审理法院：南京市浦口区人民法院

案号：（2015）浦民初字第1398号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-08-24

审理经过

原告高兴涛与被告李春霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高兴涛及其委托代理人陈静、被告李春霞委托代理人仉玉莲、万里波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告高兴涛诉称，2013年7月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将浦口区服装城9幢106号、107号门面房出租给原告经营使用。合同期为2年，房屋押金6000元。租金第一年为60000元，第二年为66000元。2014年11月20日，原告租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。原、被告协商处理拆迁补偿事宜，但被告拒绝按照国家规定将原告应得部分给予原告作为补偿。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1、拆迁房屋货币补偿因二层改为经营用房多补偿的费用120000元（按200000元／套计算，2套房屋合计400000元，主张其中30%）、装饰装修补偿130000元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1400元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费40000元、拆迁其他非住宅房屋设施搬运费150000元、拆迁营业用房的停业补偿费150000元，合计592310元；2、被告退还原告房租27500元（自被告签订拆迁补偿协议之日起计算）、押金6000元；3、被告承担本案诉讼费及保全费。

被告辩称

被告李春霞辩称，1、拆迁并没有对原告的经营造成影响，原告无权要求相关拆迁补偿；2、政府发布拆迁公告后，原告仍占有并使用该房屋，原告要求退还租金无法律依据，且房屋押金应在合同解除时一并退还；3、原告过高的诉讼费用及保全费用应由原告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2013年6月20日，原告高兴涛与案外人裴志波签订合伙协议，合伙经营餐馆。2013年7月7日，在原告的见证下，裴志波与王龙签订转让协议，王龙将涉案房屋的承租权自2013年7月7日起转让给裴志波，并说明：所有装潢（除一楼地板）全部转让给裴志波，共计105000元；营业执照无偿给裴志波使用。2013年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于本区顶山街道北圩商城9幢6号、7号（即拆迁补偿协议中的北圩商城9幢106室、107室）一至三楼共280平方米的房屋租赁给原告，四楼及后厨不在出租范围，但原告可以使用。租期从2013年8月18日到2015年8月17日，第一年租金为60000元／年，第二年租金为66000元／年，押金6000元。该合同还约定：“如遇政府拆迁，由乙方（原告）与政府谈房屋装修赔偿费用，甲方并返还剩余房租”。合同签订以后，原告按约支付被告租金及押金。在原告承租被告房屋之前，被告确系将涉案房屋租赁给案外人王龙。

原告在庭审中陈述其承租涉案房屋后并未对其进行装修，但已支付装修装饰转让费给案外人王龙；被告认为原告没有对涉案房屋进行装修，不应享受该项补偿。原告于2015年6月24日前往本院欲交还涉案房屋的钥匙给被告，但被告表示让原告一直使用涉案房屋至租赁合同期满，拒绝领取钥匙。

另查明，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月17日，被告作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了2份《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给被告的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：（1）9幢106室：被拆迁房屋的货币补偿2437475元、装饰装修补偿78892元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费800元、提前搬家奖励费47320元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费76324元、拆迁营业用房的停业补偿费152648元；（2）9幢107室：被拆迁房屋的货币补偿2437475元、装饰装修补偿78892元、空调拆装补助费800元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费47320元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费76324元、拆迁营业用房的停业补偿费152648元，两房屋合计：被拆迁房屋的货币补偿4874950元、装饰装修补偿157784元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1600元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费94640元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费152648元、拆迁营业用房的停业补偿费305296元。另被告在该协议中承诺：9幢106室于2015年1月2日将房屋腾空，交由拆迁办拆除；9幢107室于2015年1月1日将房屋腾空，交由拆迁办拆除。

庭审中被告认可原告在涉案房屋中有电话一部，至于空调、电热水器、宽带，被告认为均系被告所有。原告在庭审中提交电信业务登记单以证明其在涉案房屋中装有电话及宽带。根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，被告的9幢106室、107室房屋拆迁面积总共为278.28平方米，其中住宅面积为94.64平方米，非住宅部分为183.64平方米。涉案房屋的附属设施有：电话1部、有线电视1部、空调8台、电热水器1台、宽带网1部。

上述事实，有房屋租赁合同、转让协议、证明、收条、营业执照、电信业务登记单、照片、光盘、民事裁定书以及原、被告双方陈述等在卷证实。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。

本案中主要涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。

一、关于房屋租赁合同关系。原告与被告对合同的签订、履行以及房租、押金交纳等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除，双方的争议焦点在于租金计算至何日。原告主张计算到被告签订拆迁补偿协议之日即2014年12月17日，据此认为应退还27500元；被告则认为同意原告使用涉案房屋至合同期满，不应退还房租。本院认为，租金应据实计算，原告于起诉后于2015年6月24日欲交还被告涉案房屋钥匙，被告拒绝受领，应视为原告已履行交房义务，原告不应承担此后的房屋使用费。因此，被告应退还原告租金9945.2元（66000元／年÷365天×55天）、押金6000元，合计15945.2元。

二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，原告作为承租人主张在拆迁中的如下损失：1、拆迁房屋货币补偿因二层改为经营用房多补偿的费用120000元（按200000元／套计算，2套房屋合计400000元，主张其中30%）。本院认为，原告承租涉案房屋后，并未实际领取营业执照，而是沿用王龙的营业执照，因此，其主张的该项费用，于法无据，本院不予支持。2、装饰装修补偿130000元。原告认可其没有对涉案房屋进行装修，案外人转让时，装修部分已作价支付转让费，而被告则认为原告未对涉案房屋进行装修，不应获得相应补偿。本院认为，原告虽未对涉案房屋进行装修，但被告亦没有证据证明该装修系其所装修，因此，此项诉请，本院酌定70000元。3、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1400元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元。庭审中被告认可原告在涉案房屋中有电话一部，至于空调、电热水器、宽带，被告认为均系被告所有。本院认为，根据拆迁补偿协议涉案房屋认定的附属设施有：电话1部、有线电视1部、空调8台、电热水器1台、宽带网1部。原告在庭审中提交电信业务登记单以证明其在涉案房屋中装有电话及宽带，对于其主张的拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元，本院予以支持。至于空调、电热水器，原告没有证据证明涉案房屋中的空调系其所有，也没有证据证明涉案房屋中的空调系案外人王龙所有以及属于王龙转让给原告的物品，因此，对于原告主张的空调及电热水器的拆装费用，本院不予支持。4、提前搬家奖励费40000元。本院认为，根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，被告承诺：9幢106室于2015年1月2日将房屋腾空，交由拆迁办拆除；9幢107室于2015年1月1日将房屋腾空，交由拆迁办拆除。而原告于2015年6月仍未交还房屋，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。5、拆迁其他非住宅房屋设施搬运费150000元、拆迁营业用房的停业补偿费150000元。本院认为，被告作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被告签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有原告参加，但原告作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有6个月以上的时间，征收拆迁同样会影响到原告的相关合法利益，因此原告有权在被告获得的补偿款中得到相应的补偿，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用305296元，本院酌定原告享有50%的份额，原告主张拆迁营业用房的停业补偿费150000元，本院予以支持。为协助被告履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，原告有义务及时对租赁房屋的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，原告腾空房屋，配合拆迁，且被告并无证据证明其有协助、配合原告进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋的设施搬运的当事人，因此，原告主张拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费150000元，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李春霞于本判决书生效之日起五日内退还原告高兴涛房租及押金15945.2元，支付原告高兴涛装饰装修补偿70000元、拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元、拆迁营业用房的停业补偿费用150000元、非住宅房屋的设施搬运费用150000元，合计386755.2元。

二、驳回原告高兴涛的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10135元，保全费3020元，合计13155元，由原告高兴涛负担5025元，被告李春霞负担8130元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判人员

审判长王芹

审判员张茗

人民陪审员胡小平

裁判日期

二〇一五年八月二十四日

书记员

书记员王琦芳