审理法院：汉中市中级人民法院

案号：（2015）汉中民一终字第00496号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-10-09

审理经过

上诉人陕西正泰建筑有限责任公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服勉县人民法院（2015）勉民重字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西正泰建筑有限责任公司的委托代理人郗仕江、张红莉，被上诉人勉县联盟房地产开发有限责任公司的委托代理人戚永安、朱春景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，1999年2月11日，勉县人民政府第8次县长办公会议纪要决定，原则同意原告勉县联盟房地产开发有限公司采取“自行投资、自行开发、自负盈亏”的方式参与勉县县城建设改造综合开发工程。同年10月27日，原告勉县联盟房地产开发有限公司与原勉县建筑公司签订《拆迁安置补偿协议》—份，并经勉县公证处公证。协议约定：一、拆迁：原告根据勉县人民政府（1998）30号文件精神及勉县城市规划详图，结合“和平路中段房屋拆迁补偿实施细则”对勉县县城和平路中段实施拆迁。所占土地给予“异地新征安置’”拆除的建筑物补偿条件参照有关规定按专业部门进行实物评估，共计人民币130049元。拆迁范围是：原勉县建筑公司除保留办公楼、家属楼及所占地基范围外，东至二小路中心线向西量7米，南至现有县建司地界，该段东面界限同上，其他两面以现有围墙为界，保留家属楼范围为西止散水边，北至外墙皮6米，其他两面以现有围墙为界。所有被拆除建筑物由原勉县建筑公司自行拆除，以料抵工并清理所有建筑垃圾，由原告一次性给付勉县建筑公司垃圾清理费5000元。二、补偿：鉴于勉县建筑公司原地有几家生产经营单位，因拆迁致停工停产转场迁移，人员需要安置，设备配件需要运输，原告按有关规定一次性给付勉县建筑公司补偿费17万元。原告拆除勉县建筑公司单身职工楼，按“细则”规定给付勉县建筑公司职工安置补偿费3万元，具体由建筑公司自行拆除。在其他建筑物未拆除前，原告为了工程急需，要求先拆除勉县建筑公司大门、门卫室及相邻建筑物（只保留一间车库），原告给付勉县建筑公司保证金10万元，建筑物拆除及垃圾清运由勉县建筑公司负责，费用由勉县建筑公司自负。拆除补偿费必须在单身楼拆除前付60%，所有应拆除房屋拆除完毕、场地清理后原告一次性付清余款，勉县建筑公司同时向原告出具相关部分的土地房产证明等，所发生的费用由勉县建筑公司负担。三、安置：原告在108路、马营路或贾旗路给勉县建筑公司征用一块临街宽度不少于35米的土地，置换的土地以勉县建筑公司院内净面积为准。超过旧地面积的费用由勉县建筑公司负担；原告一次性给付勉县建筑公司新场地水电进场补偿费35000元，由勉县建筑公司自行申报安装水电；征地期间勉县建筑公司派人参与选址，为避免新征地过户费用重复支付，宜以勉县建筑公司的名义征地，征地所发生的费用由原告负担；原告一次性给付勉县建筑公司围墙补偿费4800元，新场地围墙由勉县建筑公司自行圈建。四、其他约定：以上约定如果原告违约，其所交保证金不予返还。新建楼1#（A）一（F）段一、二层楼全部归勉县建筑公司无偿使用至合同如约履行完毕时止。根据以上协议，原告于1999年11月26日、2000年9月6日通过中国农业银行勉县支行先后两次分别给勉县建筑公司交保证金50000元、35000元，于2000年4月29日给付勉县建筑公司拆迁费15000元，三次共计付款100000元。2001年10月23日，勉县建筑公司与勉县国泰建筑有限责任公司、勉县金泉建筑工程有限公司经过联合重组，成立了勉县正泰建筑有限责任公司。2004年10月25日，勉县正泰建筑有限责任公司更名为陕西正泰建筑有限责任公司。在此期间，勉县建筑公司分别于2002年6月21日、11月1日、11月7日分三次向原告借用天元商城1号楼A段一、二层共8间房屋，并给原告出具借条三份。2004年6月18日，被告向原告出具《关于联盟房地产开发公司天元商城1#楼占用原县建司土地问题的处理意见》，要求原告按照1999年10月双方签订的“拆迁补偿安置协议”履行向被告支付补偿费253098.43元，占用土地约0.7亩价值315000元，1#楼A-F段一、二层房价483574元，原告应向被告支付土地价款315000元，合同兑现价253098.43元，合计应支付568098.43元，用原告的房屋价款483574元相抵，原告应再向被告支付84524元。对此，原、被告未达成一致意见。2004年7月7日、2008年11月13日勉县人民政府先后向原告颁发天元商城1#（A）一（F）段一、二层产权证号为0006048、0009383的房产证。2005年1月21日勉县发展计划局以勉计发（2005）16号文件批准了被告“关于修建正泰大厦”的立项报告，同意被告利用现有土地存量在本公司院内新建集餐饮、娱乐、休闲和高档住宿为—体的高层建筑一栋。2005年6月20日勉县人民政府办公室以（2005）13号文件确定勉县国泰房地产开发有限公司为占县城和平路（以南）红线及影响该路街景的拆迁改造项目法人，次日，勉县房产管理局向其颁发房屋拆迁许可证，并确定其拆迁范围为县城和平路以南，东、西环岛之间。2007年6月18日勉县城乡规划建设局向被告颁发建筑工程施工许可证，准予被告在和平路以南、原勉县建筑公司院内施工修建正泰大厦A、B段，建设规模为11080平方米。至此，原告与原勉建筑公司签订的《拆迁补偿安置协议》丧失了履行的前提条件。2008年9月16日，被告向原告出具承诺书—份，内容为：“我公司正在使用的你公司‘天元商城’1#楼A-F段的房产因经营需要对房屋室内进行装修，并对室外局部个点做以隔断，望得到贵公司的同意”等内容。2008年11月21日原告通过勉县公证处向被告公证送达了解除《拆迁补偿安置协议》的通知书，要求被告在通知书送达十日内归还借用原告天元商城1号楼A段一层四间、二层四间共计房屋八间，被告未与答复并将借用原告的天元商城1号楼A段一层靠北二间房屋租赁给第三人郭小凤使用，将靠南二间房屋租给第三人何秀梅使用，将二层四间租赁给第三人汉中世都三国大酒店使用，租金均由被告收取。后因原、被告就该房的归还问题经多次协商无果，原告遂于2010年1月12日向法院起诉，请求依法判令被告立即返还归原告所有的天元商城1号楼A段一层四间、二层四间，共计八间房屋，并返还2008年12月1日至起诉时的房屋租金110000元。另认定，被告于2010年8月30日以勉县人民政府、勉县住房和城乡建设管理局为被告，以本案原告为第三人向法院提起房屋行政登记一案，认为勉县人民政府、原勉县房产管理局向第三人（本案原告）颁发的《房屋所有权证》行政行为不合法，在第三人未取得土地使用权证的情况下颁发房产证，侵犯了其合法权益，请求法院依法撤销2004年4月7日、2008年11月13日勉县人民政府、勉县住房和城乡建设管理局分别给第三人颁发的勉阳镇字第0009389号和0006048号房屋所有权证及两处房产的初始权属登记。经审理，勉县法院认为陕西正泰建筑有限责任公司不具备该案原告诉讼主体资格，于2011年2月18日作出（2010）勉行初字第00004号行政裁定书，裁定驳回陕西正泰建筑有限责任公司的起诉。裁定书送达后陕西正泰建筑有限责任公司不服，向汉中市中级人民法院提起上诉。该案在二审中，勉县房产管理局于2011年4月12日组织陕西正泰建筑有限责任公司和勉县联盟房产开发公司对房屋拆迁安置补偿合同纠纷及天元商城1号楼A-F段一层四间、二层四间共计八间房屋的归属问题进行调解，最后以专题会议纪要的形式决定：1、勉县联盟房产开发公司前期向陕西正泰建筑有限责任公司交纳的保证金100000元作为合法补偿予以认定；2、天元商城1号楼A-F段一层四间房屋归陕西正泰建筑有限责任公司所有，二层四间房屋归勉县联盟房产开发公司所有；3、陕西正泰建筑有限责任公司立即撤销对勉县人民政府的行政诉讼，勉县联盟房产开发公司立即撤销对陕西正泰建筑有限责任公司的民事诉讼。后陕西正泰建筑有限责任公司对勉县人民政府等房屋行政登记一案的二审诉讼申请撤诉，2011年4月20日汉中市中级人民法院作出（2011）汉中行终字第7号行政裁定书，裁定准许撤回起诉。勉县联盟房产开发公司对陕西正泰建筑有限责任公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案未申请撤诉。同年8月2日，勉县联盟房产开发公司向勉县房产管理局发出书面声明，称：2011年8月1日我公司接到贵局的《专题会议纪要》，我公司认为该纪要的处理意见未经我公司同意，也与我公司董事会研究的处理意见不符，我公司特此声明：不同意2011年4月12日贵局的《专题会议纪要》内容。被告在向法院提起行政诉讼的同时，向勉县法院提出申请，请求对本案中止审理，待其提起的撤销“勉阳镇字第0009383号”及“勉阳镇字第0006048”’号房屋所有权证的行政诉请得到处理后再恢复审理。2010年9月2日勉县法院作出（2010）勉民初字第00098号民事裁定书，裁定本案中止审理。2011年7月29日勉县法院向双方当事人发出通知，通知双方当事人本案恢复审理。2012年7月16日，勉县法院向勉县房产管理局发出司法建议，建议该局督促本案原、被告履行《专题会议纪要》内容，或重新协调解决。该局至今未予答复。2012年11月9日，勉县房产管理局作出“关于撤销勉县房权证阳镇字第6048号房屋所有权证的决定书”，该决定书载明：鉴于2011年4月12日专题会议精神，我局决定撤销勉县联盟开发有限责任公司位于和平路中段天元商城一号楼，证号为：勉县房权证勉阳镇字第6048号房屋所有权证书；请你公司收到决定书15日内将房屋所有权证书交于我局住宅与房产科。2014年1月15日，勉县法院作出（2010）勉民初字第98号民事判决书，判决被告陕西正泰建筑有限责任公司归还原告勉县联盟房地产开发有限责任公司座落在勉县勉阳镇和平路中段天元商城1号楼A-F段一层四间、二层四间共计八间房屋。判决后，被告陕西正泰建筑有限责任公司提出上诉，汉中市中级人民法院于2014年9月29日作出（2014）汉中民终字第00063号民事裁定书，裁定撤销勉县人民法院（2010）勉民初字第98号民事判决书；发回勉县人民法院重审。在本次重审中，原告对其部分诉讼请求进行变更，一、要求确认原、被告于1999年10月27日签订的《拆迁补偿安置协议》已于2008年11月21日予以解除；二、房屋租金费用从2008年12月1日起计算至2015年2月28日，金额由110000元变更为762957.3元。另认定，原、被告签订《拆迁补偿安置协议》之后，原告分三次共计向勉县建筑公司付款100000元，并向其出借房屋8间。对此事实，原、被告均无异议。在初审中，原告认可修建天元商城1号楼时占用了勉县建筑公司土地0.7亩，被告认为占用了1.6亩。本次重审中，原告认为基本上没有占用、没有准确的数据；被告认为占用了424平方米，约合1.5亩。但被告在本案中提交的2004年6月18日，被告向原告出具的《关于联盟房地产开发公司天元商城1号楼占用原县建司土地问题的处理意见》中，明确认可了原告占用其土地约0.7亩（据实测量）的事实。对于《拆迁补偿安置协议》其他事项的履行，因被告在原勉县建筑公司土地上修建了正泰大厦，致使双方均未按照协议履行。

一审法院认为

原审法院认为，原告勉县联盟房地产开发有限责任公司与原勉县建筑公司1999年10月27日签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应自觉遵守。在履行协议期间，勉县建筑公司与勉县国泰建筑有限责任公司、勉县金泉建筑工程有限公司经过联合重组，成立了勉县正泰建筑有限责任公司，后更名为陕西正泰建筑有限责任公司。原勉县建筑公司的合同权利义务应由被告承继，即原勉县建筑公司与原告勉县联盟房地产开发有限责任公司签订的《拆迁安置补偿协议》应由被告继续履行。原告虽履行部分协议内容，但由于2007年被告经审批在此土地上修建了正泰大厦，导致原告对《拆迁安置补偿协议》丧失了履行的条件，该协议未能全面履行。就未能履行《拆迁安置补偿协议》的归责问题，原、被告均未向法院提出有效证据证明，故被告提出未能履行《拆迁安置补偿协议》属原告违约的辩解意见，缺乏事实依据，不予采纳。原告在得知《拆迁安置补偿协议》丧失履行条件、无法继续履行的情况下，于2008年11月21日通过勉县公证处向被告送达了解除《拆迁补偿安置协议》通知书，其行为符合合同法第九十六条之规定。被告在收到该份解除合同通知书后，没有按照法定程序提请人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，应当视为其对该份解除合同通知书无异议。故原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》在公证机构送达的当日即2008年11月21日已经解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。至此，被告占有、使用原告天元商城1号楼A段房屋的合法依据已丧失，被告应依法向原告返还借用的房屋，不予返还给原告造成的财产损失应依法赔偿。故原告请求确认与被告在1999年10月27日签订的《拆迁安置补偿协议》已于2008年11月21日解除、被告应当返还借用的八间房屋的诉讼请求，予以支持，要求返还借用期间房屋租金的诉讼请求，没有法律、合同依据，不予支持，但原告有权要求被告赔偿自合同解除之日起至归还房屋之日期间的因不能使用房屋而造成的损失。而该损失相当于被告收取的该期间的房屋租金。对于原告向被告支付的拆迁费及保证金因原告未提出主张，不予审理。关于被告提出的天元商城开发占地问题。在本案审理中，对天元商城1号楼A-F段房屋的产权归于原告所有的事实清楚，被告也未予以否认，仅仅因为原告在开发“天元一期”时经原勉县建筑公司同意，并经勉县土管局、城建局批准原告占用了原勉县建筑公司的部分土地，修建了“天元商城”1号楼。2004年7月7日、2008年11月13日勉县人民政府先后向原告颁发天元商城1号楼A一F段一、二层房屋产权证时，对原告占用原勉县建筑公司土地的问题仍未解决。至此，原告占用原勉县建筑公司土地一事作为历史遗留问题长期搁置。但双方在1999年10月21日签订《拆迁安置补偿协议》时，并未涉及原告修建天元商城1#楼时占用原勉县建筑公司的土地问题，也就是说，原告占用原勉县建筑公司土地问题与本案无关。对此，原、被告均有权申请相关部门解决，或另案起诉。被告应从历史的角度出发，本着实事求是的态度，寻求解决问题的途径，把《拆迁安置补偿协议》的履行问题与原告“天元一期”的开发占地问题区别开来对待，可选择人民调解、行政调解和民事诉讼等方式，另案解决与原告的开发占地问题。关于原告要求被告返还自2008年12月1日至2015年2月28日期间收取房屋租金762957.3元的问题。本案被告将借用原告的天元商城1号楼A段一、二层房屋8间租赁给第三人，其中，收取第三人郭小凤的房屋租金截止2015年3月1日为223000元，收取第三人汉中世都三国大酒店及第三人何秀梅房屋租赁费用的金额无法查清，因第三人何秀梅与郭小凤所租房屋相邻，且均为二间，面积相当，其房屋租金可参照郭小凤的房屋租金计算，即为223000元；第三人汉中世都三国大酒店所租房屋位于郭小凤、何秀梅上方二楼，与一层面积相同，可比照一层房屋租金的30%计算，即为133800元。照此推算，被告共收取第三人的房屋租金为579800元。原告主张762957.3元，缺乏依据，对超出部分，不予支持。关于被告提出勉县房管局按照双方达成的会议纪要内容，撤销了原告方持有的天元商城的房产证，现应当按照勉县房管局会议纪要的处理意见，判令一楼归被告所有，二楼归原告所有的辩解意见。因勉县房管局的“会议纪要”，既不属行政机关对民事争议所作的生效行政裁决书、行政调解书，亦非争议当事人自愿达成的民事协议书，故该“会议纪要”不具有法律效力，不能作为本案的定案依据。勉县房管局作为勉县人民政府的下属部门，其按照该部门《专题会议纪要》的精神做出的撤销由勉县人民政府颁发的勉县房权证阳镇字第6048号房屋所有权证的决定书，不符合行政法律关系的基本原则，属无效行政行为，不予采信。且本案处理的是合同纠纷，而不是财产确权纠纷，因原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》已解除，按《合同法》规定未履行的终止履行，已履行的可根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，原告有权要求被告返还借用的房屋，即将房屋的使用情况恢复到合同履行之前的状态，并不涉及房屋的权属问题，若双方就房屋的产权问题发生争议，双方可就产权问题另行申请相关部门予以解决。故被告的该项辩解意见，依法不予采纳。被告关于房屋租金是自己在合理使用房屋期间所得，不予返还的辩解意见。因争议房屋系被告依据双方签订的《拆迁安置补偿协议》向原告借用的，在《拆迁安置补偿协议》正常履行期间，被告依据合同可无偿使用，但在《拆迁安置补偿协议》已经解除、原告明确向被告提出返还借用房屋的情况下，被告再无权占有、使用原告房屋，其拒不返还房屋，继续占有、使用原告房屋的行为实属侵权行为，给原告造成不能使用房屋的经济损失依法应予赔偿，其经济损失相当于被告因此所获得的收益，即被告收取的租金。故被告的该项辩解意见，依法不予采纳。第三人在不知情的情况下，依据与被告陕西正泰建筑有限责任公司签订的房屋租赁合同占有、使用原告所有的房屋，属善意占有，不属侵权行为，不应承担民事责任，但在知道案件的真实情况后，应当依据人民法院的生效法律文书自觉维护房屋所有人的正当权益，协助双方当事人办理房屋交接事宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、原、被告于1999年10月27日签订的《拆迁安置补偿协议》，已于2008年11月21日解除。二、被告陕西正泰建筑有限责任公司向原告勉县联盟房地产开发有限责任公司返还位于勉县勉阳镇和平路中段天元商城1号楼A段一层四间、二层四间共计八间房屋；赔偿从2008年12月1日至2015年2月28日期间因原告不能使用房屋造成的经济损失579800元。限被告在判决发生法律效力后30日内履行清结。三、第三人汉中世都三国大酒店、何秀梅、郭小凤协助原告勉县联盟房地产开发有限责任公司，与被告陕西正泰建筑有限责任公司办理勉县勉阳镇和平路中段天元商城1号楼A段一层四间、二层四间共计八间房屋的交接事宜。案件受理费11530元，由原告勉县联盟房地产开发有限责任公司负担1153元，由被告陕西正泰建筑有限责任公司负担10377元。

上诉人诉称

上诉人陕西正泰建筑有限责任公司不服原判，上诉称，原审判决对本案事实的认定是错误的，把开发占地问题人为的进行割裂，不利于纠纷的彻底解决，同时对行政主管部门基于客观事实所做的行政调解和依据其《司法建议》所做出的且已经发生法律效力行政撤销决定予以否定都是对本案客观事实的违背，进而仍将被上诉人不具有合法所有权的房屋判给被上诉人，原审法院这种不尊重事实，前说后变的做法让上诉人及房屋行政主管部门无所适从。请求撤销原判，驳回被上诉人对我公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人勉县联盟房地产开发有限责任公司答辩称，我们请求返还房屋的事实是清楚的，房屋所有权证是合法有效的，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审法院认定的事实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，勉县联盟房地产开发有限责任公司和原勉县建筑公司1999年10月27日签订《拆迁安置补偿协议》后，被上诉人勉县联盟房地产开发有限责任公司修建天元商城1#楼时，根据上述协议拆除了上诉人的大门、门卫室及相邻建筑物，占用了上诉人部分土地。为此，被上诉人向上诉人支付了保证金10万元，并将涉案八间房屋依据协议借给上诉人使用。协议的其他事项，均未履行。对于协议未能履行的原因，上诉人认为，被上诉人资金不到位，长期不能开发，勉县人民政府于2007年才批准其在上述协议的土地上修建正泰大厦，是被上诉人违约，但未向法院提交被上诉人违约的证据。被上诉人认为，上诉人在协议的土地上修建了正泰大厦才导致协议不能履行，是上诉人违约。经查，因协议没有约定履行期限，上诉人修建正泰大厦时，该协议并未解除，因此，应认为是上诉人违约导致协议不能履行。被上诉人因上诉人在协议的土地上修建了正泰大厦，使协议实际上已不能履行，于2008年11月21日向上诉人送达了解除该协议的通知，上诉人未提出异议，该解除通知生效，双方签订的《拆迁安置补偿协议》即日解除，但双方未就已经履行的部分如何处置，没有达成一致意见。因为上诉人违约致使《拆迁安置补偿协议》不能履行，并已解除，其依据该协议占有被上诉人涉案房屋的条件已于协议解除之日起丧失，故其应当返还上述房屋，并赔偿协议解除之日起至返还日的房屋租金损失。关于被上诉人修建天元商城1#楼时占用上诉人的土地，是否应与涉案房屋一并解决的问题。被上诉人修建天元商城时也是依据协议占用上诉人的土地，但上述土地价值如何，上诉人没有反诉，原审未能确定，而涉案房屋为物权，理应返还，故对涉案土地问题如何处理，上诉人可另案解决。另，原审法院对勉县房管局作出的撤销勉县房权证阳镇字第6048号房屋所有权证决定书是否有效的问题进行评判欠妥，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9598元，由陕西正泰建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长鲁卫平

代理审判员李俊霞

代理审判员丁腾龙

裁判日期

二〇一五年十月九日

书记员

书记员张金