审理法院：南京市鼓楼区人民法院

案号：（2015）鼓民初字第1635号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-06-08

审理经过

原告张锡成诉被告南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由代理审判员孙燕独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告张锡成及被告鼓楼区住建局的委托代理人孙华武、汤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张锡成诉称：被告是原告房屋所在的南京市鼓楼区XX路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，原告领取了金阜雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因改变结构改为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位；户型由三室二厅变成二室二厅。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋进行改造成三室，由于原房门的位置现为承重墙，改造后的三室不仅影响了合理使用面积，也加大了装修成本。由于案涉房屋是拆迁安置房，无法退换，原告只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放金阜雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。原告认为其目的就是为了今后的物业费、维修基金和销售价格的标准，其行为损害了原告的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京XX路苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，房屋单价为12200元／平方米，为何被告却按17100元／平方米计价给原告。原告基于上述事实诉至法院，请求判令：1.被告根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房；2.被告向原告赔偿因改变房屋结构的损失192000元；3.被告将平窗改为飘窗，如不能改为飘窗，被告向原告赔偿该项损失51300元（3平方米×17100元）；4.被告提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，如不能提供依据，被告向原告退还88200元（18平方米×4900元／平方米）；5.被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告鼓楼区住建局辩称：原、被告签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，系真实意思表示，被告已全面履行了义务。一、原告关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定被告提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，原告现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕；二、原告关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。双方在协议中备注了“以上套型以规划部门审批为准，面积为房产部门测量为准”，经过审核后，最终确定的户型就是原告现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，故被告不应承担赔偿责任。三、原告关于改建飘窗的问题。原告的该主张没有依据，原告所取得的房屋已经验收合格且交付，不存在原告陈述的不规范情形；四、原告关于超过优惠部分的计价问题。双方在拆迁补偿协议中已经明确约定，系双方真实意思表示，故原告要求赔偿88200元的诉讼请求，没有事实和法律依据，亦不应予以支持。综上，原告诉讼请求均不成立，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区XX桥31号102室房屋（建筑面积为65.68平方米，以下简称102室房屋）登记的所有权人为原告张锡成。因102室房屋拆迁，原告张锡成（乙方）与被告鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年11月27日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2012年12月31日，在鼓楼区XX路05地块，委托鼓房拆迁公司，实施XX路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为乙方所有的102室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为996169元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用247073元；乙方同意于2013年1月10日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5幢708室，建筑面积为114.3平方米，交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；乙方选择的过渡方式为自行过渡，过渡期限自2012年11月27日至2013年12月31日；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房，协议中的套型平面图显示房屋为三室二厅，其中10.54平方米的卧室有一飘窗，且该卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；附件补充协议约定乙方自愿选择钟阜路29号5幢708室114.3平方米的产权调换房；乙方的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换钟阜路29号5幢708室的房屋，价值相等不结算差价等等。

2013年12月底，案涉安置房屋交付给原告张锡成，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区XX路30号3幢2单元708室。安置房屋交付后，原告张锡成发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原10.54平方米的卧室和另一卧室的位置现合为一间卧室，原10.54平方米的卧室的窗户现为普通窗户，卧室门位置现为承重墙。

现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。

另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。

2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。

《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。

审理中，被告鼓楼区住建局陈述，根据被拆迁房屋的面积乘以1.3倍得到应置换的房屋面积，根据房源情况选择面积最接近的安置房屋；由于拆迁后期没有与应置换面积相接近的房源，拆迁部门同意在现有房源中选择最为接近的安置房屋，但由于面积差较大，被拆迁人须按要求补交房款，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。原告认可被告工作人员向其告知该项拆迁政策。

经现场勘验，案涉房屋已装修，北侧大房间被隔成二间，隔墙中部有一房门。

因双方分歧较大，致调解不成。

以上事实，有原、被告陈述、原告张锡成的南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、南京市商品房现售合同、房产分层分户平面图、房屋所有权证、公告、图纸、建设工程规划许可证以及本院勘验笔录等证据为证，予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

关于房屋性质的问题。原告认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。被告则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，本院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。现原告请求根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。

关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题。原告认为被告交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但被告则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，本院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，后经规划部门核准的套型为二室二厅，现被告交付的套型为二室二厅，所交付的房屋套型符合约定，并无不当，故原告因套型不符主张赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

关于将平窗改建成飘窗的问题。原告认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗，如不能改为飘窗，被告向原告赔偿该项损失51300元。对此，本院认为，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中的房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，原告要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项诉讼请求本院不予支持。

关于超出应置换面积的计收费用问题。原告要求被告提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。原、被告之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，协议中明确了原告的房屋拆迁补偿款用于调换案涉房屋，价值相等不结算差价，且原告认可被告曾向其告知XX路项目的拆迁政策，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。现原告主张被告退还88200元，与约定不符，本院不予支持。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张锡成的诉讼请求。

案件受理费4140元，减半收取2070元，由原告张锡成负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判人员

代理审判员孙燕

裁判日期

二〇一五年六月八日

书记员

见习书记员王进