审理法院：呼和浩特市玉泉区人民法院
案号：（2015）玉民一初字第00105号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-05-26
审理经过
原告要亮栓诉被告内蒙古闻都置业有限责任公司（以下简称闻都公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由审判员杨有仁适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告要亮栓及其委托代理人周海涛、王慧，被告闻都公司的委托代理人白喜文、苏欢，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告要亮栓诉称，2011年6月17日，原告与被告签订了《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，通过产权置换结合互补差价的方式将原告安置至玉泉区五里营的回迁楼，回迁安置的房屋为面积96.35平米。根据双方合同第七条的约定，如被告逾期交付房屋，每日按照原告已付购房款的万分之五支付违约金。现被告于2014年10月10日公布了《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》，通知可以向原告交付房屋，但无论从房屋被拆迁后的24个月过渡期起算，还是从合同约定的2013年6月30日应当交付回迁安置房的日期起算，被告均存在逾期交付房屋的违约事实。鉴于此，原告根据逾期交付房屋应承担违约责任的合同约定，请求判决被告支付逾期交付房屋的违约金78573元。
被告辩称
被告闻都公司辩称，我们对回迁安置的房屋逾期交房是认可的。我们认为违约责任的计算时间段是2013年6月30日至2014年8月29日。我们除了报纸公告外还在小区张贴了通告，通告日期是2014年8月25号。我们认为承担违约责任的主体不是闻都公司和天玺公司，理由是内蒙古天玺公司与呼和浩特市土地收储中心和呼和浩特市玉泉区人民政府签订了委托代建协议，内蒙古天玺公司或闻都置业只是代政府建设回迁安置房，无论是闻都还是天玺都是代理人。该区块1-5号楼我们有拆迁安置补偿方案，方案明确了逾期交房如何向回迁户或者被征收单位来承担逾期交房的责任，逾期之日起承担双倍过渡费，每个月1200元。双方签订的回迁安置合同是玉泉区人民政府法制办在国务院出台集体土地征收条例之前印制的制式合同，并不是本案被告的真实意思表示，逾期交房每日万分之五的违约金我们认为是过高的，同时与安置补偿方案与政府令所规定的是相违背的。作为本案的被告也会正视我们给回迁户违约交房的行为，我们可以协商，双倍过渡费可以给，领取双倍过渡费也进行了通知，其中9户也领取了双倍过渡费。
原告要亮栓为主张诉讼请求提供如下证据：证据1.《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，证明原告房屋被拆迁后，与被告签订了《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，该合同合法有效，合同条款对双方具有约束力。合同中约定原告回迁房屋为二套。合同第七条约定，如被告逾期交房，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。合同中第五条约定被告的交房时间为2012年12月31日，至被告于2014年10月10日公布的《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》之前一日，被告已经逾期交房466天。被告应承担的违约金为（96.35）平米×3500元／平米×万分之五×466天=78573元。
证据2.《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》，证明被告在通知中公布1-4号楼面积结算的单价为3500元／平米，原告认为该价格符合客观情况，对此房屋单价予以认可。通知中第五条内容为"《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》中第七条违约金因发放了双倍过渡费，不再补偿"。被告在此认可房屋回迁合同中约定逾期交房的违约金条款，但原告认为过渡费是在拆迁过程中按照拆迁合同中约定，属于不同的法律关系，不能互相替代。通知告知最后办理回迁手续的时间是从2014年10月10日至2014年11月30日，为此原告认为被告房屋的交付时间为2014年10月10日，原告要求支付逾期交房的违约金计算至前一日即2014年10月9日，通知的下发主体为闻都置业，证明闻都置业扔为回迁合同履行的主体。
被告闻都公司对原告要亮栓提供的证据的质证意见为：对证据1.真实性认可，不认可证明问题，应该支付双倍过渡费依据相关规定，不再承担其他违约金。
对证据2.真实性认可，不认可证明问题，我方早已报纸公告原告可以交房是2014年8月29日。承担违约责任是甲方按日向乙方支付已交房款的万分之五，原告所计算的标准也不合符第七条的规定，已交房款也不等于房屋总价款。
被告闻都公司为支持辩称理由提供如下证据：《拆迁房屋安置补偿协议书》、回迁安置住房合同、政府令、五里营村区块安置方案、委托建设协议书、报告、实施协议书、函、通知、报纸公告、通告，证明我们只应该支付双倍过渡费，被告应该承担违约责任的是逾期交房的双倍过渡费的违约责任。约定的违约金不符合情况，这个约定的违约金过高；开发竣工的时间是2014年12月31日，从这个角度上政府委托我们干的，我们只是代建，从这一点上我们没有违约。违约责任应该是政府承担。公告和通告证明被告在2014年7月29日前已经具备了交房条件。
原告要亮栓对被告闻都公司提供的证据的质证意见为：违约金约定是否合法，我认为合同不管谁提供，只要双方对合同签字认可，那么这个合同对双方还是有约束力的。政府令只是地方法规，合同约定只要不违反法律法规，那么合同对双方是具有约束力的。安置协议书在前，是双方达成的临时协议，最终被2010年12月22日所签订的合同完全替代。过渡费不能代替违约金，违约金不能代替过渡费。被告提供的公告对真实性是认可的，对内容合法性不认可，房屋交付的标准必须经过竣工验收，虽然公告中阐述了1-4号回迁楼已经竣工，竣工的证明文件被告也没有出示，未竣工的不能出售也不能交付；通告真实性不认可；房屋没有差价，拆迁后闻都置业还补偿了没有回迁房的房款差价。
本院查明
经审理查明，2011年2月28日，要亮栓与呼和浩特兴蒙基本建设拆迁有限责任公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，被拆迁人为要亮栓，拆迁地址玉泉区五里营村中营占地面积172.5平方米，其中约定过渡费为每月600元，过渡时间24个月，过渡费合计14400元。
2011年6月22日，甲方内蒙古闻都置业有限责任公司与乙方要亮栓签订了《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》，约定：乙方在呼和浩特市呼郊西菜园乡五里营村有正式住房1间，建筑面积172.5平方米，产权所有人要亮栓；乙方自愿回迁安置住房，其住房为玉泉区五住房，建筑面积96.35平方米；拆迁归属私产；拆迁面积172.5平方米；回迁安置住房退房屋差价3189元；甲方交付乙方安置住房的日期为2013年6月30日；甲方的违约责任：除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该安置住房交付乙方使用，逾期时间自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之五的违约金；双方约定合同附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
2014年10月10日，内蒙古闻都置业有限责任公司出具《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》，一、已竣工的1-4号楼超出回迁合同签订面积3平方米（含3平方米）内的按每平方米3500元收费，超出回迁合同签订面积3平方米以外的不收取费用；小于回迁合同签订面积的按每平方米3500元退还拆迁户，二、拆迁户的回迁房全部在1-4号楼的延期过渡费按双倍（每月1200元）支付至2014年9月25日。三、拆迁户的回迁房全部在5号楼的延期过渡费按双倍（每月1200元）支付至2014年12月31日，此后的双倍过渡费每半年发放一次，直到交房。四、1-5号楼都有回迁房的拆迁户，5号楼没交工的延期过渡费按5号楼未回迁面积占回迁总面积比例给予双倍发放，发放日期按第三条执行。五、《呼和浩特市房屋拆迁安置住房合同》中第七条违约金因发放了双倍过渡费，不再补偿。六、直系亲属持拆迁户主的户口本、身份证、村委会证明，经闻都置业有限公司审核后可以办理分户手续。以上各项事宜办理时间从2014年10月10日至2014年11月30日止，望拆迁户到闻都置业有限公司回迁房办公室办理手续，逾期未办理者责任自负。
本院认为
本院认为，原告要亮栓与被告内蒙古闻都置业有限责任公司签订的《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》是双方的真实意思表示，合法有效。内蒙古闻都置业有限责任公司未按合同约定期限将房屋交付王海林的行为，已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任，故对原告要亮栓要求被告内蒙古闻都置业有限责任公司支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，本院参照双方签订的《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》中的《拆迁房屋补偿安置协议书》中约定的过渡费每户每月600元的双倍予以调整保护。在内蒙古闻都置业有限责任公司出具《关于闻都世界城交付五里营回迁楼相关事宜的通知》后，已有部分回迁户按约定双倍领取了过渡费，出于公平原则考虑，对原告要亮栓要求支付违约金的请求，本院支持18600元（从2013年7月1日至2014年10月10日，按15.5个月计算，1200元×15.5个月=18600元）；因双方签订的《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》约定的违约金过高，被告在庭审过程中要求依法调整的辩称理由成立，本院予以采纳。对要亮栓的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告内蒙古闻都置业有限责任公司在判决生效后立即支付原告要亮栓违约金18600元。
二、驳回原告要亮栓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1764元，原告要亮栓承担749元，被告内蒙古闻都置业有限责任公司承担133元，本院退还原告要亮栓882元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判人员
审判员杨有仁
裁判日期
二〇一五年五月二十六日
书记员
书记员张猛
