与被告无关。另外，根据被告与被拆迁人的约定，办理房产证的有关费用由被告支付，将10套回迁房登记至原告名下时，产生的税费（原告提供材料显示为人民币32,206.4元）及房地产登记费（每户50元）共计32,706.4元，被告也足额支付给了原告。2、回迁房选号时，郑官生确认应补偿23套回迁房，事实上被告也将该23套回迁房交付给了郑官生，现有10套直接登记在原告名下，1套登记在郑官生、李胜春名下，12套虽然在被告名下，但实际上由郑官生分配的12户小业主占有使用。3、按照拆迁补偿合同的约定，回迁房的面积与被拆迁房产的面积误差可以控制在5%以内，超出部分按4,500元/平方米结算，拆迁1115平方米，补偿面积合计1109.78平方米，在合理的误差内，且该房产于2007年5月交付，郑官生从未提出过异议，事实证明双方对该条款的理解一致。四、现有12套房产登记在被告名下只是权宜之计，起因是原告与郑官生就代理问题发生争议后被告无从判断真正权利人的身份，并非恶意侵占他人财产。1、2006年底，原告与郑官生协商，将其中10套回迁房收回，鉴于国土部门已登记备案郑官生与被告签订的合同，故由郑官生起诉被告予以配合，通过法律途径解除了原备案合同。2007年初，被告与原告重新签订合同，之后于2008年3月将该10套房产直接登记在原告名下。当时，原告向被告披露了郑伟民、郑伟仁、郑翊麒与郑伟扬的继承权人身份。水库新村的所有回迁房都是采用国土局买卖合同的格式版本，办理的预售合同备案登记以及产权转移登记，虽然形式上是买卖，但实际上买方没有支付任何对价款，登记价也是按拆除补偿的4,500元/平方米予以确定。原告企图以形式上的买卖混淆回避其回迁房的性质，其恶意是明显的，根本不能成立。2、另13套房产登记在郑官生、李胜春名下，原告又提出异议，基于此种情况，被告起诉郑官生，要求收回13套房产。后因原告与郑官生、李胜春协商一致，同意保留1套给郑官生、李胜春，被告遂与郑官生、李胜春和解，保留1套房产给郑官生、李胜春，其余12套房过户给被告。该12套房产登记在被告名下后，原告向被告提交了一系列材料，但多数材料是英文而无中文译本，且与之前办理10套房产过户的村料不尽相符，被告无法判断是否应将该12套房产过户给原告，因而停滞。事实上，原告当时提交的材料与本次起诉中其所提交的声明又有不同，因而，原告是否适格主体，被告不能判断。综上，该12套房产登记在被告名下情有可原，且该12套房产实际由郑官生分配给12户小业主占有使用收益，被告并无从中谋取私利，因而不存在被告恶意侵占他人财产的问题。如果法院判决确定了实际权利人，被告愿意配合办理过户的手续。五、本案事实证明：郑官生、李胜春是本案利害关系人，应被追加参与本案诉讼。六、本案已过了诉讼时效。被告认为，原告在2007年12月28日领取了被告除合同外另外支付的拆迁补偿款，2008年又有10套房产登记在原告名下，也就是说，至少在2007年、2008年，原告已经知道了涉案事实，郑伟忠提起本案诉讼，我方认为已经超过了诉讼时效。而且，原告以郑添福继承人的身份提出主张，但其声称郑添福于1990年即已去世，而关于房产问题的纠纷远远超过最长不超过20年的时效主张。

第三人答辩称：原告是郑添福的儿子，本案是郑官生一家人的事。原告应该早早继承这些财产，现在才起诉，是不对的，也是没有道德的。

原告在本院指定举证期限内提交如下证据：1、声明（证明原告对涉案房产拥有权利）；2、利息计数表；3、《付款补充协议书》（证明被告拆除原告父亲水库新村54号住宅486平方米房产）；4、《村民住宅拆迁补偿合同》（证明被告拆除原告父亲水库新村54号住宅1115平方米）；5、本院（2009）深罗法民三初字第108号民事裁定书（证明被告起诉郑官生和李胜春，要求将涉案房屋中的一部分返还给被告）；6、《和解协议》（证明被告与郑官生、李胜春达成和解协议，将错给他人的房产转回自己名下，但却不给原告）；7、产权资料电脑查询结果表（证明阳光绿地家园2座4K、6R、6N、7N、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C返还给被告的事实）；8、罗湖区2004年至2010年房屋指导租金标准；9、完税凭证；10、房地产证复印件；11、“声明”中文翻译。被告对原告提交证据2的真实性有异议，对其他证据真实性均无异议。

被告在本院指定举证期限内提交如下证据：1、授权书（证明郑官生取得授权）；2、郑伟忠身份证（证明目的同证据1）；3、郑官生身份证（证明目的同证据1）；4、土地使用费登记证（证明54号住宅楼权利人为郑添福的证明文件，由郑官生向被告提供）；5、土地使用费登记证（证明的目的同证据4）；6、关于房产1115平方米的《村民住宅拆迁补偿合同书》；7、关于房产486平方米的《村民住宅拆迁补偿合同书》；8、《付款补充协议书》；9、《补充合同》；10、拆迁补偿合同付款明细表及相关凭证；11、补偿房屋（23套）列表；12、承诺函及四份委托书；13、本院（2007）深罗法民三初字第182-191号民事调解书；14、产权资料电脑查询表；15、《和解协议》；16、产权资料电脑查询表；17、声明等有关资料；18、原54号房产合建协议等相关材料。原告对被告提交的证据2、4-9、12-17的真实性均无异议；对证据1、3、10、11、12真实性不予确认；对证据18中有“叶才娇”、“郑伟忠”签名的证据真实性予以确认，对其他证据真实性不予确认。

第三人在本院指定举证期限内未提交证据。第三人对于原、被告各自提交的证据的质证意见是：原、被告提交的证据与我无关，我不清楚其真实性。

本院为查清案件事实，根据原告的申请或依职权调取了如下证据：1、《付款补充协议书》；2、有关水库新村54号住宅楼486平方米的《村民住宅拆迁补偿合同书》；3、本院（2009）深罗法民三初字第96-108号案的13份民事起诉状副本；4、深圳市新村实业股份有限公司出具的《复函》。原、被告及第三人对于该证据的真实性均无异议。

对于以上证据，本院对其真实性、合法性、关联性均予以采纳并作为认定本案事实的依据；至于该证据所证明的内容则以本院审理查明的事实为准。

本院查明

本院经审理确认如下事实：（一）原位于深圳罗湖区水库新村54号村民住宅楼共九层，房产面积为1601平方米，为原告已故父亲郑添福所有。由于郑添福一家长期在英国生活居住，该房产由郑添福委托其胞弟郑官生管理。在1996年至2004年期间，原告与其母亲叶才娇及郑官生，先后与许炳辉等12人签订《合建楼房共住合约》，将水库新村54号村民住宅楼中的12套房产转让给许炳辉等12人使用五十年。

（二）2004年5月26日，因被告阳基公司开发阳光绿地家园需要拆除水库新村54号村民住宅楼，郑伟忠出具授权书授权郑官生处理有关拆迁事宜，授权书的内容如下：郑伟忠目前拥有楼房坐落于深圳水库新村54号303，有关发展商收购一事，因本人身在海外，故决意授权吾叔郑官生代表处理一切，日后有关赔偿金钱或楼房要直接存入本人郑伟忠户口，代理人不得出租或变卖。6月22日，水库新村村委会即深圳市新村实业股份有限公司在该授权书复印件上加盖公章，表明该授权书“属实”。

（三）2004年6月22日，在深圳市新村实业股份有限公司的见证下，郑官生以郑添福代理人的名义，与被告阳基公司签订两份名称相同的《村民住宅拆迁补偿合同书》，两份合同约定将水库新村54号村民住宅楼共1601平方米房产交由阳基公司进行拆旧建新。两份合同中的一份合同对住宅楼1115平方米房产拆迁安置补偿问题进行约定，另一份合同则对住宅楼486平方米房产拆迁安置补偿问题进行约定。

有关住宅楼1115平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同书》，内容主要为：乙方（郑添福）现有新村54号住宅楼一幢，共九层，建筑面积180平方米，实际建筑面积1115平方米，甲方（阳基公司）经与所有权人商定同意纳入统一改造范围之内，拆旧建新；甲方责任：（1）甲方负责补偿乙方被拆除的房屋1115平方米（建筑面积），安置在建成后的建筑物内（按已拆除改造房的同等面积补偿）。（2）甲方负责补偿乙方工程在建期间每月的房租补偿费合计人民币31,220元，从移交旧房的当月起，至交付新楼的第二个月止。（3）甲方负责一次性补偿给乙方搬迁费及装修补偿费等人民币20万元。（4）甲方独立承担开发建设的全部风险和由此产生的相关责任；乙方的责任：（1）负责提供新村54号住宅地块，并负责清理该住宅的原租户，提前终止与原租房的租赁合同，按商定时间将该楼移交给甲方拆除。（2）协商好54号住宅楼的产权关系，保证对该住宅楼拥有完全、有效的处分权，保证无抵押、查封和其它纠纷，并免遭第三人追索，如因此而产生的一切经济和法律责任均由乙方负责；付款方式及交付改造房的时间：1、甲、乙双方签订村民住宅改造合同三天内，甲方付给乙方三个月的工程在建期间补偿费人民币93,660元，乙方收到甲方支付首笔补偿费后一个月内，必须将该住宅楼的租户搬迁清场完毕，交付给甲方拆除。2、搬迁补偿和装修补偿款在搬迁清场完毕并全部移交给甲方后一次性付清给乙方。3、建筑期间的补偿费在每季度第一个月付清当季度（三个月）的补偿款；分房等细节征求双方意见后确定，分房面积可控制在±5%左右，结算时多退少补，每平方米以人民币4,500元计算；合同还约定了其他权利义务关系。

有关住宅楼486平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同书》，内容主要为：乙方（郑添福）现有新村54号住宅楼一幢，共九层，建筑面积180平方米，实际建筑面积486平方米，甲方（阳基公司）经与所有权人商定同意纳入统一改造范围之内，拆旧建新；甲方责任：（1）甲方一次性以现金方式补偿乙方拆除的房屋486平方米建筑面积的补偿金（每平方米补偿人民币4,500元计算），总额为人民币2,187,000元。（2）甲方独立承担开发建设的全部风险和由此产生的相关责任；乙方的责任：（1）负责提供新村54号住宅地块，并负责清理该住宅的原租户，提前终止与原租户的租赁合同，按商定时间将该楼移交给甲方拆除。（2）协商好54号住宅楼的产权关系，保证对该住宅楼拥有完全、有效的处分权，保证无抵押、查封和其它纠纷，并免遭第三人追索，如因此产生的一切经济和法律责任由乙方负责；以现金补偿（一次性买断）的付款方式付款：1、第一期付款，双方签订合同后三天内，甲方付给乙方补偿金总额的20%计人民币437,000元，乙方收到甲方第一期款后，于2004年7月25日前将该54号改造房交给甲方拆除。2、第二期付款，乙方将54号改造房全部清场移交给甲方后，三天内付给乙方补偿金总额的60%计人民币1,310,000元。3、第三期付款，从改造房移交给甲方二个月内拆迁完毕后，三天内付清余款20%的补偿金计人民币440,000元，合计三期付款总价为人民币2,187,000元；合同还约定了其他权利义务关系。

（四）上述合同签订当天，郑官生以郑添福代理人的名义与被告阳基公司签订《付款补充协议书》，协议书针对有关住宅楼486平方米房产拆迁安置补偿款的付款方式进行补充约定，内容如下：新村54号住宅楼一次性卖断486平方米，总售价是2,187,000元，其中：王如龙先生分得人民币1,243,165元，郑添福先生分得人民币943,835元，对以上付款商定为：一、王如龙先生所得人民币1,243,165元，由郑添福其代理人郑官生出具收据阳基公司直接付给王如龙先生。二、郑添福先生所得人民币943,835元，由阳基公司分期付给：1、第一期付人民币200,000元（签合同三天内）；第二期付人民币560,000元；第三期付人民币183,835元。

《付款补充协议书》所涉“王如龙”是水库新村54号住宅楼的原合作建房人。

（五）上述一系列合同签订后，郑官生依约将水库新村54号村民住宅楼交予阳基公司拆除开发阳光绿地家园；阳基公司亦依约向郑官生及王如龙支付拆迁补偿款项，如下：2004年6月23日，向郑官生支付一次性卖断款人民币200,000元；2004年6月28日，向王如龙支付一次性卖断款人民币1,243,165元并由郑官生出具收据；2004年7月23日，向郑官生支付一次性卖断款人民币560,000元；2004年9月6日，向郑官生支付一次性卖断款人民币183,835元；2004年9月6日，向郑官生支付拆迁补偿款人民币200,000元；2004年6月23日、2004年10月15日、2005年1月10日、2005年4月22日、2005年7月15日、2005年10月12日、2006年1月18日、2006年4月14日、2006年7月13日、2006年10月23日、2007年月1月17日、2007年6月13日，分别向郑官生支付房租补偿款人民币93,660元。其中，2004年9月6日，郑官生向阳基公司出具《证明》，证明郑添福将深圳市水库新村54号楼整幢一次性卖断给阳基公司的拆迁补偿款和卖断款，现由郑添福代理人郑官生已全额收到现金共计人民币2,387,000元。至2004年9月6日，深圳市水库新村54号楼一次性拆迁补偿款和卖断款已向阳基公司以现金支付完毕，不再有任何欠付款项，从即日起该楼房的所有权归阳基公司。2007年6月13日，郑官生再次向阳基公司出具《证明》，证明兹有贵我双方签订关于水库新村公司54号住宅楼拆迁补偿协议规定，贵司应付我在建期租金，至2007年6月13日我现已收到贵司所支付的在建期租金合计人民币1,123,920元。至此，贵方已结清应支付我方的全部租金，双方不再就此有任何经济往来或经济纠纷。

（六）阳光绿地家园建成后，郑官生与阳基公司协商选定阳光绿地2座……及3座……共23套房产作为拆迁安置补偿房，房产总建筑面积为1109.78平方米。其中阳光绿地家园3座……和2座2N共10套房产在房产登记部门备案的产权人为郑官生，但未办理《房地产证》。而阳光绿地家园2座……及3座……共13套房产则办理了《房地产证》，产权人为郑官生与李胜春，该13套房产中的12套房产由郑官生分配给水库新村54号住宅楼原购房人许炳辉等12人居住使用至今，郑官生与李胜春则共同居住使用2栋8R房产。

（七）由于上述23套房产的《房地产证》或产权备案的产权人均显示为郑官生或李胜春，郑伟忠以郑官生超越代理权限为由要求阳基公司将该23套房屋产权变更登记至郑伟忠名下。2006年12月14日，郑伟忠、郑官生向阳基公司出具《承诺函》，要求将阳光绿地家园3座……和2座2N共10套房屋产权变更为郑伟忠名下。因此，2006年12月14日，郑官生以阳基公司为被告向本院提起（2007）深罗法民三初字第182-191号民事诉讼，双方达成解除阳光绿地家园3座……和2座2N共10套房屋产权备案登记的民事调解协议。阳光绿地家园3座7F、2E、……和2座2N共10套房屋产权备案登记解除后，2008年3月18日，郑伟忠办理该10套房产的《房地产证》，阳基公司于2007年12月28日向郑伟忠支付了办证费用人民币32,706.40元。

由于担心郑官生授权不足，2008年11月11日，阳基公司以郑官生、李胜春为被告，向本院提起本院（2009）深罗法民三初字第96-108号民事诉讼，要求郑官生、李胜春返还阳光绿地家园2座……及3座……共13套房产。其后，阳基公司与郑官生、李胜春达成和解协议，将阳光绿地家园2座……及3座……共12套房屋产权转移登记至阳基公司名下，阳光绿地家园2座8R产权则不发生变更，仍登记在郑官生、李胜春名下。此后，本院（2009）深罗法民三初字第96-108号案以阳基公司撤诉结案。阳基公司取得阳光绿地家园2座……及3座……共12套房屋产权之后，又因担心郑伟忠并非郑添福唯一继承人及考虑到该12套房产已由郑官生分配给水库新村54号住宅楼原购房人许炳辉等12人居住使用等原因，未将该12套房屋产权转移登记至郑伟忠名下。因阳基公司不愿将上述12套房产过户至郑伟忠名下等原因，郑伟忠与阳基公司产生纠纷，双方未能协商一致，郑伟忠为此提起本案诉讼。

（八）本院为查清郑添福继承人及郑官生有无取得授权等情况，于2011年5月16日向水库新村村委即深圳市新村实业股份有限公司发出协助查询函。2011年5月31日，深圳市新村实业股份有限公司向本院回复《复函》，《复函》内容如下：1、关于郑添福的死亡时间、地点及继承人的情况：因郑添福早在上世纪五十年代即全家移民香港之后甚少回来深圳。故，关于郑添福的死亡时间及地点无法确认。有多少位继承人也无法确认。2、关于被拆迁房产深圳市水库新村54号住宅楼（下称54号楼）的建设、管理及拆迁情况：郑添福一家移民香港时并不拥有54号楼所在的土地。土地是在1984年分宅基地时，由郑添福亲属张称娇帮他申请分地代建和管理，直到1986-1987年期间郑添福曾从国外回来，之后将54号楼交由其弟郑官生管理。1996-1997年，郑官生和王如龙又合作拆迁重建了54号楼。建好后，一直由郑官生进行管理。在阳基公司要求通知各业主开会洽谈拆迁补偿事宜时，我司通知的也是郑官生。阳基公司要求郑添福本人回国处理拆迁事宜，但郑添福家表示此事委托郑官生处理。阳基公司表示，如果本人不能亲自回国处理，最好出具相关授权文件。故，54号楼的拆迁补偿协议就由郑官生和阳基公司签订了（签约时郑官生已取得授权），由我司作为见证。3、关于授权书的相关情况：我司之所以在落款日为2004年5月26日、落款人为郑伟忠的授权委托书上签章确认“属实”，是基于我司认为郑官生对54号楼一直以来拥有郑添福家对他的授权，对郑添福家授权郑官生代表其办理54号楼的拆迁补偿的委托书，也当然的认为是“属实”的。4、关于郑官生的死亡情况：因郑官生的家人大部分生活在香港，因此他经常往返深港两地。听说郑官生目前已经在香港去世，至于具体时间，无法确认。

（九）原告在庭审中陈述，郑添福于1990年11月5日在英国死亡，郑添福的妻子叶才娇于1997年1月2日在英国死亡。郑添福与叶才娇婚生有包括郑伟忠在内的七名子女，其中五个子女包括ChengWaiMan等已放弃水库新村54号住宅楼拆迁补偿的继承，另一个已过世的儿子亦由其妻子及三个小孩作了放弃继承声明。原告为证明前述主张，向本院提交了由中国驻英使馆见证的《声明》，《声明》由ChengWaiMan等人签署，《声明》的内容为：郑添福于1990年11月5日在英国死亡、郑添福的妻子叶才娇于1997年1月2日在英国死亡；ChengWaiMan等郑添福与叶才娇婚生五子女，或已过世儿子的继承人即其妻子ChengPuiWan及三个小孩RickieChengt等放弃对本案拆迁补偿房1115平方米的继承权。中国驻英使馆在《声明》中确认ChengWaiMan等人的签名属实。

（十）郑官生为香港居民，与李胜春为非法同居关系。在庭审中，李胜春表示郑官生已于2010年1月在香港死亡；原告亦表示郑官生已死亡，但不清楚具体死亡时间；被告则表示听说郑官生已死亡，但不确定是否属实。

（十一）原告在庭审中表示，其是有限制授授权郑官生办理拆迁事宜的，即授权郑官生与阳基公司接触、商谈，但是没授权郑官生处置房产、收取房款。原告认可有关住宅楼1115平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同书》合同效力，但不认可有关住宅楼486平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同书》合同效力。

本院认为

本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点包括：第一、原告在本案中诉讼主体是否适格，其作为郑添福继承人能否单独提起本案诉讼；第二、郑官生签订与履行拆迁协议时有无取得授权，其与阳基公司签订的拆迁补偿协议是否有效；第三、被告应否将阳光绿地家园2座……及3座……共12套房产过户至原告名下；第四、被告在本案中应否承担支付拆迁补偿款等赔偿责任。

关于本案第一个争议焦点，本院认为，原位于深圳罗湖区水库新村54号村民住宅楼为原告郑伟忠已故父亲郑添福所有，郑伟忠作为郑添福继承人，与水库新村54号村民住宅楼拆迁补偿问题存在利害关系，其当然有权提起本案诉讼。原告提交的《声明》、被告提交的授权书、深圳市新村实业股份有限公司出具的《复函》等证据及原、被告的有关庭审陈述，足以确认郑伟忠与郑添福是父子关系，被告关于原告不能证明其与郑添福为父子关系的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩称本案应通知郑添福遗产的其他继承人参加诉讼，本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第54条规定，“在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼”，但是，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案不是必需追加其他继承人作为共同原告参加诉讼的遗产继承案件，该民诉意见并不适用本案。况且，原告提交的《声明》已表明郑添福的其他继承人已放弃拆迁补偿房的继承权，被告亦未举证证明郑添福尚有其他继承人需要追加，因此，被告关于本案应追加郑添福遗产的其他继承人参加诉讼抗辩意见，本院不予采纳。原告作为郑添福遗产的继承人，有权单独提起本案诉讼向阳基公司主张权利。在本院就本案郑添福拆迁补偿权益做出处理后，若郑添福的其他继承人对该拆迁补偿权益主张权利，可由该继承人与原告协商解决或另循法律途径解决。

关于本案第二个争议焦点，本院认为，郑官生作为郑添福的胞弟，一直以来受郑添福委托对水库新村54号村民住宅楼进行管理，持有该房产的土地使用费登记证等证明文件，持有落款人为“郑伟忠”、落款时间为“2004年5月26日”并由深圳市新村实业股份有限公司盖章确认“属实”的授权书，该授权书授权郑官生就“有关发展商收购一事代表处理一切”，且郑官生与阳基公司签订的有关住宅楼1115平方米房产的《村民住宅拆迁补偿合同书》的合同效力亦已得到原告郑伟忠的认可，因此，本院确认郑官生在签订与履行两份《村民住宅拆迁补偿合同书》时已取得合法授权，两份《村民住宅拆迁补偿合同书》不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。

关于本案第三个争议焦点，本院认为，阳光绿地家园2座……及3座……共12套房产已办理《房地产证》，原登记在郑官生、李胜春名下，现登记在阳基公司名下，但是，该房产为水库新村54号住宅楼的拆迁安置房产。原告郑伟忠作为郑添福遗产继承人，依据《村民住宅拆迁补偿合同书》的约定要求被告将登记在被告名下的该12套房产过户至原告郑伟忠名下，依据充分。虽然从本院查明的事实看，该12套房产目前已由郑官生分配给水库新村54号住宅楼原购房人许炳辉等12人居住使用，但是，许炳辉等12人的水库新村54号住宅楼买卖纠纷属另一法律关系，该村民住宅楼买卖纠纷与阳基公司无关，阳基公司应依约将该12套房屋产过户登记至原告名下。因此，原告郑伟忠要求将该12套房产过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。

关于本案第四个争议焦点，本院认为，由于郑官生在签订与履行两份《村民住宅拆迁补偿合同书》时已取得合法授权，被告向郑官生支付拆迁补偿款项或根据郑官生的指示将拆迁安置房屋产权登记至郑官生名下或郑官生指定人名下，该行为应视为恰当履行拆迁补偿合同义务。从本院查明的事实看，被告已依约向郑官生支付了房租补偿款、拆迁补偿款、一次性卖断款等全部拆迁补偿款项，亦依约与郑官生协商选定阳光绿地2座……及3座……共23套房产作为拆迁安置补偿房，并根据郑官生要求办理了阳光绿地家园3座……和2座2N共10套房屋产权备案手续，办理了阳光绿地家园2座……及3座……共13套房产《房地产证》。据此，被告阳基公司已全面履行了拆迁补偿合同的义务，无需再承担支付拆迁补偿款等责任。至于郑官生所收取的拆迁补偿款项未支付给郑伟忠问题、郑官生未按郑伟忠要求将上述23套房产产权登记在郑伟忠名下问题，及阳光绿地家园2座8R目前仍登记在郑官生、李胜春名下等问题，则属于郑官生与原告之间的委托代理方面的问题，应由原告与郑官生或与郑官生的继承人另循法律途径解决。况且，2008年3月18日，郑伟忠已取得了阳光绿地家园3座……和2座2N共10套房屋的产权，办理了相应的《房地产证》，在本院判定被告将阳光绿地家园2座……及3座……共12套房产产权过户至其名下之后，郑伟忠将取得22套房产的产权，实现大部分回迁房的权益，其无权再要求阳基公司承担其他赔偿责任。此外，上述23套房产建筑面积合共1109.78平方米，未达到拆迁合同约定的回迁房应为1115平方米的面积要求，被告应向原告支付面积差价，但是，从本院查明的事实看，2006年，郑官生与阳基公司就该23套房产曾签订买卖合同用于办理产权备案或《房地产证》。因买卖合同已对面积作了相应约定，2006年应视为原告知道拆迁安置房的面积情况的起算点，原告却迟至2011年1月才提起本案诉讼要求被告支付面积差价，其诉讼请求已过两年诉讼时效，本院不予支持。

综上，原告郑伟忠在本案诉讼主体适格，其作为郑添福继承人有权单独提起本案诉讼；郑官生在签订及履行两份《村民住宅拆迁补偿合同书》时已取得合法授权，两份《村民住宅拆迁补偿合同书》不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；被告应将阳光绿地家园2座……及3座……共12套房屋产权过户至原告名下；被告无需再承担支付拆迁补偿款等赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告深圳市阳基房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内协同原告ChengWaiChung办理将深圳市罗湖区阳光绿地家园2座……共12套房屋产权变更登记至原告ChengWaiChung名下的手续。

二、驳回原告ChengWaiChung其他诉讼请求。

本案受理费人民币106,855元，由原告ChengWaiChung承担人民币87,365元；由被告深圳市阳基房地产开发有限公司承担人民币19,490元。

如不服本判决，原告ChengWaiChung可在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市阳基房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判人员

审判长罗映霞

代理审判员何意

代理审判员邵鹏

裁判日期

二О一一年六月二十八日

书记员

书记员