【案情简介】


2007年12月，原告某房产公司与被告王某签订《以租代售协议》，向被告提供价值38万元商铺一间，被告先付20万元。房款付清前，商铺仍然归原告所有，双方执行租赁合同，被告每月支付原告租金2万元；房款付清后，该合同自动转为买卖合同，产权归被告所有。

签约当日被告即付20万元，原告亦将商铺交付被告。至2009年3月，被告仅支付至2008年6月租金共计12万元给原告。原告遂向法院起诉，要求被告支付2008年7月至2009年3月租金共计18万元。被告辩称：双方签订的是《以租代售协议》，而非租赁合同，其有权主张购买该商铺而不执行租赁合同。

2009年6月，法院主持双方达成《调解协议》：被告一次性支付原告6.5万元，原告将房产过户给被告。

【律师点评】


1、以租代售。

又称租买合同，指租买人以分期交纳租金的方式买受标的物，并具有选择取得购买人或租用人地位的优先权的一种合同。也就是说，租买人在分期支付全部租金后，既可以将租买合同转变为买卖合同，选择支付购买价格并取得所有权，也可以放弃优先权，使租买合同变成租赁合同，而将标的物返还给所有人。

2、本案处理。

本案关键在于认定《以租代售协议》的性质，要将其与租赁合同区分开。所谓租赁合同，指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两者区别主要在于：（1）是否有转移所有权的可能；（2）承租人是否有主张购买租赁物的权利。

本案《以租代售协议》约定房款付清后，该合同自行转为买卖合同，双方办理过户手续将商铺转让给被告，符合租买合同的特征，不是租赁合同。且从该合同的内容及双方履约情况看，足以认定原告收取租金并非其主要目的，其真正目的是要转让该商铺。之所以约定在未收回房款前保留所有权是为了降低交易风险而已。须指出的是，被告有权选择购买商铺而终止执行租赁合同，但其应承担未依约付款的违约责任。故法院主持双方达成《调解协议》解决纠纷妥当。