审理法院：齐齐哈尔市中级人民法院
案号：（2015）齐民一终字第204号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-06-17
审理经过
上诉人齐齐哈尔温商房地产开发有限公司（以下简称温商房地产公司）为与被上诉人杨东拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2014）讷民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、代理审判员王红娜组成的合议庭，对本案进行了审理，书记员许璐璐担任记录。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2010年9月30日，讷河市两改办与杨东签订了非住宅房屋拆迁安置补偿协议书，约定两改办将杨东使用的座落于讷河市讷河镇东北街的72平方米平房动迁，动迁后为其安置丽景名苑3号楼131平方米楼房，协议第一条第（五）项约定“计发一次性11个月的停产、停业补偿金为79，200.00元。”第五条第（二）项约定“按本协议第二条第（五）项计算标准，从搬迁验收之日起至进户止，按月计发停产、停业补偿费79，200.00元。”2010年1月5日讷河市城投房地产开发有限公司（讷河市城投房地产开发有限公司与讷河市两改办编制是两个单位实际是一个单位）与温商房地产公司签订了土地转让合同，并将杨东与讷河市两改办签订的拆迁合同一并转让给了温商房地产公司，杨东与讷河市两改办签订拆迁合同所拆迁房屋坐落在转让土地范围内，温商房地产公司开发建设了丽景名苑小区，并将丽景名苑小区3号楼1楼南数第三门回迁给了杨东。2011年9月份，温商房地产公司通知杨东交付房屋，杨东在看过房屋后与温商房地产公司发生争议，未入户。2011年10月13日，丽景名苑三号楼经讷河市建设局审查后，发放竣工工程备案证。该工程建筑施工设计范围包括建筑、结构、采暖、室内给排水、电气，一层采暖采用地热盘管方式。2012年10月16日，在讷河市公证处的参与下，杨东自行入户，并经讷河市公证处公证“丽景名苑小区三号楼1楼南数第三门房屋室内未见通气排风口，地面没有铺设、没有供暖设施。”
2013年12月4日，杨东以温商房地产公司为被告起诉至讷河市人民法院，要求温商房地产公司给付迟延回迁造成的营业损失97，440.00元、建设取暖设施23，000.00元、安装排风通风设施18，000.00元、建设造成的迟延使用期间损失28，800.00元、证据保全公证费1，500.00元，并承担本案案件受理费。
一审法院认为
原审法院经审理认为，讷河市政府将两改办与杨东签订的房屋拆迁安置补偿协议的权利义务转让给了温商房地产公司，温商房地产公司与杨东之间形成了房屋拆迁安置补偿合同关系，杨东将原有房屋交给温商房地产公司开发，温商房地产公司应按合同约定，在约定的期限内提供符合建筑条件的房屋，现温商房地产公司提供的住房不具备供暖设施，未达到建筑条件，属违约，应当承担违约责任。
温商房地产公司主张该楼已经验收备案，其已为杨东回迁的房屋安设了地热设施，因《中华人民共和国公证暂行条例》规定，公证处是行使国家证明权的机关，公证书是法院认定事实的根据，对于同一事项，其他证明与公证书不一致的，以公证书为准，非经公证程序，不得撤销、变更公证证明，即公证书的证明效力大于竣工备案证的证明效力，故本院对温商房地产公司的这一主张不予采纳。
杨东主张该楼没有通风设备，其自行安设通风设备的费用应由温商房地产公司承担，因该楼在设计时即不存在通风设计，杨东对此是应当知道的，且双方在动迁协议中对此没有特殊约定，故对杨东主张的安装通风设施的费用及安装期间的损失不予支持。杨东主张温商房地产公司应给付迟延回迁的损失，标准为动迁协议规定的标准每月7，200.00元，时间从2011年8月30日至2012年10月16日，本院认为因温商房地产公司未安装供热设施，导致杨东未及时入住，其责任在于温商房地产公司，杨东主张给付迟延回迁的损失应予支持，但争议楼房是在2011年9月30日竣工，温商房地产公司庭审中也自认2011年9月份通知杨东入住，杨东主张从2011年8月30日开始计算迟延回迁损失无法律依据，应从2011年9月30日开始计算为宜，即12.5个月，每月7，200.00元，计90，000.00元。杨东主张温商房地产公司应给付其自行铺设地热的费用23，000.00元，庭审中温商房地产公司虽对该价格有异议，但在庭审后温商房地产公司明确表示对该价格不申请鉴定，故本院对杨东的这一请求予以支持。杨东主张因建设造成的迟延使用期间损失，并主张铺设地热约需70天，损失为16，800.00元，因温商房地产公司未铺设供暖设施，造成了杨东迟延使用，杨东主张该期间的损失应当得到支持，庭审中温商房地产公司虽对是否具有供热设施有异议，但对铺设地热供暖设施的时间未提出异议，故本院对杨东的这一请求予以支持。杨东主张公证的费用应由温商房地产公司负担，本院认为该笔费用系杨东是为自身利益而支出，应由其自行负担。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，判决：一、齐齐哈尔温商房地产开发有限公司给付杨东赔偿款共计129，800.00元，于本判决生效后十日内给付完毕。二、驳回杨东的其它诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，675.00元，由杨东负担848.08元，由齐齐哈尔温商房地产开发有限公司负担2，826.92元。
上诉人诉称
温商房地产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案诉讼主体错误。杨东没有与该公司签订安置补偿协议，该公司对杨东没有相应义务。2、杨东拒不交纳差价款是没有让杨东使用房屋的根本原因。杨东私自砸坏门锁对房屋进行装修使用，现已开饭店营业。原审法院以迟延回迁为理由判决该公司赔偿90，000.00元，没有事实根据。3、杨东对房屋擅自使用后，往地下深挖了40—50厘米，对原有地热已经破坏，原审法院仅依据讷河市公证处的单方公证认定该公司没有安装地热设施，对工程竣工备案手续置之不谈，对监理单位的验收和讷河市建设局的验收不予认可。4、原审法院认定自行铺设地热时间为70天，判决由温商房地产公司承担损失费没有根据。5、原审审理期限超期违反法定程序。
被上诉人辩称
针对温商房地产公司的上诉请求及理由，杨东答辩称：1、关于诉讼主体问题，温商房地产公司曾经起诉杨东索要房屋差价款，杨东以同样理由反对双方的合同关系，但是温商房地产公司在该案中认可与杨东形成合同关系，因此最终杨东也认可判决给温商房地产公司房屋差价款，对此，有双方当事人生效判决的认可，双方已经形成了合同关系。2、监理单位与建设局对楼房应当验收，但验收过程系抽查式的验收，不能证明一切设施都合格。即使有验收手续，只能说楼房大体安全或合格。3、温商房地产公司引用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同的解释》错误，该解释是调整开发商与建筑商之间的工程合同的司法解释，本案双方纠纷中杨东是回迁户，原审法院适用《合同法》判决正确。4、杨东铺设地热必然发生损失，理应得到赔偿。5、原审法院审理期限过长系为等待关联案件的判决，温商房地产公司的该项主张不合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定了回迁房屋的特定用途及位置的，应当对被拆迁人予以及时的回迁安置。杨东作为被拆迁户，其回迁房屋坐落于温商房地产公司开发的丽景名苑小区内，温商房地产公司要求杨东交付回迁房屋的平米差价款，系认可将回迁安置协议上约定的回迁房屋安置给杨东，故温商房地产公司有义务向杨东交付本案争议房屋，本案诉讼主体并无不当。
关于温商房地产公司的责任问题，温商房地产公司有义务向杨东交付本案争议房屋，其交付的房屋亦应当具备基本的房屋使用功能。根据讷河市公证处作出的公证书内容，本案争议房屋没有铺设地热管线，该公证书系在温商房地产公司向杨东通知交付房屋后作出，其公证内容能够佐证杨东称曾要求温商房地产公司将地热管线进行铺设后再交房的主张，而温商房地产公司虽持有竣工验收手续，但针对该特定位置房屋已经由讷河市公证处对房屋现场进行了证据保全，该公司没能提供足以推翻该公证书效力的反驳证据，故原审法院采纳该公证书的效力，认定温商房地产公司没能交付合格房屋应当承担违约责任，并无不当。
另外，由于温商房地产公司应当交付的房屋没有铺设供暖设施的原因造成了杨东发生自行安装供暖设施的费用损失及该期间的经营损失，关于该期间的合理性问题，温商房地产公司虽提出异议，但并未提供证据予以证实，故原审判决由温商房地产公司一并承担两项损失亦无不当。
同时，由于本案诉讼过程中，温商房地产公司作为原告起诉杨东的相关案件正在处理过程中，原审法院待另案裁判结果作出后再作出本案判决，并不违反法定程序。
综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。温商房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，826.92元，由齐齐哈尔温商房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长周虹
审判员李颖莉
代理审判员王红娜
裁判日期
二〇一五年六月十七日
书记员
书记员许璐璐
