审理法院：灌云县人民法院
案号：（2014）灌民初字第0185号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-06-16
审理经过
原告姜其华与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人孙延生、杜佳霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年10月31日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告姜其华的委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连到庭参加诉讼。第三人孙延生、杜佳霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称
原告姜其华诉称，2009年4月26日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于卫生局家属区面积为87.2平方米的住房交由被告拆除，被告同意将华富世家在建的1幢乙单元201室（面积为87.58平方米）的商住房置换给原告。交付日期为2010年8月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议，2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方代表在县房管局三楼以会议纪要形式形成7点共识，纪要中约定从房产置换协议规定的交房时间次日计算，开发单位每逾期一日，以置换房总价款万分之0.8的数额承担原告违约金；调换面积在3﹪以内由拆迁户以首期开盘价支付房款，超出3﹪的由开发商让利3平方米，3平方米以外的由拆迁户按开盘价补齐。协议签订后至今，被告未按协议履行交房等相关义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求：一、要求被告限期交付房屋并办理产权登记；二、要求法院确认被告与第三人签订的编号为LYGSPF2012215221合同无效；三、要求被告给付搬家安置费26510元；四、要求被告给付违约金，自2010年8月31日起，每日按照房屋总价值201434元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止；五、要求被告给付一次性搬家奖励费6000元；六、被告承担本案诉讼费。
被告辩称
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称：一、原、被告置换房屋是事实。对原告第一项诉求，因为所开发的房屋没有进行验收，已经交由原告实际占有使用；二、同意原告第二项诉求；三、对于原告第三、四、五项诉求没有依据，同时原、被告双方就违约金等费用已经结算，其中违约金按照日万分之五计算没有依据。综上请法院依法判决。
第三人孙延生、杜佳霞未到庭未作陈述。
本院查明
经审理查明：
一、2009年4月26日，原告姜其华丈夫仓瑜与被告连云港富强房地产开发有限公司签订《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》，约定：原告现有住房面积87.2平方米，置换华富世家（施工编号）1幢乙（2）单元201室面积87.58平方米，房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。被告应在2010年8月底交付房屋，逾期由被告支付原告房租费每月200元。协议签订后原告及丈夫瑜将原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，华富世家开发地块被拆迁人代表丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权（代表原告方）与被告代表程实在灌南县房产处主持下，形成《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》，主要内容为：“经协调达成以下几点处理意见：1、逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金；2、对于置换房屋的超面积问题，按房产调换协议面积超出部分，在3﹪以内的，由拆迁户以首期开盘价补交房款，超出3﹪的部分，开发建设单位让利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆迁户继续按开盘价补齐”。该纪要还对其他五个事项达成共识。
三、2012年9月12日，被告与第三人孙延生、杜佳霞签订商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012215221），将华富世家（华景苑二期）1幢2（乙）单元201室商品房出售给第三人，单价每平方米2202.158元，总价200000元。该合同已于同日备案。
四、2013年10月16日，被告将涉案房屋交付原告。华富世家1幢房屋至今未经验收合格，由于相关附属设施不配套，原告虽然领取涉案房屋及汽车库钥匙，但没有实际使用。
五、仓瑜是原告丈夫，于2013年7月26日去世，其和原告共生育四个子女即长子仓思春、次子仓思怀、长女仓桂珍、次女仓桂兰。2013年3月18日，仓瑜立书面遗嘱，明确其和原告夫妻共同财产一套住房共80多平方米归原告所有。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审中部分陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，3、华富世家交房传递单、结算清单复印件，4、被告与第三人商品房买卖合同复印件，5仓瑜遗嘱，6、灌南县新安镇镇北社区居民委员会、灌南县公安局新安派出所证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告丈夫仓瑜签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家1幢2（乙）单元201室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人孙延生、杜佳霞，违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2012215221）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告交付华富世家1幢2（乙）单元201室房屋并办理产权登记的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对于原告要求被告给付违约金，自2010年8月31日起至实际交房之日止，每日按照房屋总价值201434元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止、给付搬家安置费26510元、给付一次性搬家奖励费6000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人孙延生、杜佳霞于2012年9月12日签订的合同编号为LYGSPF2012215221的商品房买卖合同无效。
二、驳回原告姜其华其他诉讼请求。
本案案件受理费3780元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判人员
审判长刘玉新
代理审判员梁承君
人民陪审员姜有逊
裁判日期
二〇一四年六月十六日
书记员
书记员周岚岚
