审理法院：同江市人民法院

案号：（2015）同民初字第293号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-09-16

审理经过

原告徐玲诉被告黑龙江省丰熙集团宏安房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由审判员张文涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐玲、委托代理人王新伟、被告的委托代理人黄君威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐玲诉称：2013年6月4日被告与原告签订了房屋拆迁置换协议书，被告承诺，给原告安置20号楼一楼门市房86平方米，车库21平方米。原告搬出该房屋，被告至今没有全部履行合同，只是于2015年4月21日给付原告1个82.82平方米住宅楼，而不是合同约定的门市房。现被告已经明确表示不履行原合同，故原告诉至法院，请求法院判决被告履行合同，将约定给付门市房和实际给付的住宅相互找差价。并按合同约定给付违约金，本案诉讼费由被告承担，庭审中原告变更诉讼请求1、拆迁合同约定面积：20号楼一楼门市房86平方米，车库21平方米。门市房价款每平方5166元，车库每平方米4600元，合计540876元。已经回迁了82.82平方米，每平方米2988元，价款为247466.16元。双方应找差价293409.84元。要求不超过一倍的赔偿价款。被告应支付原告586819.68元。2、按合同约定违约金100万元，其他合同约定的违约金原告放弃。以上总合计1586819.68元。3、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告黑龙江丰熙集团宏安房地产开发有限公司辩称：原告的原合同并没有约定，回迁时置换的楼房的性质、位置、面积等内容发生的变更时如何处理，也没有约定回迁超期时、安置费从何时起算及赔偿标准。故按原合同的约定，原告的主张也没有事实依据。特别是双方在履行原合同时，双方又重新签订了回迁安置合同，该合同对原告原房屋的回迁楼房置换比例、位置等内容进行了变更。双方签字确认，被告已按变更后的合同履行了回迁义务，原告事实上已接手，也是对变更合同的认可。故原告的诉请没有事实的法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：

证据一、房屋拆迁置换协议一份。证明双方签订了房屋置换合同，合同明确约定产权调换内容。

经庭审质证，被告认为：对该合同真实性没有异议，证明的问题有异议，该合同在实际履行的过程中，双方又从新签订了回迁安置合同，对回迁楼房的比例、面积、位置进行了变更。双方应当按照重新签订的合同为准。

本院认为

本院经审查认为：该证据是被告黑龙江省丰熙集团宏安房地产开发有限公司开发建设同江市育才书香苑小区与原告徐玲签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，双方约定了特定回迁楼房的位置、面积、违约责任，有原告徐玲、被告的法定代表人宿法礼的签字，是双方的真实意思表示，该证据能证明原告想要证明的问题，本院对该证据予以采信。

证据二、双方于2015年4月21日回迁协议一份。证明已经回迁了82.82平方米，但是回迁安置的是住宅。原拆迁协议是门市房，应找差价。

经庭审质证，被告认为：对该合同真实性没有异议，证明的问题有异议，该证据证实原回迁合同的变更，并重新明确了回迁的比例，以及回迁的位置和面积。

本院经审查认为：该证据是被告单位经法定代表人宿法礼与原告徐玲盖章签字的《育才书香苑小区回迁安置明细表（合同）》，该明细表载明“应安置面积部分明细、货币补偿部分明细、实际安置面积部分明细”三部分，该证据中约定的以上三部分内容均是“部分”，而不是原合同中约定内容的“全部”，该证据中并没有注明对原合同的否定条款，也没有约定原合同不再履行。经审查该合同约定的安置楼房是对原合同约定安置楼房位置的调换，但并没有约定调换后房屋位置的差价处理方法，该证据中约定的内容不完善，不全面，对没有约定的内容应当按原合同执行。楼房的门市与楼房的住宅的价款是有区别的，因此，原告证明的主张及问题成立，本院对该证据证明的问题予以采信。对被告的质证意见不予采信。

证据三、被告方楼盘销售价格表一份。证明原告主张的返还一倍房屋价是根据被告销售育才书香苑价格表计算的。

经庭审质证，被告认为：对该证据的真实性及证明问题有异议，该价格表即使真实，也是被告方单方售价的意愿，并不是实际成交价，买售人在购买被告的楼盘时可以协商价格。另外原合同没有约定被告回迁违约时应按公开售价的价格赔偿。且法释（2003）第7号8条的规定也是不超过一倍的赔偿。原合同原被告双方已经协议变更。

本院经审查认为：该证据是被告单位经法定代表人宿法礼签字公布的“育才书香苑楼盘价格表”，是向社会公布的，具有广告的性质，本院对该证据予以采信。

被告对证据的抗辩主张未提供证据。

根据本院审查认定的证据，结合原告的陈述，本案基本事实如下：

2013年6月4日被告黑龙江丰熙集团宏安房地产开发有限公司与原告徐玲签订了房屋拆迁置换协补偿合同，合同约定，被告将其开发建设的育才书香苑小区通江街20号楼一楼门市房86平方米，车库21平方米置换给原告，约定回迁楼房在合同生效18个月内将证照及办照所有手续交付原告，如不按期交付原告办照的所有手续，被告向原告赔偿100万元人民币。原告及时搬出被拆迁的房屋，但被告至原告起诉时没有全部履行合同。在2015年4月21日原被告又签订了一份“《育才书香苑小区回迁安置明细表（合同）》”，在第三部分实际安置面积部分明细的“回迁安置房号”一栏中注明：21号904室82.82平方米。原合同约定的内容没有重新约定，也没有履行。

本院认为：合同在平等自愿，协商一致，符合法律规定的情况下签订生效后，对合同双方具有约束力，双方应当按着合同的约定履行义务，享受权利。本案中原告徐玲与被告黑龙江丰熙集团宏安房地产开发有限公司于2013年6月4日签订了《房屋拆迁置换协补偿合同》，合同约定了置换楼房的位置、面积、回迁时间、房照交付时间、违约责任等内容，被告应当按照协议内容履行义务，但被告并没有按时将合同中约定的门市房交付给原告，被告应当承担违约责任。

原被告在2015年4月21日签订了一份“《育才书香苑小区回迁安置明细表（合同）》”，该明细表（合同）安置给原告住宅一套82.82平方米，该明细表（合同）对原告原房屋的回迁楼房面积、位置进行了变更，而对原合同其他条款内容并没有重新约定、变更和解除，原合同应继续有效。被告方安置给原告的住宅价格和安置合同中约定给付的门市价格上存在差异，原告放弃原合同约定的门市房，要求被告给付楼房差价款的主张合理应当支持。

本案中原被告变更了原合同安置的楼房位置和面积，并实际履行了变更后的约定，说明原被告对变更内容的认可。原告请求按剩余面积的房款一倍承担违约责任的主张不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的情形，对原告的该项诉讼请求不予支持。

被告未按约定给付原告车库，原告要求被告给付车库款的请求应当支持，房屋差价款、车库价格应当按被告法定代表人宿法礼签发对外公布的“育才书香苑楼盘价格表”的标准计算。

2013年6月4日原被告签订的拆迁置换补偿合同中约定了违约条款已经超出了法律规定的实际损失百分之三十的范围，原告的实际损失应当是住宅和门市的差价款即293409.84元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款约定的‘过分高于照成的损失’”的规定，原告请求被告给付一百万元的违约金“过分高于照成的损失”，应当调整为293409.84元的30%为宜。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定判决如下：

裁判结果

一、被告黑龙江省丰熙集团红安房地产开发有限公司给付原告徐玲房屋差价款196809.84元、车库款9600元；两项合计293409.84元；

二、被告黑龙江省丰熙集团红安房地产开发有限公司给付原告徐玲损失293409.84元30%的违约赔偿金88023元。

以上二项合计38143.84元被告黑龙江省丰熙集团红安房地产开发有限公司于判决生效后三日内给付原告徐玲。

三、驳回原告徐玲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10660元由被告黑龙江丰熙集团宏安房地产开发有限公司承担2562.4元，原告徐玲承担8097.6元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。

审判人员

审判员：张文涛

裁判日期

二〇一五年九月十六日

书记员

书记员：孙海星