审理法院：沧州市运河区人民法院

案号：（2014）运民初字第1969号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-11-06

审理经过

原告张国发与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国发及委托代理人张宁，被告鸿翔房地产公司的委托代理人吴志彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2008年原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，合同中约定被告应于2010年11月向原告交付房屋，但时至2012年8月被告在原告多次催促下才仓促予以交付，并且被告交付的12号楼1单元801室、12号楼1单元901室与约定设计严重不符。被告的违约行为给原告造成了巨额的经济损失。故诉请法院判令被告向原告支付其所交付房屋缺失阳台带来的经济损失23665元，被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，关于阳台赔偿的问题，当事人在选房时由于房子只是进行了初步的设计没有建设，选房时只是根据户型示意图进行参考，在示意图中也注明了最终以施工图为准，在交房时出现了一些细微的差别，当事人在订立合同时应该预见到。

原告为证实自己的主张，向法院列举了如下证据。证1、城市房屋拆迁安置补偿协议。证2、选房确认单，住址为12号楼1单元801室、12号楼1单元901室。证3、户型图一份，该两房屋户型均约定了有一个南阳台，阳台面积为3.96㎡。证4、许官屯小区安置楼价格表。证明涉案房产单价是2988元／㎡。所以阳台损失为2988元／㎡＊3.96㎡＊2=23665元。证5、一张照片，原先阳台的位置现在变成了飘窗。依据住宅设计规范GB50096-1999第3.7条规定了阳台的概念，具体概念是3.7.1条款，没有阳台的住宅房屋不符合上述住宅设计规范的规定，按照《建设部商品房销售管理办法》第十九条第二款规定，如果开发商未在合同中附所售房屋的平面图也是存在过错的，1999年3月24日由中华人民共和国建设部发出的《关于发布国家标准住宅设计规范》的通知，对阳台的定义为供居住者进行室外活动晾晒衣物等的空间，对阳台的具体做了规定，每套住宅应设阳台或平台，阳台栏杆应设计儿童攀登，栏杆垂直杆建间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须设置防坠落措施。2005年4月15日《中华人民共和国建设部公告》，对阳台也进行了解释。关于阳台问题最重要的法律依据是《合同法》，原、被告之间形成了房屋买卖关系，户型图是双方合同中重要组成部分，被告未提供与合同约定户型图相符的房屋，应当承担相应的违约责任。

被告对上述证据质证称，对原告提交的证据其真实性无异议。关于阳台的问题，原告所举涉及的规范与本案关联性不大，结合原告提交的户型图，房子在交房时双方都进行了结算，现在原告与开发商之间已经结算清楚，从户型图中看大体的户型、尺寸、面积等大体都相符，户型以最终施工图为准，面积以房管局实测为准，所以我们认为有阳台。关于阳台的损失计算，如果有差别，其损失怎么算，因为有公摊，原告的计算方法是不对的。

被告为支持其主张，提供如下证据：诉求阳台损失的原告与被告的结算单（收条）、安置协议。证明我们不差面积。

原告对上述证据的真实性无异议。

本院查明

经审理查明，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年11月21日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了12号楼1单元801室、12号楼1单元901室，户型图中注明了12号楼1单元801室的房屋有一3.96㎡的南阳台（安置价格为2978元／㎡），12号楼1单元901室的房屋有一3.96㎡的南阳台（安置价格为2998元／㎡）。

后被告向原告交付了上述房屋。原告发现上述房屋中没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。

本院认为，原告与被告鸿翔房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。

本院认为

关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失。因被告在户型图中注明了涉案两房屋均有一3.96㎡的南阳台，但被告交付给原告的房屋没有此阳台，而是一飘窗。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，对阳台的定义为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与飘窗都不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告的这种变更已不可逆转，并无法采取其他的补救措施，原告为此而受到的损失是客观存在的，被告应赔偿原告的此项损失23665元（2978元／㎡＊3.96㎡＋2998元／㎡＊3.96㎡=23665元）。

本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：

裁判结果

被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告张国发因阳台缺失造成的经济损失23665元。限判决书生效之日起十五日内履行。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费428元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判人员

审判长李文慧

人民陪审员王秀芬

人民陪审员冯俊荣

裁判日期

二〇一五年十一月六日

书记员

书记员张子岳