案号：（2014）郑民四终字第982号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-15
审理经过
上诉人徐更臣与上诉人河南航天建筑工程有限公司（以下简称航天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方当事人均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第06235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐更臣的委托代理人李卫富、郑芳芳，上诉人河南航天建筑公司的委托代理人吕卓清、孟晓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2010年4月19日，徐更臣与航天公司签订房屋拆迁补偿安置协议一份，约定航天公司负责对徐更臣房屋进行拆除补偿安置工作；徐更臣在拆迁范围内有房屋1套，建筑面积119.38平方米，被拆迁房屋的产权属于私有住房，产权证号0401036946，自行车库1间5平方米（无产权），徐更臣选择产权置换方式进行补偿，航天公司按徐更臣拆迁房屋建筑面积1：1比例安置到熊耳河路南侧阿卡迪亚西侧航天公司原垂钓园内并负责协助徐更臣办理住房进住手续，航天公司支付自行车库补偿3500元；徐更臣的安置房屋的产权属于商品住宅，由航天公司协助合作方负责办理产权证，办理产权证的相关费用由拆迁人承担；临时过渡期限自2010年5月1日至2012年4月30日，临时安置过渡费按徐更臣的合法建筑面积每平方米10元／月，过渡期限24个月，按实际过渡时间结算，航天公司应在上述约定的期限届满前保证徐更臣回迁，逾期不能回迁的，航天公司应在临时过渡期届满30天前通知徐更臣，逾期3个月内，航天公司按协议约定的临时过渡费150％向徐更臣支付过渡费，逾期超过3个月，按200％支付过渡费；合同附件部分对安置房屋外墙、内墙等18项内容约定了质量标准，其中约定公共部分的水、电、暖、气、消防等设施一次安装到位，并在交付时保证正常使用，层高按2.9米设计。2010年4月18日，航天公司出具承诺书一份，载明对在2010年4月25日前与其签订房屋拆迁补偿安置协议的被拆迁人作出如下承诺：1、在临时安置补助费协议标准之外每平方米每月补助2元，此费用与协议分别执行，半年发放一次；2、为保证家庭确实困难的被拆迁人迁入时具备最基本的居住条件，在安置房交工后被拆迁人可提出书面申请，公司在原房屋标注基础上增加墙面及顶棚888涂料、居室及客厅地面水泥砂浆压光、室内安装普通胶合板门并油漆、安装白炽灯泡。徐更臣提交的房屋及其配套设施照片、光盘显示航天公司交付的房屋不符合拆迁补偿安置协议约定的交付标准，不具备实际入住条件。航天公司提交工程竣工验收备案表显示涉案房屋于2013年1月22日工程竣工验收，徐更臣称验收存在虚假内容，竣工验收不能等同于达到入住条件。航天公司提交的交房手续流程表显示航天公司于2013年3月9日将房屋交付徐更臣。庭审时徐更臣认可过渡费支付至2013年3月31日并称大概6月份入住该房。徐更臣称交钥匙时小区无消防设施，消防设施安装于2013年9月，验收于10月29日，小区水电气接通于2013年8月份；对此问题航天公司作为拆迁人未提交小区消防验收以及水电气暖接通具体时间方面的证据。庭后该院现场拍摄该小区自行车棚照片一组，照片显示该小区以南侧围墙内墙为依托，建有一排敞开式简易自行车棚，不是原来的每家一间。徐更臣原来的自行车棚系航天公司所建，无房产证，也没有证据显示存在建设工程规划（建筑）许可证；徐更臣于1999年从航天公司购买、使用。该院受理本案后，经多次调解未果。
一审法院认为
原审法院认为：当事人应当按照合同的约定，全面、适当的履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。拆迁人应当与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置房屋面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人以期房调换产权的，拆迁双方当事人应根据建设周期等因素在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限。在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经原审法院审查，徐更臣、航天公司双方签订的房屋拆迁补偿安置协议不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照约定，航天公司提供的安置房屋应符合协议附件与承诺书中约定的标准，但徐更臣提供照片、光盘等证据均显示航天公司交付的房屋不符合约定标准，航天公司作为拆迁安置协议的相对人，理应持有对所交付房屋公共部分的水电气暖、消防等设施在交房时已经全部安装到位，且能够正常使用方面的证据，但其无正当理由未向法院予以提交以供核实案情，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，航天公司应当对此承担举证责任，故该院认定航天公司交付的房屋与协议及承诺约定的标准不符，存在违约行为。鉴于新房在交付使用后、实际入住前应该留出一定时间的装修期，现航天公司没有考虑到上述因素、在未提供周转房的情况下就停发过渡费既不符合协议约定也不符合郑州市的有关规定，故航天公司先前确认的过渡期限应有所顺延，综合考虑本案实际情况，该院酌情将过渡期限顺延4个月，在该期间内，航天公司应双倍支付徐更臣临时安置过渡费，经计算，该费用为11460.48元。故对徐更臣关于过渡费的请求该院予以部分支持。关于徐更臣请求的对被拆迁的5平方米自行车库按照1：1的比例依法安置的诉求，双方理解存在分歧，徐更臣认为收到的3500元车库补偿系过渡费性质的补偿，航天公司认为是车库的全部补偿，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。可见合同解释规则包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释，该院认为，对于合同条款的解释，首先应采用语义解释方法，如解释的结果可能为复数，则继之以论理解释方法；作论理解释时，应先运用体系解释和法意解释以探求意旨，进而运用扩充解释或限缩解释或当然解释以判明合同的意义内容，如仍不能澄清语义的疑义，则进一步作目的解释以探求合同目的，或者在依上述方法初步确定意义内容后，以目的解释进行核实。具体到本案争议的车库补偿安置问题，因拆迁补偿协议是航天公司提供的统一格式文本，故当理解发生分歧时应当作出对航天公司不利的解释，从双方关于车库补偿的约定看，该院无法确定无疑地认定双方已就车库的拆迁补偿事宜达成了最终的意思表示并已实际履行完毕。因徐更臣诉求的车库没有产权，也没有证据显示存在工程规划（建筑）许可证，拆迁安置协议中也没有明确约定车库按照被拆迁房屋以建筑面积为安置标准进行1：1安置，参照《郑州市城市建设拆迁管理条例》第二十九条规定：“被拆迁房屋及其附属物的权属、面积和使用性质的认定，以房屋所有权证为准，无房屋所有权证的，以建设工程规划（建筑）许可证为准，被拆迁房屋以外的其他建筑物、构筑物的权属、面积的认定，以建设工程规划许可证为准”，故徐更臣要求对被拆迁的5平方米自行车库进行1：1安置依据不足，该院无法予以支持；但航天公司作为拆迁人有义务也有责任完善安置小区的各项附属设施和配套设施以方便职工生活，徐更臣作为被拆迁人对于小区内的有关配套设施、附属设施有按照有关规定或者约定购买或者使用的权利，航天公司作为拆迁人应综合考虑实际情况予以提供保障或者便利，体现以人为本的法治精神。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会研究决议，判决如下：一、航天公司支付徐更臣过渡费一万一千四百六十元四角八分，于判决生效后十日内付清。二、驳回徐更臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百零八元，由徐更臣负担一百二十一元，由航天公司负担八十七元。
上诉人诉称
宣判后，上诉人徐更臣与上诉人河南航天建筑工程有限公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
徐更臣上诉称，上诉人认为—审判决认定事实不清，二审法院应当予以纠正，主要理由如下：一、拆迁安置过渡费应按照上诉人“实际过渡期限”发放，一审法院审理认为：“……被告公司作为拆迁安置相对人，理应持有对所交付房屋公共部分的水电气暖及消防等设施在交房时己全部安装到位、且能正常使用的证据，但被告无正当理由未向法庭提交，……被告交付的房屋与协议承诺约定的标准不符，存在违约行为”。结合上诉人一审提交的证据证明，航天公司交付的房屋根本不具备实际入住条件，与协议约定的交付标准严重不符，尽管上诉人被迫领取部分过渡费，但直至一审庭审时，上诉人的安置房屋仍存在漏水、裂缝、水电供应不正常等情况，根本无法达到入住标准。一审法院只酌情将过渡期顺延4个月，无理论依据。鉴于新房在交付使用后，实际入住前应留出一定时间进行装修，而上诉人在实际签收房屋时根本无法对不具备入住标准的房屋进行装修，因此，上诉人实际过渡期限远远不止4个月，一审法院应按上诉人实际过渡期限判决航天公司支付安置过渡费。二、上诉人被拆迁的自行车库为上诉人合法所有产权，理应同被拆迁房屋一同享受1：1补偿安置。一审庭审中，上诉人向法庭提交了购买自行车库的相关收据，由此可以证明，上诉人1999年购买的为该自行车库的所有权。一审法院认为：“因拆迁补偿协议是被告提供统一格式文本，故当理发生分歧时应当作出对被告不利的解释……”在上诉人与航天公司签订的拆迁协议中，上诉人只能按照航天公司提供的协议版本签订统一的合同，而无法做出实际修改。根据《物权法》相关规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个入不得侵犯。”上诉人被拆迁的自行车库虽无产权证，但上诉人依法对自行车库享有物权，航天公司应当按照拆迁房屋补偿标准进行1：l安置补偿。故请求法院判令，一、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第06235号民事判决，并查明事实予以改判，二、本案一、二审诉讼费用由航天公司承担。
被上诉人辩称
航天公司答辩称，答辩意见同上诉状。
航天公司上诉称，一、一审认定“被告交付的房屋与协议及承诺约定的标准不符，存在违约行为”（见一审判决书第6页下段），与本案事实不符。1、一审判决“被告公司作为拆迁安置协议的相对人，理应持有对交付房屋公共部分的水电气暖、消防等设施在交房时己经全部安装到位，且能够正常使用方面的证据……被告应当对此承担举证责任”（见一审判决书第6页下段）的认定，与本案事实不符。一审时上诉人提交的《郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明，涉案房屋于2013年1月22日经五大责任主体验收合格；2013年3月15日完成竣工验收备案。作为房屋公共部分的水电气暖、消防等均已合格【见前述竣工验收备案表中的（竣工验收备案文件清单）】。对于徐更臣提交的照片、光盘，一审庭审时上诉人已经指出，由于照片、光盘所显示的内容不能确定在房屋验收前还是验收后拍照或摄录；并且光盘没有当庭播放、质证。依据最高法《民事诉讼证据的若干规定》第四十七条之规定，依法不能作为认定案件事实的依据。2、一审查明2013年3月9日，上诉人将涉案房屋交付徐更臣、徐更臣6月份入住该房（见一审判决书第5页中段）。前述事实证明，上诉人提交了证明涉案房屋合格的相关证明，且徐更臣已经实际装修入住房屋。一审判决仅仅以真实情况无法确认的所谓照片和光盘，来推翻经过法定验收主体验收、并经房屋法定备案部门备案的证据，不符合最高法《民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（三）项之规定。二、上诉人已经支付至2013年3月31日双倍临时安置过渡费，判令上诉人再支付2013年4月至7月份临时安置过渡费，无事实和法律依据，对上诉人不公。1、一审查明上诉人已经支付了2013年2月1日至3月31日双倍临时过渡费（见一审判决书第5页）。2、房屋装修具有各自的特殊性，不同家庭装修的要求不同，装修期也不同。本案中的《房屋拆迁安置补偿协议》没有约定上诉人交付房屋后需要预留一定期限的装修期；也没有任何法律规定要求上诉人在交付房屋后还需要给徐更臣留一定时间的装修期，否则就视为违约。“本院酌情将过渡期限顺延4个月”，不符合《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》自由裁量权行使原则，对上诉人不公。故请求判令，1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第06235号民事判决书第一项，依法改判驳回徐更臣临时安置过渡费的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由徐更臣承担。
徐更臣答辩称，答辩意见同上诉状。
本院查明
本院经审理查明的事实和原审查明事实一致。
本院另查明：2013年3月9日，由徐更臣和航天公司工作人员、河南晟焱物业服务有限公司共同签署交房流转表。表中“验收房屋”一栏包括两项内容，一是“现场验房，抄水电表底数，签订《交房验收单》”，二是“根据业主要求开通房屋水电”。在该栏的审核人处，无人签字或盖章，而其他栏目，有签字盖章。该表的备注内容第二项要求审核人必须盖章才有效。
本院认为
本院认为：本案双方当事人签订的房屋拆迁补偿安置协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。违反约定，不履行或不完全履行义务，应承担违约责任。
一、关于临时安置过渡费问题。有证据证明，航天公司在房屋竣工验收合格之前交付徐更臣房屋，且交房手续流转表“验收房屋”一栏没有审核人，该表的填写要求审核人盖章才生效。因此，可认定房屋没有经徐更臣验收。此与徐更臣提交的照片、光盘等证据相印证，足以认定航天公司没有按照协议约定及承诺的标准交付房屋。同时，本案双方的关系并非普通的拆迁人与被拆迁人的关系，而是公司对本单位职工房屋进行拆迁，并由本单位对职工进行拆迁补偿安置，而航天公司又非被拆迁房屋所在地块的用地主体和房屋开发主体。徐更臣与航天公司的从属关系必然对拆迁安置过程产生影响。鉴于本案双方关系的特殊性，结合房屋交付的具体情况，根据公平原则，新建房屋交付使用后，在实际入住之前，应预留一定的装修时间，以便使房屋具备居住条件。故原审将临时安置过渡期顺延并确定双倍临时安置过渡费，并无不当。航天公司诉称，房屋经竣工验收合格，徐更臣填写交房手续流转表就证明航天公司已按约定标准交付房屋。该项主张不符合房屋交接的正常程序和行业规则，也与本案房屋交付的实际不符，不能成立，本院不予采纳。
二、关于自行车库的补偿安置问题。徐更臣诉称，双方房屋拆迁安置补偿协议约定自行车车库补偿费属于过渡费而不是对自行车车库价值的补偿。本院认为，按协议约定过渡费标准计算，自行车车库的过渡费数额远低于徐更臣实际收到的车库款项，不符合社会生活常理，徐更臣主张不能成立，本院不予采纳。双方关于自行车车库补偿费的约定，系双方真实意思表示，对双方有拘束力。但补偿数额与自行车车库的价值差距悬殊，且对徐更臣拆迁安置后的日常生活影响较大，有失公平，其权利可另行救济。
综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元，由上诉人徐更臣、上诉人航天公司分别负担208元、87元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长石红振
审判员邢彦堂
审判员杜麒麟
裁判日期
二〇一四年十二月十五日
书记员
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