审理法院：舒城县人民法院

案号：（2012）舒民二初字第00743号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

审理经过

原告谢平涛、谢明登、谢明珠诉被告舒城县经济适用住房开发有限公司（以下简称经济适用房开发公司）、安徽省利民房地产开发有限公司（以下简称利民房产开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年10月17日立案受理，依法由审判员韦政适应简易程序于2012年11月14日公开开庭进行了审理。原告谢平涛、谢明登、谢明珠的委托代理人赵旭及谢平涛本人，被告经济适用房开发公司的委托代理人胡双庆、利民房产开发公司的委托代理人孙会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

三原告诉称：2008年被告舒城县经济适用住房开发有限公司开发原舒城县旅游车站，就房屋拆迁和住户三原告达成房屋拆迁安置补偿协议，协议就房屋交付后的房地产权证办理时间做了如下约定：被告补偿原告的商铺及房屋应由被告办理相应房地产权证，原告提供相应证件，以上证件在商铺及房屋交付后3个月内交给原告。由被告责任引起的，如到期不能交付，按每日500元交付原告违约金。被告安徽省利民房地产开发有限公司以担保人的形式在协议上签字，愿意承担担保责任。原告如期履行了协议书的义务，被告也与2010年11月15日交付了房屋，原告自当日开始缴纳物业管理费等相关费用。但是房屋交付后，被告并未按照协议约定按时缴纳房产证。由于被告没有及时的交付房屋产权证书，导致原告不能及时的处理房产。原告和人谈好的一笔房屋交易，也是因为没有房地产权证，而无法交易，给原告造成了一定的经济损失。原告为此多次催要，直到2012年5月24日被告才将房地产权证交给原告，比约定时间迟了459天。为此，原告曾多次要求被告承担赔偿责任，支付违约金，但是被告一直不予理会，担保人也不愿意承担担保责任。综上，原告向贵院提起诉讼，要求1、被告舒城县经济适用住房开发公司承担违约责任支付违约金229500元（自2011年2月15日至2012年5月24日，总计459天，按每天500元计算）。2、被告安徽利民房地产开发公司承担连带保证责任。3本案诉讼费用由两被告承担。

为证明自己的主张，原告向本院提供下列证据：

1、房屋拆迁补偿协议一份，证明双方约定，被告应当在房屋交付后3个月内办理房屋产权证，如果逾期按每日500元承担违约金。

2、收款凭证，证明原告于2011年2月15日缴纳物业管理费，此时被告房屋已交付原告.

3、情况说明，证明原告曾经催促被告办理房屋产权证的事实。

4房地产权证书，证明原告与2012年5月24日领取房地产权证，计算出被告的违约时间为459天。

5、房地产权证书的复印件，证明该幢楼至今才办理房地产权证，而不是因为原告不配合才导致房地产权证办不下来。

被告辩称

被告经济适用房开发公司辩称：一、原告在诉状中所诉称的不是事实，部分事实与真实情况不一样。并非被告不帮其办理房产相关手续，系因原告的原因导致房产证无法办理。二、答辩人至今没有向原告交付涉案房屋，原告所称的答辩人于2010年11月15日交付房屋不是事实，原告实际占有并交付物业费并不能证明答辩人已经交付房屋，故答辩人不应承担房屋交付后未能办理房产证的违约责任。三、答辩人未能办理房产证的原因是原告不与答辩人签订商品房买卖合同，办理房产证必须提交商品房买卖合同，因此房产证至今无法办理，由此产生的责任应由原告自行承担，答辩人在本案中不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告诉请。

为证明自己的主张，被告经济适用房开发有限公司向本院提供下列证据：

1、房屋拆迁补偿安置协议一份，证明：被告承担违约金的开始时间为房屋交付3个月后；双方约定交房时补签租赁合同，双方至今没有签订租赁合同，足以证明双方之间没有办理交接手续，所以房屋并没有交付。

2、商品房买卖合同一份，证明：原被告签订合同时间为2012年3月16日；商品房的交付需要办理交接手续。

3、证人证言，证人叶某的证言，证明原被告房屋交付至今未办理相关交易手续。

被告安徽利民房地产开发有限公司辩称：同意第一被告代理人的答辩意见。原告在诉状中所称遭受的损失无事实依据。第二被告作为担保人在合同上的签章属于无效的保证合同，利民房地产公司不应承担保证责任，请法院依法驳回原告的诉请。

被告利民房地产开发公司未向本院提供相关证据。

对原告方提供的5份证据，被告经济适用房开发公司发表以下质证意见：

对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该份协议第六条约定“交房时补签租赁合同”但至今没有补签，说明原被告诉争房屋至今未有交付。证据2三性均有异议，不能实现原告的证明目的。证据3的三性有异议这种说明只是原告单方面的行为，不能作为定案依据。证据4真实性无异议，产权证办理的时间一份是2012年的4月24日，一份是2012年的5月24日，截止时间应当是4月24日，从被告提交的商品房买卖合同来看，交付房屋到办证时间均未超过3个月。证据5与本案无关联性。

被告利民房产开发公司发表以下质证意见：

同意被告经济适用房开发公司的质证意见，补充一点，证据1不能证明保证人应当承担保证责任。

对被告经济适用房开发公司提供的3份证据原告方发表以下质证意见：

对证据1，由于协议内容中没有约定交房时间和方式，不能实现被告的证明目的。证据2合同签订的时间是2012年的3月16日，但实际交房时间是2011年，不能因此证明被告没有违约行为，这份合同是开发商提供的，原告只有配合。证据3，因证人与两被告公司有利害关系证人证言中有利于两被告的部分，无其他证据相佐证，原告认为不是事实。证人证言证明了鹏基物业公司是受被告委托进行管理，原告方提供的鹏基物业的收款凭证证明了具体的交房时间。

被告利民房产开发公司对被告经济适用房开发公司提供的三份证据无异议。

对原被告双方提供的证据本院认证如下：

对原告方提供的证据1予以确认，被告方辩论意见认为没有补签“租赁合同”，但这并不影响合同其他部分的效率。证据2是鹏基物业向原告方收取的物业管理费，能够证明原告于2011年2月15日原告已向由被告方委托的鹏基物业公司缴纳了物业管理费。证据3，该情况说明没有被告单位的签章，现被告方不认可，不能作为证据使用。证据4予以确认，但交付的截止时间应当为2012年4月24日。证据5于本案无关联性。

对被告方提供的证据1能够证明承担违约金的开始时间是房屋交付3个月后，但不能证明因双方没有补签租赁合同，所以房屋没有办理交付手续。证据2，真实性予以确认，但不能证明该合同的签订时间就是房屋的交付时间。证据3，证人叶某的证言。能够证明鹏基物业是受被告的委托进行物业管理，原告的房屋虽然已实际居住但至今未办相关交付手续。

经当事人当庭陈述、当庭举证、质证、本院认证以及当庭辩论，查明事实如下：

2008年，被告经济适用房开发有限公司开发原舒城县旅游车站，就房屋拆迁和住户同三原告达成《房屋拆迁安置补偿协议》，协议就房屋交付后的房地产权证办理时间做了如下约定：被告补偿原告的商铺及房屋应由被告办理相应房地产权证，原告提供相应证件，以上证件在商铺及房屋交付后3个月内交给原告。因被告责任引起的，如到期不能交付，按每日500元交付原告违约金。被告利民房地产开发有限公司以担保人的形式在协议上签字，承担担保责任。原告于2011年2月15日拿到了房屋钥匙并向被告方委托的鹏基物业缴纳了物业管理费。2012年3月16日，原、被告双方在上述“补偿协议”的基础上又签订了一份《商品房买卖合同》。自2012年4月24日起，被告方陆续将原告方的房产证办理后交给原告。2012年10月17日，原告起诉来院，要求被告经济适用房开发公司因迟延办理房产证应承担的违约责任，承担违约金229500元（自2011年2月15日至2012年5月24日，总计459天，按每天500元计算），被告安徽利民房地产开发公司承担连带保证责任，两被告共同承担本案诉讼费用。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效。按该协议约定，被告方应当在房屋交付原告后3个月内给原告办理房屋产权证，但被告确在2011年2月15日房屋实际交付后直至2012年4月24日才陆续给原告办理了房产证。被告方的行为显然违背了双方的约定，应当承担违约责任。第一被告辩称双方至今没有“补签房屋租赁合同”该房屋至今没有办理相关交付手续，但相关交付手续不是法律规定的必须办理的手续，且被告方已将房屋产权证交给原告，“至今未交付”显然不能成立。而《房屋拆迁安置补偿协议》第六条规定的双方应当“补签房屋租赁合同”，虽然双方至今未补签合同，但并不影响合同其他部分的效率。第二被告利民房产开发公司辩称，因办理房产证属于物权的范围，不在担保法规定的保证责任范围内，双方签订的保证合同无效，利民房产开发公司不承担保证责任。而根据担保法第二条规定：在借贷、买卖货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。显然原告与第二被告签订的保证合同在上述条款“等经济活动”的范围内，应当承担担保责任。原告方诉请按每天500元支付违约金，因原告方未能提供其损失的相关证据，根据相关法律规定应当予以核减。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告舒城县经济适用房开发公司承担违约责任，给付原告谢平涛、谢明登、谢明珠违约金67800元（自2011年5月15起至2012年4月24日止，按每天承担200元违约金计算），于判决生效后10内付清。

二、被告安徽利民房地产开发公司承担连带清偿责任。

案件受理费4743元，减半收取2372元三原告共同承担1372元，被告舒城县经济适用房开发公司与被告安徽利民房地产开发公司共同承担1000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。

审判人员

审判员韦政

二0一三年元月十五日

书记员

书记员查雯雯