审理法院：泰州市中级人民法院
案号：（2016）苏12民终232号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-04-14
审理经过
上诉人李乐与被上诉人泰兴市房屋征收中心（以下简称征收中心）、泰兴市欣顺房屋征收事务所（以下简称征收事务所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2015年12月8日作出（2015）泰济民初字第0780号民事判决，上诉人李乐对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审原告诉称
李乐向原审法院起诉称：2013年7月31日，迫于政府规定的征收期限，李乐草草与征收中心签订了1份《国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》），就李乐所有的坐落于泰兴市车站路6号的一幢二层住宅房屋征收补偿事宜进行了约定：补偿方式为产权调换，产权调换房位于公路管理站安置区，套数为壹套，建筑面积125平方米，产权调换房价值733500元。征收中心同意对李乐房屋按合法建筑面积222.88平方米计算房屋补偿金为1705452元（折合每平方米补偿价金为7652元），与产权调换房价值的差价为971952元。其他补偿包括装饰装修、附属物补偿289076元、搬迁费4458元、临时安置费53491元、移机费1032元、自建房43647元。以上合计1363656元，在李乐按约定期限于2013年7月31日前腾空被征收房屋并交征收中心验收合格后，由征收中心在3个工作日内足额支付给李乐。协议中还约定：征收中心另行给予李乐按以上约定期限腾空房屋并交付验收的提前搬迁奖励44576元（按确认的合法建筑面积222.88平方米、以每平方米200元标准计算），及李乐所在单元小组内所有被征收户于2013年7月31日前签订征收补偿协议并腾空交房情况下的项目联动奖励45212元，合计89788元。协议签订后，双方均已按以上约定全部履行完毕，房屋现已被拆除。事后李乐发现，被征收房屋仍有部分实际使用面积没有被计算在应予补偿的范围内：一是房屋三层内檐高2.2米以下部分（2.2米以上部分已计算补偿）尚有计15.05平方米的面积，按照建设部《建设工程建筑面积计算规范》（编号GB／T50353-2005）第3.0.1.2条的规定，“净高在1.20米至2.10米的部位应计算1／2面积”，故应增加补偿面积7.525平方米；二是一层全封闭走廊，补偿协议中仅计算了一半面积为6.332平方米的补偿；该两项遗漏计算补偿的面积共13.857平方米，均应按照既签征收补偿协议中相对应的项目补偿标准予以足额补偿。李乐多次找过征收中心、征收事务所和房屋所在地块拆迁项目部、指挥部以及拆迁包保单位等进行交涉，经项目指挥部同意征收中心、征收事务所仅于2014年3月按每户15000元标准给予李乐增加补偿。李乐认为，由于征收中心未对上述争议面积进行合理提示、合法认定，造成李乐对本次房屋征收补偿面积的错误认识，属于民事法律上的重大误解，使李乐签订协议的行为后果与自己的真实意思相悖，并造成重大的损失，征收中心、征收事务所应按《合同法》第四十二条的规定赔偿李乐相关损失。请求判令：1、双方《征收补偿协议》中第一条“经确认的合法建筑面积222.88平方米”，变更为“236.737平方米”。2、征收中心、征收事务所连带支付李乐被征收房屋补偿价款106033.8元。3、征收中心、征收事务所连带支付李乐对以上增加面积部分在装饰装修、附属物补偿、搬迁费、临时安置费等项目下按协议约定的单位面积补偿标准计算的“其他补偿”21575.4元。4、征收中心、征收事务所连带支付李乐按200元／平方米标准计算的提前搬迁奖励和拆迁户联动奖励5542.8元。以上四项征收中心、征收事务所合计应给付人民币133151.2元。本案诉讼费由征收中心、征收事务所负担。
征收中心、征收事务所共同答辩称：李乐的诉讼请求没有事实依据和法律根据，要求变更房屋补偿面积的理由不能成立，依法应予驳回。理由是：1、李乐起诉已超过诉讼时效。依据《民法通则意见》第73条的规定，对可变更或可撤销的民事行为自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。双方于2013年7月31日签订协议，李乐于2015年8月26日递交诉状，显然已超过法定期限。2、双方签订的《征收补偿协议》不存在所谓的重大误解和显失公平，不符合可变更或可撤销的构成要件。《征收条例》第19条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定，《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对已登记的房屋其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未登记的建筑应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中2013年6月15日泰兴市城建办对李乐被征收房屋未登记的部分建筑面积已作出认定，并有处理结果，评估机构据以评估、征收部门据以补偿，均符合法律法规的规定。3、李乐诉称的对其房屋建筑面积的诉求适用的是关于建筑工程建筑面积计算规范，该规范适用的范围是针对新建、扩建、改建的工业和民用建筑工程的建筑面积的计算，作为计算工程量的主要指标；而房屋征收过程中房屋产权面积的计算是依据房产测量规范，该规范适用于房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费计算等，规范中规定檐高2.20米（含2.20米）以上的部分计算建筑面积，檐高2.20米以下的不计算建筑面积。
一审法院查明
原审法院审理查明：1、2013年7月31日，李乐与征收中心签订了1份《征收补偿协议》，就李乐所有的一幢二层住宅房屋征收补偿事宜进行了约定，补偿方式为产权调换，产权调换房位于公路管理站安置区，套数为壹套，建筑面积125平方米，产权调换房价值733500元。征收中心同意对李乐房屋按合法建筑面积222.88平方米计算房屋补偿金为1705452元，与产权调换房价值的差价为971952元。其他补偿包括装饰装修、附属物补偿289076元、搬迁费4458元、临时安置费53491元、移机费1032元、自建房43647元。以上合计1363656元，在李乐按约定期限于2013年7月31日前腾空被征收房屋，并交征收中心验收合格后，由征收中心在3个工作日内足额支付给李乐。协议签订后，李乐按约定腾空房屋并交付，征收中心按约定履行全部支付款项义务。房屋现已拆除。2、李乐与征收中心签订《征收补偿协议》前，关于如何确定李乐待征收拆迁房屋的“合法建筑面积”，除房产证登记的面积外，泰兴市房屋产权监理所进行了补充确认，双方据此对照市政府《关于鼓楼桥西侧及周边区域房屋征收补偿方案》所公布的具体补偿办法计算出产权调换后应予补偿的数额。3、李乐在双方均已按《补偿协议》履行完毕后，认为对自己房屋应给予征收补偿的建筑面积计算少了，继续多次向本案征收中心以及项目部、拆迁包保单位、拆迁指挥部等提出交涉，对指挥部提出的由项目部按每户15000元标准增加额外补偿的协调意见仍然不同意，故以平等主体间合同法律关系为基础，提出关于变更（增加）应予补偿建筑面积和连带给付（赔偿）相应项目下征收补偿款的竞合之诉。
原审归纳的争议焦点为：1、涉及对李乐住宅房屋的第三层坡屋和一楼全封闭走廊中一部分未经登记和协议补偿的建筑面积的确权认定，是否属于双方以民事合同进行约定的范畴。2、对李乐所谓存在争议的部分建筑面积的确认事项，在签订《征收补偿协议》时，征收中心是否有进行合理提示、合法认定的先合同义务即是否存在缔约过失责任，李乐以存在重大误解为由要求变更合同、赔偿损失的理由是否成立。3、李乐关于变更“合法建筑面积”的理由不成立的情况下，征收中心、征收事务所是否仍应按重置价结合成新，连带支付李乐所谓争议部分建筑面积的房屋补偿价金以及相应项目的征收补偿款？
一审法院认为
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《征收补偿协议》，属于民事合同，依法成立生效，且双方均已按约定履行完毕，合同的权利义务因债务履行而终止，依诚信原则，任何一方无法定正当理由，均不得擅自变更或解除合同。
关于争议焦点1：双方签订《征收补偿协议》，合同订立的背景和目的，针对的是李乐所有的位于国有土地上的房屋征收拆迁特定事项，故涉及双方相关民事权利与义务的约定除应遵循《合同法》，还应受《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收与补偿条例》）调整和规范。《征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十四条第二款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”结合本案事实，虽然双方签订的《征收补偿协议》第一条“被征收房屋概况”中，有“经确认的合法建筑面积222.88平方米”之表述，但这仅仅是对标的状况所作的一种客观描述和说明，依据的是行政确认意见，虽然不是必须经由协议双方合意一致才能予以确定的结果，但最终结果亦得到了李乐的认可，从而在此基础上经由双方协商一致，达成征收补偿协议。因为在签订《征收补偿协议》之前，已有过针对“确认合法建筑面积”的行政处理过程。李乐房屋产权证上经过登记的建筑面积本来只有164.88平方米，之所以有在“附记”中出现“另有三层阁楼建筑面积52.86平方米”，以及由房屋产权监理所出具“房屋登记补充确认单”1份，确认（增补）产权面积58平方米，一方面，因为有关行政部门已经按照《征收与补偿条例》的规定在其职权范围内履行了调查、认定和处理的职责，有《会商意见备忘录》公文书证在案佐证；另一方面，正因为是在已有行政部门对未经登记的房屋建筑面积作出了认定和处理的前提下，才有为了促进顺利签约和搬迁，综合考量李乐房屋实际状况和其对拆迁期许利益诉求的情况，征收中心作为需要支付对价的合同一方对自己在《征收补偿协议》中合同利益作出一定的妥协性意思表示，即将超出房屋权属证书原始记载的建筑面积范围以外的部分建筑物或构筑物，一并比照权属证书内经原始登记的建筑面积之相同补偿标准，从宽计算房屋补偿价款，而非简单对照明显远低于“产权证登记面积”补偿标准的“重置价”标准予以补偿的处理对待。因此，李乐现再次诉求对原住宅房屋的第三层坡屋和一楼全封闭走廊中一部分既未经登记、也未予协议补偿的建筑面积重新予以确权认定，显然不属于可以由双方直接以民事合同方式予以确认的范畴。
关于争议焦点2：《征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案李乐自愿选择房屋产权调换的征收方式，则征收中心在双方签订协议后即享有对被征收房屋以拆除为目的的处分权。按照《合同法》和《征收与补偿条例》的相关规定，对于李乐所有的房屋中所谓存在争议的部分建筑面积，作为征收中心，既无法定授权可以进行“合法认定”，当然也不符合依法律规定或双方其他约定而应负担所谓“合理提示”之先合同义务，并因此须承担缔约过失责任的情形。李乐述称的“重大误解”，只是其单方面对于应通过行政程序得到关于未经登记部分建筑面积确权认定的处理结果的认识和理解偏差，故李乐据此提出以撤销生效合同为前提条件的变更合同并赔偿损失的理由不能成立。
关于争议焦点3：李乐的三项给付请求均是建立在对被征收房屋的“合法建筑面积”通过诉讼得到确认变更（增加）的基础之上，且给付请求数额均是比照得到行政确权后的“合法建筑面积”的对应项目征收补偿标准加以计算。（1）依上文分析，李乐关于变更“合法建筑面积”的请求，因不属于本案民事争议处理范畴，且其基于征收中心未履行先合同义务造成李乐“重大误解”情况下变更应予补偿合法建筑面积和赔偿相关损失的理由，因缺乏责任构成要件而不能成立。故对李乐按“合法建筑面积”补偿标准给付相应项目补偿款的请求不予支持。（2）李乐自身对于因房屋被征收拆迁而可能涉及的巨额经济利益，应当持有高度审慎注意义务。按照平等、自愿、公平的合同原则和订立合同一般规则，双方签订《征收补偿协议》时，李乐对于房屋的原产权状况、实际使用情况，以及超出164.88平方米产权证登记面积以外的部分已由行政部门经会商处理给予附一定条件的照顾性补充确认的变化内容，应该是清楚和理解的，协议中既有对主房屋概况“经确认的合法建筑面积222.88平方米”的概括性表述，也有协议第四条选择“房屋产权调换”方式下对包括“自建房”等在内所有双方确认补偿项目的具体补偿金额约定的列举式表述，应当认为双方已经对所有涉及征收拆迁须补偿的无论补偿项目类型还是计算标准方面的合同内容范围已在经过协商后达成具体明确的最后一致意见。虽然协议文本中未见赘述对主屋上局部三层和一楼走廊中未予补充确权认定的部分建筑面积究竟如何处理，但结合已查明的事实，可以推定李乐对该少部分未登记建筑面积按重置价结合成新给予适当补偿之较小期许利益的主动放弃，是对征收中心已然作出利益让步表示，同时自家主屋上未经登记的所有建筑面积因其中大部分经协调得到行政部门照顾性质的“补充确权”而获得较多利益的情况下，所作出的对等善意表示，以及对可能获得的全部征收拆迁利益的概括性认同和接受，应当理解为系双方订立合同时互为妥协而达成合意的基础和前提。（3）《征收补偿协议》所涉权利义务因双方已完成按约定履行债务而终止，李乐不能再据该协议主张新的合同债权。至于其通过其他非讼途径获得按每户15000元标准的额外补偿，应与本案双方间合同权利义务范围无涉。
综上，李乐的诉请没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第九十一条、《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，判决：驳回李乐的诉讼请求。案件受理费2970元，减半收取1485元，由李乐负担。
上诉人诉称
上诉人李乐不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、征收中心对相关面积未进行审查、确认，亦未将补偿的面积、标准等情况通知上诉人，上诉人基于重大误解才签订了《征收补偿协议》，且上诉人提供了《会商意见备忘录》，已经形成证据锁链，能够证实上诉人的主张；2、目前尚有房屋15.05平方米和走廊6.332平方米的面积未进行补偿，共应补偿的面积为13.857平方米，征收中心应就未补偿的面积给予补偿。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人辩称
被上诉人征收中心、征收事务所共同答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，李乐提供泰兴市建设局泰建2002［161号］《关于﹤盛达房地产公司盛达小区详细规划﹥的批复》一份，主要内容为“沿街商住的一层层高不得小于4.2米，二层层高不得小于3.3米，三至五层层高可以设定为2.9米”，以证明涉案房屋的高度已超出建设局规定的高度，应得到相应补偿。
征收中心、征收事务所质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但不能达到上诉人的证明目的，对该证据不予认可。
本院认为
本院认为：李乐提供的证据未能充分证明未补偿房屋的面积等情况，本院不予认可。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
上诉人主张因签订《征收补偿协议》时遗漏应补偿的面积而使其存在重大误解，现要求撤销的理由，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一，对被征收房屋面积的调查、认定和处理属于行政机关依职权处理的范围，依法不属于民事案件处理的范畴；第二，上诉人作为完全民事行为能力人，对自身因房屋被征收拆迁而涉及的巨额经济利益，应尽高度审慎义务，上诉人对《征收补偿协议》的真实性不持异议，其在《征收补偿协议》上签字确认，应视为对合同内容的认可，其现主张存在重大误解要求撤销合同，明显与情理不符，且二审期间上诉人虽主张拆迁部门对其具有胁迫行为，但未能提供证据证明其主张；第三，涉案房屋目前已被拆除，客观上已无法测量房屋的实际面积，上诉人虽认为《会商意见备忘录》已确认其未补偿的面积，但《会商意见备忘录》系由公路管理站项目部出具，并不能代表征收中心的真实意思表示，亦未提供其他证据予以佐证，根据现有证据，上诉人房屋产权证上经过登记的建筑面积是164.88平方米，而实际补偿的合法建筑面积为222.88平方米，确认增补的面积为58平方米，被上诉人已对上诉人进行照顾性补偿，并不存在显失公平、侵害上诉人权益的情形。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理并无不当之处，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2970元，由上诉人李乐负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈继元
审判员丁万志
代理审判员黄方林
裁判日期
二〇一六年四月十四日
书记员
书记员朱菁
