审理法院：成都市中级人民法院
案号：（2014）成民终字第5287号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-09
审理经过
上诉人周发贵因与被上诉人成都市成华区统一建设办公室（以下简称成华区统建办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人周发贵及其委托代理人钟光毅，被上诉人成华区统建办委托代理人薛梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：周发贵系成都市轻型机动车厂职工，于1968年4月从龙潭寺下街45号厂区宿舍搬迁到龙潭寺火神庙东街13号居住。周发贵居住面积涉及公转私住房39.6㎡及厂自建平房153㎡。1978年至1981年，厂里进行危房改建，周发贵房屋未列入改建范围。1982年，周发贵将使用的153㎡房屋购买并予以改建。1989年9月10日，成都市金牛区国土局向周发贵核发了国有土地使用权证书。
2007年旧房改造，成华区统建办对周发贵房屋进行测量。经测量，周发贵房屋面积533.59㎡，过道面积86.8㎡，一层台阶梯步26.44㎡，简易搭建38.61㎡，水池18.59㎡，合计面积704.03㎡。成华区统建办根据周发贵房屋结构及附属建筑修建情况，将一层台阶梯步、简易搭建、水池面积折半补偿。有效补偿面积共计662.21㎡，其中住房153㎡、营业房39.6㎡按有证面积补偿，其余469.61㎡按无证临时建筑补偿。
2008年12月11日，周发贵与成华区统建办签订了《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定由成华区统建办对周发贵位于成华区龙潭寺下街45号的房屋予以拆除并进行补偿，周发贵房屋按有证面积192.6㎡（住房153㎡，营业房39.6㎡）予以补偿。成华区统建办对周发贵无证的临时建筑469.61㎡、机井、天然气、动力专线等补偿未在拆迁安置协议中约定，由周发贵于2008年12月12日在《拆迁安置补偿单》上签字领取。具体补偿事项如下：
（一）有证房屋拆迁补偿
1、住房153㎡，按1821元／㎡补偿278613元；
2、营业房39.6㎡，按5003元／㎡补偿198119元。
（二）安置房屋地址及价款
1、“龙湖丽景”B期6栋1-113号营业房，建筑面积55.78㎡，含梯间面积18.37㎡，公摊面积4.33㎡。计价面积33.08㎡，单价6450元／㎡，合计213366元；
2、“龙湖丽景”B期6栋1-114号营业房，建筑面积55.78㎡，含梯间面积18.37㎡，公摊面积4.33㎡。计价面积33.08㎡，单价6450元／㎡，合计213366元；
3、“龙湖丽景”A期5栋4-1104号套三住宅，建筑面积108.29㎡，含梯间面积12.53㎡，公摊面积5.94㎡。计价面积89.82㎡，单价2448元／㎡，合计219879元；
4、“龙湖丽景”B期5栋3-305号套三住宅，建筑面积101.3㎡，含梯间面积15.61㎡，公摊面积1.99㎡。计价面积83.70㎡，单价2077元／㎡，合计173845元；
5、“龙湖丽景”B期5栋2-306号套三住宅，建筑面积101.3㎡，含梯间面积15.61㎡，公摊面积1.99㎡。计价面积83.70㎡，单价2077元／㎡，合计173845元。
周发贵、成华区统建办双方实行产权调换，住宅部分由周发贵补成华区统建办房屋差价288956元，周发贵一次性付清享受30%优惠计86687元，周发贵应支付房屋差价202269元；营业房部分周发贵补成华区统建办房屋差价228613元（其中签合同后周发贵应首付30%为68584元，未付），周发贵欠成华区统建办房屋款合计430882元。该款周发贵至今未支付成华区统建办。
（三）其他补偿
1、无证临时建筑物469.61㎡（662.21㎡-192.6㎡），按1200元／㎡补偿计563532元；
2、机井、天然气、动力专线补偿202705元；
3、18个月的临时安置补助费27540元、停产停业经济损失费86819元、其他补偿（搬家补助费、电表迁装费、电话移机费、光迁入户费、空调移机费合计）7678元，合计122037元；
4、过度费上浮20%计5508元，临时安置补助费基价外补助1980元，搬家奖5000元，搬家费上浮20%计120元，合计12608元。
以上补偿第3项122037元在《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》中约定，第1、2、4项合计778845元在《拆迁安置补偿单》上签字确认。以上1-4项合计900882元。
2008年12月11日，成华区统建办通知周发贵领取拆迁安置补偿款。2008年12月12日，周发贵签字领取补偿款900882元，但该款未在签字当日支付。同日，周发贵向成华区统建办缴纳营业房拆迁安置补偿首付款68584元，该款也未实际支付。2009年1月4日，成华区统建办向周发贵出具拆迁安置房补差款68584元的票据，并将余下拆迁安置补偿款832298元支付周发贵。
2010年12月8日，成华区统建办将龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋交付周发贵，周发贵装修入住至今。该房屋经检测套型为三室二厅，套内面积99.53㎡，公摊面积19.93㎡，面积合计119.46㎡。其他四套房屋，成华区统建办尚未向周发贵交付。
原审法院认定上述事实，采信了国土证、营业执照和拆迁许可证、周发贵房屋面积图纸、《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》及其附件、《拆迁安置补偿单》、领房通知单、套三的户型图纸等证据。
周发贵在一审中的诉讼请求是：1、判令成华区统建办按照2008第0181号《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》附件三的约定，向周发贵提供套三的住房；2、判令成华区统建办依照拆迁补偿安置方案704.03平米的面积对周发贵进行拆迁安置补偿，包括进行房屋置换、支付过度费、搬家费及其他补偿；3、判令成华区统建办承担本案诉讼费。
一审法院认为
原审法院认为，周发贵与成华区统建办于2008年12月11日签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同载明拆迁安置补偿面积为192.6㎡，产权调换房屋五套。统建办已向周发贵交付住宅房屋一套，其余四套房屋双方按合同约定履行。
关于成华区统建办向周发贵交付房屋的户型是否符合合同约定的问题。成华区统建办向周发贵交付的龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋，经有关机构检测套型为三室两厅，该户型符合拆迁安置协议约定。周发贵收房时未提出异议，接受房屋并装修居住至今，现周发贵对成华区统建办交付的房屋套型提出异议，但并没有提交相关依据支持其主张，因此，周发贵主张成华区统建办交付的房屋户型不符合约定的主张，原审法院不予支持。
关于周发贵被拆迁房屋适用何种补偿标准的问题。周发贵主张其被拆迁房屋系1981年前修建，应当适用成房发（2004）85号文件。原审法院认为：首先，周发贵于1982年4月28日向单位购买房屋153㎡，周发贵陈述其在购房之前已对房屋进行了改建，并在1981年之前已改建完毕，但周发贵并没有提供充分证据予以证实。因此，周发贵主张被拆迁房屋修建于1981年之前的证据不足。其次，根据成都市房屋管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知（成房发（2004）85号）精神，1981年11月25日前修建的无证房屋，是“可参照有证房屋进行拆迁补偿”，而非必须按有证房屋进行补偿；成华区统建办根据实际情况对视为有证之外的房屋作临时建筑补偿，符合该文件精神。再次，虽然周发贵房屋丈量的总面积为704.03㎡，但该总面积由房屋面积533.59㎡、过道面积86.8㎡、一层台阶梯步26.44㎡、简易搭建38.61㎡、水池18.59㎡组成，成华区统建办根据实际情况将一层台阶梯步、简易搭建、水池面积折半后的面积41.82㎡计入补偿面积之中，房屋补偿面积合计为662.21㎡。该处理方式合理，并无不当。周发贵在签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》次日，对无证临时建筑469.61㎡的补偿、过度费、搬家费及其他费用的补偿在《拆迁安置补偿单》上签字确认，该签字行为属于周发贵对其余面积补偿方式的认可。现周发贵提出按704.03㎡重新进行安置无事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周发贵的诉讼请求。案件受理费1150元，由周发贵承担。
上诉人诉称
宣判后，原审原告周发贵不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、周发贵所有的位于成都市成华区火神庙东街13号的房屋应当按照有证房屋进行拆迁安置补偿。周发贵在一审中提交了证据证明案涉房屋的修建时间、归属情况等事实，可以证明火神庙东街13号的房屋是周发贵于1978年至1981年之间修建，该房屋由周发贵于1982年4月购买，归周发贵所有。但一审法院认定修建时间为1982年，没有采信周发贵提交的证据，属认定事实错误。虽然该房屋没有产权证，但具有国土证，应当属有证房屋。拆迁前周发贵已经在该房屋居住了近30年，该房屋系三层建筑、完整整体，为同时修建并非部分搭建。一审法院认定其中192.6㎡是有证房屋，其他部分是临时建筑，属认定事实错误。另外，该房屋修建于1978年至1981年，根据成房发（2004）85号文件规定，也应当参照有证房屋进行拆迁安置补偿。但一审法院对该文件作出不利于周发贵的解释，严重违背条文本意，属适用法律错误。2、周发贵与成华区统建办从未就192.6㎡以外面积的补偿事宜进行协商，周发贵更未在《拆迁安置补偿单》上签字确认成华区统建办的补偿方式。双方就192.6㎡签订《拆迁补偿安置合同》后，周发贵就一直对《详图》确认的704.03㎡的拆迁安置补偿与成华区统建办交涉，双方从未达成一致意见。周发贵未在《拆迁安置补偿单》上签字，该补偿单系周发贵在成华区统建办工作人员处争抢而来，之前对补偿单及上面载明的内容毫不知情。一审法院对此情况未进一步核实，更未向双方征求是否对真实性进行鉴定。一审法院武断认可《拆迁安置补偿单》的内容，严重偏向成华区统建办。3、成华区统建办交付给周发贵的龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋的其中一个卧室是12楼的厨房，无法作为卧室使用。一审法院不顾安置协议中合同双方对套三的约定、普通公众对套三为三室即三个卧室的理解，认定该房屋属套三，属认定事实错误。4、成华区统建办具有政府背景，完全受到成华区政府控制，实属政府部门。在一审庭审和判决中，一审法院未站在公平公正的立场审核证据、认定事实和适用法律，一味偏袒成华区统建办。一审法院认定事实不清，适用法律错误，据此请求：1、撤销成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第953号民事判决，改判支持周发贵的全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费均由成华区统建办负担。
被上诉人辩称
被上诉人成华区统建办答辩称，周发贵提交的证据无法证明该房屋修建于1981年以前，该房屋虽然有国土证，但无产权证，故无法证明房屋的面积。成房发（2004）85号文件的文件内容可以在拆迁过程中参照执行，而争议并非强制性规定，而且可以参照执行的前提条件是单位自建房屋。而争议房屋是周发贵自述系其自建。双方签订的拆迁补偿合同已经载明了有关拆迁补偿的相关事项，周发贵在安置补偿单上进行了签字确认并领取了补偿款。龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋套型为套三，周发贵已经实际居住使用，说明其已经同意了成华区统建办提供的房屋。请求：驳回上诉，维持原判。
本院查明
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案的争议有二，现分述如下：
一、位于成都市成华区火神庙东街13号的房屋应当依照何种标准进行拆迁补偿的问题。周发贵主张应当依照成房发（2004）85号文件规定，以有证房屋标准进行补偿。本院认为，依照《成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知》（成房发（2004）85号）文件第四条“单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以1981年11月25日市人民政府﹤关于坚决制止城市违章建设的通知﹥为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之后修建的，拆迁单位可酌情给与工料补偿”的规定可以得知，具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁、以1985年11月25日为时限，如果结构正规、经拆迁单位审查，可参照有证房屋进行拆迁补偿。该规定“可参照有证房屋进行拆迁补偿”，并无必须参照有证房屋进行拆迁补偿之意。周发贵认为具有国土证即应当视为“有证”，但其提交的金国用申登龙字第165号国土使用权证上载明“用地面积123㎡，其中：建筑用地83平方米”，该国土使用权证并不能等同于房屋产权证，其载明的建筑用地也不能证明成华区火神庙街13号房屋的结构形式及具体面积。关于原审认定周发贵在签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》次日，对无证临时建筑469.61㎡的补偿、过度费、搬家费及其他费用的补偿金额在《拆迁安置补偿单》上签字确认的问题，周发贵虽否认其在《拆迁安置补偿单》上签字，但依照其二审庭审中自述“因视力障碍，一般不签字，只捺印”，对其认为未在《拆迁安置补偿单》上签字的理由，本院不予以采纳。故对于周发贵提出依照有证房屋进行拆迁安置补偿的上诉请求，本院不予支持。
二、成华区统建办交付给周发贵的龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋是否为套三的问题。在一审中，成华区统建办提交成都度量诚测绘有限公司制作的龙湖丽景A期5栋4-1104号房屋测绘成果报告，载明案涉房屋的套型为“3室2厅”。周发贵对该测绘成果报告不予认可，但未提交证据证明其领受的房屋并非“3室2厅”。本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，周发贵并未提交证据证明成华区统建办交付的房屋不符合合同约定，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费2300元，由上诉人周发贵负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长李泽颖
代理审判员王果
代理审判员赵锋
裁判日期
二〇一四年十二月九日
书记员
书记员李丹
