湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鄂96民再5号
上诉人湖北华罡建筑工程有限公司与被上诉人邬潜新房屋拆迁补偿合同纠纷一案，原由潜江市人民法院作出（2016）鄂9005民初841号民事判决，已发生法律效力。潜江市人民法院于2018年5月16日作出（2018）鄂9005民监1号民事裁定，再审本案，并于2018年12月28日作出（2018）鄂9005民再2号民事判决，宣判后，湖北华罡建筑工程有限公司（以下简称华罡公司）不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华罡公司上诉请求：依法撤销潜江市人民法院再审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：
1、再审判决认定《补充协议》有效错误。该《补充协议》系被上诉人实施敲诈勒索行为而签订。双方当事人于2011年8月16日签订《拆迁还建合同》后，被上诉人违反合同第五条“在二十日内搬出所有住房和可移动物品”并将房屋交付上诉人拆除的约定，拒绝搬迁，使得整个危房改造工程拖延二年之久，导致其他所有被拆迁户因无法得到安置而上访。为缓解信访压力，上诉人被迫与被上诉人签订了一份《补充协议》。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该补充协议应属无效协议。
2、关于再审判决认定的“两套住房”问题：（1）关于住房位置，应当以总口农场决定的分配方案和组织的抽签结果为准。涉案危房改造项目的实施主体是总口农场，其有权决定还建房的分配方案并组织实施；所有被拆迁户对住房分配方案均明确表示同意并在合同中作出了明确约定，同时《拆迁还建合同书》第九条明确约定“住房位置以抓阉为准”，而总口农场组织对6号楼的位置进行了抽签分配，但是被上诉人在上诉人及总口农场多次通知下却拒绝参加抽签，放弃住房分配。（2）根据双方签订的《拆迁还建合同》，应视为被上诉人“放弃补偿住房的权利”。该合同第四条明确约定：“甲方在工程基础建成正负零时，通知乙方交付首款，乙方须在接到通知之日起三日内支付给甲方人民币伍万元（两套为十万元），并在工程建造到第一层时支付人民币三万元（两套为六万元），余款在甲方交房及房屋钥匙给乙方时一次性付清，政府补贴款归甲方所有。若乙方不能按时付清，则甲方将视乙方自动放弃补偿住房的权利，并只须一次性补偿乙方原所居住的房屋款二万元，不再承担其他义务。”但被上诉人至今分文未付，根据合同约定，被上诉人违约在先，应当视为其自动放弃了补偿住房的权利。（3）根据总口农场制定的《6号楼分房方案》，明确规定如有住户不同意此次方案，可以退出分房，老板全额退款后，参与下次分房；各户应交款在9月30日之前交清，不交的视为主动放弃此次分房，开发商可以退款参与下次分房，全套方案以少数服从多数的原则进行。而被上诉人在接到通知后拒绝参与第一期分房，且拒不交付应交的款项，应当视为被上诉人主动放弃此次分房。
3、上诉人不应赔偿被上诉人损失。因被上诉人违约在先，其他被拆迁人均按照统一标准支付了房屋差价，只有被上诉人拒绝支付，其行为不应得到支持。被上诉人应与其他被拆迁户一样，补交所欠的补差款13万元。由于被上诉人拒绝按照总口农场的统一安排参加第一期分房抽签，上诉人只得将抽签后剩余的一套住房通知被上诉人领取，因被上诉人拒绝领取而保留至今，而被上诉人享受的第二套住房，由总口农场另行统一安排。被上诉人享受的门面房，上诉人多次通知被上诉人接收，但被上诉人一直拒绝，对该门面房，被上诉人随时可领取。
4、再审判决上诉人支付违约金错误。（1）涉案工程原计划在2011年9月开工，但由于被上诉人违反《拆迁还建合同》在9月6日前将房屋腾空交给上诉人拆除的约定，迟到2013年9月才腾空，致使工程延期两年多才开工，是被上诉人违反合同。（2）上诉人不存在逾期问题，因为《拆迁还建合同》只约定了工程竣工时间为8个月，并没有约定交房时间，而上诉人实际竣工时间不到8个月；由于被上诉人违约迟延两年多才将房屋腾空，使得整个工期延迟两年多，应考虑材料价格、人工成本、机械设备和施工人员、工人等重新调整因素；被上诉人强调的《补充协议》并未对工程竣工时间和交付房屋的时间进行约定。
被上诉人邬潜新辩称:请求二审维持潜江市人民法院再审判决，驳回上诉。理由如下：
1、上诉人称《补充协议》系被上诉人实施敲诈勒索而签订，但并未举证予以证实。2013年8月之前，被上诉人及委托人邬茜从未与上诉人见过面并洽谈过拆迁事宜，上诉人是多次委托邻居做工作把房屋交给上诉人开发。被上诉人因为想自己建房未同意。2013年8月，在总口农场城建局局长秦守忠的带领下，上诉人委托熊元虎、居民代表苏现峰等四人前往深圳市龙华新区与被上诉人协商拆迁一事。上诉人许诺无偿赔付两套住房、每套120平方米，两套门面，以被上诉人的土地面积为准，另总口城建局还许诺另行再划拨宅基地，当时被上诉人并未答应并许诺9月份回总口农场再商谈。2013年9月13日，被上诉人回总口农场后同意了上诉人的意见，当天双方签订了一份《合同书》和一份《补充协议》，在总口城建局的劝说下，将《合同书》的日期写成了2011年。
2、上诉人上诉理由中关于再审判决认定的两套住房问题。再审判决事实清楚，证据确凿。被上诉人是与上诉人签订的合同和补充协议而非总口农场，故上诉人称总口农场是实施主体，有权不按合同和协议分房没有法律依据。
3、上诉人上诉称不应当赔偿被上诉人的损失不能成立。运输小区改造项目2011年底才立项，2012年招标，2013年才定标，上诉人与总口农场2013年7月17日才签订协议，何来上诉人所述的被上诉人拖延搬迁造成工程延期二年之久？《拆迁还建合同书》第五条明确约定“甲方在签订合同之日起，通知乙方搬出房屋内可以移动的物品，乙方必须在二十日搬出所住房屋和可以移动的物品。甲方在开工时发现乙方没有搬出的物品将无偿归甲方所有”，既然已签订合同，上诉人为何不按合同在二十日之后将房屋内物品归为己有并拆除房屋？
4、上诉人称涉案工程原计划在2011年9月开工不属实。上诉人与总口农场2013年7月17日才签订协议，如何可能在2011年开工?2013年9月被上诉人从深圳回总口农场后，在政府部门、总口司法所、甲乙双方在场的情况下签订了《补充协议》，均系双方自愿，应受法律保护。
邬潜新向一审法院起诉请求：1.华罡公司赔偿邬潜新房屋经济损失432000元；2.华罡公司赔偿邬潜新应分配门面经济损失817700元；3.华罡公司支付邬潜新工程延期23个月的违约金，每套每月按200元计算，共计4600元；4.华罡公司赔偿邬潜新逾期23个月应分配门面的租金，每间每月1000元，共计46000元；诉讼费由华罡公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月16日，邬潜新委托其女邬茜与华罡公司签订一份《拆迁还建合同书》。合同第九条约定，华罡公司还建给邬潜新住房平房对应门面一套、住宅一套，住房位置以抓阄为准，住房面积为120平方米（含公摊面积）。2013年9月13日，邬潜新与华罡公司签订一份《总口农场南三路50号拆迁还建合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。该协议第一条约定，邬潜新同意将总口农场南三路50号两套自住房交予华罡公司还建，华罡公司无偿给邬潜新还建两套门面和两套住房。两套门面原地址上还建（即邬潜新原土地坐标地址），且左右相邻。两套住房参与公平抽签（二楼至五楼之间）。两套住房均由华罡公司负责水电入户；该协议第二条约定，经邬潜新、华罡公司协商，双方签订的拆迁还建合同书中所涉及的房屋补差费等费用全部由华罡公司承担，与邬潜新无关；该协议第四条约定，若华罡公司违约，邬潜新有权要求华罡公司赔偿损失。上述合同（含补充协议）签订后，邬潜新按约将房屋交付华罡公司拆除。华罡公司将房屋建成后，未能按约向邬潜新交付还建的房屋和门面。为此引发纠纷。另查明，邬潜新的住房建筑面积为31.2平方米，厨房建筑面积为14.14（应为14.4）平方米，合计面积45.6平方米；其宅基地面积为199.92平方米。
一审法院认为，邬潜新委托其女邬茜与华罡公司签订的《拆迁还建合同书》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。邬潜新按约将房屋交付华罡公司拆除后，华罡公司应当依约向邬潜新交付还建的房屋和门面。华罡公司未能按约向邬潜新交付还建的房屋和门面，构成违约，应承担相应的民事责任。关于华罡公司应交付邬潜新的门面面积及套数问题。邬潜新、华罡公司在合同中虽未就门面面积作出明确约定，但根据《拆迁还建合同书》第九条华罡公司应还建邬潜新住房平房对应门面一套和住宅一套，住房位置以抓阄为准，其住房面积为120平方米的约定，可以推定华罡公司应交付邬潜新的门面面积为45.6平方米。此外，根据《补充协议》第一条邬潜新同意将总口农场南三路50号两套自住房交予华罡公司还建，华罡公司无偿给邬潜新还建两套门面和两套住房，两套门面原地址上还建（即邬潜新原土地证坐标地址），且左右相邻，两套住房参与公平抽签（二楼至五楼之间），两套住房均由华罡公司负责水电入户的约定，可以推定邬潜新、华罡公司双方已通过该补充协议将原合同中约定的华罡公司应交付邬潜新“门面一套、住房一套”变更为“门面两套，且在原地址左右相邻，住房两套（在二楼至五楼参与公平抽签）”。故对邬潜新要求华罡公司交付在原地址还建左右相邻的门面两套（面积为45.6平方米）、住房两套（面积为120平方米）的诉讼请求，依法予以支持。华罡公司的辩解理由，因与开庭理审查明的事实不符，不予采纳。关于邬潜新要求华罡公司赔偿经济损失及支付违约金的问题，因邬潜新未提交相关有效证据加以佐证，故对其该项诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：一、华罡公司于判决发生法律效力之日起十日内向邬潜新交付在邬潜新原地址还建且左右相邻的门面两套（每套面积为45.6平方米）、住房两套（面积为120平方米，在二楼至五楼间参加公平抽签）；二、如华罡公司不能按照判决第一项向邬潜新交付上述房屋及门面，应按现行的市场价折价赔偿邬潜新的经济损失；三、驳回邬潜新的其他诉讼请求；案件受理费16500元，减半收取8250元，由邬潜新负担2250元，华罡公司负担6000元。
潜江市人民法院再审中，邬潜新诉称，2011年8月16日，在经相关政府部门多次出面协调后，邬潜新与华罡公司签订《拆迁还建合同书》一份，约定邬潜新将坐落于总口农场运输队修理厂50号的住房以及前后的附属建筑物交由华罡公司改造，华罡公司为邬潜新还建住房一套及相对应的门面一套。2013年9月13日，在总口司法所及总口农场城乡规划建设管理局工作人员的见证下，邬潜新与华罡公司签订《补充协议》一份，约定华罡公司无偿为邬潜新还建面积为120平方米的住房两套、在原土地坐标地址还建左右相邻的面积各为199.92平方米的门面两套，邬潜新应在建好的住宅楼中2-5楼之间以抽签方式确定其具体房屋。2015年11月4日，华罡公司通知邬潜新现只能暂时交付一套住房，另一套另行解决，同时决定将邬潜新的抽签范围扩大到2-7楼，邬潜新当即予以拒绝。另外，2-5楼之间即是相对于已建成住宅楼共七层（门面为一楼）中的2-5楼。在实际分房过程中，华罡公司单方违反合同约定以抽签方式安排其他被拆迁户予以分房。此后，邬潜新以华罡公司违约需对其进行赔偿为由向潜江市人民法院提起诉讼，经法院审理作出（2016）鄂9005民初841号民事判决，该判决生效后，在执行过程中华罡公司拒不交付判决确定的住房亦不能按房屋的市场价格折价赔偿邬潜新的经济损失。
华罡公司辩称，1.双方签订的《补充协议》是在被邬潜新敲诈的情形下被迫签订，应属无效。双方签订的《拆迁还建合同书》第五条约定邬潜新应“在二十日内搬出所住房屋和可移动的物品”并将房屋交予华罡公司拆除。在其他被拆迁户均按时完成搬迁并将被拆迁房屋交予华罡公司拆除后，邬潜新却违反约定长期拖延，拒绝搬迁，对华罡公司实施敲诈，致还建工程拖延2年之久，其不仅导致其他被拆迁户因无法得到安置而上访，而且给政府及华罡公司造成极坏的负面影响。为了缓解信访压力，尽快开工安置被拆迁户，华罡公司不得已才签订《补充协议》。华罡公司与包括邬潜新在内的所有被拆迁户约定被拆迁户均应支付房屋补差款，现除邬潜新外其他被拆迁户均按合同约定支付了房屋补差款。如果邬潜新的敲诈目的能够通过诉讼方式得逞，势必会引起其他被拆迁户效仿。即便按邬潜新主张只要合同签订就应当遵守，但《补充协议》第四条约定“此协议仅限于甲乙双方知道”，邬潜新却没有遵守此项约定，以致其他被拆迁户均知道了双方之间《补充协议》的存在，按邬潜新的逻辑主张，《补充协议》已不能在双方之间履行。2.《拆迁还建合同书》第九条约定“甲方（华罡公司）还建给乙方（邬潜新）住房平房对应门店一套”，该约定是指按照邬潜新原有住房的对应顺序（位置）交付还建门面。华罡公司提交的其与部分被拆迁户签订的《拆迁还建合同书》中，有4户分配的是储藏室，9户（含邬潜新）分配的是门面，9户均系按原房屋的固定顺序来分配。现唯独邬潜新以位置和面积不符为由拒绝接收。3.关于邬潜新主张的两套住房问题。其一、邬潜新无权在第一期分配中享受两套住房。整个还建项目属于政府危房改造项目，被拆迁户中有的享受一套，有的享受两套。按照统一规划，整个还建项目（不限于本案中已建成的还建项目）分两期完成，在第一期中，每个被拆迁户只能分配一套住房，凡应享受两套住房的，剩下一套住房只能在第二期中予以分配。还建项目的还建主体是总口农场，华罡公司仅是项目中的建筑施工企业。现总口农场尚有50亩土地未交予华罡公司施工，华罡公司暂不能交付第二套住房。基于以上情况，总口农场决定，凡只享受一套住房的在第一期中均可以分配，凡享受两套住房的在第一期分配时只能暂时分配一套住房，剩余的一套住房在第二期建成后才能分配。其二、关于住房位置问题，应以总口农场决定的分配方案和其组织的抽签结果为准。总口农场有权决定还建房的分配方案并组织实施；其他所有被拆迁户亦对住房分配方案均明确表示同意；2015年11月27日，总口农场组织相关单位及全体被拆迁户参与还建房分配抽签活动，但邬潜新却在总口农场及华罡公司的多次通知下，拒绝参与抽签。上述事实表明邬潜新放弃住房分配。另外，已建成的房屋总计只有六层，门面不算楼层。其三、按《拆迁还建合同书》第四条约定，邬潜新应按工程建设进展情况分批次向华罡公司支付相关款项，如邬潜新在接到通知后在规定的时间内不能按时交清，则华罡公司将视其自动放弃补偿住房的权利，华罡公司只需一次性补偿其原房屋款20000元。其四、按总口农场制定的《6号楼分房方案》规定，如有住户不同意此方案，可以退出此次分房，已收取的费用退还后参与下次分房，各住户应在2015年9月30日前交清所有款项，不交的视为主动放弃此次分房。邬潜新接到该分房方案后拒绝参与分房且拒不支付应付款项，应视为其主动放弃此次分房。4.关于邬潜新一审提出的诉讼请求及再审中的要求问题。邬潜新要求在原房屋地址2-5楼之间还建其住房两套，现已不能实现；邬潜新要求还建门面两套，面积共计199.92平方米，与双方之间的约定不符，不应支持；邬潜新要求支付50个月工程延期违约金，按每套每月200元计算共计20000元，该请求不应得到支持，邬潜新本应在2011年9月6日将原房屋交予华罡公司，但其在2013年9月中旬才将房屋腾空，其违反了合同约定；邬潜新要求赔偿门面租金损失每月800元，按50个月计算共计40000元，该请求同样不能得到支持。此次危房改造项目是总口农场实施的政府工程，并非商品房开发项目，邬潜新在补交所欠的房屋补差款后，现有一套住房仍可由邬潜新受领，另一套住房在第二期中另行统一安排；现第一期中仍为邬潜新留有两套门面，邬潜新可以随时受领。
潜江市人民法院再审认定事实：2011年8月16日，因邬潜新居住的总口农场原运输小区住宅需进行房屋改造，邬潜新委托其女邬茜与华罡公司签订《拆迁还建合同书》一份，约定邬潜新将其居住的运输小区50号房屋及前后的附属建筑交予华罡公司进行改造；自合同签订之日起开工，邬潜新须在开工时将居住的房屋及附属建筑、房产证交予华罡公司，华罡公司在工程竣工后交付邬潜新住房一套；华罡公司工程基础建成正负零时，通知邬潜新交付首付款，邬潜新自接到通知之日起3日内支付50000元，并在建造至第一层时支付30000元，余款5000元在交付房屋时交清，政府补偿款归华罡公司所有，若邬潜新不能按时交清相关款项，则视为其放弃补偿房屋的权利，并只须一次性补偿20000元；邬潜新自行安排临时住所和搬运安放可移动物品产生的费用由其承担；华罡公司给邬潜新还建住房平房对应门面一套、住房一套，住房位置以抽签（抓阄）为准，其住房面积为120平方米（含公摊面积）；从开工之日起，工程竣工时间为8个月（雨雾天气顺延），若华罡公司不能按时交房，则每月向邬潜新支付违约金200元，按月计算，以此类推；华罡公司负责水电入户，办理房屋产权手续，产生的费用由邬潜新承担。2013年9月13日，邬潜新委托其女邬茜与华罡公司签订《补充协议》1份，约定《拆迁还建合同书》与《补充协议》相悖的条款不具备实际法律效力，所有与房屋有关的拆迁和补偿事宜以《补充协议》为准；邬潜新同意将总口农场南三路50号两套住房交予华罡公司还建；华罡公司无偿为邬潜新还建两套门面和两套住房，两套门面原地址上还建（即邬潜新原土地证坐标地址），且左右相邻，两套住房参与公平抽签（2-5楼之间），两套住房均由华罡公司负责水电入户；双方签订的《拆迁还建合同书》中所有涉及到房屋补差费等任何费用，全部由华罡公司承担；有关新农村建设和危房改造的补助款，验收合格后发放给邬潜新；该协议仅限邬潜新、华罡公司知道；若华罡公司违约所产生的任何纠纷，不得影响邬潜新按该协议约定所获得的利益，邬潜新除不承担任何法律和经济责任外，其仍有权向违约方要求赔偿。双方签订《补充协议》时，总口司法所、总口农场城乡规划建设管理局工作人员作为见证人在协议上签字、盖章。《补充协议》签订后，邬潜新将原有住房交予华罡公司拆除。2015年11月，华罡公司将还建住宅楼（6号楼）建成。按《6号楼分房方案》，实有房屋24套，所有被拆迁户统一参与抽签（抓阄）以确定具体房屋、门店（商铺）以大面积补小面积的形式分配；一楼4户每户出5000元用于补助六楼住户。邬潜新以此次抽签方式扩张了其应参与分配的楼层为由拒绝参与。
邬潜新原有住房建筑面积31.2平方米、厨房建筑面积14.4平方米，合计面积45.6平方米。
再审中，博华评估公司对案涉6号楼的部分房屋、门面市场价值予以了估价，价值时点为2015年11月，其产权面积18.09平方米的门面一套单价为4478元／平方米，总价为81007元；四楼面积为116.36平方米的房屋1套单价为1905元／平方米，总价为221666元；六楼面积为116.36平方米的房屋一套单价为1725元／平方米，总价为200721元。另博华评估公司出具步梯房七层楼楼层差价说明1份，即七层步梯楼中三楼价格最高、四楼其次、二楼与五楼价格相当但低于四楼价格、六楼价格低于二楼与五楼价格、七楼价格最低。
潜江市人民法院再审认为，当事人的主要争议焦点为：1.《拆迁还建合同书》、《补充协议》的效力；2.邬潜新应分配住房的楼层；3.华罡公司应交付邬潜新的门面面积及住房、门面的套数；4.华罡公司交付的住房是否符合双方约定；5.邬潜新损失金额的确定。针对上述焦点问题，再审评判如下：
1、关于《拆迁还建合同书》、《补充协议》的效力问题。邬潜新委托其女邬茜与华罡公司签订《拆迁还建合同书》、《补充协议》，《补充协议》明确约定《拆迁还建合同书》与《补充协议》不一致的内容应以《补充协议》内容为准，上述合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。华罡公司关于邬潜新对华罡公司实施敲诈才被迫与其签订《补充协议》的抗辩理由，因未提交证据，不予采纳。华罡公司关于邬潜新未履行《补充协议》约定的保密义务的抗辩理由，因邬潜新进行诉讼并未违反该约定，同时签订《补充协议》时有见证人在场，不予采纳。邬潜新按《补充协议》约定将房屋交予华罡公司还建，华罡公司应当按约向邬潜新交付符合《补充协议》约定的住房和门面。华罡公司将住宅楼建成后未按双方之间的约定交付住房及门面，构成违约，应承担相应的民事责任。
2、关于邬潜新应分配住房的楼层的问题。《补充协议》约定邬潜新应在2-5楼之间参与抽签，邬潜新认为该2-5楼相对于七层（其中门面为一楼）楼中的2-5楼。但《补充协议》并未明确确定顶楼属于哪一层，参照《6号楼分房方案》中“房源24套，一楼4户每户出5000元用于补助六楼住房”的规定，另外，门店并非4套且并非抽签确定，可认定《补充协议》中的2-5楼对应住宅楼层在门面不算楼层，顶楼为六楼时，邬潜新参与分配的住房在住宅楼（门面不算楼层、顶楼为六楼）中系一楼除外、顶楼除外，抽签范围为中间四层。博华评估公司对案涉楼房系按总楼层为七层（门面为一楼）进行的估价，为与该估价报告相对应，再审将邬潜新应分配的楼层（2-5楼）按3-6楼（门面为一楼、顶楼为七楼）进行表述。
3、关于华罡公司应交付邬潜新的门面面积及住房、门面的套数问题。（1）门面房面积问题。《补充协议》约定两套门面原地址上还建（即邬潜新原土地证坐标地址）且左右相邻。但对门面面积没有约定，邬潜新主张按原土地使用权面积199.92平方米确定。考虑到案涉楼房每层为4户，共24户，每户建筑面积约为120平方米，如按此理解，则门面远大于房屋建筑面积，且势必会影响到其他被拆迁户的权利，故对邬潜新的该主张不予支持。邬潜新原有住房建筑面积为31.2平方米，厨房建筑面积为14.4平方米，合计面积为45.6平方米。《补充协议》约定门面按邬潜新原土地证坐标地址还建，且还建过程中必然会对邬潜新原有房屋占地面积之外的土地予以利用，门面面积按邬潜新原有住房（含厨房）面积计算更符合双方当事人对门面面积约定的真实意思。故认定华罡公司应交付邬潜新的每套门面面积为45.6平方米。（2）应交付住房及门面房的套数。《补充协议》并无分两期交付房屋的约定，而是约定华罡公司无偿为邬潜新还建两套门面和两套住房且门面“左右相邻”，按该约定，华罡公司应一次性向邬潜新交付两套门面、两套住房，并非先交付一套住房后再在第二期交付第二套住房。华罡公司关于邬潜新的第二套住房应在第二期分配的理由不符合双方约定，不予采纳。
4、关于华罡公司交付的住房是否符合双方约定的问题。华罡公司抗辩系总口农场组织相关单位及全体被拆迁户参与住宅楼分配抽签，邬潜新在多次通知后拒绝参与。《6号楼分房方案》中并未对邬潜新与华罡公司约定邬潜新应在3-6楼之间抽签作出安排，况且《拆迁还建合同书》、《补充协议》的合同相对方为邬潜新与华罡公司，总口农场及其他单位并非合同相对方，合同只在相对方之间产生约束力。在已对住房进行了分配的情况下，不论华罡公司系主观不能还是客观不能满足邬潜新的抽签要求，华罡公司均存在违约，邬潜新可以在不符合双方约定的抽签方式下拒绝抽签，并不违约。
5、关于邬潜新损失金额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。在华罡公司已不能按《补充协议》约定向邬潜新交付住房及门面的情况下，邬潜新可以要求华罡公司赔偿其损失（合同履行后可获得的利益）。（1）关于房屋的价格。按《补充协议》约定，邬潜新应在3-6楼之间参与抽签，邬潜新可就3-6楼房屋的均价计算其损失并向华罡公司主张赔偿。博华评估公司对四楼、六楼中的两套房屋予以了估价，相对于3-6楼而言，六楼价格最便宜，三楼价格最贵、四楼其次，估价的房屋均价小于3-6楼之间的房屋均价，即此估价方式不利于邬潜新，但邬潜新对此不持异议，故可按已估价的两套房屋价格均价计算邬潜新的房屋损失，其每套房屋的均价为211193.50元[（221666元+200721元）÷2]。（2）关于门面的价格。估价的门面并非已建成的最大门面，只选取其中18.09平方米的门面进行估价，此估价方式同样不利于邬潜新，但邬潜新亦不持异议，故可按已估价的门面的每平方米单价计算邬潜新的门面损失，其每套门面价格为204196.80元（4478元／平方米×45.6平方米）。综上，华罡公司应赔偿邬潜新两套房屋及两套门面的损失共计830780.60元[（211193.50元+204196.80元）×2]。（3）关于邬潜新主张华罡公司工程延期致不能按时交房应支付违约金的问题。华罡公司认为邬潜新在签订《拆迁还建合同书》后两年多不履行合同，致工程延期并致其被迫与其签订《补充协议》，但华罡公司提交的13份证据，即《拆迁还建合同书》，上述合同中有在“2012年8月28日”、“2013年9月15日”的时间签订合同，故邬潜新并未存在两年多不履行合同的情形。案涉还建房工程的开工时间、顺延时间及完工时间，法院已向华罡公司释明其应提交证据证明，否则将依邬潜新原有住房拆除时间予以推定，但华罡公司未提交证据。邬潜新原有住房拆除时间为2013年9月，华罡公司对此无异议，考虑到还建项目还涉及到其他被拆迁户的搬迁问题，酌定还建工程于2013年10月开工，2014年5月完工（共8个月）。华罡公司应在2014年6月交付房屋，但房屋的实际分配时间在2015年11月，其延期交房17个月。依《拆迁还建合同书》约定，华罡公司应自不能按期交房之月起每月向邬潜新支付违约金200元，合计3400元（200元／月×17个月）。邬潜新主张华罡公司应支付按两套房屋计算的违约金，因双方合同中并无此约定，另外，此违约金性质主要指被拆迁户因工程延期需另寻住所产生的损失，故对邬潜新主张两倍违约金的请求不予支持。关于邬潜新主张的其他损失，因其未提交相关有效证据，不予支持。关于华罡公司要求邬潜新现仍需支付房屋补差款的抗辩理由，因与《补充协议》约定不符，不予采纳。华罡公司对邬潜新的损失予以赔偿后，双方之间签订的《拆迁还建合同书》及《补充协议》不再履行。
潜江市人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决：一、1、撤销（2016）鄂9005民初841号民事判决；二、原审被告湖北华罡建筑工程有限公司赔偿原审原告邬潜新损失共计830780.60元；三、原审被告湖北华罡建筑工程有限公司支付原审原告邬潜新违约金3400元；四、驳回原审原告邬潜新的其他诉讼请求。原审案件受理费16500元，由湖北华罡建筑工程有限公司负担15000元，邬潜新负担1500元。鉴定费3000元，由湖北华罡建筑工程有限公司负担。
本院二审期间，被上诉人邬潜新提交两份证据材料：1、邬潜新所写《情况说明》一份、2012年10月16日总口农场危房改造办公室与江汉油田天恩建设有限公司签订的《协议》一份，拟证实其与上诉人签订拆迁协议和补充协议的时间为2013年9月、涉案拆迁还建工程于2012年才立项的事实。对上述两份证据材料，上诉人华罡公司认为第一份《情况说明》不符合证据的形式要件，不予认可；第二份《协议》与本案无关。本院二审经审查认为《情况说明》系邬潜新自己所写，不属于新证据，且在该说明上签字的秦守忠、莫士超、彭其寿、苏现峰等人也未证实两份合同是于同一天签订的事实，不予采信；《协议》与本案无关，不予采信。
潜江市人民法院再审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，双方当事人分别签订了《拆迁还建合同书》、《补充协议》，《补充协议》的签订除双方当事人外，还有总口司法所工作人员及总口农场城乡规划建设管理局作为见证人签字盖章，上诉人华罡公司认为该《补充协议》受被上诉人邬潜新勒索而签订，但并未提供相关证据予以证实，故华罡公司认为《补充协议》无效的上诉理由不能成立。
虽然双方当事人在《拆迁还建合同书》中约定了被上诉人应按工程进度交付房款的义务，否则视为自动放弃补偿住房的权利。但该约定已被双方重新签订的《补充协议》所取代，双方约定补差费等任何费用由华罡公司承担，故华罡公司认为被上诉人未按《拆迁还建合同》约定按期交付房款，存在违约行为，应当视为自动放弃了补偿住房权利的上诉理由不能成立。
上诉人华罡公司认为住房位置应当以总口农场决定的分配方案和组织的抽签结果为准，邬潜新拒绝参加抽签应视为放弃住房分配。本院认为，因签订《拆迁还建合同书》、《补偿协议》的合同双方为华罡公司、邬潜新，在签订两份合同时总口农场并非合同一方。两份合同均约定了分房以抓阉或抽签的方式进行，《补偿协议》进一步限定了住忘记抽签的楼层和套数以及门面房相邻、方位等。但《6号楼分房方案》是在工程竣工后由总口农场制订，不是由合同双方制订的，且方案中就抽签方式、楼层位置等内容与《补偿协议》的约定不符，并未得到被上诉人邬潜新的认可，对被上诉人邬潜新不具有约束力，故华罡公司该上诉理由不能成立。
华罡公司与邬潜新签订的《补充协议》约定，华罡公司应还建两套门面和两套住房，且两套门面左右相邻（原土地证坐标地址），两套住房参与公平抽签（二楼至五楼之间）。按上述约定，华罡公司应一次性向邬潜新交付两套住房和两套门面，但实际上涉案拆迁还建房邬潜新并未参加抽签，其他被拆迁户抽签后，仅剩余一套住房，与双方当事人签订的《补充协议》中约定明显不符，且门面房也与合同约定不符，现华罡公司已不能按合同约定交付，致邬潜新不能实现合同目的，华罡公司应就住房及门面房折价赔偿。
上诉人华罡公司认为其不应支付违约金的理由是被上诉人未按双方签订的《拆迁还建合同书》的约定按期将被拆迁房腾空交付给上诉人，致使工程延期两年多才开工，同时还应考虑因延迟开工材料、机械、人工费的增加以及天气因素导致工期的延长，而《补充协议》并未对工程竣工和交付房屋的时间进行约定。本院认为，《拆迁还建合同书》第十条约定“从破土开工之日起，工程竣工时间为八个月（雨雾天气顺延）。若甲方不能按时交房，则每月应向乙方支付二百元违约金，按月计算，以此类推”，而《补充协议》并未废止《拆迁还建合同书》，只是约定《拆迁还建合同书》与《补充协议》相悖的条款不具有实际法律效力，故虽然《补充协议》未约定工程竣工和交房时间，但《拆迁还建合同书》第十条的约定仍然有效，也就是工程竣工的时间是从破土开工之日起八个月，并非从合同签订之日起八个月。华罡公司称是邬潜新拒绝腾空被拆迁房的行为导致工期延误，但并未充分举证予以证明，且华罡公司所举该公司与其他部分被拆迁户签订的《拆迁还建合同书》时间为2011年7月至2013年9月，也与华罡公司的主张不符，而华罡公司所举其他证据也不能证实其延迟竣工有充足的理由。华罡公司从2013年10月动工，直到2015年11月竣工，延期17个月，应根据合同约定赔偿违约金。
综上所述，潜江市人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持潜江市人民法院（2018）鄂9005民再2号民事判决。
二审案件受理费16500元，由湖北华罡建筑工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 伍新明
审判员 张少华
审判员 王兴无
二〇一九年五月五日
书记员 胡 婷
