审理法院：上海市闸北区人民法院

案号：（2014）闸民（行）初字第118号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2014-11-14

审理经过

原告周翠润诉被告上海银邦置业有限公司、朱惠毅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告周翠润的委托代理人朱慧麟、朱惠芬，被告上海银邦置业有限公司（下简称银邦公司）的委托代理人米玲玲，被告朱惠毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周翠润诉称，其系上海市闸北区……前楼房屋（下简称被拆房屋）的租赁人，2003年该房进行拆迁。2013年9月23日，原告出具委托书，将拆迁事宜全权委托朱惠芬，由朱惠芬将委托书交付拆迁公司。2014年6月20日，原告自己又将上述委托书交拆迁工作人员。同年6月27日，由朱惠芬将公证委托书交给拆迁公司。拆迁公司明知朱惠毅未得到合法授权的情况下，与朱惠毅恶意串通签订拆迁协议，损害了原告的合法权益，故要求确认银邦公司与朱惠毅签订的《上海市城市房屋拆迁补偿协议》（下简称《拆迁补偿协议》）无效；案件受理费由两被告承担。

被告辩称

被告银邦公司辩称，在房屋拆迁过程中，依据原告有效的委托，银邦公司与朱惠毅签订了拆迁安置协议，协议签订之后，朱惠芬才将委托书交给基地的经办人，但原告未撤销委托朱惠毅的有效委托书，原告的陈述不符合事实情况，综上，被告签订的协议合法有效，不同意原告的诉请。

被告朱惠毅辩称，自己接受了原告的委托，与动迁公司签订了拆迁协议。在签订协议时，其充分考虑到了早签约、早得益的因素。协议中，安置人员每人33万元的托底价，并根据获得的补偿款选购自己喜欢的配套商品房，因此，拆迁协议合法有效。

本院查明

经审理查明，原告周翠润是被告朱惠毅之母。被拆房屋系公房，房屋租赁人是原告，居住面积17.6平方米。被拆房屋在册户籍一户五人，户主朱惠毅、朱元丰、周翠润、曹勇妹、朱惠芬。

2003年9月10日，银邦公司取得拆许字（2003）第12号房屋拆迁许可证，对被拆房屋所在地块实施房屋拆迁。2003年10月22日，原告加盖印鉴出具了委托书，委托朱惠毅处理签署拆迁安置协议在内的所有房屋拆迁事宜。2014年6月27日，北站街道旧区改造动拆迁分指挥部住房困难户联合认定小组认定，原告居住困难对象认定为8人，在册户籍5人，计入3人。2014年6月27日，朱惠毅与银邦公司签订了《拆迁补偿协议》。因朱惠毅提出调整安置房源，双方于同年9月29日修正了协议中房源的内容。协议约定：被拆房屋换算成建筑面积27.1040平方米；被拆房屋以2014年5月18日为评估时点，确定其房地产市场评估单价每平方米28740元；根据相关规定及本地块产权补偿方案，居住房屋拆迁价格补贴系数为0.3，套型面积补贴每证建筑面积15平方米，本地块折算单价为每平方米建筑面积12000元；被拆迁居住房屋评估均价每平方米27750元；被拆房屋价值补偿款1265065.97元；经认定，符合居住困难条件8人，居住困难增加货币补贴费846934.03元；被拆房屋装饰装修补偿款8131.2元；原告选择房屋产权调换，以原告户款项2112000元产权调换房屋3套，3套房屋总价值2034749.45元，房屋调换差价为77250.55元，由银邦公司支付原告户；其他各类补贴、奖励费用合计403500元。另外，拆迁双方还对签约率奖、搬迁奖、特别奖进行了约定。同年9月4日，朱惠毅签署了三份安置房预约单，将三套安置房屋分别登记在自己及儿子名下。现被拆房屋已被拆除，协议条款尚未履行完毕。

本案审理中，原告提出，其于2013年9月23日出具的委托书交被告，但被告未接受。2014年6月20日，其再次出具委托书并交被告，该两份委托书均明确表明委托朱惠芬办理被拆房屋的动迁事宜，同年6月27日其又将经过公证的委托书交被告，但被告仍然与朱惠毅签订协议。被告银邦公司则称，其未收到2013年9月23日的委托书，对2014年6月20日的委托书，原告确实提交给银邦公司工作人员，但工作人员提出需要核实。之后，在两被告签定协议当日，原告又向银邦公司提交了公证委托书，银邦公司认为，原告未撤销2003年授权委托书的前提下，再出具委托书对拆迁人不产生任何效力，且公证委托的内容也没有撤销朱惠毅的委托代理权，原告委托朱惠毅仍然合法有效。

以上事实由原告提供的2份委托书、公证书、被告银邦公司提供的公房租赁凭证、居住房屋拆迁估价分户报告单及送达回执、户口簿，居住困难对象认定报告、《拆迁补偿协议》、3份安置房预约单、退房单、空房交接单及原、被告的陈述等证据予以佐证。

本院认为

本院认为，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，房屋承租人也可以委托代理人参加拆迁事宜。被拆房屋租赁人为原告，属于拆迁协议的签约主体资格。虽然原告于2003年出具了委托书，委托朱惠毅办理拆迁事宜，但原告于2014年重新出具委托书，变更了受托人，委托朱惠芬负责办理拆迁事宜，并将委托书提交给银邦公司，银邦公司在明知原告变更受托人的情况下，对变更委托的真实性不进行核实，并以原告未撤销前委托为由，仍然与朱惠毅签订安置协议，违背了原告的意愿，且在签订协议的过程中，朱惠毅没有从保护老年人利益的角度考虑原告及同住人的居住条件，将三套房屋均登记在自己及儿子名下，损害了原告的合法利益，故对原告要求确认协议无效，本院应予以准许。协议无效后，原依据协议约定而形成的三份安置房预约单亦不产生法律效力。由于被拆房屋已列入核准的拆迁范围且已拆除，再恢复原状已无必要，银邦公司应按照规定，与原告另行协商拆迁补偿事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告上海银邦置业有限公司与被告朱惠毅于2014年6月27日签订的《上海市城市房屋拆迁补偿协议》无效。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告上海银邦置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判人员

审判员杜敏仙

裁判日期

二〇一四年十一月十四日

书记员

书记员陈颖