审理法院：佳木斯市郊区人民法院
案号：（2015）郊民初字第23号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-04-21
代理权限：代为承认诉讼请求，提起反诉、上诉，代收法律文书。
原告董某某与被告佳木斯某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、翟某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案后，依法于2015年3月31日公开开庭进行了审理，原告董某某及委托代理人吴某某、被告某公司委托代理人李某某、被告翟某某委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月15日，原告与被告某公司签订《房屋征收与补偿合同》，合同约定，某公司对原告进行拆迁补偿与回迁安置。安置方式为产权调换，安置地点为原址安置，哈罗公路北、坐北朝南。安置面积1365.22平方米，安置时间2011年12月30日。同时约定，被告某公司以每平方米每月30元的补偿款给原告，拆迁前由某公司先付原告六个月的补偿费220000元整。如六个月内因某公司没能使原告回迁，某公司继续为原告支付超期的补偿费，按前面六个月的补偿费220000元整的比例支付，直至回迁为止。6月22日前原告按合同规定完成搬迁，可是某公司并没有遵守合同，先付款后拆迁的约定，单方擅自拆迁，一边说给转款一边拆迁，后经原告制止才停止拆迁。直到8月11日某公司才说给补偿款，当天付款220000元。在某公司违约的情况下，原告要求某公司对以后的补偿款有个承诺，某公司法定代表人刘毅亲手写下了《拆迁补充协议》。该协议对原协议进行了补充约定，即某公司以后按比例按月向原告支付补偿款，逾期超过三天不按时支付，某公司按比例双倍补偿原告。同时注明了比例是每月36670元，即前面已付给6个月的220000元每月是36670元，且由被告翟某某作为连带担保人。2012年至今日，被告某公司既未对原告进行产权调换安置，也未给付原告补偿费，经原告多次向被告某公司讨要亦未果，原告的商用房当时正处于红火营业中，拆迁现已历时三年多，因此给原告带来了难以弥补的经济损失。原告请求法院依法判令被告按照《房屋征收与补偿合同》中的约定，向原告交付莲江壹号产权调换房（位置哈罗公路北，坐北朝南，面积1365.22平方米），位置为莲江壹号的7号楼的102、103、104、105房、8号楼的101、102号房；被告某公司向原告支付拆迁补偿费2640000元（自2012年1月1日至2014年12月30日），并继续支付2015年1月1日起至向原告交付产权调换房之日为止的拆迁补偿费，被告翟某某承担连带责任；诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告某公司辩称：原、被告实际争议房屋为1049.4平方米，不是1365.22平方米，拆迁补偿应该按实际面积计算，拆迁补充协议第四条明确标注每月为36670元，原告要求264万补偿费没有明确依据。2014年10月30日已经办理回迁入户，原告不予以回迁，在2014年10月30日后的补偿费被告公司不予承担。
被告翟某某辩称：原告与某公司于2011年6月15日签订《房屋征收与补偿合同》，约定安置时间为2011年12月30日，2011年8月11日签订《拆迁补充协议》，从双方约定的安置时间2011年12月30日起至2015年1月19日诉讼前，原告一直未向被告主张权利，现原告提起诉讼要求被告翟某某承担保证责任已超过《担保法》规定的保证时效六个月，保证人免除保证责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、原告与被告某公司签订的房屋征收与补偿合同。证明：原告作为被拆迁人，与被告达成书面的拆迁补偿合同。双方约定的拆迁面积包括安置面积均为1365.22平方米。安置地点为原址安置，其中约定是哈罗公路北坐北朝南的门市房。回迁时间为2011年12月30日，约定的拆迁补偿费六个月总额为220000元。如果超期将按照前六个月220000元的比例支付直至回迁为止。
经庭审质证，被告某公司对此证据有异议，称公章不是被告公司的，签字的人也不是被告公司的职员。被告翟某某与被告某公司意见一致，并认为征收补偿合同安置面积1365.22平方米与实际不符。
本院认为
本院经审查认为，被告认为此证据上的公章“黑龙江某房地产开发有限公司”不是被告某公司，但其提供的其认可的协议上的公章仍为“黑龙江某房地产开发有限公司”，某公司解释是佳木斯政府要求其在佳木斯重新注册个公司，所以现在公司名称为“佳木斯某房地产开发有限公司”，故该协议上的公章能够代表被告某公司。代表某公司签字的吴树财虽不是其职员，但其当庭认可吴树财是负责拆迁的人员，某公司认可的协议上的签名人仍是吴树财，故吴树财的签字行为能够代表被告某公司。被告某公司其后为原告支付的220000元补偿款也是依据该合同。综上，本院对该合同的真实性及效力予以采信。
证据二、拆迁补充协议。证明：基于被告某公司没有履行房屋征收与补偿合同关于拆迁补偿款的支付约定，三方形成的补充协议；某公司向原告支付220000元的拆迁补偿款；同时约定之后如未能按照约定继续支付，某公司将按照每月36670元标准双倍补偿原告；补充协议第五条约定该协议的效力与房屋征收补偿合同有同等法律效力；某公司法定代表人刘毅签字并按手印。
经庭审质证，被告某公司对此证据有异议，认为公章不是被告公司的。被告翟某某有异议，认为该补充协议翟某某做的担保不是对该协议的担保，是对另一份合同做的担保。
本院经审查认为，被告某公司认可刘毅是其法定代表人，刘毅在该协议上签名，能够代表被告某公司，故对此证据本院予以采信。该协议于2011年8月11日签订，约定某公司向原告支付220000元的六个月拆迁补偿款，原告收到补偿款后交出房屋，由某公司拆迁。六个月后被告某公司按月支付补偿款，逾期超过三天不按时支付，被告某公司按每月36670元双倍补偿原告。协议的担保人为被告翟某某，经手人为吴树财。
证据三、佳木斯市郊区法院民事裁定书。证明：根据原告的申请，郊区法院作出民事裁定，将莲江壹号住宅小区部分门市房予以查封并送达产权机关。同时证明该建设项目为本案被告某公司的。该裁定送达后，某公司没有对查封提出任何异议。
经庭审质证，被告某公司对此证据有异议，认为原告查封房屋在早期有的已经给回迁户回迁，有的已经卖出去了。被告翟某某对证据的真实性无异议。
本院经审查认为，此证据系本院依原告申请所作出的财产保全裁定，对此证据本院予以采信。
被告为主张其权利向法院提供如下证据：
证据一、原告回迁安置情况说明。证明：原告被征收房屋面积为1049.4平方米，回迁时间是2014年10月30日，某公司提供坐落于莲花路北7号楼101、102号临街商服，合计面积1262.62平方米，但原告未回迁。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该份说明再次明确某公司违反了协议约定的回迁时间，于2014年10月30日组织回迁，违约行为明显。该份说明仅能证明在2014年10月30日后原、被告就回迁事宜进行协商，但因协商内容与双方协议内容分歧过大未能达成一致意见。该份说明没有证明某公司主张的1049.4平方米的事实存在。该份证据材料不能对诉讼主张形成有效的抗辩。被告翟某某对此证据无异议。
本院经审查认为，该证据是佳木斯市郊区莲江口镇政府出具的说明，对其真实性本院予以采信。该证据证实原告与被告某公司在莲江口镇政府的组织下，对回迁事宜进行过商谈，被告翟某某也参加了商谈。被告某公司提供莲花路北7号楼101、102号临街商服，合计面积1286.62平方米，余下面积以小区院内车库补齐，但因回迁位置、面积及结构差价等原因，双方未达成一致意见。
证据二、房屋所有权证存根三份。证明：房屋实际面积没有1365.22平方米。
经庭审质证，原告认为三份系无法与原件核对的复印件，每页有手工涂改，证据真实性有异议，对于双方主张的面积在拆迁补充合同中已经明确约定，直至2014年10月30日几方进行协商，被告没有就面积问题提出异议，不应得到支持。法律规定的撤销权在一年内行使，被告已经丧失撤销权利。被告翟某某对此证据无异议。
本院经审查认为，此证据无法与原件核对，本院不予采信。双方在2011年6月15日签订的房屋征收与补偿合同中已经明确了安置面积为1365.22平方米，即使原告房屋的实际面积如被告某公司所述，超过的面积也视为某公司的认可，故对被告某公司证明的问题本院不予采信。
证据三、房屋征收、补偿安置协议书。证明：被告某公司认可的回迁安置协议，回迁面积为1049.4平方米。
经庭审质证，原告认为该份协议未见过，上面没有原告的签字，原告不知情。被告翟某某无异议。
本院经审查认为，此证据上没有原告的签名，且原告对此不予认可，故本院对此证据不予采信。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：原告与被告某公司于2011年6月15日签订房屋征收与补偿合同，约定由被告某公司拆迁原告位于莲江口镇的商服营业房屋，建筑面积1365.22平方米。安置地点原址安置（哈罗公路北、坐北朝南），安置时间2011年12月30日，安置面积1365.22平方米（门市房一、二楼对等两层）。搬迁补偿费为每平方米每月30元，拆迁前由某公司先付原告六个月的补偿费220000元，如六个月内某公司没能使原告回迁，某公司继续为原告支付超期补偿费，按前面六个月的补偿费220000元的比例支付，直至回迁为止。双方又于2011年8月11日签订拆迁补充协议，约定某公司向原告支付220000元的六个月拆迁补偿款，原告收到补偿款后交出房屋，由某公司拆迁。六个月后被告某公司按月支付补偿款，逾期超过三天不按时支付，被告某公司按每月36670元双倍补偿原告。某公司的法定代表人刘毅在该协议上签字，被告翟某某作为担保人，吴树财作为经手人同时在协议上签字。被告某公司直至2014年10月30日才开始正式办理回迁入户手续。原告与被告某公司在莲江口镇政府的组织下，对回迁事宜进行过商谈，被告翟某某也参加了商谈。被告某公司同意提供莲花路北7号楼101、102号临街商服，合计面积1286.62平方米，余下面积以小区院内车库补齐，但因回迁位置、面积及结构差价等原因，双方未达成一致意见。另查明，被告某公司于2014年5月12日在佳木斯市工商行政部门核准登记，之前以黑龙江某房地产开发有限公司的名义运营。
本院认为：被告某公司是佳木斯市郊区莲江壹号工程的开发商，虽其当庭否认原告与其于2011年6月15日签订的房屋征收与补偿合同的真实性，但从被告某公司提供的证据及其之后的履行行为看，该合同系被告某公司的真实意思表示，具有合同效力。被告某公司应按照合同约定为原告安置房屋，故对原告要求被告某公司安置莲江壹号1365.22平方米门市房屋（哈罗公路北、坐北朝南）的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告某公司于2011年8月11日签订的拆迁补充协议，同样是双方真实意思表示，具有合同效力，被告某公司应按照协议约定履行。协议中关于违约金的约定数额系按照每平方米每月30元的临迁补偿费标准计算的，被告某公司若逾期安置，双倍给付临迁补偿费的约定，符合我市拆迁安置办法的规定，亦不违反法律法规的强制性规定，该约定具有法律效力。被告某公司没有按照约定的时间于2011年12月30日完成安置，构成违约，应按照拆迁补充协议的约定双倍支付2012年1月1日至2014年12月30日期间的补偿款2640000元（36670元×36月×2），并继续按月支付2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期超过三天，则每月73340元）。被告某公司辩称2014年10月30日已经办理回迁入户，原告不予回迁，在2014年10月30日后的补偿费某公司不应承担。因双方合同约定回迁的房屋为门市，而被告某公司提出的回迁安置办法欲用小区院内车库补齐面积，不符合合同约定，故不能回迁的责任在于被告某公司，对其抗辩理由本院不予支持。被告翟某某作为担保人在原告与某公司签订的补充协议上签字，其应对某公司履行拆迁补偿费承担保证责任。翟某某辩称原告起诉已超过了保证期间六个月，其不应承担保证责任。担保法规定的保证期间自主债务履行期届满之日起计算六个月，该协议虽约定了按月履行，但同时也约定了超期履行的双倍补偿，被告翟某某亦应对延迟履行承担保证责任，因此拆迁补充协议约定的债务尚未履行完毕，被告翟某某应承担保证责任，故对原告请求被告翟某某承担拆迁补偿费连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请原址回迁，要求按照本院（2015）郊民初字第23号民事裁定中保全的房屋回迁，因合同中并未明确具体的房屋，本院对此项请求不予支持，原告可在执行过程中对其保全房屋提出优先受偿。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：
裁判结果
被告佳木斯某房地产开发有限公司于判决生效后立即为原告董某某安置其开发的位于佳木斯市郊区莲江口镇莲江壹号的1365.22平方米一、二楼对等两层门市房屋（哈罗公路北、坐北朝南）；
被告佳木斯某房地产开发有限公司于判决生效后立即给付原告董某某2012年1月1日至2014年12月30日期间的补偿款2640000元，被告翟某某承担连带给付责任；
被告佳木斯某房地产开发有限公司于判决生效后立即给付原告董某某2015年1月1日起至回迁安置完成日的拆迁补偿费（每月36670元，若逾期超过三天，则每月73340元），被告翟某某承担连带给付责任。
驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27920元、保全费5000元由被告佳木斯某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判人员
审判长董磊
人民陪审员孙倩人民陪审员任瑜
裁判日期
二〇一五年四月二十一日
书记员
书记员李姝凝
