审理法院：深圳市盐田区人民法院
案号：（2013）深盐法房初字第189号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-06-15
审理经过
原告罗云诉被告深圳市伟腾投资发展有限公司（以下简称伟腾公司）、被告杨康房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2007年11月20日向广东省深圳市某某法院提起诉讼。2013年3月13日，广东省深圳市中级人民法院指定本院管辖。本院立案受理后，由审判员胡亚楠担任审判长，与审判员黄晶晶、人民陪审员饶鹏熙组成合议庭，依法适用普通程序于2013年7月2日公开开庭进行审理，原告委托代理人李菊华、被告伟腾公司委托代理人林华贵、被告杨康委托代理人文震殊到庭参加诉讼。人民陪审员饶鹏熙变更为人民陪审员徐晓华后，本院又于2014年6月13日第二次开庭审理，原告委托代理人李菊华、被告伟腾公司委托代理人林华贵、被告杨康委托代理人文震殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：2003年5月8日，被告杨康挂靠被告伟腾公司，和被告伟腾公司共同与原告签订了《XXX宿舍住户拆迁补偿合同》（以下简称《拆迁补偿合同》）。该合同约定被告伟腾公司拆迁原告房屋并重建，重建后，按1：1.1赔偿给原告，同时约定了该商品房办理房屋产权证及房屋装修费用承担等其它权利义务。该合同第二条明确约定“房屋的拆迁从发展商发出书面通知书，给住户搬迁之日起至领取竣工验收证书后，书面通知住户入伙之日止，发展商每月支付住户房屋租金人民币3000元（以下币种均为人民币），发展商在发拆迁通知三天内一次性支付12个月租金给住户，以后的租金每6个月支付一次（第一个月的五号前支付），以后的付款办法按此类推。”2004年8月2日，被告伟腾公司发出书面搬迁通知，要求原告于2004年8月15日前全部迁出。原告按通知要求按时搬离原有房屋。但被告除签订合同的第一年按时支付了租金，从2004年8月开始租金均未按合同约定的时间支付，每次都要经过原告无数次的催讨后，于次年10月份后才给付上一年的租金。原告搬迁后，被告将原告的房屋拆除，并未依法去国土等相关部门办理有关报建手续。现国土部门已不予批准此处再建。因被告的原因，导致原、被告之间签订的合同实际无法履行。被告从2007年8月起仍不按合同约定时间支付租金给原告。原告多次要求二被告及时办理合法手续建筑房屋并按约支付租金，但二被告对原告的要求置之不理。综上所述，因被告的原因导致合同无法履行，同时被告不履行合同关于租金的义务，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，严重损害了原告的合法权益，请求依法判令：一、解除原、被告于2003年5月8日签订的《拆迁补偿合同》；二、二被告立即支付拖欠的从2011年7月开始至实际支付拖欠租金时止的租金（暂计为72000元），并按银行同期贷款利率支付从拖欠之日起至实际执行到位之日止的利息；三、二被告按照现有房屋位置同期市场价格26000元／平方米标准乘以“1”加上被拆除房屋面积的1.1倍的面积赔偿原告损失；四、诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告伟腾公司辩称：一、被告伟腾公司与原告签订的《拆迁补偿合同》的目的是为了将该原XXX综合楼改建为商住楼，而该改建项目又源于深圳市某某法院与被告伟腾公司签订的《XXX改、扩建项目合作协议书》。根据《XXX改、扩建项目合作协议书》的内容约定，需要把深圳市某某法院所拥有的XXX改、扩建为商业及商住综合大楼。然而，在合同签订时，该项目用地还没完成相关变更土地用途、完善用地手续的审批手续，而实际上，该土地最终是无法获得改建的审批手续。也就是说，要将没有经过完善用地手续、合法审批的公务楼改建为商住楼是违反法律强制性规定的。根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法强制性规定的合同无效，至此，作为主合同的《XXX改、扩建项目合作协议书》无效，作为从合同的《拆迁补偿合同》也自始无效。二、导致本合同无效的过错方不在于被告伟腾公司，而在于拥有该项目用地的深圳市某某法院，其将无法完善用地手续，不能合法变更土地用途的非商业用地与被告伟腾公司签订协议，致使最终无法办理报建手续，合同目的无法实现。另外，原告也理应承担相当的过错责任。原告明知或应当知道该项目用地还没有完善符合改建为商用楼的合法手续及对于合同的无效或者最终无法履行具有一定的合乎常理的预知性，因而，原告需要对自己的过错承担相应的责任。三、原告所拥有的被拆房屋属于房改房，即非市场商品房地产，该房地产不得买卖，不能在市场上正常流通，因而原告要求“按房屋位置同期市场价格标准赔偿”明显于理不合，因为其购房成本明显低于市场价格，也不具有市场流通价值，不能参考市场价格作为标准要求赔偿。综上所述，被告伟腾公司与原告所签订的合同无效，被告伟腾公司并非过错方，原告请求的赔偿数额不合理，恳请法院依法判决。
被告杨康辩称：一、由于原告与被告杨康没有任何法律关系，其主张诉讼请求依据的合同，签约主体方并非被告杨康，根据合同相对性原则，列被告杨康为本案的被告既没有事实根据也无法律依据。原告依据《拆迁补偿合同》起诉被告杨康要求解除合同和支付拖欠的租金，由于上述合同的双方当事人分别为被告伟腾公司和原告，合同中的内容也是关于被告伟腾公司和原告之间权利义务的约定，没有任何涉及被告杨康的权利义务，被告杨康在该合同上的签字仅是作为被告伟腾公司代理人身份的行为，并非个人行为，因而由该合同引起的任何纠纷理应由合同相对方解决，而作为法人授权行为的代理人不应是该房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的当事人，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、本案争议的合同涉及的房屋实际上来源于深圳市某某法院分配的宿舍楼其中的一部分，在被告杨康提交的资料中，整栋楼还有一半是没有发生纠纷的，涉案的六套是分到深圳市某某法院的职工。涉案合同是经深圳市某某法院同意后签订的，并由深圳市某某法院提供可建设的土地。三、拆迁合同本身涉及到合作开发的问题以及补偿的内容是否公平合理，纯粹参照商品房的市场价格是不符合法律规定的。请求法院按照一个公平合理的标准审理此案。
本院查明
本院经审理查明，原告为XXX住宅宿舍楼201的房屋所有权人，房屋的建筑面积为94.4㎡，深房地字第XXX号《房地产证》记载涉案房地产不得买卖。
1998年3月18日，被告伟腾公司与深圳市某某法院签订《XXX改、扩建项目合作协议书》。双方约定利用XXX现有土地改、扩建为商业及商住综合大楼。双方还约定，本项目由深圳市某某法院提供土地使用权，并协助办理审批、报建、变更土地用途及老办公大楼搬迁等工作。
2003年3月3日，深圳市某某法院与被告伟腾公司共同向深圳市规划与国土资源局龙岗分局递交《关于申请完善用地手续的报告》，申请按历史遗留问题完善用地手续。
2003年3月19日，深圳市某某法院向龙岗区委、区政府、布吉镇委、镇政府递交《关于申请原XXX综合楼改商住楼的报告》，申请“改变原XXX房地产的用途，变办公住宅综合楼为商住楼”。
2003年5月7日，被告伟腾公司出具《收据》，“今收到原告房地产证一本，房地产证编号（深房地字第XXX号），房地产证建筑面积94.4平方米。”
2003年5月8日，被告伟腾公司（乙方）作为发展商与原告（甲方）签订《拆迁补偿合同》。双方约定：“一、发展商拆迁住户房屋，重建后，按房地产证面积为1：1.1赔偿给住户，如超出1：1.1面积以上的按建造准成本价每平方米由住户补偿给发展商，面积少于1：1.1的由发展商按商品房价格补钱给住户，发展商每户按房产证的平方数补1平方米的面积给住户。甲、乙双方同意不再重新丈量。二、房屋的拆迁从发展商发出书面通知书给住户搬迁之日起至领取竣工验收证书后，书面通知住户入伙之日止，发展商每月支付住户房屋租金3000元，发展商在发拆迁通知三天内一次性支付12个月租金给住户，以后的租金每6个月支付一次（第一个月的五号前支付），以后付款办法按此类推。三、发展商发出拆迁通知时，即向每住户补偿搬迁费人民币5000元。四、发展商通知拆迁后三天内由发展商向每户补偿房屋装修费10万元。五、房地产证的办理，每住户办理一本商品房的房地产证，办证费用由发展商承担，办证时间从有关部门发放竣工验收证书之日起180天内办妥，逾期办证违约金按市指导租金双倍支付给住户，直至办理房地产证发至之日止。六、发展商赔偿住户的房屋楼层在10层以上至顶层的房屋，位置靠东南方向，可由住户在10层以上的座向位置自由挑选。”
2004年8月2日，被告伟腾公司向原告发出《关于“XXX宿舍”的搬迁通知》，称“由于XXX宿舍需重建，请住户于2004年8月15日前全部迁出，补偿款于2004年8月17日付给住户”。
2004年8月17日，原告搬离房屋。现在，涉案土地为一片空地。被告伟腾公司自2011年7月起未再向原告支付有关补偿。
2013年11月28日，本院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函，调查涉案土地的权属性质以及被拆除房屋能否按照原规划复建等问题。
2013年12月11日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函我院，称“经核查，涉案土地权属性质及是否可按照原规划复建等相关情况如下：一、涉案土地属国家所有，土地使用人为深圳市某某法院，该用地已办理过《房地产证》。二、经核【布吉老街地区】法定图则（报签版），涉案宗地位于图则中16-03地块，规划性质为商业用地（备注：现状保留）；该地块涉及规划吉华路道路用地面积约32.5平方米，位于地铁规划控制区范围内。土地利用须符合规划要求，满足建筑设计相关技术规范。”
另查明，被告伟腾公司于2008年3月21日收到原告的起诉状副本。被告杨康是被告伟腾公司的股东，占50%的股份，担任副经理，时任项目的经办人。
经本院委托，深圳市XXX房地产估价有限公司于2014年5月16日作出《房地产估价报告》，以2014年2月15日作为评估时点，确定深圳市龙岗区布吉镇XXX住宅宿舍楼201（已拆除）每平方米的评估单价为11588元；2007年11月20日，在涉案地块上建造10层以上楼宇的住宅每平方米的评估单价为19984元，2007年11月20日，在涉案地块上建造10层以上楼宇的一楼商铺每平方米的评估单价为54699元。经查，上述评估过程程序合法，估价原则及方法符合有关规定。虽然当事人提出异议，但未提出足以反驳的相反证据和理由，本院依法将该估价报告的评估结果作为认定事实的依据。
以上事实有《房地产证》（深房地字第XXX号）、《XXX改、扩建项目合作协议书》、《关于申请完善用地手续的报告》、《关于申请原XXX综合楼改商住楼的报告》、《拆迁补偿合同》、《收据》、《市规划国土委龙岗管理局关于查询XXX宗地土地权属性质及是否可按照原规划复建等情况的复函》（深规土龙函（2013）2122号）、《房地产估价报告》以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，当事人之间签订的《拆迁补偿合同》系当事人的真实意思表示，没有违反效力性强制性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方违约致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据《市规划国土委龙岗管理局关于查询XXX宗地土地权属性质及是否可按照原规划复建等情况的复函》（深规土龙函（2013）2122号），双方签订《拆迁补偿合同》的目的已经无法实现，原告依法享有合同的解除权。鉴于被告伟腾公司于2008年3月21日收到原告的起诉状副本，本院认定原告与被告伟腾公司签订的《拆迁补偿合同》于2008年3月21日解除。原告的房屋因被告伟腾公司的拆除行为而灭失，重建房屋属于被告伟腾公司的约定义务。被告伟腾公司无法重建房屋构成违约，原告对于无法重建房屋不存在过错。因此由于被告伟腾公司的拆除行为，以及无法重建房屋而给原告造成的财产损失，应由被告伟腾公司向原告进行赔偿。《拆迁补偿合同》中关于“过渡期”租金支付的标准和补偿面积均属于合同履行后原告可以获得的利益，本院作为认定原告损失的依据之一。
关于原告损失的争议。双方于2003年5月8日签订《拆迁补偿合同》，但是未约定房屋重建完毕的时间。原告于2004年8月17日搬离房屋，并于2007年11月20日向深圳市某某法院提起诉讼，要求赔偿房屋无法重建的损失。根据当事人的上述行为及意思表示，本院认定，如果房屋能够重建，则2007年11月20日为房屋重建完毕的合理时间。根据《拆迁补偿合同》，被告伟腾公司承担为原告办理商品房房地产证的义务，且办证费用由被告伟腾公司承担，故无法重建房屋的损失应为2007年11月20日在涉案地块上建造普通商品房的价值。根据《房地产估价报告》的评估结果以及双方对于重建面积的约定，本院认定原告房屋的价值损失为人民币2095122.56元（19984×（94.4×1.1＋1）=2095122.56］。
原告的房屋被拆除而未能重建还损害了原告对于房屋的使用权和收益权，被告伟腾公司应当赔偿原告因此而遭受的财产损失。根据《拆迁补偿合同》，双方约定房屋搬迁之日起至书面通知入伙之日止，被告伟腾公司每月向原告支付租金3000元，据此本院认定被告伟腾公司应按照上述标准向原告赔偿房屋被拆除期间的损失。经核算，被告伟腾公司自2011年7月起未再向原告支付补偿，则被告伟腾公司应当按照每月3000元的标准向原告赔偿自2011年7月起至本院确定的被告伟腾公司应当赔偿房屋价值损失之日止的财产损失。
原告获得上述赔偿后，其因为房屋被拆除而造成的损失即得到完全填补。由于原告不能基于同一行为而获得双重赔偿，故被告伟腾公司向原告赔偿上述款项后，即获得被拆除房屋上的全部物权和债权权益。
关于被告杨康是否承担连带责任的争议。本案中，《拆迁补偿合同》的乙方为被告伟腾公司，被告杨康为被告伟腾公司的股东。原告称，被告杨康系挂靠被告伟腾公司的实际开发人，但未提交证据予以证明。被告杨康称，其为被告伟腾公司的副经理，时任涉案项目的经办人。根据合同相对性的原则，原告与被告伟腾公司系《拆迁补偿合同》的双方主体，存在合同法上的法律关系；被告杨康参与涉案项目系在履行代表被告伟腾公司的职务行为，其与原告不存在合同法上的法律关系，因此被告杨康无须向原告承担连带赔偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告罗云与被告深圳市伟腾投资发展有限公司签订的《XXX宿舍住户拆迁补偿合同》于2008年3月21日解除；
二、被告深圳市伟腾投资发展有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告罗云赔偿房屋价值损失人民币2095122.56元；
三、被告深圳市伟腾投资发展有限公司于本判决书生效之日起五日内按照每月人民币3000元的标准向原告罗云赔偿自2011年7月起至本判决确定的被告深圳市伟腾投资发展有限公司应当赔偿房屋价值损失之日止的其它财产损失及利息（利息以每月人民币3000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2011年7月6日起至本判决确定的清偿之日止）；
四、驳回原告罗云的其它诉讼请求。
如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币16285元，由被告深圳市伟腾投资发展有限公司负担。原告罗云未预交案件受理费，被告深圳市伟腾投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院支付。评估费为人民币4000元，由被告深圳市伟腾投资发展有限公司负担；原告罗云已预交人民币2000元，被告深圳市伟腾投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付原告罗云人民币2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判人员
审判长胡亚楠
审判员黄晶晶
人民陪审员徐晓华
裁判日期
二〇一四年六月十五日
书记员
书记员杨曼丽（兼）
