审理法院：新乡市中级人民法院
案号：（2015）新中民五终字第600号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-03-01
审理经过
上诉人张恩福与被上诉人新乡市名门置业有限公司（以下简称名门置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张恩福于2015年6月9日起诉，请求判令：1、名门置业公司补偿张恩福超期安置补助费13006.6元（2014年9月16日至2015年5月16日）及起诉后的补助费。2、名门置业公司退还张恩福多交的房款17040元。3、名门置业公司承担诉讼费用。新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）于2015年9月28日作出（2015）卫滨民一初字第593号民事判决，张恩福不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：张恩福、名门置业公司于2013年8月18日签订了两份《新乡市名门丽景征收补偿协议》，分别写明张恩福被征收的两套房屋位于原牛羊肉加工厂，合法建筑面积均为95平方米，张恩福选择的安置户型是名门置业公司提供的位于八一路“名门丽景”小区5号楼东1单元十三层101室和5号楼东3单元九层B1室，暂定建筑面积均为116.13平方米，张恩福选择的两套安置户型超出被征收房屋面积均为21.13平方米。搬迁费每平方米6元（货币补偿补助一次，安置房屋的补助两次），临时安置补助费（过渡费）标准：按每平方米3.5元每月支付补贴，过渡期限为24个月；如因名门置业公司责任，超出应交房期限的次月，过渡费按原标准双倍发放。但是两份协议中提前搬迁奖励、附属物补偿款、名门置业公司需向张恩福支付各项所用费用合计、张恩福须向名门置业公司缴纳结构楼层差价及超出原面积合计房款数额处的空格均未填写数额，而是用斜线划掉。庭审中，张恩福主张其是在2012年9月16日后即从原拆迁房屋搬出的，并认可2015年7月2日名门置业公司通知其交付房屋的钥匙，但是因为双方对房屋缴纳配套费用和退还差价达不成一致，房屋暂未交付。
一审法院认为
原审法院认为：当事人双方自愿订立合同之后，应当按照合同行使权利，履行义务，遵循诚实信用原则。本案中，当事人双方于2013年8月18日签订的两份征收补偿协议中约定安置房屋暂定面积为116.13平方米，新房建成后的建筑面积以新乡市房屋产权管理处测绘为准，故名门置业公司按照协议中约定的户型楼号楼层和屋号交付安置房屋，即使房屋面积与原约定的暂定面积有细微差别也不应视为违约。另，协议中虽然有关于搬迁费、临时安置补助费（过渡费）和楼层差价及超出原面积房款的固定条款，但是在名门置业公司需向张恩福支付各项所用费用合计处和张恩福须向名门置业公司缴纳的合计房款处却未明确约定，而是将空格划掉，按照通常的合同签订方式，应视为该合同依约定履行时双方均无需再向对方支付费用。庭审中，张恩福也认可2015年7月2日名门置业公司通知向其交付房屋的钥匙，但是因为双方对房屋缴纳配套费用和退还差价达不成一致，房屋暂未交付。而此时尚未超出协议中约定的应交房期限，不应视为名门置业公司违约。且张恩福也未提交证据证明其曾经向名门置业缴纳房款，所以其要求名门置业公司补偿超期安置补助费和多交的房款的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张恩福的诉讼请求。案件受理费551元，由张恩福承担。
上诉人诉称
张恩福上诉称：张恩福与名门置业签订协议的时间是2012年9月16日，张恩福从拆迁房屋中搬离的时间也是2012年9月16日。由于名门置业公司变更了建筑设计，楼层由13层变更为17层，2013年8月18日是双方签订了补充协议。2015年7月2日名门置业公司通过交房时未提供房屋具备交付条件的手续，导致交房不成的责任在名门置业公司。征收补偿协议是双方协商一致的结果，双方对安置房屋的面积作了明确约定，协议对双方具有约束力，名门置业公司交付的房屋面积与协议约定的面积不一致，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定向张恩福支付费用。请求撤销原判，支持张恩福诉求。
被上诉人辩称
名门置业公司辩称：名门置业公司与张恩福2012年9月16日签订的拆迁协议已经作废，名门置业公司已将该协议收回。2013年8月18日双方重新签订了拆迁协议，安置费应从2013年8月18日支付，名门置业公司向张恩福支付两年安置费至2015年8月18日，不存在超期安置费问题。张恩福从未向名门置业公司交付过房款，一审时张恩福主张退还房款，二审变更为支付房屋差价两者诉求不一致。名门置业公司于2015年7月通知张恩福领取房屋钥匙，案涉房屋已经具备交付条件，张恩福从未要求名门置业公司出示房屋具备交付条件的各项手续。案涉房屋经测绘建筑面积为114.01平方米。双方签订协议时选择的是楼层和户型，而非面积。选定的户型面积为116.13平方米，在房屋建设过程中存在误差，不应向张恩福支付房屋差价。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中张恩福提交5份证据。证据1、案外人购买与案涉房屋同小区名门置业公司房屋商品房买卖合同一份。用于证明案涉房屋当时市场价为每平方米4300元，张恩福主张的面积差每平方米4000元，具有事实依据；证据2、证人赵某证明一份。用于证明张恩福2012年9月与名门置业公司协议了拆迁协议，即撤离了拆迁房屋。后名门置业公司因设计变更，将张恩福拆迁安置房屋楼层变更；证据3、张恩福租房协议一份。用于证明张恩福自2012年9月20日起搬离拆迁房屋后一直租房居住至今；证据4、证人玄乘华证明一份，证明目的同证据3；证据5、电费票据两张，证明目的同证据3。名门置业公司对证据发表质证意见称，对证据1商品房买卖合同的真实性无异议，但证据与本案无关联性，房屋的位置、面积、朝向不同，价格也不同，不能证明案涉房屋当时的价格；对证据2赵某证明的真实性、合法性、关联性均有异议。证明内容与签名不同笔迹，证明是否是赵某真实意思不能确定；对证据3租赁协议的真实性、关联性均有异议。张恩福是否真实租赁了房屋无证据证明，房屋租赁期为2012年9月20日至2013年9月19日，张恩福除案涉两套房屋外还有两套已经交付，不应存在租赁房屋的情况；对证据4的合法性、真实性、关联性均有异议。证人未出庭，不能确认证据的真实性；对证据5两张电费收据的真实性无异议，与本案无关，该电费收据上缴费人不是张恩福，不能证明是张恩福使用的电费。名门置业公司提交两组证据分别为证据1、新乡市房产咨询测绘服务中心对案涉两套房屋实际测量的面积。用于证明案涉房屋实际面积为114.01平方米；证据2、新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书；证据3、商品住宅质量保证书（使用说明书）。证据2与证据3用以证明案涉房屋在通知张恩福领取钥匙时符合交房条件。张恩福对名门置业公司提交的证据发表质证意见，对证据1新乡市房产咨询测绘服务中心对案涉两套房屋实际测量的面积认可，是案涉两套房屋的实际面积。对证据2、证据3质证意见为，当时名门公司通知领钥匙时，张恩福提出让名门置业公司提供房屋符合交付条件的手续，名门置业公司未提供。当时我认为房屋不符合交付条件。对竣工验收备案通知书及商品住宅质量保证书真实性无异议，但名门置业公司通知交房时未根据张恩福的要求提供。根据当事人举证、质证，本院综合认证如下：张恩福提交案外人购房协议用于证明其主张的房屋差价，名门置业公司质证称不同房屋的位置、楼层、朝向存在差别，应以原审名门置业公司提交的“新乡市名门丽景项目房屋征收安置超面积部分优惠价格表”计算案涉房屋差价。因该优惠价格表是名门置业公司在拆迁过程中对安置超面积部分价格优惠的单方承诺，不能推定对安置不足面积部分也适用于该价格。且名门置业公司未在法庭规定的时间内提交与案涉房屋同楼盘相同位置房屋的销售价格，根据举证责任分配，应承担举证不能的法律后果。故张恩福主张以证据1中房屋价款作为案涉房屋当时售价的参考，本院予以认定；张恩福提交的证据2房屋租赁合同、证据5电费收据与本案关联性不足，不能单独作为认定案件事实的依据；证据3、证据4因证人未出庭，无法核实其真实性，本院不予认定。对名门置业公司提交的新乡市房产咨询测绘服务中心对案涉两套房屋实际测量的面积为114.01平方米，双方均表示认可，本院对该证据予以认定。对新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书真实性予以认定。商品住宅质量保证书（使用说明书）中未显示就是案涉房屋的质量保证书，与本案无关联性，本院不予以认定。
本院查明
本院经审理查明：案涉两套房屋实际面积均为114.01平方米，案涉房屋同楼盘相同位置房屋售价为4000元每平方米。2015年5月26日，案涉房屋所在5号楼工程取得新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书。其他事实与原审认定一致。
本院认为
本院认为：关于名门置业公司是否应向张恩福支付超期安置补助费的问题。名门置业公司与张恩福签订的征收补偿协议第四条约定“临时安置补助费标准为每平方米3.5元每月支付补贴，过渡期为24个月，如因名门置业公司责任，超出应交房期限的过渡费按原标准双倍发放”。协议中对具体费用数额部分划了斜线，但双方当事人均认可24个月的临时安置费实际已经支付，仅对安置期是否超出24个月存在争议。本院认为，张恩福与名门公司均认可双方于2012年9月16日签订了案涉房屋的征收补偿协议，后因设计变更又于2013年8月18日重新签订了征收补偿协议。前后两份征收补偿协议对于房屋面积与临时安置补助费的约定均一致，2013年8月18日的征收补偿协议是在2012年9月16日的征收补偿协议的基础上签订的，当事人之间形成征收补偿关系的时间应当是2012年9月16日，而并非2013年8月18日，故名门置业公司主张其履行支付临时安置补助费的开始时间为2013年8月18日无事实依据。张恩福与名门置业公司均认可通知交房时间为2015年7月2日，张恩福以名门置业公司未提供案涉房屋具备交房条件手续为由未接收房屋钥匙。因案涉房屋所在5号楼工程在2015年5月26日取得新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书，2015年7月2日名门置业公司通知张恩福交房时已经具备交房条件，因张恩福无证据证明其曾向名门置业公司要求提供案涉房屋具备交房条件手续，故张恩福以此主张房屋未交付理由不成立。由此认定名门置业公司向张恩福交付案涉房屋的时间为2015年7月2日。结合案涉房屋临时安置费用的支付期间为2012年9月16日至2014年9月16日。至2015年7月2日交付房屋，已经超出了双方签订的征收补偿协议约定的24个月，故张恩福主张名门置业公司应当支付2014年9月16日至2015年5月16日共8个月超期安置补助费（7元／每月×75㎡×2×8个月）=10640元，本院予以支持。关于张恩福上诉主张名门置业公司应向其支付面积差价问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积差价应按双方合同约定处理。张恩福与名门置业公司签订的征收补偿协议第三条约定的房屋面积暂定为116.13平方米，第八条第二项约定新房建成后的建筑面积以新乡市房屋产权管理处测绘为准，房款多退少补。根据名门置业公司提供的新乡市房产咨询测绘服务中心对案涉房屋的测绘，两套案涉房屋面积均为114.01平方米。即案涉房屋实际面积差为2.12平方米。名门置业公司应向张恩福支付面积差价为16960元（2.12平方米×2×4000元／平方米）。综上，原判认定事实有误，判决不妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民一初字第593号民事判决。
二、新乡市名门置业有限公司于判决生效后十日内支付张恩福超期安置补助费10640元。
三、新乡市名门置业有限公司于判决生效后十日内支付张恩福房屋面积差价16960元。
一审案件受理费551元、二审案件受理费226元，均由新乡市名门置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈兴祥
代理审判员王华
代理审判员贾威
裁判日期
二〇一六年三月一日
书记员
书记员刘冬
