审理法院：成都市中级人民法院
案号：（2014）成民终字第6261号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-09
审理经过
上诉人成都恒利房屋开发有限责任公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人成都市青羊区日用杂品公司（以下简称日杂公司）、成都市新锦江旧城改造开发有限公司（以下简称新锦江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日依法受理，组成合议庭于2014年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人恒利公司的委托代理人吴明树、吴川渝，被上诉人日杂公司的委托代理人饶全福到庭参加诉讼，被上诉人新锦江公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，成都市草市街125号房屋属日杂公司所有。1996年9月11日，日杂公司与恒利公司签订一份《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》，主要约定，恒利公司拆除日杂公司所有的成都市青羊区草市街125号11.5平方米房屋；恒利公司以“恒利大厦”（现名“时代锋尚”）中底层11.5平方米的房屋与日杂公司进行产权交换；恒利公司在日杂公司过渡二年后安置，由于恒利公司不能解决过渡房，恒利公司在过渡期内每月付给日杂公司补偿费15?500元。鼓楼房管所作为代办拆迁人也在该协议上盖章确认。协议签订后，日杂公司于同年12月将房屋交给了恒利公司拆除并进行自行过渡。在被拆迁房屋位置上，恒利公司修建的“恒利大厦”（后更名为“时代锋尚”大厦）竣工验收后，至今，未向日杂公司交付约定安置房屋。1998年7月起至2007年7月期间，恒利公司向日杂公司支付了部分过渡费，共计788?250元。后因恒利公司、锦江公司欠付日杂公司过渡费，双方产生两次诉讼，经成都市青羊区人民法院及四川省成都市中级人民法院审理，生效判决判令恒利公司、锦江公司支付日杂公司截至2010年11月1日欠付的过渡费542?500元。2011年日杂公司诉至原审法院要求新锦江公司与恒利公司以“时代锋尚”大厦底层营业房11.5平方米进行产权交换并交付房屋，并支付2010年11月2日起至实际返迁之日止的过渡补偿费。原审法院于2011年5月20日作出（2011）青羊民初字第922号民事判决书，驳回日杂公司要求以时代锋尚”大厦底层营业房11.5平方米进行产权交换的诉讼请求，判决恒利公司和新锦江公司按每月15?500元支付从2010年11月2日起至日杂公司起诉要求承担无法安置的赔偿责任之日止期间的过渡费。2012年3月15日，日杂公司诉至原审法院要求赔偿损失及支付过渡费。
另查明，“时代锋尚”大厦原由恒利公司单独开发。2003年10月16日，恒利公司与新锦江公司签订一份《联建协议》，主要约定，恒利公司与新锦江公司联合开发“时代锋尚”大厦，该大厦目前±0.00一下一至三层及±0.00以上一至八层的主体工程已修建完毕，实际投入44000000元；恒利公司已投入的44000000元作为联建投资，对该项目不再投入资金；新锦江公司以“时代锋尚”大厦项目续建工程所需的全部费用作为联建投资，双方按投资比例分成；联建原则为“联合修建、共同投资、共担风险、按投资比例及工作成果分成”。该协议还对联建项目的管理等其他事项进行了约定。
2004年11月16日，新锦江公司取得了成都市青羊区草市街123-127号的2?687.08平方米的国有土地使用权证，与恒利公司成为上述国有土地的共同使用权人。
2005年6月12日，恒利公司与新锦江公司签订一份《备忘录》，双方对投资、销售事宜、善后工作等作了约定。
再查明，恒利公司与新锦江公司联建的建成后的现状是：以地平面为准，其地平面以上的半层与地平面以下的半层组成一层，在该层房屋基础上，有露天阶梯数梯，若要到该大楼的楼上，要走完露天阶梯后才能到达上楼的电梯口。恒利公司将该“时代锋尚”大厦的1-3层出售给了成都银行德盛支行，成都市房屋产权监理处于2009年8月14日向成都银行德盛支行颁发了房屋所有权证书。新锦江公司将地平面以上的半层与地平面以下的半层组成的楼层出售给了安徽恒尚置业有限公司，并在成都市房屋产权监理处进行了登记。现恒利公司与新锦江公司已无房安置日杂公司。
原审法院受理的（2012）青羊民初字第299号房屋拆迁安置合同纠纷案件审理中，成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊房管局）作为原告诉被告恒利公司、新锦江公司及第三人日杂公司，青羊房管局申请对位于成都市青羊区草市街123-127号时代锋尚底层营业房的市场价值及月租金价值进行评估，四川鹏程房地产土地评估有限公司受原审法院委托进行评估并于2013年7月12日出具《报告书》，结论为草市街123-127号时代锋尚底层营业房市场价值单位均价为33870元／平方米，月租金为89元／平方米／月。日杂公司主张按此《报告书》的评估结论主张其损失，恒利公司对《报告书》的真实性无异议，但认为应由新锦江公司承担责任。
本案中日杂公司请求判令：1、新锦江公司与恒利公司因不按约定进行安置，按原地段临街营业房重置价一倍标准赔偿损失9?200000元；2、新锦江公司与恒利公司支付停业停工期间过渡补偿费每月15?500元（自2012年3月15日起至损失赔偿款实际支付之日止）。原审庭审中，日杂公司变更第1项诉请为要求按评估报告的结论主张损失。
以上案件事实有日杂公司的企业法人营业执照、恒利公司及新锦江公司的工商信息查询通知单、《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》1份、（2008）成民终字第2337号民事判决书、（2011）青羊民初字第922号民事判决书、《联建协议》、《备忘录》、房产证、《报告书》及开庭笔录等证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有证明力，予以采信。
一审法院认为
原审法院认为，日杂公司与恒利公司于1996年9月11日签订的《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》及恒利公司与新锦江公司签订的《联建协议》，均系合同订立方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同订立方当事人应按照合同行使权利和履行义务。
（一）关于新锦江公司是否应承担责任的问题，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“财产可以由两个以上的公民、法人共有。……共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”的规定，《联建协议》约定的联建原则及恒利公司与新锦江公司为联建房屋之国有土地使用权证登记的共有人，新锦江公司应对恒利公司为修建时代锋尚大厦的拆迁行为承担共同的责任。故新锦江公司主张不承担安置补偿责任的抗辩理由不成立。
（二）关于损失。根据《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》的约定，恒利公司安置给日杂公司的房屋是“时代锋尚”大厦底层11.5平方米的房屋，因“时代锋尚”大厦的底层现已无房安置给日杂公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因日杂公司以房屋进行安置的合同目的已无法实现，其要求新锦江公司与恒利公司按照四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的《报告书》载明的价值赔偿其损失的诉讼请求，符合法律规定，故原审法院予以支持，即锦江公司与恒利公司应向日杂公司赔偿不能安置房屋的损失389505元（应补偿营业房面积11.5平方米×单位均价33870元／平方米）。
（三）关于过渡费。如前所述，新锦江公司作为案涉不动产的共有权人应与恒利公司对共有财产产生的债务与恒利公司承担共同清偿责任。原审法院已对2010年11月2日起至日杂公司起诉要求承担无法安置的赔偿责任之日止期间的过渡费进行了确认和判决，现恒利公司主张从其起诉要求承担无法安置的赔偿责任之日即2012年3月15日起至损失赔偿款实际支付之日止的过渡费的诉请，符合《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》的约定及法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、恒利公司、新锦江公司于判决发生法律效力之日起十日内向日杂公司赔偿损失389505元；二、恒利公司、新锦江公司于判决发生法律效力之日起十日内按每月15?500元的标准向日杂公司共同支付从2012年3月15日起至上述第一项款项实际付清之日止期间的过渡费。如果恒利公司、新锦江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向日杂公司支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13?155元，由恒利公司、新锦江公司共同负担。
上诉人诉称
宣判后，原审被告恒利公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：恒利公司和新锦江公司于2003年10月16日签订了《联建协议》，新锦江公司成为“时代锋尚”项目的共有人，根据双方签订的补充协议，用于拆迁安置的房屋虽为双方共有，但一直由新锦江公司掌控，新锦江公司应当承担拆迁安置的未完建事宜；新锦江公司背着恒利公司将用于安置的房屋卖给他人，并办理过户，新锦江公司应当负全部责任，恒利公司不应承担责任。恒利公司预留有安置房，由于日杂公司不配合导致新锦江公司擅自将其出卖，日杂公司有过错，责任应自行承担。另外，原判认定在赔偿房屋价值损失后，又判令支付安置费不妥。请求依法改判。
被上诉人辩称
被上诉人日杂公司答辩称，一、恒利公司因享有不动产的共有权应当对不能安置拆迁房屋承担连带赔偿责任。二、日杂公司与恒利公司签订的拆迁安置协议书合法有效，恒利公司与新锦江公司应当依约对日杂公司在时代锋尚大厦底层用11.5平方米面积进行安置，不能依约安置时，恒利公司与新锦江公司共同违约并共同侵害了日杂公司的合法权利应当承担赔偿责任。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
被上诉人新锦江公司未到庭亦未作答辩。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院查明
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
二审中，日杂公司明确表示，其在本案要求赔偿房屋损失的的诉讼请求中已包含解除1996年9月11日日杂公司与恒利公司签订的《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》的意思表示。
本院认为
本院认为，本案二审中的焦点为：一、恒利公司是否应当向日杂公司承担责任。二、日杂公司请求恒利公司、新锦江公司按每月15500元的标准（自2012年3月15日起至损失赔偿款实际支付之日止）支付过渡费是否成立。
一、根据审理查明的案件事实，1996年9月11日，恒利公司与日杂公司签订《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》，约定恒利公司对日杂公司所有的房屋进行拆迁并承担相应的安置义务，恒利公司系合同的相对人，应向日杂公司承担全部合同义务。至于恒利公司与新锦江公司于2003年10月签订的《联建协议》及其后的一系列协议，系恒利公司与新锦江公司之间的合同关系，不能构成恒利公司对日杂公司履行合同义务的抗辩。故恒利公司以其与新锦江公司之间的约定提出不向日杂公司承担责任的主张不成立。
二、日杂公司提起本案诉讼，要求恒利公司赔偿不能安置房屋的损失，其主张应当包含了解除合同的意思表示，二审中，日杂公司对此亦予以了再次明确，故在日杂公司房屋不能得到安置的情况下，原判以评估的房屋价值确定日杂公司的损失，应当认定为判决生效之日日杂公司与恒利公司之间的《拆除（非住宅）房屋产权调换协议书》已经解除，日杂公司应当得到安置房屋的权利已经以货币化的方式得以实现，双方合同约定的过渡期也已经结束，故双方约定的过渡费15500元亦应计算到此时为止。
综上，恒利公司的上诉主张部分成立。原判认定事实清楚，证据充分，但适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第1448号民事判决第一项，即：“成都恒利房屋开发有限责任公司、成都市新锦江旧城改造开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市青羊区日用杂品公司赔偿损失389505元”；
二、变更成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第1448号民事判决第二项，即：“被告成都恒利房屋开发有限责任公司、成都市新锦江旧城改造开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月15?500元的标准向原告成都市青羊区日用杂品公司共同支付从2012年3月15日起至上述第一项款项实际付清之日止期间的过渡费。”为“成都恒利房屋开发有限责任公司、成都市新锦江旧城改造开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月15?500元的标准向成都市青羊区日用杂品公司支付从2012年3月15日起至本判决发生法律效力之日止的过渡费”；
三、驳回成都市青羊区日用杂品公司其他诉讼请求。
如果成都恒利房屋开发有限责任公司、成都市新锦江旧城改造开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向成都市青羊区日用杂品公司支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费13155元，由成都恒利房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长唐骥
代理审判员胡张映雪
代理审判员龚耘
裁判日期
二〇一四年十二月九日
书记员
书记员李正泽
