审理法院：宿迁市中级人民法院
案号：（2015）宿中民再终字第00007号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-01-06
审理经过
上诉人胡芳东因与上诉人沭阳县怀文中学（以下简称怀文中学）、原审被告沭阳县房屋征收办公室（以下简称沭阳征收办）、原审第三人沭阳县怀文小学（以下简称怀文小学）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭再民初字第00013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告诉称
胡芳东原审诉称：2003年6月14日，胡芳东与怀文中学签订房屋拆迁补偿安置协议，约定在青岛路南侧路边建1号住宅楼，其中203室安置给胡芳东，过渡时间为一年。但至今协议中的1号楼也没有盖，2005年下半年怀文中学在青岛路南侧里排盖一座5号楼（学校现称1号楼），胡芳东要求怀文中学给付安置房，但怀文中学不同意安置，后经胡芳东多次交涉，才默认胡芳东搬到5号楼602室作为过渡房居住。现请求判决：1、解除胡芳东与怀文中学、沭阳拆迁办之间签订的房屋拆迁补偿安置协议；2、怀文中学、沭阳拆迁办依法给付100平方米的安置房款300000元；3、怀文中学、沭阳拆迁办给付精神赔偿与过渡安置费14000元；4、怀文中学、沭阳拆迁办给付房款利息375200元；5、怀文中学、沭阳拆迁办承担本案诉讼费用。
一审被告辩称
怀文中学原审辩称，2003年6月14日怀文中学与胡芳东签订房屋拆迁补偿安置协议属实，但怀文小学是拆迁安置权利义务的实际主体，且胡芳东已经得到安置，故请求驳回胡芳东的诉讼请求。
沭阳拆迁办原审辩称，当时讼争地块拆迁属于毛地拆迁，安置问题由怀文中学负责解决，与沭阳拆迁办无关，故不同意胡芳东的诉讼请求。
怀文小学原审辩称，同怀文中学答辩意见一致，请求驳回胡芳东的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院经审理查明：怀文小学依托怀文中学办学，双方于2003年4月20日签订协议，约定怀文小学承担新征的37.65亩土地划拨费、拆迁安置以及发生在此土地上所有债权债务和纠纷。在以后的拆迁安置事务中，怀文小学与拆迁安置户直接对接。2003年6月14日，胡芳东与怀文中学签订房屋拆迁补偿安置协议约定：胡芳东拆迁后，在青岛路南侧建1号楼，将胡芳东安置在1号楼603室（约100平方米），楼房面积待交付使用后按实计算。后因规划调整，1号楼未建，2005年6月在青岛路南侧建设完成3号楼，原按拆迁协议应安排在1号楼的拆迁户大部分被安置在3号楼。经双方确认，胡芳东于2005年9月入住3号楼4单元601室至今。
原审另查明：胡芳东现居住的3号楼4单元601室实际安置面积为99.36平方米，被拆迁面积为134.49平方米，拆迁赔偿金额为71788.04元，安置房价款为41731.20元。双方至今没有进行上房结算，如结算，胡芳东尚欠部分拆迁差价款未付。
一审法院认为
原审法院认为：因规划调整，胡芳东与怀文中学签订的拆迁安置补偿协议中约定的1号楼未能实际建设，后经批准建设3号安置楼。与胡芳东相类似的本应安置在1号楼的拆迁安置户基本被安置在3号楼，经怀文中学及怀文小学认可，胡芳东于同年实际入住3号楼4单元601室，应视为拆迁双方在合同履行过程中对拆迁安置协议相关内容的变更。根据实际情况，怀文中学及怀文小学已经按照拆迁安置协议履行了义务，胡芳东要求解除该拆迁协议的诉讼请求，无事实和法律依据，其要求赔偿安置房款并给付房款利息的诉讼请求，无事实基础。胡芳东主张其现在居住的房屋是怀文小学安排的过渡房，没有提供证据证实，故对该主张不予采纳。胡芳东另要求赔偿精神损失及过渡安置费，也无事实和法律依据，故对该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：驳回胡芳东的诉讼请求。案件受理费9572元，由胡芳东负担。
2014年9月5日，原审法院作出（2014）沭民监字第0008号民事裁定，以本案经原审法院审判委员会讨论认为符合再审立案条件为由，决定予以再审。
再审申请人称/抗诉机关称
胡芳东再审诉称：胡芳东与怀文中学签订的安置协议是在怀文中学与怀文小学分家后签订，安置主体应为怀文小学，当时怀文中学对此未予告知，存在欺诈。安置协议约定的1号楼并未实际建设，3号楼房屋至今不能办理产权证书。当时3号楼601室是作为过渡房屋使用，并非安置房屋。现起诉要求解除与怀文中学签订的房屋拆迁安置协议，同时要求怀文中学返还原拆迁房（134.49平方米）造价30万元及房款利息37.52万元，并对原审中要求精神损失费和房屋过渡费的诉讼请求表示放弃。再审中，胡芳东另表示放弃对沭阳拆迁办的诉讼请求，且明确不要求怀文小学承担责任。
再审被申请人辩称
怀文中学再审辩称：一、怀文中学与胡芳东签订的房屋拆迁安置协议是双方自愿行为，协议合法有效，如有欺诈行为，胡芳东应在一年内行使撤销权。二、由于1号楼未建设，其他安置户与胡芳东一起均安置在3号楼，安置的地点、面积、楼层没有变化。三、涉案房屋已经过单体验收，怀文中学已经交纳办理权属证书需要交纳的费用。之前无法办证的原因是小区未经综合验收。经怀文中学积极协调，安置房屋现已能够办理权属证书。四、胡芳东已经领取部分安置过渡费和房屋拆迁款，扣除胡芳东因其他债务被法院划款27000元后，胡芳东尚欠房款18740.37元。胡芳东要求解除安置协议没有法律依据。综上，请求驳回胡芳东的诉讼请求。
怀文小学再审述称：一、规划变更只是将1号楼变更为3号楼，其他事项均无变化。二、如结算，胡芳东尚欠房款18740.37元。三、因胡芳东已得到安置，故应驳回胡芳东的诉讼请求。
本院查明
原审法院再审查明：2002年12月26日，怀文小学经批准成立。2004年，怀文小学具有独立法人资格。怀文小学已向相关职能部门缴纳了办证费用，因该小区整体配套设施不完善，至今未完成综合验收。案件在再审过程中，经协调涉案房屋正在办理权属证书。
原审法院再审另查明：2014年与涉案房屋相同地段、相同类型房屋价格约每平方米4200元。原安置房屋胡芳东的房屋为1号楼603室，因该房屋未建，胡芳东曾入住3号楼4单元601室，该房屋面积为99.36平方米。
本院认为
原审法院确定本案的争议焦点是：一、房屋拆迁安置协议是否符合解除条件；二、如解除安置协议，胡芳东的损失应如何计算；三、怀文中学应否承担责任。
原审法院再审认为：一、房屋拆迁安置协议符合解除条件。理由是：首先，依据《城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。本案中涉案房屋未经过验收合格，不符合交付使用的条件。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。以及依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中安置房屋应自交付使用90日起办理所有权证。因此，怀文中学未能在法定期限内给胡芳东办理房屋所有权证，胡芳东要求解除房屋拆迁安置协议符合法律规定。二、如解除房屋安置协议，因胡芳东已按照上述房屋面积领取了拆迁安置过渡费，故胡芳东的损失应从确定解除协议之日起，参照2014年相同地段、相同类型房屋每平方米价格4200元，按99.36平方米计算损失。胡芳东要求按照被拆迁房屋的面积134.49平方米、造价为300000元以及房款利息375200元的标准予以赔偿，无事实与法律依据，不予支持。三、怀文中学为拆迁补偿安置协议相对方，由于其原因造成合同解除，应该承担赔偿责任。
再审中，胡芳东要求撤回精神损失费及过渡费的诉讼请求，并放弃对沭阳拆迁办的诉讼请求，且不要求怀文小学承担责任，是其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，依法予以准许。
综上，原审认定事实和适用法律错误，应予纠正。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《城市房地产管理法》第二十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第二百零七条之规定，判决：撤销沭阳县人民法院（2011）沭民初字第2675号民事判决；二、解除2003年6月14日胡芳东与怀文中学签订的沭阳县城市房屋拆迁补偿安置协议；三、怀文中学赔偿胡芳东损失合计42万元；四、驳回胡芳东的其他诉讼请求。
再审裁判结果
再审宣判后，胡芳东不服再审判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、怀文中学应承担房屋利息款。因怀文中学原因导致胡芳东未能取得房屋权属证书，怀文中学应按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。二、因胡芳东就涉案房屋长期奔波，由此产生的差旅费、误工费均应由怀文中学赔偿。三、怀文中学应给付胡芳东一倍的赔偿罚款责任。综上，请求维持再审判决第一、二项，增判怀文中学给付胡芳东原房款利息。
针对胡芳东的上诉请求，怀文中学及怀文小学共同答辩称：一、胡芳东的上诉请求中主张的误工费、差旅费以及一倍赔偿责任已超出原审的诉讼请求，不属于再审及二审审查范围，对其超出请求部分应不予审理。二、胡芳东诉请的标的物是原房屋140平方米，而原审查明及再审查明均认定胡芳东已得到安置，故应当围绕安置房屋计算损失，如按原有房屋计算损失有误。此外，再审判决确定的赔偿损失数额42万元也已超出胡芳东原审主张的30万元范围。三、怀文中学反对解除安置协议，如支持房屋利息，其性质属于逾期办证违约责任，胡芳东不能既要求解除安置协议又要求承担安置协议违约责任，两项请求相互矛盾。
原审宣判后，怀文中学不服再审判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、房屋拆迁安置协议不具备解除条件。1．再审判决依据《城市房地产管理法》第二十六条规定判决解除房屋拆迁安置协议属适用法律错误。该规定系国家为规范房地产开发企业交房行为作出的规定，并非当事人解除合同的条件。2．再审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，认为怀文中学未能在法定期限内给胡芳东办理所有权证书，并据此判决解除房屋拆迁安置协议属适用法律错误。根据该条规定，买受人享有合同解除权的前提是“由于出卖人的原因”。但本案中，胡芳东无法办理所有权证并非怀文中学的原因，而是胡芳东自身原因。具体理由为：①胡芳东未付清房款，怀文中学有权拒绝其办证要求。胡芳东付清房款义务在先，出卖人协助办证义务在后，至今胡芳东尚欠房款18740.37元，故怀文中学享有后履行抗辩权。②胡芳东至今并未向房屋登记部门提出办证申请。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第十一条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是购买人，购买人应当向房屋登记部门提出办证申请，购买人仅负有协助义务。原审判决认为怀文中学应当在法定期限内为胡芳东办理所有权证是错误的。③怀文小学3号楼前期不能办证的原因是原来土地用途为教育用地，因土地用途发生变化未通过综合验收，并非再审判决所称的整体配套设施不完善，该原因不属于怀文中学原因。④再审判决已经查明，怀文小学已经向相关部门缴纳了办证费用，已经完成了办证协助义务，且目前涉案房屋已经可以办证，胡芳东完全可以通过办证实现合同目的。二、即使解除合同，再审判决对胡芳东的损失计算也有误。1、再审认为涉案房屋相同地段、相同类型房屋价格每平方米4200元没有依据，严重脱离实际。①再审类比的书香名邸50号楼并非相同地段、相同类型房屋。该房屋地处沭阳中学、怀文中学、豪园小区、书香名邸小区十字路口，属交通便利、商业发达的繁华路段，而涉案房屋处在怀文小学后面民房包围之中。且书香名邸50号楼系高层单身公寓，有电梯等配套设施。涉案房屋系六层住宅楼，胡芳东的房屋系顶层，无法称得上“相同类型的房屋”。②房屋价格不属于人民法院调查收集证据的范围。③房屋价格应当通过鉴定，不能仅靠谈话笔录确定，因为房屋的价格评估极具专业性。④确定房屋价格应当以涉案房屋即安置给胡芳东的3号楼4单元601室为准。再审判决以逾期办证为由解除拆迁安置协议，对此只要将安置给胡芳东的3号楼3单元601室房屋按照有证的条件鉴定，就是最接近解除合同后的损失。2．如解除合同赔偿损失，应扣除胡芳东所欠房款18740.37元及利息，利息应当自2005年9月起，以18740.37元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至解除合同之日止。三、即使解除合同，赔偿损失的义务人应当是怀文小学，而不应是怀文中学。拆迁地是怀文小学用的，安置楼是怀文小学建的，所有拆迁户的上房结算都是与怀文小学结算的，一切涉及到拆迁人的权利义务均是由怀文小学享有和承担，因此，赔偿损失的义务人应当是怀文小学，而不是怀文中学。综上，请求撤销原判，改判驳回胡芳东的诉讼请求。
针对怀文中学的上诉请求，胡芳东答辩称：一、胡芳东与怀文中学于2003年6月14日签订拆迁安置协议。当时胡芳东不欠怀文中学房款，后因胡芳东离婚，沭阳县人民法院从胡芳东房款中支付2万元，怀文中学在胡芳东不同意的情况下，擅自让法院从合同房款中执行2万元，所造成的后果应由怀文中学承担。二、怀文中学与怀文小学于2003年4月20日签订协议分家，怀文中学是沭阳中学初中部，怀文小学是伍肆个人办学。胡芳东与怀文中学签订的拆迁安置协议系加盖怀文中学公章，合同约定的房屋至今未建，而原审中怀文小学怀文小学以合同变更为由于2005年建3号安置楼。该安置房于2011年胡芳东起诉时因未通过房屋合格验收，无法办理房屋权属证书。后该安置房于2014年11月份再审开庭时虽能办理房屋权属证书，但房屋仍未经过竣工验收，故再审判决解除拆迁安置合同正确。三、房屋损失赔偿标准应按市场价确定。
针对怀文中学的上诉请求，怀文小学答辩称：一、原拆迁安置协议已得到实际履行，不能解除。二、沭阳县人民法院两次执行标的均为胡芳东的拆迁安置补偿款，且相关执行文书明确载明系拆迁安置补偿款。三、胡芳东于2005年9月撬开涉案房屋房门，履行了原拆迁安置补偿协议，上述行为系胡芳东真实意思表示。四、胡芳东主张涉案房屋无法办理房产证不是事实，上诉前已通知胡芳东办理产权证。涉案房屋未能办证的原因是胡芳东本人至今尚未结清房款，故不具备办证条件。
针对胡芳东及怀文中学的上诉请求，沭阳拆迁办共同答辩称：一、胡芳东与怀文中学是双方协商拆迁，补偿和安置工作由怀文中学解决，与沭阳拆迁办无关。二、再审时胡芳东已放弃对沭阳拆迁办的诉讼请求，且已得到再审法院的准许。
二审查明事实与原审判决及再审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1．房屋拆迁补偿安置协议是否具备解除条件；2．如应解除，胡芳东的损失数额如何确定；3．怀文中学应否对胡芳东的损失承担赔偿责任。
二审中，怀文中学、怀文小学为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1．怀文小学拆迁安置楼2#4单元601室房屋销售不动产统一发票一份。旨在证明胡芳东尚欠房款18740.37元，涉案房屋已经具备办证条件，以及本案责任主体是怀文小学；2．江苏省土地规费专用收据、江苏省土地管理收费收据各一份。旨在证明3号安置楼缴纳土地出让金的时间及金额，在土地用途变更前无法办理产权证；3．2014年7月31日沭阳县住房和城乡建设局、沭阳县国土资源局出具的关于怀文小学安置楼业主反映无法办证问题的情况汇报一份。旨在证明逾期无法办证不是出卖人的原因，是土地用途及规划没有变化，导致无法综合验收，从而导致无法办证，并非原审判决及再审判决认定的配套设置不完善。
胡芳东对上述证据质证认为，对证据1的真实性不发表意见，与本案无关。对证据2、3的真实性均不持异议，能够证明涉案房屋是非法安置房。
沭阳拆迁办对上述证据质证认为，对证据1-3的真实性均无异议，但对关联性不发表意见。
本院对上述证据认证如下：证据1系复印件，且怀文中学、怀文小学未能提供原件供核对，故对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认。鉴于各方当事人对证据2、3的真实性均无异议，本院对此予以确认。证据2能证明土地出让金的缴纳情况，但不足以作为认定无法进行产权登记的依据。证据3能够证明沭阳县住房和城乡建设局、沭阳县国土资源局认定涉案房屋不具备办理“两证”基本条件的原因是土地用途已发生变化且未通过规划、综合验收。
关于第1争议焦点。本院认为，2003年6月14日胡芳东与怀文中学签订的房屋拆迁补偿安置协议是怀文中学作为委托拆迁单位与被拆迁人胡芳东针对拆迁胡芳东房屋的补偿方式、补偿安置房屋的位置和面积、搬迁过渡安置费等事项订立的协议，且该协议明确约定怀文中学以位置、用途特定的房屋对胡芳东进行补偿安置，故该协议的性质属于怀文中学与胡芳东以所有权调换形式订立的房屋拆迁安置补偿合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法具有法律效力。
关于胡芳东与怀文中学签订的房屋拆迁补偿安置协议应否解除的问题。双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定以所有权调换形式补偿安置给胡芳东的房屋为怀文中学青岛路南侧1号楼603室（约100平方米），但该约定安置房并未实际建造，后怀文小学在取得建设工程规划许可证后实际建造的是3号拆迁安置楼，与协议约定并不相符。胡芳东虽曾入住3号楼4单元601室房屋，因该房屋未通过综合验收合格，故不具备交付条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工、经验收合格后，方可交付使用”，从维护公共安全及利益的角度看，该规定确立了商品房交付的前置性、强制性条件。本案涉诉房屋因尚未办理竣工验收手续，不具备交付的要件，在此情形下，胡芳东因无法实现合同目的要求解除合同理由成立，原审法院据此解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议亦无不妥。
关于第2争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于双方签订的房屋拆迁补偿安置协议的性质是以所有权调换形式订立房屋拆迁安置补偿合同，因胡芳东未能按约取得安置房屋，故怀文中学应当根据解除协议时涉案房屋的市场价值给付胡芳东房屋安置补偿款。
关于房屋安置补偿价款的确定问题。原审法院为确定解除房屋拆迁补偿安置协议时涉案房屋的市场价格，从沭阳县房地产管理处调取沭阳县2014年1-12月商品房平均销售备案价格表，并向宿迁市方元房地产评估咨询有限公司业务经理咨询2014年度同地段、同类型房屋市场销售价，上述证据均经双方当事人质证，能够作为认定案件事实的依据使用。怀文中学虽对原审法院确定的市场单价提出异议，但并未能提供足以反驳的证据或理由，故本院对其异议理由不予采纳。原审法院以产权置换面积99.36平方米参照2014年度同地段、同类型房屋单价4200元确定胡芳东的损失数额较为适宜，本院予以维持。
关于第3争议焦点。本院认为，房屋拆迁补偿安置协议是胡芳东与怀文中学签订，胡芳东要求怀文中学承担赔偿责任亦是依据双方签订的该份房屋拆迁补偿安置协议。依据该份协议，怀文中学负有向胡芳东交付约定安置房屋的合同义务，在其无法完成交付合同约定房屋的义务时，亦负有给付相应房屋对价的义务。怀文中学虽主张赔偿责任应由怀文小学承担，但房屋拆迁补偿安置协议中并没有对怀文小学的权利、义务进行约定。怀文小学虽实际建造3号拆迁安置楼，但其并不是房屋拆迁补偿安置协议的合同相对人，故怀文中学要求怀文小学承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人胡芳东及怀文中学的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19144元（分别由上诉人胡芳东、沭阳县怀文中学预交9572元），由上诉人胡芳东负担9572元（已免交），由上诉人沭阳县怀文中学负担9572元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长孙芳远
代理审判员王冬冬
代理审判员孙权
裁判日期
二〇一六年一月六日
书记员
书记员王南淳
